【正文】 國(guó)內(nèi)第一座自行設(shè)計(jì)、建造的秦山核電站座落在境內(nèi)。 海鹽縣現(xiàn)有小學(xué) 63 所、中學(xué) 18 所、省級(jí)重點(diǎn)高中 2 所、職業(yè)中學(xué) 2 所和技工學(xué)校 1 所，中學(xué)在校學(xué)生 萬(wàn)人，小學(xué)在校學(xué)生 萬(wàn)人，義務(wù)教育學(xué)齡人口入學(xué)率達(dá) ％，初中畢業(yè)升高中升學(xué)率達(dá)到 ％，高中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到 ％。其中綜合 醫(yī)院 2 家（海鹽人民醫(yī)院為乙級(jí)甲等醫(yī)院），?？漆t(yī)院 2 家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院 11 家，基本形成了醫(yī)療、防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗(yàn)、醫(yī)療科研、醫(yī)學(xué)教育組成的適應(yīng)社會(huì)需要的衛(wèi)生事業(yè)服務(wù)體系和縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)醫(yī)療、預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)。乍嘉蘇高速公路在我縣與杭州灣大橋接軌。 ② 鐵路：鐵路嘉興客運(yùn)站、貨運(yùn)站和鐵路內(nèi)河 水運(yùn)聯(lián)運(yùn)站距海鹽 35 公里。 ③ 內(nèi)河航運(yùn)：六平申內(nèi)河航道位于縣城內(nèi)，是五級(jí)航道，直通黃浦江，航道能力 300 噸級(jí)。 ⑤ 海運(yùn)：距上海港 120 公里，乍浦港 17KM，乍浦港二期在海鹽縣境內(nèi)。全市平均氣溫為 ——℃ ，最冷月（ 1月）平均氣溫 ——℃ ，最熱月（ 7 月）平均氣溫為 ——℃ ，全年無(wú)霜期為 234——246 天， 8－ 9 月份為臺(tái)風(fēng)季節(jié)。以下為陸相河流沉積，灰綠色，銹黃色粘土及砂礫層，總厚度約為 100－ 220 米。 旅游和核電是海鹽的兩大 地方特色。縣城內(nèi)的綺園玲瓏 幽雅，被列為全國(guó)十大名園內(nèi) 建有中國(guó)第一座自行設(shè)計(jì)、建 造的核電站 ——秦山核電站秦 山核電 三 期、 四 期工程 已 相 繼 動(dòng)工。海鹽山海湖皆秀，南北湖水態(tài)山容，玲瓏逸秀；白塔山海景山色，野趣情濃；綺園山野風(fēng)光，幽靜閑適；更有被譽(yù)為 “夜普陀 ”之稱的云岫庵、 “浙江第一閣 ”之稱的千佛閣、 “江南八達(dá)嶺 ”之稱的譚仙石城、 “天下奇觀 ”—日月并升等風(fēng)景名勝，已成為滬杭旅游線上一顆璀燦的明珠 ， 吸引海內(nèi)外 游人紛至沓來(lái)。海鹽將建設(shè)成為 “杭州灣畔濱海新市、浙江的文化旅游名城、上海南翼的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣 ”。受經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長(zhǎng)機(jī)制增強(qiáng)的影響， 2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持高速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。全年ＧＤＰ增長(zhǎng)在 ％左右。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示， 2020年 10 月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。統(tǒng)計(jì)顯示， 10 月份，輕工業(yè)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；重工業(yè)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。 （二） 海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 2020 年海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展被列入 全國(guó)縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)前 100 位 。百?gòu)?qiáng)縣具有以下特點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)總量可觀，綜合發(fā)展水平較高，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位 根據(jù) 2020 年分縣統(tǒng)計(jì)結(jié)果，百?gòu)?qiáng)縣國(guó)土面積僅占全國(guó)全部縣域面積的 %，人口占全部縣域的 7%，但國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占到全部縣域的 %，財(cái)政總收入占到 %，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 余額占到 %。與上年相比，百?gòu)?qiáng)縣的 GDP 總量增長(zhǎng)了 19%，財(cái)政總收入增長(zhǎng)了 26%，其中地方財(cái)政收入增長(zhǎng) 35%。 按匯率換算，前十強(qiáng)及部分百?gòu)?qiáng)縣的人均 GDP 達(dá)到 5000 美元左右，接近中等收入國(guó)家。 人民生活水平迅速提高，一些主要指標(biāo)接近或基本實(shí)現(xiàn)全面小康目標(biāo) 百?gòu)?qiáng)縣 2020 年人均 GDP 為 萬(wàn)元，人均財(cái)政收入 2600 元，人均農(nóng)民純收入 5400 元，人均在崗職工工資收入 萬(wàn)元。 基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快 近年來(lái)，隨著高速路網(wǎng)的建設(shè)，許多百?gòu)?qiáng)縣與大都市的距離縮短到 2 小時(shí)之內(nèi)，成功納入大都市經(jīng)濟(jì)圈。城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程明顯加快?？h均出口總額達(dá)到 億美元，比上年增加了 41%。農(nóng)林牧漁勞動(dòng)力在所有勞動(dòng)力中的比重為 %。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，百?gòu)?qiáng)縣一般都確立了自己的強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，從農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)到制造業(yè)，從普通工業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)，百?gòu)?qiáng)縣根據(jù)自身?xiàng)l件，各顯身手，競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升，產(chǎn)生了一大批著名企業(yè)和著名品牌。 從以上各項(xiàng)指標(biāo)上可以看出海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)均以達(dá)到以上百?gòu)?qiáng)縣各項(xiàng)指標(biāo)值，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，省城調(diào)隊(duì)的抽樣調(diào)查顯示，上半年，浙江省房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲 %，漲幅比上年擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅再創(chuàng)新高。新購(gòu)置土地面積已連續(xù) 3 個(gè)月大幅下降， 16 月降幅達(dá)到 %。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開(kāi)發(fā)投資速度均有不同程度的回落。上半年，全省 11 個(gè)市中，房屋銷售價(jià)格漲幅超過(guò)全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、%和 %。 浙江省房屋銷售價(jià)格比上年同期上漲 %，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入 %的增幅高出 個(gè)百分點(diǎn) ,比同期 GDP 增長(zhǎng) %的增幅高出 個(gè)百分點(diǎn)。杭州灣跨海大橋啟動(dòng)后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)言，寧波、嘉興的樓市會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間的 “鉑金期 ”，而本項(xiàng)目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著 ！ 交通的巨變，使得杭 州灣地區(qū)居民漸漸意識(shí)到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢(qián)的東西，從幾年前的每畝幾十萬(wàn)元，到現(xiàn)在的每畝百余萬(wàn)元。在嘉興，作為融入 “大橋經(jīng)濟(jì) ”的嘉興第一站———海鹽縣，當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的 “宜家花城 ”樓盤(pán)，從去年 1350 元／平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近 3400 多元／平 方米，這在海鹽這個(gè)濱海小城是一個(gè)奇跡。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)本項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，海鹽地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，海鹽地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 海鹽房產(chǎn)：去年房?jī)r(jià)翻了一番 由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價(jià)格翻了一番，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢(shì)頭。 1998 年至 2020 年，全縣累計(jì)銷 售面積已達(dá) %。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅率接近 100%。前年末全縣商品房空置率為 %，空置率大大低于 1998 年的 %。 據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)顯示： 1998 年至 2020 年全縣商品房平均價(jià)格年均增長(zhǎng) %，其中 2020 年商品房平均價(jià)格上漲了%。 商業(yè)物業(yè)：引領(lǐng)新一輪投資行情 據(jù)了解，引領(lǐng)海鹽新一輪房地產(chǎn)行情的項(xiàng)目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。農(nóng)民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每 年兩位數(shù)速度增長(zhǎng)。美國(guó)邁特、方圣國(guó)際、英國(guó)維京、輝煌國(guó)際、印度 TVS 集團(tuán)、大連實(shí)德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協(xié)議，總投資超過(guò) 2 億美元。在投資猛增、人口數(shù)量和消費(fèi)力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購(gòu)物消費(fèi)廣場(chǎng)。 據(jù)了解，定位為國(guó)內(nèi)首家縣級(jí) shopping－ Mall 的海鹽新天地廣場(chǎng)建筑面積為 萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。該商鋪于年前正式開(kāi)盤(pán)后，即廣受投資者關(guān)注。廣場(chǎng)典型商鋪結(jié)構(gòu)為：門(mén)面寬 24 米，進(jìn)深 24 米，層高 米，明顯比一般 沿街商鋪更優(yōu)秀。 而從整個(gè)縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢(shì)將依然良好，現(xiàn)在本項(xiàng)目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤(pán) —— 由 當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的 “宜家花城 ”樓盤(pán)，從去年 1350 元／平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近 3400 多元／平方米， 是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價(jià)最高的樓盤(pán)，也將是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，現(xiàn)該項(xiàng)目已進(jìn)入三期的開(kāi)發(fā)銷售中 。土地所處的地理位置，周邊的自 然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤(pán)的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 該地塊位于長(zhǎng)安路西側(cè)海興路北側(cè)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周?chē)幸淮迩f，大概面積為 30 畝地，建議開(kāi)發(fā)商與政府協(xié)商取得這 30 畝的開(kāi)發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟(jì)中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊(duì)、信用 聯(lián)社分社等。 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 一條長(zhǎng)安路直通城市繁華腹地，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達(dá)。一直往南為秦山核電站基地。滬杭高速路在北上方橫貫而過(guò)。 西向視野開(kāi)闊，可見(jiàn)正在施工的宜家花城（也是本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手），印入眼簾的元濟(jì)中學(xué)，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。 其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域?yàn)槠涑鞘械闹饕蓍e區(qū)域，相當(dāng)于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。（在后期的實(shí)際操作中，我們將對(duì)縣城各主要樓盤(pán)做更為詳細(xì)的調(diào)研）。 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開(kāi)發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口 15KM、乍嘉蘇高速公路出口各 7KM。 邊上有一汽車(chē)北站正在建設(shè)之中，公交線路有 3 號(hào)線在元濟(jì)中學(xué)下。無(wú)專業(yè)性市場(chǎng) ,無(wú)酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施。 三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 海鹽縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 7 月， 1994 年省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積 平方公里。浙江省評(píng)為十強(qiáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。規(guī)劃建成上海南翼的先進(jìn)制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心城市的物流口岸。大橋新區(qū)的 規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是規(guī)劃總面積 50 平方公里，到 2020 年形成功能配套、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對(duì)價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。現(xiàn)對(duì)