【正文】 圈、相山公園、名仕花園地理位置相山路北端，X電大南開(kāi)發(fā)商不詳規(guī)劃樓數(shù)1棟規(guī)劃戶數(shù)158號(hào)物業(yè)類型高層目前狀況6層以上已全部售罄，16層部分房源在售戶型設(shè)計(jì)119m158m190m2銷售價(jià)格36004070元/m2（16層），頂層4900元/m2銷售率90%周邊配套二實(shí)小藝術(shù)幼兒園、實(shí)驗(yàn)二小、電大、市委黨校、相山公園（四）樓市主要特征評(píng)點(diǎn)：樓市規(guī)模分析由于早期較早項(xiàng)目進(jìn)入尾盤(pán)期，市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)減少，但是同時(shí)部分新樓盤(pán)正在推廣正式入市，如相山庭院、慢城、相山峰景、水景天成二期、華佳梅苑二期、奧斯卡春城二、三期以及慢城等，估計(jì)未來(lái)1—2年市場(chǎng)的總體供應(yīng)量仍會(huì)維持在約50——70萬(wàn)平方米左右。從本次市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)看，X市場(chǎng)項(xiàng)目總體規(guī)劃有超小高層、高層、多層混合社區(qū)方向發(fā)展的趨勢(shì)，同時(shí)在帝景翰園成功的刺激下，市場(chǎng)對(duì)高層、小高層項(xiàng)目看好的趨勢(shì)提高。C．希望購(gòu)買居住面積統(tǒng)計(jì)而對(duì)希望住宅面積的調(diào)查中，大多數(shù)選擇95~105㎡和115~125㎡這兩種面積形式，主要是因?yàn)閷?duì)于年輕的購(gòu)房者心理來(lái)說(shuō)，擁有的積蓄相對(duì)較少，而基本上95~105㎡的面積也就足夠，可能以后有機(jī)會(huì)還可以再換面積較大的房型；對(duì)于處于中年層次的人群來(lái)說(shuō)，要考慮到家庭成員的居住場(chǎng)所是否足夠?qū)挸ǎδ苁欠颀R全等，而手頭上的積蓄相對(duì)較多，所以普遍會(huì)選擇面積相對(duì)更為適中的95~105㎡和115~125㎡。項(xiàng)目地塊東面為南湖路，與馬莊隔路相望。 威脅(threat)：第五章 項(xiàng)目初步定位一、形象定位：“X公園北，純水岸生活景觀公館”二、項(xiàng)目檔次定位：中高檔社區(qū)三、目標(biāo)客戶定位：X市區(qū)政府高級(jí)公務(wù)員；礦業(yè)集團(tuán)中高級(jí)管理人員；私營(yíng)企業(yè)主；其他企事業(yè)單位高級(jí)管理人員；X市周邊城市的投資、旅游度假的置業(yè)人群。(預(yù)估基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為11%，%，再累加年均通貨膨脹因素3%,%。同時(shí)，可以與承包商簽定有效的承包合同，讓承包商承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。三、經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目本身?xiàng)l件，項(xiàng)目定位適于建造休閑景觀類精品型中高檔物業(yè)（多層、聯(lián)排別墅物業(yè)為主）。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。 同理推斷，商業(yè)均價(jià)為：4000元/平方米。3．宏觀政策的利空影響。 地形地貌地塊地勢(shì)平坦，現(xiàn)已全部拆遷與平整完畢，接近于凈地。當(dāng)然，考慮的X目前的經(jīng)濟(jì)狀況和居民收入水平，小高層住宅將來(lái)會(huì)越來(lái)越為多數(shù)消費(fèi)者所接受，而高層和別墅這樣的高檔次樓盤(pán)目前還不能為大部分的市民看好。部分樓盤(pán)辦理VIP貴賓卡，提供部分優(yōu)惠打折等。水景天成地理位置濉溪路306號(hào)慶相橋西南（與濉河交叉口）開(kāi)發(fā)商X綠洲房地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)衢州花神園林綠化工程工程有限公司全程企劃廈門(mén)特域企劃公司總用地面積415畝（30萬(wàn)m2）建筑面積45000m2（二期）規(guī)劃戶數(shù)303戶(二期)綠化率60%樓盤(pán)賣點(diǎn)弧線立面設(shè)計(jì)內(nèi)置中庭院凌波水榭組團(tuán)——環(huán)繞溪流的疊拼別墅⑨ 房地產(chǎn)投資的財(cái)富效應(yīng)。② 房地產(chǎn)作為消費(fèi)和投資熱點(diǎn)已經(jīng)形成，而不是處于形成的過(guò)程。第三章 X房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、X市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析進(jìn)入二十一世紀(jì)開(kāi)始，X房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。從2002年到現(xiàn)在，X市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工和竣工面積成倍增長(zhǎng)，房產(chǎn)交易空前活躍，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格不斷增長(zhǎng)，很多市民已經(jīng)感覺(jué)到房?jī)r(jià)到了無(wú)法承受的地步，最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示多達(dá)90%的人表示買不到房子，一時(shí)間，房?jī)r(jià)成了人們街頭巷尾議論最多的話題：今年房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲；價(jià)格會(huì)不會(huì)往下跌，會(huì)出現(xiàn)在什么時(shí)候！三、 分析現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)外乎兩種聲音： 房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，因?yàn)檎鎸?shí)地消費(fèi)需求決定著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)，房屋還屬于緊俏商品，供不應(yīng)求，價(jià)格自然會(huì)上漲，加上土地成本、建筑材料成本不斷增加造成房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高。第二章 X房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況一、X房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡：2001年黎苑新村成為X市最大最大的住宅小區(qū)。努力建成安徽省東北部地區(qū)的中心城市，國(guó)家重要的能源城市。1960年4月，建立濉溪市。我市水資源匱乏，人均水資源占用量?jī)H為全省平均水平的2/5，且地表水污染嚴(yán)重，造成功能性缺水。2006年人口數(shù)及其構(gòu)成指 標(biāo)年末數(shù)（萬(wàn)人）比重（%）全市戶籍人口 其中：非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口 其中：男性 女性 其中：018歲 1860歲 60歲及以上城市發(fā)展的優(yōu)勢(shì)與制約因素（1）自身優(yōu)勢(shì)：①煤炭資源優(yōu)勢(shì)。X市X路以南項(xiàng)目地塊可行性研究報(bào)告2007612第一章 房地產(chǎn)投資宏觀環(huán)境一、 X概況（一）人文、地理及交通條件區(qū)域位置與交通狀況X市位于安徽省北部，東經(jīng)116度23分——117度02分，北緯33度16分——34度14分之間。X已探明儲(chǔ)量84億余噸，且煤種齊全。工業(yè)“三廢”、采煤塌陷速度仍在加快，對(duì)維護(hù)X的生態(tài)環(huán)境構(gòu)成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。1971年4月，更為X市。根據(jù)規(guī)劃要求，未來(lái)15年X市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：有序推進(jìn)城市化進(jìn)程，形成完美的城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)，擁有先進(jìn)的公共服務(wù)設(shè)施和完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境建設(shè)成效顯著，城市管理規(guī)范有序。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)。 房地產(chǎn)價(jià)格將在2007年夏秋間出現(xiàn)下降的拐點(diǎn)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，利潤(rùn)可觀，吸引了眾多的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入，大家都在圈地建房，一時(shí)間房地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春蘇般的大量增長(zhǎng)，百姓固然有需求，但是需求總量有限，而開(kāi)發(fā)面積成倍增加，早晚會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面，到那時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)將會(huì)日趨明顯！四、 風(fēng)險(xiǎn)X市的房地產(chǎn)新項(xiàng)目雖然主要集中在人民路附近，但是配套設(shè)施及其不完善，商業(yè)、醫(yī)療、教育、金融、日常消費(fèi)設(shè)施也不健全，城市新區(qū)的居民生活還要靠老城區(qū)補(bǔ)給。從最初的幾家“統(tǒng)建辦”系統(tǒng)公司發(fā)展到目前的眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，每年快速增長(zhǎng)。近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、增量房銷售、二手房交易都快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲速度也較大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。房?jī)r(jià)上漲，買了房的人得到實(shí)惠，發(fā)展商有更好的投資回報(bào)，政府也得到更多的土地收入和稅收，這是一種財(cái)富效應(yīng)。外置樓梯180度觀景X獨(dú)創(chuàng)的組團(tuán)式景觀綠島設(shè)計(jì)銷售狀況分析部分樓盤(pán)已經(jīng)售完，如早期的金色華松、惠澤山莊等，部分進(jìn)入尾盤(pán)銷售，如香舍華都、凱旋百年、海容尚城等，以及從帝景翰園的后期銷售情況來(lái)看，總體銷售呈現(xiàn)一片“上升”趨勢(shì)。B．購(gòu)買戶型意向統(tǒng)計(jì)而對(duì)被調(diào)查者的戶型需求調(diào)查中，%的人群選擇二室一廳一衛(wèi)，26%的人群選擇三室一廳一衛(wèi)，%的人群選擇三室二廳一衛(wèi)，%的人群選擇三室二廳二衛(wèi)，%的人群選擇四室二廳二衛(wèi)，%選擇其他戶型，從功能的全面性、實(shí)用性及私密性的角度上，消費(fèi)者目前對(duì)三室二廳二衛(wèi)的戶型較為偏愛(ài)。地塊北面即為X路，項(xiàng)目西南面有獨(dú)特的區(qū)位綠化水景觀——X公園，風(fēng)景秀麗。O（機(jī)會(huì)）：1．片區(qū)改造升級(jí)帶來(lái)的機(jī)會(huì)，桓譚路規(guī)劃前景良好?？紤]到項(xiàng)目經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、策劃公司的介入，在產(chǎn)品合理性、市場(chǎng)吻合度上，以及項(xiàng)目品牌形象方面均會(huì)有相當(dāng)程度上的提升，在項(xiàng)目營(yíng)銷展示條件比較充分的前提下，建議可以適當(dāng)把住宅價(jià)格預(yù)估值提高到2700元/平方米。必須密切關(guān)注售價(jià)，控制銷售收入，同時(shí)要做好成本控制工作，規(guī)避項(xiàng)目的不確定因素。四、此類異地項(xiàng)目對(duì)異地開(kāi)發(fā)者的政府整合、資金整合能力和項(xiàng)目工程管理團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力均有相當(dāng)高的要求，存在一個(gè)與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的磨合期。因此要重點(diǎn)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)管理的戰(zhàn)斗力，避免主觀錯(cuò)誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。我們通過(guò)調(diào)查后對(duì)相關(guān)參數(shù)擬訂如下：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（*參考該項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)方案）類別指標(biāo)備注總占地面積233畝（約155237平方米）總建筑面積204607平方米其中配套設(shè)施商業(yè)20000平方米會(huì)所1500平方米幼兒園2107平方米物業(yè)1000平方米可售建筑面積200000平方米其中包括20000平方米商業(yè)地價(jià)（單價(jià)）約68萬(wàn)元/畝該地塊采取由大華公司轉(zhuǎn)讓獲得方式總地價(jià)約15844萬(wàn)元容積率1. 318綠化率33％戶數(shù)約1653戶工期預(yù)計(jì)為 4年 總建筑面積分項(xiàng)指標(biāo)表分項(xiàng)可售住宅建筑面積可售商業(yè)建筑面積會(huì)所、幼兒園、物業(yè)用房總建筑面積面積180000 M220000 M24607 M2204607M2開(kāi)發(fā)相關(guān)參數(shù)：項(xiàng)目總投資費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位數(shù)額（元/平方米）總計(jì)（萬(wàn)元）（一）開(kāi)發(fā)成本估算1土地費(fèi)用土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格按照68萬(wàn)/畝，按總建筑面積攤算1020158442報(bào)建費(fèi)（含市政配套、人防費(fèi)）按總建筑面積攤算10020463前期工程費(fèi)（勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)）按總建筑面積攤算357164建安工程費(fèi)按總建筑面積攤算（考慮磚混與框架結(jié)構(gòu)各占1/2的比例）1000204615室外、環(huán)境工程費(fèi)按總建筑面積攤算10020466不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（1~5）%30617合計(jì)204041730（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1管理費(fèi)用（1~4）%306172營(yíng)銷費(fèi)用％計(jì)6914153財(cái)務(wù)費(fèi)用假定項(xiàng)目?jī)赡陼r(shí)間即48個(gè)月開(kāi)發(fā)完畢，開(kāi)發(fā)前期需融資貸款2000萬(wàn)元，其余為自有資金投入開(kāi)發(fā)建設(shè)，貸款在開(kāi)發(fā)結(jié)束期間還清。3．可以最大化整合利用地塊周邊的水景資源。項(xiàng)目地塊西面為正在修建的張寨路，張寨路以西為在售的藍(lán)湖綠城項(xiàng)目。因?yàn)楝F(xiàn)在的X人民更注重的的是