【正文】 程費、建安工程費之和的 3%計取較為合理。項目銷售收入測算表項目 可售面積 （㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬元）寫字樓 22,260 12,500 90% 25,043商業(yè) 6,000一層 40,000二層 25,000五, 六層 18000一層 90％，二層 65％，五六層 50％8,100合計 28,260 33,143銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，廣州房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額項目可行性研究報告 的 5%） ，教育費附加（營業(yè)稅的 3%） ，城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的 7%） ，印花稅（銷售額的 %） ，合計為銷售額的 %，項目銷售稅金及附加為1, 萬元，土地增值稅 1, 萬元。項目建安工程費用為 12, 萬元。項目可行性研究報告 租金根據(jù)片區(qū)商業(yè)的一般租金水平，可定綜合租金為 250 元/平方米。 戶型方面，考慮到項目建成后以銷售為主，且片區(qū)內(nèi)小開間的單位普遍受歡迎，因此項目的戶型為小開間，主流開間面積 75~90 平方米左右，建筑設(shè)計上盡量保持開間的方正及注意剪力墻的布置，使開間可以靈活組合。項目可行性研究報告 四 項目發(fā)展建議1 地塊 SWOT 分析優(yōu)勢：? 交通便利是該項目最大的優(yōu)勢，項目位于地鐵 1 號線東山口站旁，離地鐵出口距離在 150 米內(nèi)，而建設(shè)中的地鐵 5 號線署前路出口與項目的距離也在300 米以內(nèi)；在中山二路沿線，中山路是廣州東西向的最主要城市主干道之一，單向 4 車道，連接廣州東西部；地塊前設(shè)有東山口公交車站，十多條公交線路經(jīng)過，而離項目約 100 米處農(nóng)林下路與中山二路交匯處還有東山電車總站；? 臨城市主干道，通達(dá)性和項目的昭示性強(qiáng)? 項目所處的路段為片區(qū)內(nèi)寫字樓物業(yè)較集中的路段，辦公氛圍較好? 項目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，住宅、商業(yè)配套齊全，尤其是商業(yè)配套特別發(fā)達(dá)? 項目地塊方正，有利于物業(yè)的建筑設(shè)計劣勢：? 地塊凈用地面積較小，不易進(jìn)行形象展示? 地塊較小，可建的車位數(shù)量不多，將對項目的定位和售價有一定的制約? 項目周邊為建成區(qū)，對項目未來施工帶來影響機(jī)會：? 廣州市發(fā)展迅速的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)給項目帶來租賃需求? 路段內(nèi)眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)帶來的醫(yī)療貿(mào)易公司給項目帶來機(jī)遇? 廣州市政府規(guī)劃與項目路段鄰近的東風(fēng)路辦公帶發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，提升區(qū)域的商務(wù)價值威脅? 東風(fēng)路辦公帶未來建設(shè)的辦公物業(yè)可能對項目構(gòu)成威脅? 趨緊的金融政策給項目未來融資帶來較大的不確定性2 項目定位（1）項目整體定位項目對面為甲級寫字樓電信廣場，而路段的寫字樓多為乙級。市場上商鋪買盤很少，中山二路少數(shù)的商鋪放盤價格達(dá)到 50,000 元/ 平方米。片區(qū)為廣州市原東山區(qū)的主要和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，經(jīng)過多年的積累和沉淀，商業(yè)氛圍已十分濃厚，再加上片區(qū)內(nèi)兩個地鐵 1 號線站點東山口站和烈士陵園站來帶的大量人流，該片區(qū)已成為越秀區(qū)東部最主要的商業(yè)區(qū)和廣州市主要的商業(yè)區(qū)之一。商業(yè)裙樓方面，除電信廣場有較大規(guī)模裙樓作商業(yè)外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓規(guī)模不大，業(yè)態(tài)通常是首層為銀行營業(yè)網(wǎng)點，二層以上為酒樓，商鋪或整層出租給醫(yī)院。我們根據(jù)片區(qū)寫字樓物業(yè)的代表性，規(guī)模，與項目的契合度等方面，在不同路段選出以下典型物業(yè)做分析對比中山路段（從中山一路至中山三路，包括東川路與白云路）名稱 廣東電信廣場位置 中山二路 級別 甲級主要配套10 部電梯，中央空調(diào)，智能終端，近 500 個車位建筑面積總建面 15 萬平方米，寫字樓面積78,000 平方米，單層面積 1,800 平方米，共 68 層開間分布 起租面積為 400 平方米以上空置情況現(xiàn)出租率為 99％，只剩一單位出租租售價格租金約為 135 元 /平方米/月（低層單位） ，管理費 28 元，不對外出售。該片區(qū)早期的寫字樓物業(yè)除少部分達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)外，大部分為準(zhǔn)甲級或乙級物業(yè)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)公建配套成熟，尤其是政府機(jī)構(gòu)眾多，交通便捷，曾經(jīng)是廣州眾多外資企業(yè)，金融企業(yè)，大型公司的辦公首選點。片區(qū)的定位為廣州市的中央商務(wù)區(qū)，區(qū)內(nèi)配套成熟，不僅有數(shù)量眾多的住宅物業(yè)，而且還有正佳廣場，宏城廣場，天河城廣場等大型的集中商業(yè)，以及數(shù)量眾多的臨街商業(yè)及飲食配套，此外還有大型公建配套設(shè)施如天河體育中心，購書中心等。因此，在廣州現(xiàn)有的動漫產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展環(huán)境下，加上政府的大力支持與推動，廣州動漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景良好。據(jù)悉，在東南亞地區(qū)，凡是 2,000 平方米以上的游戲廳，所采用的基本都是番禺制造的產(chǎn)品。月以上。(3) 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) 廣州市經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)總量雄厚，在全國排名第三；城鎮(zhèn)人均可支配收入也位居全國前列，居民消費意愿強(qiáng)烈，商業(yè)市場發(fā)達(dá)；在工業(yè)發(fā)展方面，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，增長迅速，全市工業(yè)總產(chǎn)值位居全國前列。利用外資平穩(wěn)增長；市場價格持續(xù)較快上漲居民收入穩(wěn)步增長 一季度，廣州市城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 11198 元，同比增長 %?？梢?，第三產(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻(xiàn)率加大，是一季度全市經(jīng)濟(jì)增長的主動力。大量的學(xué)生群體的存在為項目發(fā)展動漫商業(yè)提供了支持。項目臨城市主干道，所處區(qū)域為廣州傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)區(qū)。在與項目相隔約 500 米處有位于署前路的東山百貨，是大型的綜合百貨大樓。(2) 2022 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運行情況2022 年一季度，廣州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 %，增幅回落 個百分點。一季度，全市超億元的投資項目有 37 個，完成投資額 億元，增長％。利用外資平穩(wěn)增長一季度，廣州市外商直接投資實際使用外資額為 億美元，同比增長 ％。由上圖可知，2022 年第二季度和第四季度為廣州市寫字樓放量高峰期，對比這個時期的寫字樓一手和二手成交量和成交價格，由于市場上供給的增加，導(dǎo)致成交價格下降，成交量受此影響不明顯。廣州動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程2022年廣州市網(wǎng)游動漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)４７．５億元人民幣，從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動漫業(yè)務(wù)的企業(yè)有７０家，從業(yè)人員１．２萬人左右。租金方面首層平均為200 多元 /平方米 /月；二層平均租金則為首層的三分之一左右。這些都是甲級寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。目前來看仍然是廣州最具吸引力的辦公區(qū)域。片區(qū)內(nèi)高級商業(yè)配套齊全，有五星級酒店和高檔購物中心，廣交會的原展覽館——流花會館也坐落在環(huán)市路，因此片區(qū)內(nèi)的客戶以涉外機(jī)構(gòu)為主，包括金融、貿(mào)易、銷售代理等企業(yè)是該片區(qū)寫字樓物業(yè)的主要客戶。該片區(qū)的客戶除電信廣場和中華國際中心因物業(yè)檔次較高和可租賃面積較大而吸引到優(yōu)質(zhì)的大型企業(yè)以外，大部分寫字樓的客戶以中小型企業(yè)為主，行業(yè)分布分散，由商業(yè)帶來的貿(mào)易代理，中介服務(wù)咨詢等占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｈ箻切螒B(tài)2 層為商業(yè)裙樓，原為酒樓，現(xiàn)已停業(yè)商業(yè)租金項目可行性研究報告 名稱 中華國際中心位置 中山三路 級別 甲級主要配套25 部客梯，中央空調(diào)，寫字樓會所，會議廳，室內(nèi)運動場所，1100 個車位建筑面積分 A、B 塔，A 塔高 26 層，B 塔高62 層，單塔單層面積約 1800 平方米，總辦公面積約 12 萬平方米開間分布 最小開間面積約為 120 平方米左右空置情況現(xiàn)出租率約為 90％，剩余部分單位出租租售價格租金約為 130 元 /平方米/月，管理費 29 元， 。因商務(wù)辦公氣氛比中山路段要好，因此租金相應(yīng)比中山路段高。而錦軒現(xiàn)代城則為裙樓商業(yè)，位于地鐵東山口站上蓋，其裙樓上為住宅，負(fù)一層商業(yè)與地鐵站出口連接。價格：動漫星城內(nèi)商鋪只租不售，分為兩種，一種為位于場地中間的限高鋪位，一種為位于場地靠墻位置的不限高商鋪。在此容積率下，項目的計容積率面積為 28,260 平方米，與附近路段最近發(fā)售的項目如錦城國際體量相當(dāng)。商業(yè)業(yè)態(tài)項目商業(yè)擬發(fā)展動漫為主題的商業(yè)。3 投資估算與資金籌措（1） 總投資估算序號 項目名稱 總額（萬元） 單價(元 /㎡) 占總投資比例1 土地成本 9, 2, %2 前期工程費 %3 建安工程 12, 3, %4 管理費 %5 不可預(yù)見費 %6 其他費用 %7 財務(wù)費用 2, %8 銷售費用 %9 合 計 27, 8, 100%注：單價為按總建筑面積分?jǐn)傆嬎愕膯蝺r項目可行性研究報告 ? 總投資估算說明① 土地成本——補(bǔ)交地價測算項目的土地為行政劃撥用地，原土地用途為影劇院 C35，現(xiàn)要改變土地使用性質(zhì)為辦公綜合用地，需補(bǔ)交地價。指為開發(fā)項目融資而發(fā)項目可行性研究報告 生的各項費用，主要為借款利息。⑧ 銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)和同類房地產(chǎn)項目的具體情況，取銷售費用為銷售額的 3%。經(jīng)查項目所在位置的辦公綜合用途土地的基準(zhǔn)地價為 元/平方米（樓面地價） ，項目按容積率 12 計算容積率面積為 28,260 平方米。而項目位于商業(yè)旺區(qū)，地鐵站旁，交通便利，也符合發(fā)展動漫商業(yè)的地理位置條件，因此項目的商業(yè)部分整體定位可為動漫銷售和體驗的動漫商業(yè)。結(jié)合項目的占地面積和凈用地面積考慮，應(yīng)留出部分項目可行性研究報告 面積鋪設(shè)道路和建小型廣場，故可取單層建筑面積為 1,500 平方米。月，不限高商鋪一般為 500 元/㎡臨街商鋪主要沿農(nóng)林下路、東川路和中山二路分布。主要客戶中介服務(wù)業(yè)，科技公司，金融行業(yè)裙樓形態(tài)4 層商業(yè)裙樓，1 層為商鋪，快餐店，2~4 層為酒樓、夜總會商業(yè)租金項目可行性研究報告 因此小業(yè)權(quán)眾多。路段內(nèi)除電信廣場、中華國際中心兩個甲級項目外，其余寫字樓都為乙級標(biāo)準(zhǔn)，單層面積小于 1500 平方米，開間面積約在 70~110 平方米左右。其余乙級物業(yè)的月租金為 55～75 元/平方米不等。租金與售價目前環(huán)市路的高檔甲級物業(yè)如廣東國際大廈等的月租金與天河商務(wù)圈的甲級物業(yè)基本看齊，約在 110 元/ 平方米。由于片區(qū)道路規(guī)劃失當(dāng)，加上區(qū)內(nèi)寫字樓密度很高，造成了片區(qū)內(nèi)交通擁堵，在上下班高峰期經(jīng)常塞車，迫使在該片區(qū)的上班族更依賴軌道交通，從而大大加重了軌道交通的壓力。未來 3 年珠江新城約新增 200 萬平方米的寫字樓物業(yè)，其中 70 萬平方米為甲級寫字樓，由于 2022 年甲級寫字樓供應(yīng)較少，租賃成交將主要以消化一批 2022 年新交付使用的甲級寫字樓為主。動漫星城位于人民公園南廣場地下的“動漫星城”，兼享中山五路公交和公園前地鐵站這兩大地面、地下交通樞紐，毗鄰北京路步行街，占據(jù)了廣州城市、交通以及商業(yè)核心地帶。同時廣州擁有漫畫企業(yè)１０家，各類漫畫組織、團(tuán)體、學(xué)社２００多個。20222022 年 4 月廣州市寫字樓二手市場交易情況 43315521 56604524503642824616 475438364739233339576147372527183539012341月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米2022250030003500400045005000550060006500元 /平 方 米二 手 交 易 量 二 手 交 易 價 格從上圖可以看出，廣州市寫字樓三級市場交易價格與二級市場價格相差較大，二手寫字樓成交量受價格影響較大。一季度，服務(wù)業(yè)外商直接投資實際使用額為 億美元，增長 %。其中出口 億美元，增長 %；進(jìn)口 億美元，增長 %。2022 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運行的主要特點如下：工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，但增幅回落一季度，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 2, 億元，同比增長 %，增幅回落 個百分點。而農(nóng)林下路和中山二路則有眾多的臨街商鋪，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。項目位于中山二路，地鐵 1 號線東山口站出口旁。中山二路及附近路段集中了中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院，廣東省心血管病醫(yī)院，廣東省人民醫(yī)院東院，廣州友好醫(yī)院腫瘤科等廣州具規(guī)模和影響力的醫(yī)院，因此帶動了該路段醫(yī)藥貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展。民營工業(yè)企業(yè)增勢較好。1月、2 月、3 月當(dāng)月出口分別增長 %、%和 ％。農(nóng)村居民消費價格總水平同比上升 %，其中消費品價格上升 %，服務(wù)項目價格上升 %。此結(jié)果可以在上圖得到驗證，2022 年以來，廣州寫字樓租賃市場持續(xù)旺盛，2022 年寫字樓總租賃面積達(dá)到了 萬平方米，2022 年前四月份租賃面積為 萬平方米。2022 年， “國家網(wǎng)絡(luò)游戲動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地廣州番禺園區(qū)”成立，區(qū)內(nèi)共有各類動漫游戲企業(yè) 330 多家，其中產(chǎn)值上億元的企業(yè)就有 10 多家，從事動漫游戲產(chǎn)業(yè)的高端技術(shù)人才超過 1,000 人。動漫市場分析小結(jié)廣州動漫產(chǎn)業(yè)是全國動漫產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，目前在國內(nèi)的市場份額占到20%。不足目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套略顯不足，沒有大型購物中心，目前僅靠黃埔大道與廣州大道兩條城市主干道與外界連接，這兩條主干道在上下班高峰期交通非常擁堵，給進(jìn)出珠江新城造成了不便，而片區(qū)內(nèi)軌道交通要待 09 或 10 年才能建成，目前來看片區(qū)的交通配套有所不足。大部分寫字樓的業(yè)權(quán)分散，也不利于吸引對租賃面積需求大的優(yōu)質(zhì)客戶。最近廣州市政府的規(guī)劃提出要將東風(fēng)路建設(shè)成為黃金八公里的甲級金融區(qū)，利用政府部門集中的優(yōu)勢，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。該片區(qū)的物業(yè)涵蓋