【正文】 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表項(xiàng)目 可售面積 （㎡） 銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬(wàn)元）寫(xiě)字樓 22,260 12,500 90% 25,043商業(yè) 6,000一層 40,000二層 25,000五, 六層 18000一層 90％，二層 65％，五六層 50％8,100合計(jì) 28,260 33,143銷售稅金及附加測(cè)算銷售稅金及附加：按規(guī)定，廣州房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷售額項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 的 5%） ，教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的 3%） ，城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的 7%） ，印花稅（銷售額的 %） ，合計(jì)為銷售額的 %，項(xiàng)目銷售稅金及附加為1, 萬(wàn)元，土地增值稅 1, 萬(wàn)元。項(xiàng)目銷售費(fèi)用為 萬(wàn)元。⑦ 財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。⑤ 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)之和的 3%計(jì)取較為合理。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用為 12, 萬(wàn)元。則應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為 9, 萬(wàn)元。項(xiàng)目計(jì)劃于 2022 年第 1 季度開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)于 2022 年第 4 季度末銷售結(jié)束，銷售率寫(xiě)字樓按 90％，一層商業(yè)按 90%，二層商業(yè)按 65%，五、六層商業(yè)按 50%測(cè)算。按每個(gè)車位需要面積45 平方米計(jì)算，可提供約 100 車位，超出路段內(nèi)大多數(shù)寫(xiě)字樓物業(yè)的平均水平，有力提升項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 租金根據(jù)片區(qū)商業(yè)的一般租金水平，可定綜合租金為 250 元/平方米。產(chǎn)品定位由于動(dòng)漫及其相關(guān)商業(yè)所需的面積一般較小，故建議項(xiàng)目商業(yè)鋪位的主流開(kāi)間在10～20 平方米，可保留部分開(kāi)間面積在 50 平方米以上的大開(kāi)間，滿足不同的需求。單層面積可設(shè)置為 1,500 平方米，則總的商業(yè)面積為 6,000 平方米，34 層分成提供給廣州市文化局作為劇院使用。辦公物業(yè)的租金為 75 元/ 平方米，管理費(fèi)為 25 元/平方米。 戶型方面，考慮到項(xiàng)目建成后以銷售為主，且片區(qū)內(nèi)小開(kāi)間的單位普遍受歡迎，因此項(xiàng)目的戶型為小開(kāi)間，主流開(kāi)間面積 75~90 平方米左右，建筑設(shè)計(jì)上盡量保持開(kāi)間的方正及注意剪力墻的布置，使開(kāi)間可以靈活組合。產(chǎn)品定位綜前所述，項(xiàng)目的寫(xiě)字樓定位為準(zhǔn)甲級(jí)物業(yè)。從保守的角度考慮，我們認(rèn)為在一般情況下，該項(xiàng)目可爭(zhēng)取到的容積率為 12 左右，故定項(xiàng)目的容積率為12。項(xiàng)目最初擬定的容積率為 13，則可建面積為 30,615 平方米，按每層面積 1,500平方米算，則應(yīng)建層數(shù)為 20 層以上。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 四 項(xiàng)目發(fā)展建議1 地塊 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)：? 交通便利是該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目位于地鐵 1 號(hào)線東山口站旁，離地鐵出口距離在 150 米內(nèi)，而建設(shè)中的地鐵 5 號(hào)線署前路出口與項(xiàng)目的距離也在300 米以內(nèi)；在中山二路沿線，中山路是廣州東西向的最主要城市主干道之一，單向 4 車道，連接廣州東西部；地塊前設(shè)有東山口公交車站，十多條公交線路經(jīng)過(guò)，而離項(xiàng)目約 100 米處農(nóng)林下路與中山二路交匯處還有東山電車總站；? 臨城市主干道，通達(dá)性和項(xiàng)目的昭示性強(qiáng)? 項(xiàng)目所處的路段為片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓物業(yè)較集中的路段，辦公氛圍較好? 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，住宅、商業(yè)配套齊全，尤其是商業(yè)配套特別發(fā)達(dá)? 項(xiàng)目地塊方正，有利于物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)劣勢(shì)：? 地塊凈用地面積較小，不易進(jìn)行形象展示? 地塊較小，可建的車位數(shù)量不多，將對(duì)項(xiàng)目的定位和售價(jià)有一定的制約? 項(xiàng)目周邊為建成區(qū)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)施工帶來(lái)影響機(jī)會(huì)：? 廣州市發(fā)展迅速的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)給項(xiàng)目帶來(lái)租賃需求? 路段內(nèi)眾多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)帶來(lái)的醫(yī)療貿(mào)易公司給項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇? 廣州市政府規(guī)劃與項(xiàng)目路段鄰近的東風(fēng)路辦公帶發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，提升區(qū)域的商務(wù)價(jià)值威脅? 東風(fēng)路辦公帶未來(lái)建設(shè)的辦公物業(yè)可能對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成威脅? 趨緊的金融政策給項(xiàng)目未來(lái)融資帶來(lái)較大的不確定性2 項(xiàng)目定位（1）項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目對(duì)面為甲級(jí)寫(xiě)字樓電信廣場(chǎng)，而路段的寫(xiě)字樓多為乙級(jí)。月，每個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)為 60 元/㎡西翼分兩層，負(fù)一層主要為餐飲；負(fù)二層有動(dòng)漫電子產(chǎn)品展示區(qū)，經(jīng)營(yíng)動(dòng)漫電子產(chǎn)品、手機(jī)、MP3 等的店鋪，還有電子游戲室等娛樂(lè)場(chǎng)所?？臻g布局：動(dòng)漫星城分東西兩翼，東翼共分三層，西翼兩層。市場(chǎng)上商鋪買盤很少，中山二路少數(shù)的商鋪放盤價(jià)格達(dá)到 50,000 元/ 平方米。業(yè)態(tài)方面，農(nóng)林下路商鋪主項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 營(yíng)女士系列產(chǎn)品，包括中檔特色服飾，化妝品，婚紗店等。東川運(yùn)動(dòng)名城經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 7,000 平方米，層高 5 層，經(jīng)營(yíng)中高檔國(guó)內(nèi)外運(yùn)動(dòng)品牌產(chǎn)品，是全國(guó)最大規(guī)模最多名店匯聚的運(yùn)動(dòng)主題式商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。而廣州東山百貨經(jīng)營(yíng)時(shí)間更長(zhǎng)，于 1993 年開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積約 6,500 平方米，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)者東山區(qū)百貨零售業(yè)龍頭的地位。片區(qū)為廣州市原東山區(qū)的主要和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的積累和沉淀，商業(yè)氛圍已十分濃厚，再加上片區(qū)內(nèi)兩個(gè)地鐵 1 號(hào)線站點(diǎn)東山口站和烈士陵園站來(lái)帶的大量人流，該片區(qū)已成為越秀區(qū)東部最主要的商業(yè)區(qū)和廣州市主要的商業(yè)區(qū)之一。除錦城大廈因租金過(guò)高且開(kāi)盤不久導(dǎo)致空置率較高外，其余物業(yè)租賃情況良好。07 年底開(kāi)盤售價(jià)為14000 元/平方米主要客戶 金融企業(yè)，科技貿(mào)易公司裙樓形態(tài) 沒(méi)有商業(yè)裙樓商業(yè)租金東山路段的辦公物業(yè)的整體檔次要比中山路段為高，租戶來(lái)源也發(fā)生了變化，主要集中在金融服務(wù)業(yè)和中介服務(wù)業(yè)。中山一路和中山三路的辦公氛圍較淡，寫(xiě)字樓物業(yè)不多，但其租賃情況尚算良好。商業(yè)裙樓方面，除電信廣場(chǎng)有較大規(guī)模裙樓作商業(yè)外，其余辦公物業(yè)的商業(yè)裙樓規(guī)模不大，業(yè)態(tài)通常是首層為銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，二層以上為酒樓，商鋪或整層出租給醫(yī)院。從租賃的情況看，空置率低，證明了這個(gè)路段的租賃需求較大。物業(yè)的主要的租賃對(duì)象為對(duì)辦公面積需求不大的中小企業(yè)。空置情況現(xiàn)出租率約為 90％，剩余少量單位出租，現(xiàn)有空置單位多為大面積的開(kāi)間，約在300 平方米左右租售價(jià)格租金約為 55 元/ 平方米/月起，管理費(fèi) 20 元，中央空調(diào)費(fèi) 元/ 平方米/ 天。我們根據(jù)片區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的代表性，規(guī)模，與項(xiàng)目的契合度等方面，在不同路段選出以下典型物業(yè)做分析對(duì)比中山路段（從中山一路至中山三路，包括東川路與白云路）名稱 廣東電信廣場(chǎng)位置 中山二路 級(jí)別 甲級(jí)主要配套10 部電梯，中央空調(diào)，智能終端，近 500 個(gè)車位建筑面積總建面 15 萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓面積78,000 平方米，單層面積 1,800 平方米，共 68 層開(kāi)間分布 起租面積為 400 平方米以上空置情況現(xiàn)出租率為 99％，只剩一單位出租租售價(jià)格租金約為 135 元 /平方米/月（低層單位） ，管理費(fèi) 28 元，不對(duì)外出售。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 項(xiàng)目所在片區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)分析項(xiàng)目位于中山二路電信廣場(chǎng)對(duì)面，根據(jù)周邊寫(xiě)字樓的分布及與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性的強(qiáng)弱，決定研究的片區(qū)范圍東起中山一路中山立交，西至中山三路中華廣場(chǎng)，南至署前路，北至東風(fēng)路。近兩年落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目電信廣場(chǎng)和中華國(guó)際中心在一定程度上提升了該片區(qū)寫(xiě)字樓的檔次。中山路辦公帶中山路從東到西共分八段，為中山一路至中山八路，橫跨越秀、荔灣兩個(gè)區(qū)。該片區(qū)早期的寫(xiě)字樓物業(yè)除少部分達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外，大部分為準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)物業(yè)。而檔次較低寫(xiě)字樓物業(yè)租金約在 60~80 元/平方米。環(huán)市路辦公帶環(huán)市路辦公帶為廣州最早的 CBD，其辦公物業(yè)的檔次也是越秀商務(wù)圈中最高的，大部分物業(yè)都達(dá)到了甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)水平。隨著天河商務(wù)圈的成熟和珠江新城商務(wù)圈的快速發(fā)展，越來(lái)越多的外企和大型企業(yè)從越秀商務(wù)圈搬遷至上述兩商務(wù)圈，越秀商務(wù)圈的廣州市核心商務(wù)圈的地位已經(jīng)大為減弱。區(qū)域內(nèi)商業(yè)公建配套成熟，尤其是政府機(jī)構(gòu)眾多，交通便捷，曾經(jīng)是廣州眾多外資企業(yè)，金融企業(yè)，大型公司的辦公首選點(diǎn)。從短期來(lái)看，片區(qū)內(nèi)的交通問(wèn)題很難得到緩解。優(yōu)勢(shì)片區(qū)內(nèi)配套成熟，尤其是商業(yè)配套發(fā)達(dá)，軌道交通便利，商務(wù)氛圍濃厚，是目前廣州最成熟的商務(wù)辦公區(qū)域，有利于建立企業(yè)形象，對(duì)進(jìn)駐企業(yè)有較大吸引力。經(jīng)過(guò) 10 多年發(fā)展，天河商務(wù)圈以其高端的定位（中央商務(wù)區(qū)）和完善的配套設(shè)施成為廣州市商務(wù)辦公氛圍最濃厚，甲級(jí)寫(xiě)字樓最集中，也是廣州最重要的商務(wù)辦公片區(qū)，吸引了大批國(guó)內(nèi)外的大中型企業(yè)進(jìn)駐。片區(qū)的定位為廣州市的中央商務(wù)區(qū)，區(qū)內(nèi)配套成熟，不僅有數(shù)量眾多的住宅物業(yè)，而且還有正佳廣場(chǎng)，宏城廣場(chǎng)，天河城廣場(chǎng)等大型的集中商業(yè)，以及數(shù)量眾多的臨街商業(yè)及飲食配套，此外還有大型公建配套設(shè)施如天河體育中心，購(gòu)書(shū)中心等。租金目前珠江新城寫(xiě)字樓的平均租金約為 150 元~160 元/平方米每月，屬于廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最高水平。主力客戶目前珠江新城辦公物業(yè)的客戶為大型企業(yè)區(qū)域總部，如房地產(chǎn)公司總部大樓、交通集團(tuán)、煙草集團(tuán)公司總部大樓；金融機(jī)構(gòu)：世界 500 強(qiáng)和國(guó)有金融、銀行、保險(xiǎn)、證券公司；政府機(jī)構(gòu)：國(guó)稅、地稅、省檢、省計(jì)廳。廣州政府于 2022 年重新對(duì)珠江新城 CBD 進(jìn)行規(guī)劃定位，用地面積約 平方公里，規(guī)劃居住人口 18 萬(wàn)，提供就業(yè)崗位 30 萬(wàn)個(gè)。因此，在廣州現(xiàn)有的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展環(huán)境下，加上政府的大力支持與推動(dòng)，廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景良好。動(dòng)漫星城總投資 6 億元，建筑面積 3 萬(wàn)平方米，使用面積 2 萬(wàn)平方米。間隔方面以八九平方米至20 多平方米的面積為主，另外有少量 60 多平方米的鋪位。2022 年，眾多動(dòng)漫、網(wǎng)游開(kāi)發(fā)商紛紛投巨資進(jìn)入廣州，黃埔、天河軟件園相繼成為廣州動(dòng)漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)的重要研發(fā)基地，集研發(fā)及設(shè)計(jì)動(dòng)漫衍生產(chǎn)品于一體，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的動(dòng)漫節(jié)目，全國(guó)首家以動(dòng)漫為主題的青年創(chuàng)業(yè)基地“青年動(dòng)漫特區(qū)” 也在廣州市青年宮成立，吸引了眾多卡通工作室、漫畫(huà)社等近 50 個(gè)青年動(dòng)漫社團(tuán)與機(jī)構(gòu)進(jìn)駐創(chuàng)業(yè)。據(jù)悉，在東南亞地區(qū)，凡是 2,000 平方米以上的游戲廳，所采用的基本都是番禺制造的產(chǎn)品?！　?　2022 年， “YACA 動(dòng)漫拉闊廣州 06”將首先在錦漢展覽中心拉開(kāi)帷幕；而廣州( 國(guó)際) 動(dòng)漫節(jié)暨 2022 年動(dòng)漫網(wǎng)游嘉年華則將于 8 月 5 日至 8 日在地鐵公園前站動(dòng)漫星城舉行，本次活動(dòng)將舉行中國(guó)首屆動(dòng)漫模仿精英秀。而在原創(chuàng)漫畫(huà)領(lǐng)域，以漫友文化傳播機(jī)構(gòu)為代表的龍頭企業(yè)在國(guó)內(nèi)同行中發(fā)揮著領(lǐng)頭羊的作用，整個(gè)漫畫(huà)書(shū)刊發(fā)行量約占全國(guó)市場(chǎng)的 30%。隨著各種不利影響因素的逐步削弱，廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇成為必然。月以上?？傮w來(lái)說(shuō)，2022 年二手寫(xiě)字樓成交量和價(jià)格波動(dòng)較大，2022 年一季度二手市場(chǎng)也處于低迷狀態(tài)，4 月開(kāi)始市場(chǎng)有所回暖。以下為各個(gè)月份的具體數(shù)據(jù)：20222022 年 4 月廣州市新增寫(xiě)字樓面積情況 0 0 0 0 0 00246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬(wàn) 平 方 米新 增 供 應(yīng) 量從上圖可以看出，廣州寫(xiě)字樓放量都保持一定的間隔時(shí)間，一般每間隔兩個(gè)月就會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的寫(xiě)字樓集中放量?？傮w來(lái)說(shuō)，雪災(zāi)天氣對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)的影響已基本消除，廣州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。(3) 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) 廣州市經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)總量雄厚，在全國(guó)排名第三；城鎮(zhèn)人均可支配收入也位居全國(guó)前列，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)達(dá)；在工業(yè)發(fā)展方面，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，增長(zhǎng)迅速，全市工業(yè)總產(chǎn)值位居全國(guó)前列。制造業(yè)外商直接投資實(shí)際使用額為 億美元，下降 %。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員總數(shù)為 萬(wàn)人，失業(yè)人員再就業(yè)人數(shù)為 萬(wàn)人，再就業(yè)率為 ％。一季度廣州市城市居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出為 1735 元，增長(zhǎng) %，快于消費(fèi)性支出增速 個(gè)百分點(diǎn)，占消費(fèi)性支出總額的 %。利用外資平穩(wěn)增長(zhǎng)；市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)較快上漲居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 一季度，廣州市城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 11198 元，同比增長(zhǎng) %。貿(mào)易順差為 億美元。重大項(xiàng)目帶動(dòng)作用較強(qiáng)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在三大類固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)最快，投資 億元，增長(zhǎng) %；基本建設(shè)投資 億元，增長(zhǎng) %；更新改造投資 億元，下降 %。可見(jiàn)，第三產(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻(xiàn)率加大，是一季度全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。增幅回落的主要原因是雪災(zāi)導(dǎo)致交通受阻、電力供應(yīng)緊張、部分汽車制造企業(yè)由于推出新車型而減少產(chǎn)量、電子產(chǎn)品更新?lián)Q代滯后以及價(jià)格下降等。城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值的比例為 ∶∶。大量的學(xué)生群體的存在為項(xiàng)目發(fā)展動(dòng)漫商業(yè)提供了支持。片區(qū)內(nèi)的住宅資源豐富，即有龜崗大馬路片區(qū)的舊式住宅，也有中山路和農(nóng)林下路的現(xiàn)代商品房，租賃房源充足。在與項(xiàng)目直線距離200 米內(nèi)，農(nóng)林下路與中山二路交匯處有商業(yè)面積近 2 萬(wàn)的大型集中商業(yè)錦軒現(xiàn)代城，里面設(shè)有大型超市和酒樓等日常生活商業(yè)配套。在項(xiàng)目臨中山大道處設(shè)有東山口公交站點(diǎn)，經(jīng)過(guò)的公交車線路有十余條，在距離項(xiàng)目直線距離 200 米以內(nèi)，農(nóng)林下路與中山二路的交匯處設(shè)有東山電車總站。項(xiàng)目臨城市主干道，所處區(qū)域?yàn)閺V州傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)區(qū)。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄一 項(xiàng)目界定 ......................................................................................................11 項(xiàng)目解析 .................................................