【正文】 面積考慮，應(yīng)留出部分項目可行性研究報告 面積鋪設(shè)道路和建小型廣場，故可取單層建筑面積為 1,500 平方米。因此，可以判斷該區(qū)域?qū)懽謽琼椖靠蔂幦〉降娜莘e率一般為 12 左右，這與目標(biāo)容積率 13 有一定差距。（2）容積率的確定容積率的確定遵循以下思路：一是從建筑技術(shù)上論證，建筑技術(shù)實現(xiàn)有無問題，二是通過案例的研究，尋找區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾嫌袩o與目標(biāo)容積率相近的項目。案例啟示? 動漫商業(yè)項目需具備便捷的交通連接條件，以便吸引不同區(qū)域的動漫愛好者前往；? 單純以動漫產(chǎn)品出現(xiàn)的商業(yè)較少，一般是以動漫為主題，配合相關(guān)的商業(yè)形項目可行性研究報告 態(tài)，如小飾品，特色服裝，電子產(chǎn)品等；? 租金情況基本與區(qū)內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)租金一致。月，不限高商鋪一般為 500 元/㎡另外，負(fù)二層銷售的動漫產(chǎn)品主要集中在一個叫動漫世界的地方，為負(fù)二層的夾層，里面銷售產(chǎn)品統(tǒng)一，規(guī)模不大但動漫各類產(chǎn)品齊全，可謂動漫星城的精髓之地。項目總投資 6 億元，建筑面積 3 萬平方米，使用面積 2 萬平方米，是一個集產(chǎn)品展示、發(fā)布、銷售、體驗、互動、娛樂、銷售、購物于一體的大型動漫產(chǎn)品交易場所。租金方面，臨街商鋪的租金一般可達(dá)到 500 元/㎡/月，部分農(nóng)林下路和東川路的街鋪更可達(dá)到 700 元/㎡/月。臨街商鋪主要沿農(nóng)林下路、東川路和中山二路分布。集中商業(yè)中心主要有東川路的東川運動名城和農(nóng)林下路的錦軒現(xiàn)代城。王府井百貨于 1996 年開始營業(yè)，是北京王府井百貨于首都外設(shè)立的首間分店，營業(yè)面積 16,000 平方米，日均客流量達(dá) 6~8 萬人次。3 片區(qū)商業(yè)市場分析因項目商業(yè)規(guī)模較小，無法改變區(qū)域商業(yè)格局，因此商業(yè)市場研究的范圍只選取項目所在路段中山二路、三路及鄰近路段農(nóng)林下路和東川路的商業(yè)市場。主要客戶中介服務(wù)業(yè)，科技公司，金融行業(yè)裙樓形態(tài)4 層商業(yè)裙樓，1 層為商鋪，快餐店，2~4 層為酒樓、夜總會商業(yè)租金項目可行性研究報告 因此小業(yè)權(quán)眾多?，F(xiàn)二手售價為 15,000 元/平方米主要客戶中介服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)企業(yè)，貿(mào)易公司裙樓形態(tài)3 層商業(yè)裙樓，1 層為商鋪， 2~3層夜總會商業(yè)租金 底層商鋪 150 元 /平方米/月項目可行性研究報告 名稱 錦城大廈位置 東風(fēng)東路，天譽商務(wù)大廈斜對面 級別 甲級主要配套 6 部電梯，中央空調(diào) 建筑面積單層面積 1,115 平方米，總建面 3萬平方米 開間分布 主流單位面積 135 平方米左右空置情況現(xiàn)出租率約為 60％，空置單位較多租售價格租金約為 100 元 /平方米/月，管理費 25 元。車位的缺少對路段內(nèi)辦公物業(yè)的租金有一定的貶損。其余的租戶包括中介咨詢服務(wù)業(yè)，其它類型的貿(mào)易公司等。路段內(nèi)除電信廣場、中華國際中心兩個甲級項目外，其余寫字樓都為乙級標(biāo)準(zhǔn)，單層面積小于 1500 平方米，開間面積約在 70~110 平方米左右。主要客戶中小型貿(mào)易企業(yè)，中介服務(wù)業(yè)，醫(yī)療器械相關(guān)公司。開間實用率為 64％?？蛻艉妥饨鹗蹆r等基本和各辦公帶的特征相符。其余乙級物業(yè)的月租金為 55～75 元/平方米不等。寫字樓的檔次普遍不高，多為乙級標(biāo)準(zhǔn)，且建設(shè)的年期較早，外觀設(shè)計使用等已顯落后。租金與售價目前該片區(qū)辦公物業(yè)的月租金約為 60~85 元/平方米，近期開售的兩個辦公物業(yè)項目，位于東風(fēng)東路的紫園國際和東風(fēng)西路的亞洲金融中心，銷售均價分別為15,500 元/平方米和 12,000 元/平方米。因此該片區(qū)辦公物業(yè)的前景值得看好。租金與售價目前環(huán)市路的高檔甲級物業(yè)如廣東國際大廈等的月租金與天河商務(wù)圈的甲級物業(yè)基本看齊，約在 110 元/ 平方米。越秀商務(wù)圈的辦公物業(yè)主要分布在區(qū)內(nèi)三條東西向的城市主干道 ——環(huán)市路，東風(fēng)路和中山路，從而形成三個商務(wù)辦公帶。而且區(qū)域內(nèi)單一業(yè)權(quán)的寫字樓少，大量小業(yè)權(quán)的存在阻礙了大型客戶的進(jìn)駐。項目可行性研究報告 越秀區(qū)商務(wù)圈越秀區(qū)辦公商務(wù)圈為廣州最早的辦公物業(yè)集中區(qū)域，是廣州第一代的商務(wù)辦公區(qū)，其地位類似于深圳的羅湖商務(wù)區(qū)。由于片區(qū)道路規(guī)劃失當(dāng)，加上區(qū)內(nèi)寫字樓密度很高，造成了片區(qū)內(nèi)交通擁堵，在上下班高峰期經(jīng)常塞車，迫使在該片區(qū)的上班族更依賴軌道交通，從而大大加重了軌道交通的壓力。檔次稍低的準(zhǔn)甲級物業(yè)租金約在 70~100 元/ 平方米每月區(qū)間浮動。老城區(qū)土地供應(yīng)的限制，寫字樓檔次的不足，迫使廣州主要的寫字樓商圈從越秀、東山等老城區(qū)向當(dāng)時土地供應(yīng)較多，且商業(yè)配套較好的天河區(qū)轉(zhuǎn)移。天河商務(wù)圈項目可行性研究報告 天河商務(wù)圈以天河北寫字樓群為核心，是目前廣州市最成熟的辦公區(qū)域，也是廣州主要的甲級寫字樓商圈。未來 3 年珠江新城約新增 200 萬平方米的寫字樓物業(yè)，其中 70 萬平方米為甲級寫字樓，由于 2022 年甲級寫字樓供應(yīng)較少，租賃成交將主要以消化一批 2022 年新交付使用的甲級寫字樓為主。 環(huán)市路商務(wù)區(qū)域東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域中山路商務(wù)區(qū)域天河北高檔商務(wù)區(qū)域珠江新城CBD項目可行性研究報告 珠江新城 CBD 的寫字樓物業(yè)在 2022 年開始推向市場，由于當(dāng)時該區(qū)域的辦公物業(yè)尚處于起步階段，故租金比天河北商圈和越秀區(qū)租金低，但隨著 2022 年大量甲級寫字樓的落成，及交通、商業(yè)配套設(shè)施的逐步改善，和政府優(yōu)惠政策的扶持，大量的優(yōu)質(zhì)客戶開始從天河北，越秀區(qū)等傳統(tǒng)的商圈搬遷到珠江新城，使珠江新城的寫字樓租金全面超越天河北和越秀，成為廣州寫字樓市場的熱點區(qū)域。區(qū)域 區(qū)域特征 區(qū)域主流客源 檔次 代表項目中山路商務(wù)區(qū) 老城商業(yè)旺區(qū)商業(yè)帶來的貿(mào)易代理、服務(wù)咨詢中小企業(yè)等主要乙級，個別甲級電信廣場、中華國際中心、捷泰廣場東風(fēng)路商務(wù)區(qū)老城商務(wù)集中區(qū)，東風(fēng)路交通快捷政府帶動的關(guān)聯(lián)企業(yè)有、貿(mào)易、咨詢等企業(yè)，客源主流中小企業(yè)主要乙級，個別甲級廣發(fā)大廈、粵海集團(tuán)大廈、錦城大廈、健力寶大廈環(huán)市路商務(wù)區(qū)老城成熟的商務(wù)中心區(qū)，周邊高星級酒店、高級商業(yè)等配套集中涉外（金融、咨詢、貿(mào)易、銷售代理）機(jī)構(gòu)集中區(qū)主要甲級，準(zhǔn)甲級， 廣東國際大廈、好世界廣場、世貿(mào)中心大廈天河北商務(wù)區(qū)目前廣州最成熟的高檔商務(wù)區(qū)中心國際型（領(lǐng)事館、金融、貿(mào)易、科技）和國內(nèi)知名企業(yè)聚集甲 A 級 財富廣場、中信廣場、新創(chuàng)舉等珠江新城CBDCBD，高檔商務(wù)氛圍逐漸成熟政府相關(guān)機(jī)構(gòu)（海關(guān)、檢察院等） 、集團(tuán)企業(yè)總部，金融等甲 B 級為主，甲A 級數(shù)量不斷增多華普廣場、富力科訊、富力盈隆珠江新城 CBD珠江新城 CBD 最早規(guī)劃于 1992 年，由于當(dāng)時廣州的辦公物業(yè)市場尚集中在越秀、東山等老城區(qū)，限于當(dāng)時的市場容量，珠江新城的寫字樓物業(yè)未獲得發(fā)展機(jī)遇。2022 年國家出臺的 《關(guān)于推動我國動漫產(chǎn)業(yè)若干意見》，更是為廣州動漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來契機(jī)，預(yù)計到 2022 年，廣州動漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到 180 億元。動漫星城位于人民公園南廣場地下的“動漫星城”，兼享中山五路公交和公園前地鐵站這兩大地面、地下交通樞紐，毗鄰北京路步行街，占據(jù)了廣州城市、交通以及商業(yè)核心地帶。目前，廣州已建或在建的大型動漫交易場所 3 家，具體情況如下：天河北龍口東動漫商城該動漫主題商城位于“廣州軟件信息廣場”，靠近年底通車的地鐵三號線五山站，首層面積為 1,600 平方米，二層面積 1,800 平方米。而在原創(chuàng)漫畫領(lǐng)域，以漫友文化傳播機(jī)構(gòu)為代表的龍頭企業(yè)在國內(nèi)同行中發(fā)揮著領(lǐng)頭羊的作用，整個漫畫書刊發(fā)行量約占全國市場的 30%。在市場方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前番禺區(qū)的動漫游戲企業(yè)產(chǎn)品不僅占據(jù)了 50%的國內(nèi)市場份額，還大量銷往國際市場。同時廣州擁有漫畫企業(yè)１０家，各類漫畫組織、團(tuán)體、學(xué)社２００多個。(2) 廣州動漫市場分析動漫產(chǎn)業(yè)目前，廣州從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動畫、漫畫的企業(yè)超過 120 家，從業(yè)人員 15,000 人項目可行性研究報告 左右，動漫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過 100 億元（不含衍生產(chǎn)品） ，占全國動漫產(chǎn)值的 20%左右。2022 年廣州寫字樓市場小結(jié)及 2022 年展望2022 年上半年廣州寫字樓市場保持迅速增長勢頭，2022 年下半年及 2022 年一季度，受國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及雪災(zāi)天氣的影響，寫字樓市場呈現(xiàn)出一定的低迷在狀態(tài)，成交量和成交價格都有一定程度的下滑。目前廣州甲級寫字樓主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，辦公配套完善，租賃價 100 元/㎡20222022 年 4 月廣州市寫字樓二手市場交易情況 43315521 56604524503642824616 475438364739233339576147372527183539012341月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米2022250030003500400045005000550060006500元 /平 方 米二 手 交 易 量 二 手 交 易 價 格從上圖可以看出，廣州市寫字樓三級市場交易價格與二級市場價格相差較大，二手寫字樓成交量受價格影響較大。07 年 1 月到 08 年 4 月登記的寫字樓租賃面積總共項目可行性研究報告 為 萬平方米。一季度全市固定資產(chǎn)投資和居民人均可支配收入穩(wěn)步增長。食品類仍然是價格上升的主導(dǎo)因素。一季度，服務(wù)業(yè)外商直接投資實際使用額為 億美元，增長 %。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分別為 萬人、 萬人和 萬人，分別比上年末下降 ％、 ％和 ％。隨著收入水平的提高，居民消費結(jié)構(gòu)升級加快，居民家庭支出中的服務(wù)性消費支出增速較快。從經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量來看，工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有一定的下滑；居民收入穩(wěn)步增長；城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實現(xiàn)再就業(yè)。其中出口 億美元，增長 %；進(jìn)口 億美元，增長 %。在第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資遙遙領(lǐng)先，完成投資 億元，增長 %；批發(fā)和零售業(yè)投資增長最快，完成投資 億元，增長 倍。固定資產(chǎn)投資增速加快一季度，廣州市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速加快 個百分點。第三產(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻(xiàn)率加大與上年同期對比，一季度廣州第三產(chǎn)業(yè)增加值增速加快 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重加大 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率加大 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)拉動全市經(jīng)濟(jì)增長提高 個百分點。2022 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運行的主要特點如下：工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，但增幅回落一季度，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 2, 億元，同比增長 %，增幅回落 個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，減少 %；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2, 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 4, 億元，增長%。片區(qū)內(nèi)有廣州市兩大高?！獜V東工業(yè)大學(xué)和中山大學(xué)醫(yī)學(xué)院，估計在校學(xué)生超過 1 萬人，此外還有育才中學(xué)，農(nóng)林下路小學(xué)等中小學(xué)校。而農(nóng)林下路和中山二路則有眾多的臨街商鋪，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。②商業(yè)、住宅配套分析地塊所處的片區(qū)為廣州傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)之一，商業(yè)配套齊全。公共交通分析項目位于地鐵 1 號線東山口站旁，距離地鐵出口距離在 150 米以內(nèi)。項目地呈方正矩形狀，東面為菜園北街，南面為一片低矮住宅民房，再往南為東華路，西面為一乙級寫字樓粵運大廈，北面為中山二路。項目位于中山二路，地鐵 1 號線東山口站出口旁。而項目南面的東華路是城市次主干道，通過東華路可以連接到廣州市區(qū)內(nèi)主要的快速路——內(nèi)環(huán)路。項目的公共交通連接非常便捷。項目往西到中山三路地鐵站出口有大型地鐵上蓋購物中心——中華廣場。中山二路及附近路段集中了中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院，廣東省心血管病醫(yī)院，廣東省人民醫(yī)院東院，廣州友好醫(yī)院腫瘤科等廣州具規(guī)模和影響力的醫(yī)院，因此帶動了該路段醫(yī)藥貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展。項目可行性研究報告 二 投資背景和市場環(huán)境研究1 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析(1) 2022 年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)狀況2022 年廣州市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）7, 億元，按可比價格計算，比上年（下同）增長 %。2022 年末，廣州市常住人口數(shù) 1, 萬人，比上年末增加 萬人，增長 %；社會從業(yè)人員 萬人，比上年末增長 %。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 億元、 億元和 億元，分別增長 %、%和 %，三次產(chǎn)業(yè)比例為：：，與 2022 年全年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重提高 個百分點。民營工業(yè)企業(yè)增勢較好。其中，批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長%；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。工業(yè)中的汽車制造業(yè)和電子產(chǎn)品制造業(yè)投資增速較高，分別完成投資 億元和 億元，分別增長 倍和 ％。對外貿(mào)易總體發(fā)展勢頭良好，但出口增長波動較大一季度，廣州市商品進(jìn)出口總值為 億美元，同比增長 %。1月、2 月、3 月當(dāng)月出口分別增長 %、%和 ％。人均消費性支出 5202 元，增長 %。 項目可行性研究報告 城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實現(xiàn)再就業(yè)3 月末，廣州市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 萬人，比上年末減少 萬人，下降％。