【正文】 的地鐵 5 號線署前路出口與項目的距離也在300 米以內(nèi)；在中山二路沿線，中山路是廣州東西向的最主要城市主干道之一，單向 4 車道，連接廣州東西部；地塊前設(shè)有東山口公交車站，十多條公交線路經(jīng)過，而離項目約 100 米處農(nóng)林下路與中山二路交匯處還有東山電車總站；? 臨城市主干道，通達(dá)性和項目的昭示性強? 項目所處的路段為片區(qū)內(nèi)寫字樓物業(yè)較集中的路段，辦公氛圍較好? 項目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，住宅、商業(yè)配套齊全，尤其是商業(yè)配套特別發(fā)達(dá)? 項目地塊方正，有利于物業(yè)的建筑設(shè)計劣勢：? 地塊凈用地面積較小，不易進(jìn)行形象展示? 地塊較小，可建的車位數(shù)量不多，將對項目的定位和售價有一定的制約? 項目周邊為建成區(qū)，對項目未來施工帶來影響機會：? 廣州市發(fā)展迅速的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)給項目帶來租賃需求? 路段內(nèi)眾多的醫(yī)療機構(gòu)帶來的醫(yī)療貿(mào)易公司給項目帶來機遇? 廣州市政府規(guī)劃與項目路段鄰近的東風(fēng)路辦公帶發(fā)展總部經(jīng)濟，提升區(qū)域的商務(wù)價值威脅? 東風(fēng)路辦公帶未來建設(shè)的辦公物業(yè)可能對項目構(gòu)成威脅? 趨緊的金融政策給項目未來融資帶來較大的不確定性2 項目定位（1）項目整體定位項目對面為甲級寫字樓電信廣場，而路段的寫字樓多為乙級。從保守的角度考慮，我們認(rèn)為在一般情況下，該項目可爭取到的容積率為 12 左右，故定項目的容積率為12。 戶型方面，考慮到項目建成后以銷售為主，且片區(qū)內(nèi)小開間的單位普遍受歡迎，因此項目的戶型為小開間，主流開間面積 75~90 平方米左右，建筑設(shè)計上盡量保持開間的方正及注意剪力墻的布置，使開間可以靈活組合。單層面積可設(shè)置為 1,500 平方米，則總的商業(yè)面積為 6,000 平方米，34 層分成提供給廣州市文化局作為劇院使用。項目可行性研究報告 租金根據(jù)片區(qū)商業(yè)的一般租金水平，可定綜合租金為 250 元/平方米。項目計劃于 2022 年第 1 季度開始銷售，預(yù)計于 2022 年第 4 季度末銷售結(jié)束，銷售率寫字樓按 90％，一層商業(yè)按 90%，二層商業(yè)按 65%，五、六層商業(yè)按 50%測算。項目建安工程費用為 12, 萬元。⑦ 財務(wù)費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。項目銷售收入測算表項目 可售面積 （㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬元）寫字樓 22,260 12,500 90% 25,043商業(yè) 6,000一層 40,000二層 25,000五, 六層 18000一層 90％，二層 65％，五六層 50％8,100合計 28,260 33,143銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，廣州房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額項目可行性研究報告 的 5%） ，教育費附加（營業(yè)稅的 3%） ，城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的 7%） ，印花稅（銷售額的 %） ，合計為銷售額的 %，項目銷售稅金及附加為1, 萬元，土地增值稅 1, 萬元。項目銷售費用為 萬元。⑤ 不可預(yù)見費不可預(yù)見費按前述前期工程費、建安工程費之和的 3%計取較為合理。則應(yīng)補交的地價為 9, 萬元。按每個車位需要面積45 平方米計算，可提供約 100 車位，超出路段內(nèi)大多數(shù)寫字樓物業(yè)的平均水平，有力提升項目的檔次。產(chǎn)品定位由于動漫及其相關(guān)商業(yè)所需的面積一般較小，故建議項目商業(yè)鋪位的主流開間在10～20 平方米，可保留部分開間面積在 50 平方米以上的大開間，滿足不同的需求。辦公物業(yè)的租金為 75 元/ 平方米，管理費為 25 元/平方米。產(chǎn)品定位綜前所述，項目的寫字樓定位為準(zhǔn)甲級物業(yè)。項目最初擬定的容積率為 13，則可建面積為 30,615 平方米，按每層面積 1,500平方米算，則應(yīng)建層數(shù)為 20 層以上。月，每個月的物業(yè)管理費為 60 元/㎡空間布局：動漫星城分東西兩翼，東翼共分三層，西翼兩層。業(yè)態(tài)方面，農(nóng)林下路商鋪主項目可行性研究報告 營女士系列產(chǎn)品，包括中檔特色服飾，化妝品，婚紗店等。而廣州東山百貨經(jīng)營時間更長，于 1993 年開業(yè)，營業(yè)面積約 6,500 平方米，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)占據(jù)者東山區(qū)百貨零售業(yè)龍頭的地位。除錦城大廈因租金過高且開盤不久導(dǎo)致空置率較高外，其余物業(yè)租賃情況良好。中山一路和中山三路的辦公氛圍較淡，寫字樓物業(yè)不多，但其租賃情況尚算良好。從租賃的情況看，空置率低，證明了這個路段的租賃需求較大。空置情況現(xiàn)出租率約為 90％，剩余少量單位出租，現(xiàn)有空置單位多為大面積的開間，約在300 平方米左右租售價格租金約為 55 元/ 平方米/月起，管理費 20 元，中央空調(diào)費 元/ 平方米/ 天。項目可行性研究報告 2 項目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析項目位于中山二路電信廣場對面，根據(jù)周邊寫字樓的分布及與項目關(guān)聯(lián)性的強弱，決定研究的片區(qū)范圍東起中山一路中山立交，西至中山三路中華廣場，南至署前路，北至東風(fēng)路。中山路辦公帶中山路從東到西共分八段，為中山一路至中山八路，橫跨越秀、荔灣兩個區(qū)。而檔次較低寫字樓物業(yè)租金約在 60~80 元/平方米。隨著天河商務(wù)圈的成熟和珠江新城商務(wù)圈的快速發(fā)展，越來越多的外企和大型企業(yè)從越秀商務(wù)圈搬遷至上述兩商務(wù)圈，越秀商務(wù)圈的廣州市核心商務(wù)圈的地位已經(jīng)大為減弱。從短期來看，片區(qū)內(nèi)的交通問題很難得到緩解。經(jīng)過 10 多年發(fā)展，天河商務(wù)圈以其高端的定位（中央商務(wù)區(qū)）和完善的配套設(shè)施成為廣州市商務(wù)辦公氛圍最濃厚，甲級寫字樓最集中，也是廣州最重要的商務(wù)辦公片區(qū)，吸引了大批國內(nèi)外的大中型企業(yè)進(jìn)駐。租金目前珠江新城寫字樓的平均租金約為 150 元~160 元/平方米每月，屬于廣州寫字樓市場的最高水平。廣州政府于 2022 年重新對珠江新城 CBD 進(jìn)行規(guī)劃定位，用地面積約 平方公里，規(guī)劃居住人口 18 萬，提供就業(yè)崗位 30 萬個。動漫星城總投資 6 億元，建筑面積 3 萬平方米，使用面積 2 萬平方米。2022 年，眾多動漫、網(wǎng)游開發(fā)商紛紛投巨資進(jìn)入廣州，黃埔、天河軟件園相繼成為廣州動漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)的重要研發(fā)基地，集研發(fā)及設(shè)計動漫衍生產(chǎn)品于一體，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的動漫節(jié)目，全國首家以動漫為主題的青年創(chuàng)業(yè)基地“青年動漫特區(qū)” 也在廣州市青年宮成立，吸引了眾多卡通工作室、漫畫社等近 50 個青年動漫社團與機構(gòu)進(jìn)駐創(chuàng)業(yè)?！　?　2022 年， “YACA 動漫拉闊廣州 06”將首先在錦漢展覽中心拉開帷幕；而廣州( 國際) 動漫節(jié)暨 2022 年動漫網(wǎng)游嘉年華則將于 8 月 5 日至 8 日在地鐵公園前站動漫星城舉行，本次活動將舉行中國首屆動漫模仿精英秀。隨著各種不利影響因素的逐步削弱，廣州市國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展使得寫字樓市場的復(fù)蘇成為必然。總體來說，2022 年二手寫字樓成交量和價格波動較大，2022 年一季度二手市場也處于低迷狀態(tài)，4 月開始市場有所回暖。總體來說，雪災(zāi)天氣對廣州經(jīng)濟的影響已基本消除，廣州市經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的良好發(fā)展態(tài)勢。制造業(yè)外商直接投資實際使用額為 億美元，下降 %。一季度廣州市城市居民人均服務(wù)性消費支出為 1735 元，增長 %，快于消費性支出增速 個百分點，占消費性支出總額的 %。貿(mào)易順差為 億美元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資在三大類固定資產(chǎn)投資中增長最快，投資 億元，增長 %；基本建設(shè)投資 億元，增長 %；更新改造投資 億元，下降 %。增幅回落的主要原因是雪災(zāi)導(dǎo)致交通受阻、電力供應(yīng)緊張、部分汽車制造企業(yè)由于推出新車型而減少產(chǎn)量、電子產(chǎn)品更新?lián)Q代滯后以及價格下降等。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值的比例為 ∶∶。片區(qū)內(nèi)的住宅資源豐富，即有龜崗大馬路片區(qū)的舊式住宅，也有中山路和農(nóng)林下路的現(xiàn)代商品房，租賃房源充足。在項目臨中山大道處設(shè)有東山口公交站點，經(jīng)過的公交車線路有十余條，在距離項目直線距離 200 米以內(nèi)，農(nóng)林下路與中山二路的交匯處設(shè)有東山電車總站。項目可行性研究報告 目 錄一 項目界定 ......................................................................................................11 項目解析 .........................................................................................................1（1） 項目位置及四至 ....................................................................................1（2） 地塊現(xiàn)狀 ...............................................................................................1（3） 項目配套分析 ........................................................................................2（4） 地塊分析小結(jié) ........................................................................................3二 投資背景和市場環(huán)境研究 ............................................................................41 廣州宏觀經(jīng)濟分析 ..........................................................................................4(1) 2022 年廣州宏觀經(jīng)濟狀況 ........................................................................4(2) 2022 年一季度廣州市經(jīng)濟運行情況 ..........................................................4(3) 廣州宏觀經(jīng)濟分析小結(jié) ..............................................................................62 市場環(huán)境分析 ..................................................................................................6(1) 廣州寫字樓市場分析 ..................................................................................6(2) 廣州動漫市場分析 ..................................................................................10三 專業(yè)市場板塊分析 ..........................................................................................121 辦公物業(yè)市場板塊分析 ..................................................................................122 項目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析 ......................................................................173 片區(qū)商業(yè)市場分析 ........................................................................................224 動漫商城案例研究 ........................................................................................23四 項目發(fā)展建議 .................................................................................................251 地塊 SWOT 分析 ...........................................................................................252 項目定位 .......................................................................................................25（1）項目整體定位 ..........................................................................................25（2）容積率的確定 ..........................................................................................26（3） 寫字樓定位 .................