【正文】 ........................................................1（1） 項(xiàng)目位置及四至 ....................................................................................1（2） 地塊現(xiàn)狀 ...............................................................................................1（3） 項(xiàng)目配套分析 ........................................................................................2（4） 地塊分析小結(jié) ........................................................................................3二 投資背景和市場(chǎng)環(huán)境研究 ............................................................................41 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ..........................................................................................4(1) 2022 年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 ........................................................................4(2) 2022 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 ..........................................................4(3) 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) ..............................................................................62 市場(chǎng)環(huán)境分析 ..................................................................................................6(1) 廣州寫字樓市場(chǎng)分析 ..................................................................................6(2) 廣州動(dòng)漫市場(chǎng)分析 ..................................................................................10三 專業(yè)市場(chǎng)板塊分析 ..........................................................................................121 辦公物業(yè)市場(chǎng)板塊分析 ..................................................................................122 項(xiàng)目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析 ......................................................................173 片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 ........................................................................................224 動(dòng)漫商城案例研究 ........................................................................................23四 項(xiàng)目發(fā)展建議 .................................................................................................251 地塊 SWOT 分析 ...........................................................................................252 項(xiàng)目定位 .......................................................................................................25（1）項(xiàng)目整體定位 ..........................................................................................25（2）容積率的確定 ..........................................................................................26（3） 寫字樓定位 ...........................................................................................26（4） 商業(yè)定位 ...............................................................................................28（5） 車位 .....................................................................................................29五 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 評(píng)價(jià) ..........................................................................................301 指標(biāo)說(shuō)明 .......................................................................................................302 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 .................................................................................303 投資估算與資金籌措 .....................................................................................30項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （1） 總投資估算 ..........................................................................................30（2） 資金籌措 .............................................................................................324 投資使用計(jì)劃 ................................................................................................325 銷售收入測(cè)定 ................................................................................................32（1） 銷售收入估算 ......................................................................................32（2） 出租收入估算 ......................................................................................336 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 ........................................................................................337 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 .....................................................................................338 項(xiàng)目利潤(rùn) .......................................................................................................339 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ........................................................................................34（1） 贏利能力分析 ......................................................................................3410項(xiàng)目不確定性分析 ........................................................................................34(1) 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ....................................................................................34(2) 項(xiàng)目敏感性分析 .......................................................................................34(3) 委托方與文化局在收益不同分成比例下的測(cè)算 ........................................35六 附件 ...............................................................................................................38附表 1：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表附表 2：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表附表 3：項(xiàng)目銷售收入與稅金及附加估算表附表 4：項(xiàng)目出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表 5：資金來(lái)源與運(yùn)用表附表 6：項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表附表 7：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資）附表 8：項(xiàng)目敏感性分析表項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一 項(xiàng)目界定1 項(xiàng)目解析（1） 項(xiàng)目位置及四至項(xiàng)目地塊占地面積 2,739 平方米，凈用地面積 2,355 平方米。地塊位置示意如下： （2） 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)用作停車場(chǎng)，地塊沿中山二路有臨時(shí)建筑做街鋪，地塊現(xiàn)狀如下： 項(xiàng)目位置項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （3） 項(xiàng)目配套分析①交通配套分析路段道路分析項(xiàng)目臨中山二路，中山二路屬于中山路，是城市主干道，為廣州市東西走向的主要干道之一，單邊 4 車道，設(shè)計(jì)行駛時(shí)速 60 公里/ 小時(shí)。位于署前路，正在建設(shè)的地鐵 5 號(hào)線站點(diǎn)出口與項(xiàng)目的距離也在 250 米內(nèi)。在與項(xiàng)目相隔約 500 米處有位于署前路的東山百貨，是大型的綜合百貨大樓。③其他資源分析片區(qū)內(nèi)的醫(yī)療資源和教育資源發(fā)達(dá)。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （4） 地塊分析小結(jié)? 項(xiàng)目的交通連接十分便捷，位于地鐵出口旁，具備開發(fā)辦公物業(yè)的必要交通條件? 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，相關(guān)配套發(fā)達(dá)，項(xiàng)目具有豐富的商業(yè)、住宅資源配套? 項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的特定相關(guān)資源為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)支持? 項(xiàng)目地塊規(guī)模小，限制了建筑設(shè)計(jì)的空間。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、%和 %。(2) 2022 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2022 年一季度，廣州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。3 月份生產(chǎn)基本恢復(fù)正常，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值和增速均創(chuàng)今年月度新高，完成產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) ％。從需求來(lái)看，消費(fèi)市場(chǎng)暢旺；固定資產(chǎn)投資增速加快；對(duì)外貿(mào)易總體發(fā)展勢(shì)頭良項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 好，但出口增長(zhǎng)波動(dòng)較大消費(fèi)市場(chǎng)暢旺一季度，廣州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅加大 個(gè)百分點(diǎn)。從固定資產(chǎn)投資投向的產(chǎn)業(yè)看，第一、二、三產(chǎn)業(yè)完成投資分別為 億元、 億元和 億元，分別增長(zhǎng)％、 ％和 ％。一季度，全市超億元的投資項(xiàng)目有 37 個(gè)，完成投資額 億元，增長(zhǎng)％。受春節(jié)和雪災(zāi)等因素影響，2 月份出口增速低迷， 3 月份恢復(fù)正常。城市居民人均可支配收入為 7361 元，增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為 3107 元，增長(zhǎng) %。利用外資平穩(wěn)增長(zhǎng)一季度，廣州市外商直接投資實(shí)際使用外資額為 億美元，同比增長(zhǎng) ％。市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)較快上漲一季度，城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上升 ％，其中消費(fèi)品價(jià)格上升 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升 %。良好的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境及雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)將為廣州市商業(yè)與寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2