【正文】 服務(wù)業(yè)引資步伐較快，制造業(yè)引資下降。農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上升 %，其中消費(fèi)品價(jià)格上升 %，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上升 %。2022 年一季度，受雪災(zāi)天氣的影響，廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速有所放緩，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有一定的下滑；到 08 年 3 月份，企業(yè)生產(chǎn)基本恢復(fù)正常，廣州市經(jīng)濟(jì)增長速度回到正常軌道。在二級(jí)市場(chǎng)方面，07 年 1 月到 08 年 4 月的總交易量為 萬平方米，交易均價(jià)為 11, 元/平方米；三級(jí)市場(chǎng)總成交量為 萬平方米，交易均價(jià)為 4, 元/平方米。時(shí)期 新增供應(yīng)量（萬㎡）一手交易量（萬㎡）一手交易價(jià)格（元/㎡）二手交易量（萬㎡）二手交易價(jià)格（元/㎡）登記租賃面積（萬㎡）2022 年 1 月 12152 4331 2 月 10852 5521 3 月 0 14060 5660 4 月 0 10973 4524 5 月 12715 5036 6 月 11267 4282 7 月 13217 4616 8 月 0 12529 4754 9 月 0 12903 3836 10 月 8450 4739 11 月 11223 2333 12 月 10159 3957 2022 年 1 月 10399 6147 2 月 0 10236 3725 3 月 0 8013 2718 4 月 11433 3539 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20222022 年 4 月廣州市寫字樓一手市場(chǎng)交易情況 1215210852140601097327151126713217125291290384501122310159 10399102368013114330246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米6000700080009000100001100012022130001400015000元 /平 方 米一 手 交 易 量 一 手 交 易 價(jià) 格從上圖可以看出，2022 年上半年廣州寫字樓一手交易量和價(jià)格平穩(wěn)并保持在高位水平，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，2022 年下半年廣州寫字樓成交量大幅減少，價(jià)格下降明顯；同時(shí)，2022 年一季度受雪災(zāi)天氣的影響，寫字樓市場(chǎng)也處于低迷的狀態(tài)，成交量與成交價(jià)格都創(chuàng)下近期內(nèi)的最低水平。此結(jié)果可以在上圖得到驗(yàn)證，2022 年以來，廣州寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)旺盛，2022 年寫字樓總租賃面積達(dá)到了 萬平方米，2022 年前四月份租賃面積為 萬平方米。 月左右。在競(jìng)爭(zhēng)壓力下，品質(zhì)較次的寫字樓租金將有下調(diào)趨勢(shì)，而頂級(jí)寫字樓的租金則會(huì)繼續(xù)保持在高位，并且有可能進(jìn)一步上漲。其中，動(dòng)畫片制作和發(fā)行企業(yè)３０多家，網(wǎng)易、光通、世紀(jì)龍三家企業(yè)占據(jù)國內(nèi)市場(chǎng)３０％份額。2022 年， “國家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地廣州番禺園區(qū)”成立，區(qū)內(nèi)共有各類動(dòng)漫游戲企業(yè) 330 多家，其中產(chǎn)值上億元的企業(yè)就有 10 多家，從事動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)的高端技術(shù)人才超過 1,000 人。2022 年， 廣州目前從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動(dòng)畫、漫畫的企業(yè)超過 120 家，從業(yè)人員 15,000 人左右，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過 100 億元（不含衍生產(chǎn)品） ，占全國動(dòng)漫產(chǎn)值的 20%左右。2022 年在廣州舉行的“廣州（國際）動(dòng)漫節(jié)暨 2022 動(dòng)漫網(wǎng)游嘉年華”活動(dòng)，四天迎客超過 12 萬人次，超旺的人氣讓業(yè)界再次感受到廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的美好前景。 該動(dòng)漫主題商城客戶群以原創(chuàng)動(dòng)漫、網(wǎng)游以及周邊產(chǎn)品的商家為主，同時(shí)還增加了版權(quán)貿(mào)易這一環(huán)節(jié)，通過該商城可以把國外的原創(chuàng)卡通在國內(nèi)生產(chǎn)、國外卡通片在國內(nèi)享有播放權(quán)等。動(dòng)漫市場(chǎng)分析小結(jié)廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)是全國動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，目前在國內(nèi)的市場(chǎng)份額占到20%。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 三 專業(yè)市場(chǎng)板塊分析1 辦公物業(yè)市場(chǎng)板塊分析目前廣州的寫字樓物業(yè)市場(chǎng)主要分為三大板塊，一是以珠江新城為核心的廣州新CBD 商務(wù)圈，二是以天河北為中心的天河商務(wù)圈，三是越秀區(qū)內(nèi)環(huán)市路、東風(fēng)路和中山路為軸線的老城區(qū)辦公商務(wù)圈。根據(jù)廣州城市總體規(guī)劃，到 2022 年珠江新城中央商務(wù)區(qū)將基本建成體現(xiàn)廣州城市形象的標(biāo)志性區(qū)域，珠江新城交通網(wǎng)絡(luò)及鐵路系統(tǒng)，地鐵 3 號(hào)線、5 號(hào)線、地下輕軌，至 2022 年，全市將建成 9 條地鐵線路，總長達(dá) 255 公里。規(guī)模目前珠江新城在建寫字樓總建筑面積約為 萬平方米，相當(dāng)于目前天河區(qū)和越秀區(qū)甲級(jí)寫字樓總存量的總和。不足目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套略顯不足，沒有大型購物中心，目前僅靠黃埔大道與廣州大道兩條城市主干道與外界連接，這兩條主干道在上下班高峰期交通非常擁堵，給進(jìn)出珠江新城造成了不便，而片區(qū)內(nèi)軌道交通要待 09 或 10 年才能建成，目前來看片區(qū)的交通配套有所不足。天河商務(wù)圈的發(fā)展是廣州市寫字樓物業(yè)市場(chǎng)整體升級(jí)和東移的結(jié)果。天河北的甲級(jí)寫字樓如中信廣場(chǎng)，大都會(huì)廣場(chǎng)等租金約在 130 元/ 平方米每月以上，近期發(fā)售的中石油大廈和保利豐興廣場(chǎng)售價(jià)約在 19,000~21,000 元/平方米。不足目前制約該片區(qū)發(fā)展最主要問題是道路交通問題。大部分寫字樓的業(yè)權(quán)分散，也不利于吸引對(duì)租賃面積需求大的優(yōu)質(zhì)客戶。但隨著廣州經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，進(jìn)入廣州的企業(yè)規(guī)模和等級(jí)不斷增強(qiáng)，越秀區(qū)商務(wù)圈已漸顯出不足，主要是區(qū)域內(nèi)的大部分寫字樓檔次較低，未達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而且物業(yè)管理水平不足，形象不高，硬件條件差，難以滿足外資、大型企業(yè)的要求。目前天河和珠江新城商務(wù)圈的租金價(jià)格不斷上漲，中小企業(yè)和處于創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)已難以承受，而租金較低的越秀商務(wù)圈正成為這部分企業(yè)的首選之地。雖然該片區(qū)作為廣州第一 CBD 的地位已不再，但仍然吸引不少高端客戶進(jìn)駐。最近廣州市政府的規(guī)劃提出要將東風(fēng)路建設(shè)成為黃金八公里的甲級(jí)金融區(qū)，利用政府部門集中的優(yōu)勢(shì)，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)?？蛻舴矫妫哉畮?dòng)的關(guān)聯(lián)企業(yè)居多，包括有中介咨詢服務(wù)，金融服務(wù)業(yè)等，因處于會(huì)展商圈，也有不少貿(mào)易類型的客戶進(jìn)駐，企業(yè)的規(guī)模多屬于中小型。中山路的辦公物業(yè)主要分布在中山一路至中山五路，未形成較大規(guī)模的寫字樓集中路段。租金與售價(jià)目前片區(qū)內(nèi)僅有的兩個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目電信廣場(chǎng)和中華國際中心的月租金都在 130 元/平方米左右，中華國際中心的 07 年中時(shí)的平均售價(jià)為 13,500 元/ 平方米。該片區(qū)的物業(yè)涵蓋了越秀區(qū)主要的寫字樓類型，既有近兩年建設(shè)的甲級(jí)物業(yè)電信廣場(chǎng)和中華國際中心，亦有 90 年代末期建設(shè)的準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)物業(yè)如新裕大廈和粵運(yùn)大廈，還有更早期在 90 年代初建設(shè)的廣州第一代寫字樓如東駿廣場(chǎng)等。停車位租金 1,000 元/月主要客戶中小型貿(mào)易企業(yè)，大部分與醫(yī)療器械相關(guān)裙樓形態(tài)1～3 層為商業(yè)裙樓，首層為銀行營業(yè)部及藥店，2～3 層為牙科醫(yī)院商業(yè)租金名稱 粵運(yùn)大廈位置 中山二路 級(jí)別 乙級(jí)主要配套3 部電梯，中央空調(diào)，互聯(lián)網(wǎng)端口，地下三層車庫，52 個(gè)車位建筑面積 單層面積約 950 平方米，共 28 層開間分布最小開間面積為 60 平方米左右，最大可租面積 651 平方米，一般租戶的租賃面積在 100～250 平方米不等。停車位租金600 元/月。停車位租金 800 元/ 月主要客戶大型外資知名企業(yè)，企業(yè)總部裙樓形態(tài) 沒有裙樓，1～2 層為大堂商業(yè)租金中山二路是中山路辦公帶中辦公物業(yè)較為集中的區(qū)域。由于路段內(nèi)聚集了不少廣州市具規(guī)模的大醫(yī)院，如中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院，廣東省心血管病醫(yī)院，廣東省人民醫(yī)院東院等，因此吸引了大批從事醫(yī)療器械藥品貿(mào)易的企業(yè)在此路段辦公。以項(xiàng)目旁邊的粵運(yùn)大廈為例，其提供的車位總共只有 52 個(gè)，據(jù)其租賃處介紹車位的使用情況十分緊張，并不能保證新進(jìn)駐的租戶有車位停泊。停車位租金 1000 元/月主要客戶物流貿(mào)易公司、金融服務(wù)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)裙樓形態(tài)4 層商業(yè)裙樓，1～2 層為商鋪，三四層為酒樓商業(yè)租金底層臨街商鋪 370 元/㎡/月，底層內(nèi)鋪 320 元 /㎡/月，二層商鋪 250 元/㎡/月名稱 東山天譽(yù)商務(wù)大廈位置 東風(fēng)東路 級(jí)別 準(zhǔn)甲級(jí)主要配套 4 部電梯， 50 個(gè)車位 建筑面積單層面積 1,000 平方米左右，層高24 層 開間分布單位面積 70、130 、160 平方米不等空置情況現(xiàn)出租率約為 90％，只有少量單位出租租售價(jià)格租金約為 90 元/ 平方米/月，管理費(fèi) 8 元。主流的開間面積約在 130 平方米，大部分寫字樓物業(yè)都出售，名稱 東峻廣場(chǎng)位置 東風(fēng)東路 級(jí)別 乙級(jí)主要配套每座 3 部電梯，中央空調(diào)，270 個(gè)車位 建筑面積分 4 座，每座單層面積 670 平方米，層高 33 層，總建面 101,601 平方米開間分布 主流單位面積 140 平方米左右空置情況現(xiàn)出租率約為 98％，只有極少單位出租租售價(jià)格租金約為 55 元/ 平方米/月，管理費(fèi) 28 元。因商業(yè)氛圍弱于中山路段，其租金比中山路段商業(yè)裙樓低。大型百貨商店有位于農(nóng)林下路的廣州王府井百貨和位于署前路的廣州東山百貨，均是在廣州消費(fèi)者中具有良好口碑的中高檔大型的老牌國有百貨公司。自 2022 年開業(yè)以來日均客流量保持在 30 萬人次，黃金周客流更達(dá) 70 萬人次，其時(shí)尚年輕的品牌路線吸引了大量的年輕消費(fèi)者。經(jīng)營面積近 2 萬平方米，負(fù)一層 “時(shí)尚大本營”有元綠壽司、仙蹤林進(jìn)駐，一層為“名店坊” ，二層為“服飾會(huì)” ，三、四層為“好又多超市” ，五層“柏悅酒家”為粵菜專家，六層“錦官宴語”是精品川菜。片區(qū)的臨街商鋪經(jīng)營狀況良好，很少出現(xiàn)轉(zhuǎn)租或出售的放盤。4 動(dòng)漫商城案例研究由于項(xiàng)目擬發(fā)展動(dòng)漫商業(yè)，因此本部分選取廣州較成功的動(dòng)漫商城案例——位于公園前的動(dòng)漫星城作為案例研究動(dòng)漫星城位于地鐵一號(hào)線公園前站內(nèi)，為地鐵上蓋物業(yè)。有一個(gè)共同的特點(diǎn)是，店內(nèi)銷售的衣物、飾品等多少都與動(dòng)漫有一定的相關(guān)，如衣物可能有動(dòng)漫圖案，飾品上雕刻有動(dòng)漫圖案等。限高鋪位一般租金在 320 元/㎡各個(gè)鋪位因位置的不同租金會(huì)有所差異。因此，為進(jìn)一步突出項(xiàng)目形象，拉開與周邊低檔次寫字樓的差距，項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 的整體定位可為準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓。根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目附近路段相近規(guī)模，建成時(shí)間離現(xiàn)在較短的寫字樓項(xiàng)目研究，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)占地面積相近的寫字樓項(xiàng)目容積率如下：項(xiàng)目名稱 位置 占地面積（㎡） 容積率 建成時(shí)間廣發(fā)銀行大廈 農(nóng)林下路與東風(fēng)路 交匯處 4712 12 1996 年新裕大廈 農(nóng)林下路與東風(fēng)路 交匯處 6054 2022 年亞洲國際金融中心 東風(fēng)西路與盤福路 交匯處 2022 年越秀城市廣場(chǎng) 東風(fēng)東路與小北路 交界 8813 2022 年豐川國際大廈（為爛尾樓改造而成）東風(fēng)路與德政路交匯處2227 2022 年待批項(xiàng)目 東風(fēng)中路與小北路 交界 5170 待審批規(guī)劃從該區(qū)域現(xiàn)有的相近規(guī)模，相近地段的寫字樓項(xiàng)目和待審批的項(xiàng)目來看，普遍的容積率在 12 左右，而容積率較高的一個(gè)項(xiàng)目，前身是爛尾樓，一般政府對(duì)爛尾樓項(xiàng)目的規(guī)劃審批會(huì)較寬松。（3） 寫字樓定位單層面積項(xiàng)目附近的乙級(jí)物業(yè)單層面積在 1,000 平方米以下，而項(xiàng)目對(duì)面的電信廣場(chǎng)單層面積在 1,800 平方米左右。電梯的數(shù)量設(shè)置，該路段的單層面積小于 1,000 平方米的寫字樓一般設(shè)置 3~4 部電梯?？蛻舳ㄎ豢紤]到片區(qū)寫字樓項(xiàng)目的客戶以中小企業(yè)為主，因此本項(xiàng)目的主要客戶來源也應(yīng)該面向中小型企業(yè)。雖然鄰近的農(nóng)林下路錦軒現(xiàn)代城商業(yè)裙樓層數(shù)達(dá)到 6 層，面積近 2 萬平方米，但其中對(duì)面積需求大的超市、酒樓已占據(jù)四層，且采用只租不售的經(jīng)營模式，與本項(xiàng)目銷售回現(xiàn)的經(jīng)營模式不同，故錦軒現(xiàn)代城商業(yè)裙樓的參考意義不大。如前所述，項(xiàng)目周邊存在較多的教育設(shè)施，從小學(xué)到大學(xué)，校內(nèi)的學(xué)生可為動(dòng)漫商業(yè)的發(fā)展提供較有力的需求支持?？紤]到本項(xiàng)目商業(yè)可以臨中山二路的面積小，多為內(nèi)鋪，售價(jià)應(yīng)有一定折讓。建議地下三層全部用作停車場(chǎng)用途。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 五 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1 指標(biāo)說明本部分經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)以項(xiàng)目整體為評(píng)價(jià)對(duì)象。根據(jù)與委托方的溝通，所需補(bǔ)交的地價(jià)以基準(zhǔn)地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬元。按廣州市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取。⑥ 其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。利息費(fèi)用合計(jì)為 2, 萬元。經(jīng)測(cè)算資金籌措情況如下表所示：項(xiàng)目資金來源表序號(hào) 項(xiàng) 目 資金(萬元) 比例1 自籌資金 10, %2 銀行融資 10, %4 銷售回款 7, %總投資 27, %4 投資使用計(jì)劃結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量，具體見表附表《投資計(jì)劃表》 。（2） 出租收入估算項(xiàng)目剩余未銷售物業(yè)及車位可供出租，預(yù)計(jì)出租收入及物業(yè)凈轉(zhuǎn)售收入共為17, 萬元項(xiàng)目出租收入測(cè)算表項(xiàng)目 可租面積 （㎡） 租金單價(jià)（元/㎡/月） 租金年增 長率 租金凈收入 （萬元） 凈轉(zhuǎn)售收入 （萬元）商業(yè) 2,175 250 2%寫字樓 2,226 100 2％車位 4,500 18 2％6, 7,合計(jì)