【正文】 施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 項(xiàng)目地理位置好，市政配套設(shè)施完善，建設(shè)工期較短。 綜上所述，隨著呼和浩特市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為城市 辦公、旅游、購物 條件的改善和呼和浩特對(duì) 商業(yè) 的市場(chǎng)需求以及項(xiàng)目所在地的現(xiàn)行狀況，本項(xiàng)目都應(yīng)盡快的加以實(shí)施。 從非確定性分析看，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。呼和浩特是毛紡、皮革、石油、輕工、化工、機(jī)械、電子、民族用品、食品等綜合性工業(yè)城市。 氣候特征 呼和浩特市屬于典型的溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬季漫長(zhǎng)寒冷，夏季短而炎熱，春季干旱多風(fēng)，秋季日光充足；氣溫的日較差、年較差大，無霜期短，降水少而集中，氣候干燥。大黑河發(fā)源于烏蘭察布市卓資縣十八臺(tái)鄉(xiāng)東躺子南山，全長(zhǎng) 公里，流域面積 15911 平方公里，在呼和浩特境內(nèi)長(zhǎng) 公里，多年平均徑流量為 39428 萬立方米，保證率 50%時(shí)，年徑流量為 27914 萬立方米?，F(xiàn)有綠地 2318 公頃，綠化覆蓋率為 ％，綠地面積占建設(shè)用地的 ％，人均公共綠地只有 平方米。 工業(yè)發(fā)展 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁 呼和浩特市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有一 定的規(guī)模，已形成以電子、機(jī)械、食品、輕紡、建材、鋼鐵、發(fā)電、輕工、醫(yī)藥等門類齊全的工業(yè)體系。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，引黃入呼、集中供熱二期和三期、天然氣入呼、 “兩河一 庫 ”、電網(wǎng)改造、污水及垃圾處理、地下管網(wǎng)改造等一批重點(diǎn)工程的組織實(shí)施，使我市在給排水、供熱、供氣、供電等方面得到了很大改善，城市的承載能力和可持續(xù)發(fā)展能力得到較大提高?；拘纬煽焖俾贰⒅鞲傻?、次干道、支路的四級(jí)道路網(wǎng)絡(luò)和格局合理、功能配 套、縱橫交錯(cuò)、四面輻射、通暢便捷的城市道路框架。 近年來，呼和浩特不斷加大生態(tài)環(huán)境治理建設(shè)力度，建成自然保護(hù)區(qū)及森林公園 11 個(gè)，其中國(guó)家級(jí)森林公園 2 個(gè)，總面積 平方公里，占全市國(guó)土面積的 ％；新建 9 處縣級(jí)生態(tài)功能保護(hù)區(qū)。 2020 年 一、二級(jí)天氣上升到 311 天，成為了北方 15 個(gè)空氣質(zhì)量較好的省會(huì)城市之一。 110 月份 ,全市規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元 ,同比增長(zhǎng) 14%； 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 ， 同比增長(zhǎng)%， 地方財(cái)政收入 億元 ， 同比增長(zhǎng) 35%； 城鎮(zhèn)居民人均可迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁 支配收入 14409 元 ， 同比增長(zhǎng) %； 農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到 7004元 ,同比增長(zhǎng) %。 市場(chǎng)分析 2020 年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“政策”、“市場(chǎng)”、“信心”、“資金”等等的風(fēng) 雨侵蝕。伴隨多項(xiàng)救市政策的相繼出臺(tái)， 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步正穩(wěn)的主基調(diào)已基本確立。國(guó)內(nèi)貸款 81847 萬元元，占本年到位資金總額的 %；企業(yè)自籌資金 萬元，占本年到位資金總額的 %；其他資金來源 79657 萬元，占本年到位資金總額的 %。 圖 1 2020年 14月與 2020年 14月房屋建設(shè)情況 020040060080010001200房屋 住宅經(jīng)濟(jì)適用房別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他2 0 0 9 年4 月2 0 0 8 年4 月 土地開發(fā)情況 14 月，呼和浩特市完成土地開發(fā)面積 萬平方米，同比下迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁 降 %；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 1 萬平方米，同比下降%。 表 4 2020年 14月商品房 供需基本 情況 單位：萬 平方米、 % 項(xiàng)目 實(shí)際登記銷售面積 與上年同比 與上月環(huán)比 其中 :預(yù)售 與上年同比 與上月環(huán)比 其中 :現(xiàn)售 與上年同比 與上月環(huán)比 商品房 252 其中 :商品住宅 254 銷售結(jié)構(gòu)分析， 100 平方米以下戶型仍占 50%左右。與上年同期相比住宅下降 %，辦公樓下降 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用下降 %。 13 年的空置面積中，別墅和高檔公寓 萬平方米，同比下降 80%，比 2020 年 12 月下降 %；辦公樓 萬平方米，同比下降 %，比 2020 年 12 月下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬平方米，同比下降 %，比 2020 年 12 月下降 %；其他迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁 用房 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，比 2020 年 12 月下降 %。環(huán)比 ，低于全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn)。 表 5 14月銷售價(jià)格增長(zhǎng)情況 商品房平均銷售價(jià)格 (%) 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 其中 :新建住宅價(jià)格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 注： 銷售價(jià)格資料 來源：呼和浩特市房管局統(tǒng)計(jì)上報(bào)表； 指數(shù) 資料來源： 國(guó)家發(fā)展改革委和 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó) 70大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)。但 是后續(xù)發(fā)展仍面臨著空前的壓力。一方面有銷售季節(jié)因素，也有自住需求釋放原因。 同時(shí)，商品房和商品住房空置面積總體呈下降趨勢(shì)，雖然同比呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但比 2020 年 12 月有所下降，表明了 市場(chǎng)庫存消化壓力有望逐步緩解 。表明呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然在高位運(yùn)行。所以說消費(fèi)信心仍顯不足，提振有待時(shí)機(jī)。因此，房地產(chǎn)也將要度過一個(gè)較為艱難的階段。呼和浩特市一季度投資、迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 27 頁 消費(fèi)增長(zhǎng)較快，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) %。 呼和浩特整體 商業(yè) 樓盤價(jià)格分析 呼和浩特 南部 是近期城市規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)域，尤成為呼和浩特產(chǎn)業(yè)集群基地，商務(wù)、商業(yè)配套能力逐步加強(qiáng)，市政生活設(shè)施也逐步完善； 東部得到城市規(guī)劃政策的支持，市政設(shè)施建設(shè)規(guī)格高、自然環(huán)境優(yōu)良，因此大盤集中，但生活配套先天不足，且市場(chǎng)供應(yīng)多為 期房，商業(yè)配套到位需要一段時(shí)間，因此地段價(jià)值受到一定制約，需要在一段時(shí)間之后才能全面顯現(xiàn)其區(qū)域定位和發(fā)展優(yōu)勢(shì)； 西部區(qū)域原有中低檔次商業(yè)配套充足，目前正在進(jìn)行較大規(guī)模的迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁 城市改造，使之成為經(jīng)濟(jì)型住宅較為集中的區(qū)域； 北部區(qū)域鄰近大青山，成吉思汗大街發(fā)展定位為蒙元文化大道，景觀大道，區(qū)域定位在高檔生活居住區(qū)，且周邊配套設(shè)施日趨完善，大盤眾多，發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。 由于開發(fā)體量適中，也使得項(xiàng)目區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立 性 ； 項(xiàng)目采用時(shí)尚先進(jìn)的生態(tài)智能化設(shè)計(jì)，增加了項(xiàng)目的科技含量和產(chǎn)品附加值，項(xiàng)目本身的先進(jìn)的 科技節(jié)能理念，為項(xiàng)目的產(chǎn)品拉升品質(zhì)。 呼市房地產(chǎn)項(xiàng)目處于升級(jí)和多樣化的初級(jí)階段，這為打造獨(dú)特的項(xiàng)目氣質(zhì)和賣點(diǎn)提供了足夠空間； 城市 中 部基礎(chǔ)設(shè)施完善，為項(xiàng)目提供充足的發(fā)展和升值空間； 威脅分析（ THREAT） 08 年宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，目標(biāo)直指房?jī)r(jià)，在一頂程度上打壓了消費(fèi)需求，使眾多消費(fèi)者陷于觀望。 為大盤多梯次開發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃與推廣理念，防止產(chǎn)生項(xiàng)目視覺疲勞化。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位依據(jù) 從宏觀環(huán)境的角度分析 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，中高端消費(fèi)客群的厚度正在累積和放大，與此同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模居高不下，個(gè)性化概念產(chǎn)品越來越普及，呼市中高端物業(yè)供應(yīng)從無到有、從單一到多樣化，差異化競(jìng)爭(zhēng)特征日益明顯，服務(wù)型、增值型物業(yè)供應(yīng)比例逐步加大，對(duì)新入市的項(xiàng)目的開發(fā)要求提出了更高的技術(shù)要求。 —— 項(xiàng)目開發(fā)資源豐富，有足夠空間去詮釋時(shí)尚的生活方式和生活理念。 由于各樓盤區(qū)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 32 頁 成本各異僅作參考。 本項(xiàng)目的銷售價(jià)格確定 根據(jù)本項(xiàng)目定位，綜合考慮位置、交通狀況、周邊環(huán)境商服配套設(shè)施、社會(huì)公共教育設(shè)施、規(guī)模、景觀 /朝向 /采光、戶型結(jié)構(gòu)、內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、發(fā)展商信譽(yù)、工程進(jìn)度、交樓標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理等 ， 本項(xiàng)目的 商業(yè)售價(jià)為 50000 元 /平方米； 住宅 的售價(jià)為 8000 元 /平方米，辦公 銷售平均 價(jià)格確定為 8000 元 /平方米。 營(yíng)銷推廣策略 總體銷售思路 因本項(xiàng)目是中、高檔商業(yè)、 辦公 、住宅 的規(guī)劃定位，所以樹立中高價(jià)位的銷售思路，采用靈活的付款 方式，引進(jìn)先進(jìn)物業(yè)，提出透明工程概念等促進(jìn)銷售。 銷售方式：在此階段，項(xiàng)目剛剛公開發(fā)售，廣告宣傳力度較大，大量客戶將來到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，此時(shí)客戶購買意向比較明顯，容易達(dá)成成交目的，從此階段，應(yīng)該將全部精力放在銷售現(xiàn)場(chǎng)，全面坐盤銷售。 戶外廣告：戶外廣告主要包括路牌、霓虹燈、燈箱、宣傳條幅以及車廂廣告等。 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 35 頁 第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目的選址及用地 “迎和廣場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目 位于 呼和浩特市新城區(qū) 。 項(xiàng)目建設(shè)條件及配套資源 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套功能完善，高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施齊全。 供水 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 36 頁 呼和浩特現(xiàn)有供水能力為 萬立方米 /日，最大供水能力 23 萬立方米 /日。 供熱 項(xiàng)目附近已建成 城市熱力主管道 ，本項(xiàng)目的供熱可就近接入。 通訊 呼和浩特郵電、通訊事業(yè)已進(jìn)入現(xiàn)代化階段，數(shù)字交換、程控電話、移動(dòng)通訊、有線電視、衛(wèi)星電視、終端因特網(wǎng)接入應(yīng)有盡有。 本項(xiàng)目總體規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) ： 《中華人民共和國(guó)規(guī)劃法》 《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī) 范 》 用地地形圖 宗地簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃總用地 平方米 30525 2 總建筑面積 平方米 108000 其中 地上建筑面積 平方米 108000 地下建筑面積 平方米 20200 3 建筑密度 % 35% 4 容積率 5 綠地率 % 20% 6 總車位 870 7 總投資 萬元 8 工程建設(shè)投資 萬元 9 固定資產(chǎn)投資方向稅 萬元 10 建設(shè)期利息 萬元 11 資金籌措 萬元 12 其中： 貸款 萬元 13 自籌資金 萬元 迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 38 頁 本項(xiàng)目規(guī)劃 布局 建筑性質(zhì)決定了設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔清楚，通過細(xì)致周到的考慮和新技術(shù)、新概念的采用使 使用 人能自如地到達(dá)建筑物內(nèi)各部分，并能輕松的使用建筑物內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施。 地塊 主體建筑前為大樓的入口空間 —— 前廣場(chǎng)，主要起到 了對(duì)外接待的功能，并與主體建筑共同組成了 綜合樓 的形象空間。 出入口設(shè)置 地塊主 樓 主入口設(shè)置于大樓 中部 ，臨近大樓的前廣場(chǎng) ，形成對(duì)外的公共空間，既合理的解決了大樓對(duì)外聯(lián)系問題，又保證了 各 部分間的相