【正文】 經(jīng)測算資金籌措情況如下表所示：項(xiàng)目資金來源表序號(hào) 項(xiàng) 目 資金(萬元) 比例1 自籌資金 10, %2 銀行融資 10, %4 銷售回款 7, %總投資 27, %4 投資使用計(jì)劃結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量，具體見表附表《投資計(jì)劃表》 。⑥ 其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬元。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 五 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)1 指標(biāo)說明本部分經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)以項(xiàng)目整體為評價(jià)對象?？紤]到本項(xiàng)目商業(yè)可以臨中山二路的面積小，多為內(nèi)鋪，售價(jià)應(yīng)有一定折讓。雖然鄰近的農(nóng)林下路錦軒現(xiàn)代城商業(yè)裙樓層數(shù)達(dá)到 6 層，面積近 2 萬平方米，但其中對面積需求大的超市、酒樓已占據(jù)四層，且采用只租不售的經(jīng)營模式，與本項(xiàng)目銷售回現(xiàn)的經(jīng)營模式不同，故錦軒現(xiàn)代城商業(yè)裙樓的參考意義不大。電梯的數(shù)量設(shè)置，該路段的單層面積小于 1,000 平方米的寫字樓一般設(shè)置 3~4 部電梯。根據(jù)我們對項(xiàng)目附近路段相近規(guī)模，建成時(shí)間離現(xiàn)在較短的寫字樓項(xiàng)目研究，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)占地面積相近的寫字樓項(xiàng)目容積率如下：項(xiàng)目名稱 位置 占地面積（㎡） 容積率 建成時(shí)間廣發(fā)銀行大廈 農(nóng)林下路與東風(fēng)路 交匯處 4712 12 1996 年新裕大廈 農(nóng)林下路與東風(fēng)路 交匯處 6054 2022 年亞洲國際金融中心 東風(fēng)西路與盤福路 交匯處 2022 年越秀城市廣場 東風(fēng)東路與小北路 交界 8813 2022 年豐川國際大廈（為爛尾樓改造而成）東風(fēng)路與德政路交匯處2227 2022 年待批項(xiàng)目 東風(fēng)中路與小北路 交界 5170 待審批規(guī)劃從該區(qū)域現(xiàn)有的相近規(guī)模，相近地段的寫字樓項(xiàng)目和待審批的項(xiàng)目來看，普遍的容積率在 12 左右，而容積率較高的一個(gè)項(xiàng)目，前身是爛尾樓，一般政府對爛尾樓項(xiàng)目的規(guī)劃審批會(huì)較寬松。各個(gè)鋪位因位置的不同租金會(huì)有所差異。有一個(gè)共同的特點(diǎn)是，店內(nèi)銷售的衣物、飾品等多少都與動(dòng)漫有一定的相關(guān)，如衣物可能有動(dòng)漫圖案，飾品上雕刻有動(dòng)漫圖案等。片區(qū)的臨街商鋪經(jīng)營狀況良好，很少出現(xiàn)轉(zhuǎn)租或出售的放盤。自 2022 年開業(yè)以來日均客流量保持在 30 萬人次，黃金周客流更達(dá) 70 萬人次，其時(shí)尚年輕的品牌路線吸引了大量的年輕消費(fèi)者。因商業(yè)氛圍弱于中山路段，其租金比中山路段商業(yè)裙樓低。停車位租金 1000 元/月主要客戶物流貿(mào)易公司、金融服務(wù)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)裙樓形態(tài)4 層商業(yè)裙樓，1～2 層為商鋪，三四層為酒樓商業(yè)租金底層臨街商鋪 370 元/㎡/月，底層內(nèi)鋪 320 元 /㎡/月，二層商鋪 250 元/㎡/月名稱 東山天譽(yù)商務(wù)大廈位置 東風(fēng)東路 級別 準(zhǔn)甲級主要配套 4 部電梯， 50 個(gè)車位 建筑面積單層面積 1,000 平方米左右，層高24 層 開間分布單位面積 70、130 、160 平方米不等空置情況現(xiàn)出租率約為 90％，只有少量單位出租租售價(jià)格租金約為 90 元/ 平方米/月，管理費(fèi) 8 元。由于路段內(nèi)聚集了不少廣州市具規(guī)模的大醫(yī)院，如中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院，廣東省心血管病醫(yī)院，廣東省人民醫(yī)院東院等，因此吸引了大批從事醫(yī)療器械藥品貿(mào)易的企業(yè)在此路段辦公。停車位租金600 元/月。該片區(qū)的物業(yè)涵蓋了越秀區(qū)主要的寫字樓類型，既有近兩年建設(shè)的甲級物業(yè)電信廣場和中華國際中心，亦有 90 年代末期建設(shè)的準(zhǔn)甲級或乙級物業(yè)如新裕大廈和粵運(yùn)大廈，還有更早期在 90 年代初建設(shè)的廣州第一代寫字樓如東駿廣場等。中山路的辦公物業(yè)主要分布在中山一路至中山五路，未形成較大規(guī)模的寫字樓集中路段。最近廣州市政府的規(guī)劃提出要將東風(fēng)路建設(shè)成為黃金八公里的甲級金融區(qū)，利用政府部門集中的優(yōu)勢，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。目前天河和珠江新城商務(wù)圈的租金價(jià)格不斷上漲，中小企業(yè)和處于創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)已難以承受，而租金較低的越秀商務(wù)圈正成為這部分企業(yè)的首選之地。大部分寫字樓的業(yè)權(quán)分散，也不利于吸引對租賃面積需求大的優(yōu)質(zhì)客戶。天河北的甲級寫字樓如中信廣場，大都會(huì)廣場等租金約在 130 元/ 平方米每月以上，近期發(fā)售的中石油大廈和保利豐興廣場售價(jià)約在 19,000~21,000 元/平方米。不足目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套略顯不足，沒有大型購物中心，目前僅靠黃埔大道與廣州大道兩條城市主干道與外界連接，這兩條主干道在上下班高峰期交通非常擁堵，給進(jìn)出珠江新城造成了不便，而片區(qū)內(nèi)軌道交通要待 09 或 10 年才能建成，目前來看片區(qū)的交通配套有所不足。根據(jù)廣州城市總體規(guī)劃，到 2022 年珠江新城中央商務(wù)區(qū)將基本建成體現(xiàn)廣州城市形象的標(biāo)志性區(qū)域，珠江新城交通網(wǎng)絡(luò)及鐵路系統(tǒng)，地鐵 3 號(hào)線、5 號(hào)線、地下輕軌，至 2022 年，全市將建成 9 條地鐵線路，總長達(dá) 255 公里。動(dòng)漫市場分析小結(jié)廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)是全國動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，目前在國內(nèi)的市場份額占到20%。2022 年在廣州舉行的“廣州（國際）動(dòng)漫節(jié)暨 2022 動(dòng)漫網(wǎng)游嘉年華”活動(dòng)，四天迎客超過 12 萬人次，超旺的人氣讓業(yè)界再次感受到廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的美好前景。2022 年， “國家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地廣州番禺園區(qū)”成立，區(qū)內(nèi)共有各類動(dòng)漫游戲企業(yè) 330 多家，其中產(chǎn)值上億元的企業(yè)就有 10 多家，從事動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)的高端技術(shù)人才超過 1,000 人。在競爭壓力下，品質(zhì)較次的寫字樓租金將有下調(diào)趨勢，而頂級寫字樓的租金則會(huì)繼續(xù)保持在高位，并且有可能進(jìn)一步上漲。此結(jié)果可以在上圖得到驗(yàn)證，2022 年以來，廣州寫字樓租賃市場持續(xù)旺盛，2022 年寫字樓總租賃面積達(dá)到了 萬平方米，2022 年前四月份租賃面積為 萬平方米。在二級市場方面，07 年 1 月到 08 年 4 月的總交易量為 萬平方米，交易均價(jià)為 11, 元/平方米；三級市場總成交量為 萬平方米，交易均價(jià)為 4, 元/平方米。農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上升 %，其中消費(fèi)品價(jià)格上升 %，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上升 %。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實(shí)現(xiàn)再就業(yè)3 月末，廣州市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 萬人，比上年末減少 萬人，下降％。1月、2 月、3 月當(dāng)月出口分別增長 %、%和 ％。工業(yè)中的汽車制造業(yè)和電子產(chǎn)品制造業(yè)投資增速較高，分別完成投資 億元和 億元，分別增長 倍和 ％。民營工業(yè)企業(yè)增勢較好。2022 年末，廣州市常住人口數(shù) 1, 萬人，比上年末增加 萬人，增長 %；社會(huì)從業(yè)人員 萬人，比上年末增長 %。中山二路及附近路段集中了中山大學(xué)第一附屬醫(yī)院，廣東省心血管病醫(yī)院，廣東省人民醫(yī)院東院，廣州友好醫(yī)院腫瘤科等廣州具規(guī)模和影響力的醫(yī)院，因此帶動(dòng)了該路段醫(yī)藥貿(mào)易行業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目的公共交通連接非常便捷。項(xiàng)目位于中山二路，地鐵 1 號(hào)線東山口站出口旁。公共交通分析項(xiàng)目位于地鐵 1 號(hào)線東山口站旁，距離地鐵出口距離在 150 米以內(nèi)。而農(nóng)林下路和中山二路則有眾多的臨街商鋪，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2, 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 4, 億元，增長%。2022 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下：工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，但增幅回落一季度，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 2, 億元，同比增長 %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增速加快一季度，廣州市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速加快 個(gè)百分點(diǎn)。其中出口 億美元，增長 %；進(jìn)口 億美元，增長 %。隨著收入水平的提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級加快，居民家庭支出中的服務(wù)性消費(fèi)支出增速較快。一季度，服務(wù)業(yè)外商直接投資實(shí)際使用額為 億美元，增長 %。一季度全市固定資產(chǎn)投資和居民人均可支配收入穩(wěn)步增長。20222022 年 4 月廣州市寫字樓二手市場交易情況 43315521 56604524503642824616 475438364739233339576147372527183539012341月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬 平 方 米2022250030003500400045005000550060006500元 /平 方 米二 手 交 易 量 二 手 交 易 價(jià) 格從上圖可以看出，廣州市寫字樓三級市場交易價(jià)格與二級市場價(jià)格相差較大，二手寫字樓成交量受價(jià)格影響較大。2022 年廣州寫字樓市場小結(jié)及 2022 年展望2022 年上半年廣州寫字樓市場保持迅速增長勢頭，2022 年下半年及 2022 年一季度，受國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及雪災(zāi)天氣的影響，寫字樓市場呈現(xiàn)出一定的低迷在狀態(tài)，成交量和成交價(jià)格都有一定程度的下滑。同時(shí)廣州擁有漫畫企業(yè)１０家，各類漫畫組織、團(tuán)體、學(xué)社２００多個(gè)。而在原創(chuàng)漫畫領(lǐng)域，以漫友文化傳播機(jī)構(gòu)為代表的龍頭企業(yè)在國內(nèi)同行中發(fā)揮著領(lǐng)頭羊的作用，整個(gè)漫畫書刊發(fā)行量約占全國市場的 30%。動(dòng)漫星城位于人民公園南廣場地下的“動(dòng)漫星城”，兼享中山五路公交和公園前地鐵站這兩大地面、地下交通樞紐，毗鄰北京路步行街，占據(jù)了廣州城市、交通以及商業(yè)核心地帶。區(qū)域 區(qū)域特征 區(qū)域主流客源 檔次 代表項(xiàng)目中山路商務(wù)區(qū) 老城商業(yè)旺區(qū)商業(yè)帶來的貿(mào)易代理、服務(wù)咨詢中小企業(yè)等主要乙級，個(gè)別甲級電信廣場、中華國際中心、捷泰廣場東風(fēng)路商務(wù)區(qū)老城商務(wù)集中區(qū)，東風(fēng)路交通快捷政府帶動(dòng)的關(guān)聯(lián)企業(yè)有、貿(mào)易、咨詢等企業(yè)，客源主流中小企業(yè)主要乙級，個(gè)別甲級廣發(fā)大廈、粵海集團(tuán)大廈、錦城大廈、健力寶大廈環(huán)市路商務(wù)區(qū)老城成熟的商務(wù)中心區(qū)，周邊高星級酒店、高級商業(yè)等配套集中涉外（金融、咨詢、貿(mào)易、銷售代理）機(jī)構(gòu)集中區(qū)主要甲級，準(zhǔn)甲級， 廣東國際大廈、好世界廣場、世貿(mào)中心大廈天河北商務(wù)區(qū)目前廣州最成熟的高檔商務(wù)區(qū)中心國際型（領(lǐng)事館、金融、貿(mào)易、科技）和國內(nèi)知名企業(yè)聚集甲 A 級 財(cái)富廣場、中信廣場、新創(chuàng)舉等珠江新城CBDCBD，高檔商務(wù)氛圍逐漸成熟政府相關(guān)機(jī)構(gòu)（海關(guān)、檢察院等） 、集團(tuán)企業(yè)總部，金融等甲 B 級為主，甲A 級數(shù)量不斷增多華普廣場、富力科訊、富力盈隆珠江新城 CBD珠江新城 CBD 最早規(guī)劃于 1992 年，由于當(dāng)時(shí)廣州的辦公物業(yè)市場尚集中在越秀、東山等老城區(qū)，限于當(dāng)時(shí)的市場容量，珠江新城的寫字樓物業(yè)未獲得發(fā)展機(jī)遇。未來 3 年珠江新城約新增 200 萬平方米的寫字樓物業(yè)，其中 70 萬平方米為甲級寫字樓，由于 2022 年甲級寫字樓供應(yīng)較少，租賃成交將主要以消化一批 2022 年新交付使用的甲級寫字樓為主。老城區(qū)土地供應(yīng)的限制，寫字樓檔次的不足，迫使廣州主要的寫字樓商圈從越秀、東山等老城區(qū)向當(dāng)時(shí)土地供應(yīng)較多，且商業(yè)配套較好的天河區(qū)轉(zhuǎn)移。由于片區(qū)道路規(guī)劃失當(dāng)，加上區(qū)內(nèi)寫字樓密度很高，造成了片區(qū)內(nèi)交通擁堵，在上下班高峰期經(jīng)常塞車，迫使在該片區(qū)的上班族更依賴軌道交通，從而大大加重了軌道交通的壓力。而且區(qū)域內(nèi)單一業(yè)權(quán)的寫字樓少，大量小業(yè)權(quán)的存在阻礙了大型客戶的進(jìn)駐。租金與售價(jià)目前環(huán)市路的高檔甲級物業(yè)如廣東國際大廈等的月租金與天河商務(wù)圈的甲級物業(yè)基本看齊，約在 110 元/ 平方米。租金與售價(jià)目前該片區(qū)辦公物業(yè)的月租金約為 60~85 元/平方米，近期開售的兩個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，位于東風(fēng)東路的紫園國際和東風(fēng)西路的亞洲金融中心，銷售均價(jià)分別為15,500 元/平方米和 12,000 元/平方米。其余乙級物業(yè)的月租金為 55～75 元/平方米不等。開間實(shí)用率為 64％。路段內(nèi)除電信廣場、中華國際中心兩個(gè)甲級項(xiàng)目外，其余寫字樓都為乙級標(biāo)準(zhǔn)，單層面積小于 1500 平方米，開間面積約在 70~110 平方米左右。車位的缺少對路段內(nèi)辦公物業(yè)的租金有一定的貶損。主要客戶中介服務(wù)業(yè)，科技公司，金融行業(yè)裙樓形態(tài)4 層商業(yè)裙樓，1 層為商鋪，快餐店，2~4 層為酒樓、夜總會(huì)商業(yè)租金項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 因此小業(yè)權(quán)眾多。王府井百貨于 1996 年開始營業(yè)，是北京王府井百貨于首都外設(shè)立的首間分店，營業(yè)面積 16,000 平方米，日均客流量達(dá) 6~8 萬人次。臨街商鋪主要沿農(nóng)林下路、東川路和中山二路分布。項(xiàng)目總投資 6 億元，建筑面積 3 萬平方米，使用面積 2 萬平方米，是一個(gè)集產(chǎn)品展示、發(fā)布、銷售、體驗(yàn)、互動(dòng)、娛樂、銷售、購物于一體的大型動(dòng)漫產(chǎn)品交易場所。月，不限高商鋪一般為 500 元/㎡（2）容積率的確定容積率的確定遵循以下思路：一是從建筑技術(shù)上論證，建筑技術(shù)實(shí)現(xiàn)有無問題，二是通過案例的研究，尋找區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾嫌袩o與目標(biāo)容積率相近的項(xiàng)目。結(jié)合項(xiàng)目的占地面積和凈用地面積考慮，應(yīng)留出部分項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 面積鋪設(shè)道路和建小型廣場，故可取單層建筑面積為 1,500 平方米。核心客戶重要客戶邊緣客戶片區(qū)內(nèi)從事醫(yī)療器械貿(mào)易的中小公司，醫(yī)療咨詢機(jī)構(gòu)，私家診所中小貿(mào)易公司，從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（金融、科技方向）的中小企業(yè)，中介服務(wù)業(yè)（律師行，稅務(wù)師行，咨詢行業(yè)等）港資，及部分規(guī)模較小的外資客戶價(jià)格定位項(xiàng)目銷售價(jià)格制定時(shí)考慮以下因素? 東風(fēng)路上甲級或準(zhǔn)甲級寫字樓的二手市場售價(jià)