x新區(qū)xx鎮(zhèn)地塊項目項目可行性研究報告-免費閱讀
【正文】 風險地塊所在區(qū)域目前尚不是市場熱點區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場風險。二、所得稅在測算時按XX新區(qū)優(yōu)惠政策實際15%稅率。合 計 依據(jù)上述假定，項目資金占用情況：216。經(jīng)測算該項目總投資為 萬元，單位成本 元/㎡，其具體明細如下：項 目投資總額(萬元)單位成本(元/㎡)土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林工程費配套工程費開發(fā)間接費其中：利息支出制造成本小計營銷費用管理費用期間費用小計項目總投資二、經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析按以下條件進行測算：216。商業(yè)街呈線性展開，2層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點綴，形成濃郁的美國新鎮(zhèn)氛圍。形成一個低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。在該地塊中應(yīng)可能結(jié)合基地原有地貌與特征，并在此基礎(chǔ)上挖土造坡，使景觀在空間上更具立體。 二、規(guī)劃設(shè)計中重點考慮的因素容積率按照我們對該地塊的設(shè)計分析，不同容積率對地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會有不同影響，見下表：經(jīng)公司設(shè)計、銷售、財務(wù)和項目等部門研究協(xié)商，最后確定容積率(住宅凈容積率)為 ，即排屋和多層的建筑面積比接近1：1，以低層低密度為主的高尚居住區(qū)。地形地貌地塊沿東西方向展開，基本為“L”型，占地面積約為 畝，東西長約 米，南北寬約 米。l 應(yīng)完成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。l 就近來自于金橋、XX地區(qū)和大學園區(qū) 客戶特征1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要為來自這些開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨干；l 教育程度：受過良好高等教育l 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家的家庭為主 l 家庭年收入在15萬元以上。本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢，銷售情況均良好。地面以上5層一期交房，二期地面以上。南匯縣靠近XX新區(qū)的交界處周邊環(huán)境臨近金橋出口加工區(qū)以及在建的杉達大學城，附近的居民多為務(wù)農(nóng)的農(nóng)民。l 典型項目：萬邦都市花園、康橋半島等。l XX市場熱點產(chǎn)品類型以多層加小高層項目為主，與XX主流市場社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢向背。l 地處外環(huán)線外側(cè)，距XX成熟區(qū)域絕對距離遠。綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問題都可控，本項目在法律上具備可行性。二、法律風險評估規(guī)劃風險：控制性詳規(guī)尚未批復，相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標存在不確定性。 對工廠進行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。規(guī)劃引進五所大學，占地近2平方公里。十五期間，計劃建成8條集成電路生產(chǎn)線。1）外高橋保稅區(qū)：占地10平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉儲、出口加工和計算機硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。地塊周邊沒有軌道交通，需公交車接駁至地鐵二號線楊高南路站。 宗地西側(cè)為正在建設(shè)中的杉達大學工地及較為成熟的民建新村。 地塊內(nèi)需動遷居民200戶，約800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。上述三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。2000年，新區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值920億元人民幣，人均GDP近7000美元。上述五大項目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項目。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側(cè)，直線距離5公里左右。216。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側(cè)一公里附近建35KV變電站一座；在金海路埋設(shè)8001000的自來水管一根；規(guī)劃在華東路設(shè)500污水管一根。 ，方案預計在5月可獲批復。3）張江高科技園區(qū)：占地25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導，截止目前總投資額近12億美元。 范圍：東起長江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 范圍：東起XX運河，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 合作條件1）合作價款：2）住宅建設(shè)配套費3）交地進度4）付款進度 第二部分 法律風險分析一、合作地塊土地現(xiàn)狀目前地塊存在未征用土地、已征用未開發(fā)和已出讓三種情況的土地：未征用土地：面積約500畝左右，除小部分為建設(shè)用地外，大部分在現(xiàn)有XX市土地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。2） 已征用未開發(fā)土地：從嚴格意義上說，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。劣勢l 周邊生活配套薄弱，需要在項目規(guī)劃中解決。l 市場價格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場均價。XX新區(qū)大型個案和大型居住區(qū)1）大型個案：l 定義：根據(jù)XX目前的個案開發(fā)規(guī)模均偏小的特點，其界定在總建筑面積10萬平方米以上。l 特點：整個居住區(qū)可能由多個開發(fā)商參與開發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個項目提供服務(wù) 。周邊沒有住宅項目，外環(huán)線內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項目。l 宗地所屬的XX北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對于別墅市場而言，本區(qū)域只有陽光歐洲城一個項目，而且已處于尾盤階段。產(chǎn)品類型戶型面積（m2）比例（％）聯(lián)體別墅170190253層22024025多層二房二廳9020三房二廳12013025四房二廳1405價格建議1）單價l 聯(lián)體別墅均價 元/平方米； l 多層均價 元/平方米。l 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。距離市區(qū)約25公里，距金橋開發(fā)區(qū)約10公里。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過的8條公交線路和周邊及市區(qū)連接。地塊的面積為 畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設(shè)在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線兩側(cè)，形成內(nèi)聚式商業(yè)設(shè)施。從產(chǎn)品的角度來分析，應(yīng)為低層低密度為主的Townhouse新市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價值帶來提升，降低地塊位置較偏的劣勢，吸引追求高尚生活的客戶前來居住。對于每一期的住宅建設(shè)都有與之相適應(yīng)的成熟配套。一期開發(fā) 萬平方米，二期開發(fā) 萬平方米項目 銷售周期：年/////4月底簽約20042005銷售開工2006200320022001項目二、
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