【正文】 。 項(xiàng)目啟動(dòng)資金： 萬(wàn)元 。 綜合容積率 ，可售面積 萬(wàn)㎡，多層 元/㎡，排屋 元/㎡，商鋪 元/㎡，平均售價(jià) 元/㎡；216。住宅形象簡(jiǎn)潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細(xì)節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅粗獷、簡(jiǎn)約、溫馨的格調(diào)。規(guī)劃布局及分期情況規(guī)劃布局我們?cè)O(shè)想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸，基本將小區(qū)劃分為4個(gè)區(qū)，主入口在地塊南側(cè) 路，北側(cè)次出入口通過(guò) 路可通達(dá) 路。中心景觀位置應(yīng)考慮到整體景觀的均衡性，為銷(xiāo)售帶來(lái)便利。小區(qū)主入口設(shè)置 由于在規(guī)劃華東路上不可設(shè)出入口，小區(qū)主入口設(shè)置在 路，可以直接依托路的交通便利；北側(cè)在 路上可以設(shè)輔助出入口，南北貫通小區(qū)，以利用 路和 路連接入城市干道。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內(nèi)有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價(jià)值。l 應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 2）多層產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要針對(duì)企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級(jí)知識(shí)分子。l 宗地所屬的XX北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于XX南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)。一期即將交房，二期出地面銷(xiāo)售率一期：100%二期：95%還未正式銷(xiāo)售一、二期：50%以上一、二期：95%以上一期：95%二期：55%競(jìng)爭(zhēng)的壓力主要來(lái)自于個(gè)別項(xiàng)目，而不會(huì)是整個(gè)周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)。金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以工人新村為主。l XX新區(qū)2000年度10萬(wàn)M2以上個(gè)案列表編號(hào)個(gè)案名稱案量(m2)編號(hào)個(gè)案名稱案量(m2)編號(hào)個(gè)案名稱案量(m2)1天安花園3600006錦繡天第12000011御景園1050002怡東花園1400007仁恒濱江20000012湯臣豪園1500003恒大華城4200008香榭里花園11000013博愛(ài)家園1400004東XX新城5000009萬(wàn)邦都市花園40000014康橋半島10800005陽(yáng)光歐洲城11000010恒大翰城80000015證大花園580000l XX大型個(gè)案基本集中于生活配套設(shè)施集中地區(qū)，如金橋、聯(lián)洋、六里、上南和內(nèi)環(huán)線內(nèi)成熟區(qū)域，項(xiàng)目本身無(wú)法完成配套的自我完善。XX北區(qū)市場(chǎng)情況l 產(chǎn)品類型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在10萬(wàn)平方米左右。二、市場(chǎng)背景XX整體市場(chǎng)情況1）XX市場(chǎng)區(qū)分：l 根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將XX新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀(jì)公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。第三部分 市場(chǎng)分析一、宗地優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)l 地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)潛力。土地風(fēng)險(xiǎn)：征地問(wèn)題存在一定難度，使土地使用權(quán)取得有一定風(fēng)險(xiǎn)。 將遺留物業(yè)改造為教師新村和學(xué)生公寓等教育園區(qū)配套。 規(guī)劃低層低密度住宅區(qū)，并形成完善的配套服務(wù)。在未來(lái)10年內(nèi)，將建成XX集成電路開(kāi)發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。代表企業(yè)有Intel和IBM等。宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。216。 地塊水系較豐富，共約2公里長(zhǎng)，寬度在610米左右，除東側(cè)小部分河道淤塞，其余水質(zhì)清澈。XX鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高等院校為依托，形成XX教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。“十五”期間，新區(qū)GDP年增長(zhǎng)率15%，是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。二、 形成全市發(fā)展格局，實(shí)施XX造鎮(zhèn)計(jì)劃通過(guò)XXXX鎮(zhèn)項(xiàng)目和未來(lái)寶山“萬(wàn)科新城”項(xiàng)目，XX公司將進(jìn)入XX和北區(qū)兩大市場(chǎng)，加上閔行的優(yōu)詩(shī)美地南塊、春申萬(wàn)科城和金豐項(xiàng)目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過(guò) 畝，住宅總建筑面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，為未來(lái)三年發(fā)展奠定基礎(chǔ)。第一部分 項(xiàng)目概況一、宗地概況 地理位置項(xiàng)目地塊位于XX新區(qū)XX鎮(zhèn)，外環(huán)線東側(cè)，距離小陸家嘴20公里左右。 宗地南側(cè)為XX鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開(kāi)發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開(kāi)發(fā)進(jìn)度逐步配套完善。 合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目。主要投資項(xiàng)目有通用汽車(chē)和華虹NEC，其中華虹NEC微電子項(xiàng)目總投資12億美元，占地10萬(wàn)平方米，于2000年2月投入生產(chǎn)。 占地：67平方公里216。 占地：216。五、合作方與合作條件 合作方：XX新區(qū)XX鎮(zhèn)人民政府。 土地風(fēng)險(xiǎn)：1） 征用土地：在集鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃獲批準(zhǔn)后，XX新區(qū)土地利用總體規(guī)劃將進(jìn)行修編，屆時(shí)該部分基本農(nóng)田將改為建設(shè)用地，因此征地風(fēng)險(xiǎn)可控。l 位于大學(xué)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有利于塑造項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目居住檔次。2）XX整體市場(chǎng)特征：l 供需絕對(duì)值巨大，市場(chǎng)發(fā)展迅速，但競(jìng)爭(zhēng)仍激烈。 l 整體銷(xiāo)售情況良好，位于本區(qū)的金橋?yàn)澈往i欣綠苑分別是99年和00年的XX銷(xiāo)售冠軍。2）大型居住社區(qū)l 定義：居住規(guī)模在20萬(wàn)平方米以上，生活配套多以小區(qū)內(nèi)部為主，整個(gè)社區(qū)可以由多個(gè)個(gè)案組成。路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊貼捷運(yùn)交通，進(jìn)出十分方便。別墅為主的低密度項(xiàng)目是周邊市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 四、產(chǎn)品建議 產(chǎn)品類型建議l 產(chǎn)品形態(tài)：l 綠化率：50%l 車(chē)位比：聯(lián)體別墅110%，多層40%產(chǎn)品房型建議l宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化。l XX北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)。第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路一、地塊分析位置金海路地塊位于XX金橋開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)，位于 路北側(cè)、 路的南側(cè)、 路的西側(cè)、規(guī)劃 路的東側(cè)。目前地塊的市政交通依靠南側(cè)的金海路和東側(cè)的川沙路與城市中心連接。配套商業(yè)設(shè)施 我司取得的地塊基本為純建設(shè)用地，僅須配置商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)用房即可。 低層低密度住宅XXXX地塊從其地理位置來(lái)說(shuō)，處于遠(yuǎn)郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設(shè)施相對(duì)不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的高檔社區(qū)。公建配套與住宅同步實(shí)施由于用地周邊缺少成熟的公建配套設(shè)施，必須考慮分期建設(shè)中要合理、均勻地布置公建服務(wù)用房。第五部分 開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 開(kāi)發(fā)分期：項(xiàng)目分 期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目利潤(rùn)率及回報(bào)率：該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，單位凈利 元/㎡。216。 劣勢(shì)1）目前宗地周邊可利用的生活配套設(shè)施較缺乏，檔次較