x新區(qū)xx鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com
2025-04-19 22:32 本頁(yè)面
【正文】 因此，XX公司認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，提請(qǐng)總部項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)審議批準(zhǔn)。二、項(xiàng)目機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn) 機(jī)會(huì)1）XX新區(qū)三大開(kāi)發(fā)區(qū)、微電子產(chǎn)業(yè)帶以及XX鎮(zhèn)大學(xué)城的發(fā)展，將大大提升本項(xiàng)目所處區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，可增加土地價(jià)值。第八部分 綜合分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì)： 1）本項(xiàng)目為城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型社區(qū)項(xiàng)目，符合萬(wàn)科一貫的操作優(yōu)勢(shì)。第七部分 稅務(wù)分析一、營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅基本稅率為5%； %。216。保本銷(xiāo)售率=單位投資額/（（1營(yíng)業(yè)稅率）*（1所得稅率）*銷(xiāo)售單價(jià)單位投資額*所得稅率） 三、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 開(kāi)工及銷(xiāo)售計(jì)劃安排：該項(xiàng)目暫時(shí)預(yù)計(jì)分 次開(kāi)工，預(yù)計(jì)從 年 月開(kāi)始銷(xiāo)售，其具體銷(xiāo)售計(jì)劃安排如下：年份季度1234銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)2002年當(dāng)季銷(xiāo)售累計(jì)銷(xiāo)售2003年當(dāng)季銷(xiāo)售累計(jì)銷(xiāo)售2004年當(dāng)季銷(xiāo)售累計(jì)銷(xiāo)售2005年當(dāng)季銷(xiāo)售累計(jì)銷(xiāo)售2006年當(dāng)季銷(xiāo)售累計(jì)銷(xiāo)售資金回籠預(yù)測(cè): 現(xiàn)暫按均價(jià) 元/㎡測(cè)算項(xiàng) 目總額（萬(wàn)元）資金具體流入（回籠）的預(yù)測(cè)說(shuō)明 銷(xiāo)售回籠 資金運(yùn)用預(yù)測(cè)：項(xiàng)目萬(wàn)元資金具體流出的預(yù)測(cè)說(shuō)明一、土地獲得價(jià)款 二、開(kāi)發(fā)成本 三、期間費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 暫按銷(xiāo)售額的3%計(jì)算。 可售面積完全成本按 元/㎡，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費(fèi)用；216。合作價(jià)款：以合作地塊住宅用地容積率 、住宅樓面價(jià) 元/平方米計(jì)，合作價(jià)款總額暫定為人民幣 元整。景觀(guān)綠化方面沿河做一些運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，如網(wǎng)球場(chǎng)、慢跑徑、小碼頭、親水平臺(tái)、小樹(shù)林等景觀(guān)設(shè)施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風(fēng)光。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中公建配套和住宅應(yīng)同步實(shí)施，并且每一期都應(yīng)其獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。其地內(nèi)現(xiàn)有河道將被保留，將其建成小區(qū)的大綠洲景觀(guān)帶，成為小區(qū)的主要休閑綠化帶，在其周邊將布置一些較高檔的排屋。其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計(jì)主題可以考慮北美風(fēng)情新市鎮(zhèn)的概念。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目備注建設(shè)凈用地萬(wàn)M2建筑面積用地面積比例住宅別墅獨(dú)幢排屋3層及以下多層46層小高層11層及以下高層12層及以上總計(jì)公共建筑非經(jīng)營(yíng)性公建托、幼按XX市居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)千人指標(biāo)規(guī)范九年制學(xué)校行政管理社區(qū)服務(wù)市政公用文化體育金融郵電小計(jì)經(jīng)營(yíng)性公建商業(yè)服務(wù)總計(jì)總建筑面積地下車(chē)庫(kù)及地下人防不計(jì)入容積率凈地容積率總建筑面積/建設(shè)凈用地住宅容積率住宅總建筑面積/住宅總用地建筑密度建筑基底面積/建設(shè)凈用地住宅平均層數(shù)住宅總面積/住宅基底面積居住總戶(hù)數(shù)標(biāo)明人均住宅面積居住總?cè)藬?shù)按3人/戶(hù)計(jì)綠地面積不包括停車(chē)和底層庭院水域面積標(biāo)明占綠地面積的比例綠地率綠地面積/建筑凈用地，應(yīng)大于30%集中綠地率集中綠地面積/建筑凈用地，應(yīng)大于10%車(chē)位比例機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)地上排屋停車(chē)率110%，多層停車(chē)率50%地下自行車(chē)停車(chē)面積按1輛/戶(hù)計(jì)數(shù)量三、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路項(xiàng)目整體策劃，我司與政府做了積極有效的溝通，從地塊整體開(kāi)發(fā)的角度提出了建設(shè)性意見(jiàn)。商業(yè)內(nèi)容可以考慮餐飲、酒吧、書(shū)店、發(fā)廊、便利店等生活服務(wù)設(shè)施。金海路防噪 華東路和金海路雖設(shè)有20米的市政綠化帶，但由于這兩條是50米寬的城市干道，所以噪音仍然會(huì)對(duì)沿街住宅帶來(lái)一定影響。配套設(shè)施 目前地塊方圓1公里內(nèi)只有2間銀行和1家便利超市。地塊西南兩側(cè)各有20米寬綠化帶，尚未建成。從目前來(lái)看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒(méi)有發(fā)展成熟的大規(guī)模居住區(qū)，只有部分中低檔樓盤(pán)，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西側(cè)，是杉達(dá)大學(xué)的校區(qū)，建成后將會(huì)提升該地塊的文化氛圍；另外，金海路和規(guī)劃建成后的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。2）現(xiàn)場(chǎng)接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門(mén)附近的建筑物中。l 目前宗地的配套設(shè)施尚非常薄弱。 l 年齡層次：以2735歲為主l 教育程度：受過(guò)高等教育l 家庭結(jié)構(gòu)：以二口、三口之家為主l 家庭年收入在8萬(wàn)元以上。 2）總價(jià)和月供款戶(hù)型總價(jià)(萬(wàn))首付(萬(wàn))月供款(20年)聯(lián)體別墅（）聯(lián)體別墅（3層）二房二廳三房二廳四房二廳五、客源分析客源來(lái)自的區(qū)域l 以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。l 99和00年進(jìn)入全市銷(xiāo)售量前十名的XX項(xiàng)目都在本區(qū)。l 而另近周邊一個(gè)大型項(xiàng)目——證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項(xiàng)目主體仍以多層、小高層為主。 l 目前宗地周邊的個(gè)案比較少，最近的個(gè)案是位于外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽(yáng)光歐洲城。生活配套沒(méi)有依托金橋鎮(zhèn)，生活配套比較齊全比較差比較差臨近花木新村，生活設(shè)施齊全，但有全封閉的龍東路所阻隔。處在東陸新村的外沿，居住氣氛較差。l 典型項(xiàng)目：聯(lián)洋新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。l 真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽(yáng)光歐洲城，且產(chǎn)品類(lèi)型均為面向有車(chē)族的別墅型產(chǎn)品。l 特點(diǎn)：其生活配套主要依托周邊已有的配套設(shè)施。l 價(jià)格范圍在32004200元/平方米，均價(jià)水平在3600元/平方米，高于XX整體3368元/平方米的平均水平。l 新盤(pán)供應(yīng)量龐大，5萬(wàn)M2小體量項(xiàng)目為市場(chǎng)主流，大規(guī)模項(xiàng)目呈上升趨勢(shì)。宗地位于XX北區(qū)。l 周邊雖然道路交通條件良好，但是缺乏公交系統(tǒng)。l 由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類(lèi)型產(chǎn)品。XX公司要求合作方，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地大包干協(xié)議，交納征地稅費(fèi)，完成土地國(guó)有化。三、風(fēng)險(xiǎn)控制 規(guī)劃
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