【正文】 天時：新城市規(guī)劃下，缺乏相應(yīng)的高檔商務(wù)行政辦公中心，市場差異化有機(jī)可乘；人和：東源集團(tuán)遍布內(nèi)蒙的各個上下游企業(yè)資源，對于商務(wù)行政辦公有較強(qiáng)的需求，易發(fā)揮公司資源（4）本案所在區(qū)域的購買力較強(qiáng)，中高檔市場發(fā)育較為成熟：（1）項目規(guī)模較小，不利于規(guī)劃（2）上半年已開始出現(xiàn)商務(wù)寫字樓投放量極具擴(kuò)大的局勢，值得我們警惕 該項目在新城區(qū)占據(jù)核心地位，同時投資回報率較高，具有開發(fā)價值，總體而言該項目可行。根據(jù)我們的經(jīng)驗,一般稅費(fèi)通過合理避稅后大約占總成本的11﹪左右,.（五）利潤分析成本 稅費(fèi) (修正后稅金)總投資： 總收入： 20000萬元(包含項目自營酒店的市值折算) 毛利潤： 凈利潤： 稅后投資利潤率： % 從稅后投資凈利潤率來看，%的收益率相對是比較理想的。各種應(yīng)交稅費(fèi)及稅費(fèi)率分別是：營業(yè)稅（5%）、城建維護(hù)稅（%）、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（%）、印花稅（%）、契稅（2%）、所得稅（33%）。 成本預(yù)測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、如意河新區(qū)的實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，因為規(guī)劃是控規(guī)階段，本項目按此定位完成這次投資估算分析?！?寫字樓銷售模式以團(tuán)購及定點(diǎn)開發(fā)為主，利于發(fā)揮公司在內(nèi)蒙的相關(guān)企業(yè)資源優(yōu)勢劣勢：◆ 前期手續(xù)的辦理相對抗性較大◆ 目前項目周邊商務(wù)配套（如銀行系統(tǒng)，商務(wù)休閑空間等）相對不夠完善◆ 寫字樓營銷相對以一對一銷售為主，對于銷售團(tuán)隊的素質(zhì)要求較高策略二，再此方案基礎(chǔ)上將寫字樓改為SOHU辦公樓，適當(dāng)增加住宅面積，采用此策略，可更好控制風(fēng)險，宜商宜住的建筑設(shè)計將有效實(shí)現(xiàn)項目的多層次，多客戶目標(biāo)群體銷售，但其不利在于將直接與其他競爭對手形成同質(zhì)化，短兵相接，同時也將造成極大的營銷費(fèi)用及成本。在四種物業(yè)中，寫字樓是整個建筑綜合體的核心，酒店，公寓是對寫字樓的配套，為寫字樓內(nèi)及周邊客戶提供服務(wù)，商業(yè)作為建筑綜合體內(nèi)各種物業(yè)的配套，業(yè)態(tài)以服務(wù)建筑綜合體內(nèi)客戶群為主。優(yōu)秀的戶型配以風(fēng)格獨(dú)特時尚的立面設(shè)計l◆ 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l◆規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)綜合性“完美商務(wù)中心”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計成為滿足社會各行業(yè)進(jìn)行大型綜合會議,培訓(xùn),商務(wù)居住,商務(wù)辦公為一體的商務(wù)中心。第六章 規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)寫字樓、底樓商鋪總建面積62萬㎡12萬㎡7．5萬㎡13萬㎡4．7萬價格公寓5300元/㎡LOFT6000元/㎡以上均價4500元/㎡4500元/㎡4500元/㎡4800元/㎡容積率暫無6．26．41．63．8賣點(diǎn)呼市最繁華地段，中山路商圈，人氣旺處于行政中心，連接三大商圈臨主干道新華大街和興安路商圈規(guī)模大配套齊全，市中心市區(qū)行政中心，商業(yè)娛樂中心綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為高層，住宅容積率建議定在6左右。l第五章 項目市場定位結(jié)合以上我們對于項目的區(qū)位及所在區(qū)位的市場及競爭對手分析，為更好的對項目進(jìn)行市場功能定位，我們首先須對項目進(jìn)行優(yōu)劣勢分析：項目SWOT分析優(yōu)勢：◆ 項目周邊行政機(jī)關(guān)林立，易成為未來行政中心區(qū)域，市政府，自治區(qū)政府，公安局，發(fā)改委，市政協(xié)，海關(guān)大廈距離項目咫尺之遙◆ 交通便利，項目兩側(cè)新華東街和四維路直通白塔機(jī)場，騰飛大道直通新建火車東站，向南⒈5公里即公交總站◆ 周邊環(huán)境良好，500畝生態(tài)公園，令呼市人向往的東河，擁有大型噴泉的如意廣場，高爾夫練習(xí)場環(huán)伺四周◆ 受呼市向南發(fā)展趨勢推動，且處于新興工業(yè)園區(qū)，升值潛力巨大劣勢：◆周邊公用設(shè)施有待完善，缺乏大型商業(yè)金融項目◆項目地塊形狀狹小，不利于項目整體規(guī)劃◆項目用地較小，相對的營銷費(fèi)用所占比例較大，同時項目自身挖掘的空間受限◆缺乏足夠人氣◆周邊大盤林立，競爭激烈◆地塊小不利于做相關(guān)商務(wù)配套，如大型停車廣場等機(jī)會：◆區(qū)域市場產(chǎn)品相對單一，同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重，缺乏高檔的商務(wù)配套產(chǎn)品 ◆呼市政府導(dǎo)向側(cè)重發(fā)展如意工業(yè)園區(qū) ◆周邊樓盤先于本案所帶來的人氣及配套為我所用威脅： ◆周邊大盤較多，且開發(fā)周期較長，競爭激烈 ◆呼市商業(yè)寫字樓項目及商務(wù)項目的投放量明顯增多，后期競爭會越來越激烈目標(biāo)市場客戶層特征： 該區(qū)域客戶基本分為三類：l 追求如意河新區(qū)優(yōu)越地理位置的投資型客戶：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。 從開發(fā)商實(shí)力及企業(yè)品牌而言，北京金隅，內(nèi)蒙古晟基置業(yè)，無論從項目推廣的手法，企業(yè)的實(shí)力，客戶的認(rèn)知度而言要強(qiáng)于其他對手，因此也是我們最主要的競爭對手，作為后進(jìn)者，我們必須采取差異化競爭手段，以滲透式營銷模式對抗市場先入者。璞園，上東領(lǐng)海，香格里，東岸國際 ，上東領(lǐng)海和時代城將會成為本案的主要競爭對手，其原因是：個案分布與宗地位置關(guān)系圖：富恒花苑環(huán)保監(jiān)測大廈金隅時代城項目位置億利傲東國際香格里億峰島璞園東岸國際上東領(lǐng)海◆ 這些項目的開發(fā)周期都與本案在時間上有較大的沖突◆ 他們大多體量較大，在客戶群體上有較大的相似性◆ 這些公司實(shí)力相對較強(qiáng)，有極強(qiáng)的品牌推廣及影響力,對于本案的推廣壓力相對較大 ◆ 這些項目在地段上都距離本項目位置非常近，短兵相接在所難免：但由于新區(qū)的地理位置較偏，交通生活配套還不夠完善，以及消費(fèi)者固有的居住習(xí)慣等因素，勢必會影響到項目的銷售速度。第三是在這個層次的樓盤多為在近期新開發(fā)的項目，在企業(yè)、項目理念上能夠更好地吸取一些發(fā)達(dá)地區(qū)的商品房理念，因此售價普遍偏高項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）銷售狀況金隅時代城12萬32萬高層小高層400099（兩室）165（三室）未開盤億峰島平均單價走勢：如意開發(fā)區(qū)的平均單價一直在3500元/平米到5000元/平米之間，平均價位是呼市各區(qū)中高價位之一；3. 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征：通過近一周大量的市場調(diào)研，目前在如意開發(fā)區(qū)以商品房形式開發(fā)的項目項目（目前在售或即將推出的）有12個，如果包含一些單位自建或不對外銷售的項目，整體市場投放量應(yīng)該在150萬平米左右，由于一些單位房信息相對存在一些計劃體制下的福利因素，不能作為市場參考下的標(biāo)準(zhǔn)，因此我們主要對于市場化作業(yè)的12個項目進(jìn)行總結(jié)分析：u 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500—3500多層、小高層50%4000—4500高層、花園洋房42%5000以上高層、別墅8%◆區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 如意開發(fā)區(qū)市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，但各檔次產(chǎn)品分布區(qū)域相對明顯，進(jìn)入市場時期相對比較集中。近年來，隨著自治區(qū)、呼市兩級人民政府的入駐和博物館、烏蘭恰特、會展中心的開工建設(shè)以及東河治理工程的向南延伸，東河區(qū)域已初具呼市新城市核心區(qū)的雛形。②今年施工面積比較大，竣工面積較小，%，%的工程轉(zhuǎn)入跨年續(xù)建工程，續(xù)建工程估計3至4年內(nèi)完成。說明住宅商品房需求仍然旺盛。特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)對資金的剛性需求，在企業(yè)銀行貸款困難的情況下，以高成本從民間融資，形成了企業(yè)自籌資金增幅較高的狀況。投資主體仍然以商品住宅為主，其次是經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下住房。（見圖12） 從不同價位商品房實(shí)際登記銷售構(gòu)成看，1500元以下/平方米的，218套，平均成交價1500元/平方米； 15002000元/，393套，平均成交價1950元/平方米；20002500元/，553套，平均成交價2400元/平方米； 25003000元/，502套, 平均成交價2800元/平方米； 30004000元/，609套，平均成交價3800元/平方米；4000元/，183套，平均成交價4500元/平方米。其中空置13年的商品住宅1297100平方米，%，%；別墅和高檔公寓116300平方米，同比增長83倍，比2007年12月增長11倍；辦公樓106500平方米，%，%；商業(yè)營業(yè)用房443200平方米，%，%；其他用房37600平方米，%，%。（見圖8） %、%、%、%；%、%、%、%。批準(zhǔn)預(yù)（銷），同比下降了58%，%；批準(zhǔn)預(yù)（銷），%，環(huán)比增長100%。到4月份為止，%， 房屋竣工情況14月房屋竣工面積957000平方米，同比增長59％。房屋施工面積構(gòu)成看，與2007年相比增長幅度均較大，結(jié)果如圖示。（見圖3）三、房屋施工及新開工狀況分析商業(yè)用房及辦公樓施工量大幅上漲14月，房屋施工面積8373000平方米，％。其中國內(nèi)貸款61300萬元元，%；銀行貸款47000萬元，%；非金融機(jī)構(gòu)貸款200萬元，%；企業(yè)自籌資金241200元，%；其他資金來源79900萬元，%。從投資構(gòu)成增長幅度看，商品住宅投資63500萬元，％；經(jīng)濟(jì)適用住房投資11100萬元，同比增長了33倍；90平方米以下投資17800萬元；140平方米以上4300萬元；別墅、高檔公寓投資3600萬元，同比增長14%；辦公樓投資2500萬元，％；商業(yè)營業(yè)用房投資9500萬元，％；其他投資2000萬元，%。“五區(qū)”是指根據(jù)功能的不同，用地性質(zhì)的不同，將如意南區(qū)分為商貿(mào)金融管理區(qū)、居住區(qū)、科研孵化區(qū)、一類工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)五個分區(qū)?！叭S”是指如意工業(yè)園新區(qū)整體發(fā)展的三個軸線?！阂?guī)劃范圍』：規(guī)劃用地范圍：沙爾沁鄉(xiāng)以南，一間房村以北，209國道以東約1km，209國道以西約4km。三資項目多數(shù)來自美國、日本、韓國、新西蘭、加拿大、新加坡、香港、臺灣等國家和地區(qū)；,外商投資企業(yè)33家. ,?？商峁﹪H互聯(lián)網(wǎng)出口帶寬兩個155Mbit/s ，程控電話裝機(jī)容量達(dá)5萬門的電信服務(wù)。污水處理實(shí)行雨、污水管理分流排放，污水經(jīng)初級處理后排放到呼和浩特污水處理管線。 億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)。目前全市已建成奶牛生產(chǎn)、肉牛生產(chǎn)、肉雞生產(chǎn)、生豬生產(chǎn)、絨山羊生產(chǎn)和綿 羊生產(chǎn)六大基地。 近年來，呼和浩特始終堅持實(shí)施外向帶動戰(zhàn)略，形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放格局。經(jīng)過幾年的努力，呼和浩特市將成為北方地區(qū)重要的生物發(fā)酵制藥基地。城市電力：以大唐托電為重點(diǎn)的電力建設(shè)快速發(fā)展，已建和在建電力項目裝機(jī)容量近720萬千瓦，到2007年，全市電力總裝機(jī)容量達(dá)到1000萬千瓦以上，呼和浩特市將成為國內(nèi)地級市中最大的火力發(fā)電基地。2007年經(jīng)濟(jì)總量在全國5個少 數(shù)民族自治區(qū)首府城市中位居第一，固定資產(chǎn)投資呈快速增長態(tài)勢。宗地所屬地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展：九十年代中期，呼和浩特市經(jīng)濟(jì)呈加速發(fā)展的態(tài)勢，抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，在加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，積極推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，不斷提高人民生活水平，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。 『礦產(chǎn)資源』：境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)的礦床 60 余處，礦種 30 余種，貯量豐富，開發(fā)利用價值大。除黃河外，較大的河流有清水河、渾河、大黑河、小黑河、什拉烏素河、搶盤河等，以及源于大青山、蠻漢山溝谷的幾條季節(jié)性河溝。年平均溫度北部山區(qū) 2 — ℃ ，南部丘陵 — ℃ ，≥ 10 ℃ 積溫 2000 — 3000 ℃ ，無霜期 1