【正文】 騰飛路地塊項(xiàng)目第一章 項(xiàng)目決策背景 東源煤電集團(tuán)（簡稱東源集團(tuán)）成立于2004年，現(xiàn)有母子公司三個(gè)、電廠項(xiàng)目部一個(gè)，總資產(chǎn)8億元，職工800多人，以煤炭和鐵礦石生產(chǎn)、加工、運(yùn)輸、銷售為主業(yè)，兼營其它產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。在與公司進(jìn)行業(yè)務(wù)合作的上下游企業(yè)中有相當(dāng)部分在呼市有辦公及定點(diǎn)商務(wù)餐飲與住宿消費(fèi)的需求， 在一定程度上為公司介入房地產(chǎn)市場領(lǐng)域提供資源的支持，并實(shí)現(xiàn)集團(tuán)跨行業(yè)多元化運(yùn)營提供較好的實(shí)戰(zhàn)機(jī)會(huì)。本案作為公司首個(gè)運(yùn)作的房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)項(xiàng)目，在目前項(xiàng)目規(guī)劃處于審批手續(xù)的報(bào)批階段及項(xiàng)目各種手續(xù)變更形式尚不明朗的情況下，如何利用相關(guān)房產(chǎn)政策將項(xiàng)目過戶到公司名下，并利用良好的市場時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化，使這次決策與市調(diào)勢在必行。該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其位置處于呼和浩特市區(qū)（以下簡稱呼市）的東部, 行政區(qū)劃為如意河開發(fā)區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢: ① 根據(jù)呼市總體規(guī)劃，如意河新區(qū)在未來大部分用地規(guī)劃為教育行政辦公、金融科研、居住用地。 ② 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項(xiàng)目所在的如意開發(fā)區(qū)是呼市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)較高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)明顯高于其他區(qū)域，如塞罕區(qū)，玉泉區(qū)，回民區(qū)等。 ③ 沿項(xiàng)目騰飛路向南200米左右自治區(qū)政府、發(fā)改委、公安局、財(cái)政廳均坐落此處，新的省級(jí)行政中心在此，必將帶動(dòng)土地快速升值。④ 項(xiàng)目緊鄰首府第一大道，新華大街，另有機(jī)場國賓道，東二環(huán)路，海拉爾東路，濱河路等，距離白塔機(jī)場，火車東站距離較近，流暢的立體交通，構(gòu)筑項(xiàng)目自身周邊優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)。 ⑤ 沿新華街向西三公里處，呼市市級(jí)政府在此，地段升值潛力極大。 ⑥ 項(xiàng)目南側(cè)為500畝城市生態(tài)公園,北有如意廣場，東有東河，向西有烏蘭恰特大劇院，臨近內(nèi)蒙古國際會(huì)展中心和內(nèi)蒙古博物館，將逐步建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔文化休息居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。 綜合以上各種因素，為公司在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔商住功能綜合體的項(xiàng)目提供了一個(gè)良好外部環(huán)境。？ 按照國家規(guī)定；基本建設(shè)工程預(yù)算是隨同建設(shè)程序分階段進(jìn)行的。由于各階段的預(yù)算制基礎(chǔ)和工作深度不同，基本建設(shè)工程預(yù)算可以人為兩類，即：一是概算；二是預(yù)算。概算有可行性研究投資估算和初步設(shè)計(jì)概算兩種，預(yù)算又有施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算之分，基本建設(shè)工程預(yù)算是上述估算、概算和預(yù)算的總稱。 ？工程項(xiàng)目綜合概、預(yù)算書都包括哪些內(nèi)容？如果編制？ 工程項(xiàng)目又稱單項(xiàng)工程，是指具有獨(dú)立存在意義的一個(gè)完整工程，它由許多單位工程組成的綜合體。 工程項(xiàng)目綜合概、預(yù)算書是確定工程項(xiàng)目（如生產(chǎn)車間、獨(dú)立公用事業(yè)或獨(dú)立建筑物）全部建設(shè)費(fèi)用文件。整個(gè)建設(shè)工程有多少工程項(xiàng)目，就應(yīng)編到多少工程項(xiàng)目的綜合概、預(yù)算書。 工程項(xiàng)目綜合概、預(yù)算書包括的內(nèi)容有建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)及其他費(fèi)用。 上述各項(xiàng)費(fèi)用是根據(jù)各單位工程概、預(yù)算書及其他工程和費(fèi)用概算書匯編而成。如果一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目只有一個(gè)單項(xiàng)工程，則匯編時(shí)，與這個(gè)單項(xiàng)工程有關(guān)的其他工程和費(fèi)用，即可有直接匯入工程項(xiàng)目綜合概、預(yù)算書。 ？建設(shè)項(xiàng)目總概預(yù)算書的作用是什么？如何編制？ 建設(shè)項(xiàng)目：一般指具有設(shè)計(jì)任務(wù)書和總體設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算，行政上具有獨(dú)立組織形式的基本建設(shè)單位，如：在工業(yè)建設(shè)中，一般以一個(gè)工廠為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，在民用建設(shè)中，一般以一個(gè)學(xué)校，一個(gè)醫(yī)院等為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中可以有幾個(gè)單位工程。 建設(shè)項(xiàng)目總概、預(yù)算書是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，它是確定一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目（工廠或?qū)W校等）從籌建到竣工驗(yàn)收過程的全部建設(shè)費(fèi)用的文件。 建設(shè)項(xiàng)目總概、預(yù)算書是由各生產(chǎn)車間獨(dú)立公用事業(yè)及獨(dú)立建筑物的綜合概、預(yù)算書，以及其它工程費(fèi)用概、預(yù)算書匯編組成的。 ？ 基本建設(shè)工程全部造價(jià)，由建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程、其他工程費(fèi)用四個(gè)部分組成。 、安裝工程費(fèi)？ 建筑及設(shè)備安裝工程費(fèi)，是建設(shè)項(xiàng)目中用于主要生產(chǎn)，輔助生產(chǎn)，生活福利建筑和類設(shè)備安裝工程施工所需要的全部費(fèi)用。它是建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)的重要組成部分。 、安裝工程概算定額？ 建筑、安裝工程概算定額是國家或其授權(quán)機(jī)關(guān)規(guī)定完成一定計(jì)量單位的建筑中設(shè)備安裝擴(kuò)大結(jié)構(gòu)或擴(kuò)大分項(xiàng)工程所需要的人工、材料和施工機(jī)械臺(tái)班耗量，以貨幣形式表示的標(biāo)準(zhǔn)。建筑安裝工程概算指標(biāo)是在建筑或設(shè)備安裝工程概算定額的基礎(chǔ)上，以主體項(xiàng)目為主，合并相關(guān)部分進(jìn)行綜合，擴(kuò)大而成，因此，也叫擴(kuò)大定額。 、安裝工程概算定額在工程建設(shè)中，都有哪些作用？ （1）建筑、安裝工程概算定額是設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的依據(jù)，也是編制初步設(shè)計(jì)概算和修正概算的依據(jù)； （2）建筑、安裝工程概算定額，也可作為建設(shè)、施工單位編制主要材料計(jì)劃的依據(jù)。 ？研究的目的是什么？ 可行性研究是隨著科學(xué)技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)發(fā)而逐步興起，并日趨完善的綜合性科學(xué)，所謂可行就是辦任何事都有成功與不成功兩種可能性，能成功者謂可行，不能成功者就不可行。可行性研究就是在行動(dòng)以前，對(duì)要辦的事進(jìn)行調(diào)查其可行與不可行，即：可行則行，不可行則止。 基本建設(shè)可行性研究，是基本建設(shè)前期工作的重要內(nèi)容，也是按基本建設(shè)程序辦事的重要步驟，其目的就是要使建設(shè)項(xiàng)目決策正確，避免或減少因決策失誤而造成投資浪費(fèi)。 ？ 建設(shè)項(xiàng)目投資估算，是可行性研究報(bào)告的重要組織部分，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的重要基礎(chǔ)，項(xiàng)目確定后，投資估算總額還將對(duì)初步設(shè)計(jì)和概算編制起控制作用。 ？ 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在投資估算的基礎(chǔ)上，對(duì)其生產(chǎn)成本、銷售收入、稅金、利潤、貸款償還年限、資金利潤率和內(nèi)部效益率等進(jìn)行計(jì)算后，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目是否可行做出的結(jié)論。 ？造價(jià)分析的目的是什么？ 工程造價(jià)分析，是在建設(shè)項(xiàng)目施工中或竣工后，對(duì)施工圖預(yù)算執(zhí)行情況的分析，即：設(shè)計(jì)預(yù)算與竣工決算對(duì)比，運(yùn)用成本分析的方法，分析各項(xiàng)資金運(yùn)用情況，核實(shí)預(yù)算是否與實(shí)際接近，能否控制成本分析的目的是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出差距和原因，為改進(jìn)以后工作提供依據(jù)。 ？ 分部工程是單位工程的組成部分，是單位工程中分解出來的結(jié)構(gòu)更小的工程。如一般的土建工程，按其工程結(jié)構(gòu)可分為基礎(chǔ)、墻體、梁柱、樓板、地面、門窗、屋面、裝飾等幾個(gè)部分。由于每部分都是由不同工種的工人利用不同的工具和材料來完成的，因此，在編制預(yù)算時(shí)，為了計(jì)算工料等方便，就按照所用工種和材料結(jié)構(gòu)的不同，把土建工程綜合劃分為以下幾個(gè)部工程：基礎(chǔ)工程、墻體工程、梁柱工程、門窗木裝修工程、樓地在工程、屋面工程、耐酸防腐工程、構(gòu)筑物工程等。 ？ 分項(xiàng)工程是指通過較為簡單的施工就能完成的工程，并且要以采用適當(dāng)?shù)挠?jì)量單位進(jìn)行計(jì)算的建設(shè)設(shè)備安裝工程，通常它是確定建設(shè)及設(shè)備安裝工程造價(jià)的最基本的工程單位，例如，每立方米磚基礎(chǔ)工程；一臺(tái)某型號(hào)機(jī)床的安裝等。 ？ 工程建設(shè)預(yù)算泛指概算和預(yù)算兩大類，或稱工程建設(shè)預(yù)算是概算與預(yù)算的總稱。 概算和預(yù)算大致有如下區(qū)別： （1）所起的作用不同，概算編制在初步設(shè)計(jì)階段，并作為向國家和地區(qū)報(bào)批投資的文件，經(jīng)審批后用以編制固定資產(chǎn)計(jì)劃，是控制建設(shè)項(xiàng)目投資的依據(jù)；預(yù)算編制在施工圖設(shè)計(jì)階段，它起著建筑產(chǎn)品價(jià)格的作用，是工程價(jià)款的標(biāo)底。 （2）編制依據(jù)不同，概算依據(jù)概算定額或概算指標(biāo)進(jìn)行編制，其內(nèi)容項(xiàng)目經(jīng)擴(kuò)大而簡化，概括性大，預(yù)算則依據(jù)預(yù)算定額和綜合預(yù)算定額進(jìn)行編制，其項(xiàng)目較詳細(xì)，較重要。 （3）編制內(nèi)容不同，概算應(yīng)包括工程建設(shè)的全部內(nèi)容，如總概算要考慮從籌建開始到竣工驗(yàn)收交付使用前所需的一切費(fèi)用；預(yù)算一般不編制總預(yù)算，只編制單位工程預(yù)算和綜合預(yù)算書，它不包括準(zhǔn)備階段的費(fèi)用（如勘察、征地、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)用等）。 ？ 所謂“定額”是指從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，對(duì)人、財(cái)、物的限定標(biāo)準(zhǔn)。如定員（定工時(shí)），定質(zhì)（定質(zhì)量）、定量（定數(shù)量）、定價(jià)（定價(jià)格）等，工程建設(shè)的產(chǎn)品價(jià)格是國家采取特定的方法和形式，即工程建設(shè)定額來確定的。 工程建設(shè)定額是建筑工程預(yù)算定額、綜合預(yù)算定額、核算定額、建筑安裝工程統(tǒng)一勞動(dòng)定額、施工定額和工期定額等的總稱。它是實(shí)行“三算”制度的基礎(chǔ)。常言設(shè)計(jì)有概算，施工有預(yù)算，竣工有決算，這“三算”都是按照工程建設(shè)定額進(jìn)行編制的。在社會(huì)主義國家中，定額是實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算和編制計(jì)劃垢依據(jù)，也是現(xiàn)代化科學(xué)管理的基礎(chǔ)和重要內(nèi)容。 ？ 建設(shè)工程的預(yù)算定額是用來確定建設(shè)工程產(chǎn)品中每一分部分項(xiàng)工程的每一計(jì)量單位所消耗的物化勞動(dòng)數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)。換言之，它是確定每一計(jì)量單位的分部分項(xiàng)工程內(nèi)容所消耗的人工和材料數(shù)量以及所需要的機(jī)械臺(tái)班數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)。 ？ 工程預(yù)算定額的主要作用大致有以下幾個(gè)方面：（1）是編制預(yù)算和結(jié)算的依據(jù)；（2）是編制單位估價(jià)表的依據(jù)；（3）是據(jù)以計(jì)算工程預(yù)算造價(jià)和編制建設(shè)工程概算定額及概算指標(biāo)的基礎(chǔ)（4）是施工單位評(píng)定勞動(dòng)生產(chǎn)率進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)。 ？ 建筑安裝工程工期定額，是依據(jù)國家建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)施工及驗(yàn)收規(guī)范有關(guān)規(guī)定，結(jié)合各施工條件，本著平均、經(jīng)濟(jì)合理的原則制定的，工期定額是編制施工組織設(shè)計(jì)、安排施工計(jì)劃和考核施工工期的依據(jù)，是編制招標(biāo)標(biāo)底，投標(biāo)標(biāo)書和簽訂建筑安裝工程合同的重要依據(jù)。 ？ 工期定額的工期一律以日歷天數(shù)為計(jì)算單位。單位工程的工期是指赍基礎(chǔ)工程破土開工之日起，完成全部工程或定額子目規(guī)定的內(nèi)容，并達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的全部日歷天數(shù)。因不可抗拒的自然災(zāi)害造成造成的工程停工，經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門核準(zhǔn)，可按實(shí)際停工和處理的天數(shù)順延工期；因重大設(shè)計(jì)變更或建設(shè)（發(fā)包）單位簽證后，可按實(shí)際停工天數(shù)順延工期。 實(shí)行冬季施工地區(qū)，由于施工技術(shù)不允許或經(jīng)濟(jì)不合理，不能繼續(xù)施工的，經(jīng)建設(shè)（發(fā)包）單位同意，可按實(shí)際停工天數(shù)順延工期，但順延天數(shù)，II類地區(qū)不得超過采暖期40%。III類地區(qū)不得超過50%。 第二章 項(xiàng)目概述 該宗地位于呼市區(qū)東部,位于如意開發(fā)區(qū)騰飛大道東側(cè),行政區(qū)劃屬于如意開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目向北距離呼市市級(jí)行政商圈僅3公里，向南距內(nèi)蒙自治區(qū)行政中心僅2公里，地處新城市核心區(qū)的核心地位。城市主干道新華大街，白塔機(jī)場使項(xiàng)目與外界交通聯(lián)系相對(duì)便利。項(xiàng)目所在地 項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖 該項(xiàng)目宗地目前為劃撥教育用地，毛地面積約7747平米,目前為呼市民族民間藝術(shù)專修學(xué)校用地。該宗地目前正處于證件有效辦理之中，規(guī)劃性質(zhì)須重新議定，權(quán)屬也需要進(jìn)一步明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(平米)折算成畝數(shù)毛地面積可建設(shè)用地面積(含退紅線距離后)6997建筑限高(M)68建筑密度（%）30公建面積未知綠化率未知容積率6左右預(yù)計(jì)可建建筑面積42000平米左右用地性質(zhì)教育用地（目前）用地取得方式劃撥（目前）: 西臨騰飛大道，東臨內(nèi)蒙古博通機(jī)電有限公司，南北兩個(gè)地塊均為內(nèi)蒙古慧坤房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地。 項(xiàng)目整體形狀為長方形，東西長157米，南北僅為49米多，僅有西面一面臨騰飛大道，相對(duì)偏小的地塊、狹長的土地形狀及狹窄的單出入口不利于本案項(xiàng)目整體規(guī)劃。 項(xiàng)目用地主要為學(xué)校的校區(qū),地勢平坦,場地標(biāo)高與騰飛大道標(biāo)高基本相一致。地上物主要為學(xué)校少量的三層辦公區(qū)樓，目前作為公司的辦公場地，拆遷的工作壓力相對(duì)較小。 項(xiàng)目所在地周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施呼市二中,師大附中分校,曙光中學(xué),賽罕區(qū)民族小學(xué),中學(xué)公用設(shè)施500畝生態(tài)公園