【正文】 地塊收購可行性研究報告1. 項目背景. 報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見。 結(jié)合市場的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。. 項目概況. 地塊基本條件基地位于南京城東板塊白下區(qū)，位于光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東。地塊目前為南京總參干休所小區(qū)用地，因此較為平整。216。 地塊編號：216。 項目四至：光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東；216。 用地面積：50畝； 216。 實際出讓面積：33350平方米；216。 規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅216。 建筑容積率：≤；216。 建筑面積：56695平方米；. 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限216。 土地交付條件:拆成自然平整；外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)；216。 土地使用權(quán)出讓年限：70年；. 項目資源分析方向資 源照 片東東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質(zhì)較好，但缺少特色和維護(hù)南南面是光華路，光華路南側(cè)是四方新村，光華路北側(cè)為三層涮羊肉館、總參南京干休所接待處（正在經(jīng)營中）西西面南端現(xiàn)有一加氣站和加油站，主要和解放軍理工大學(xué)緊臨北地塊北面現(xiàn)為南京總參干休所小區(qū). 基地資源評估表權(quán)比細(xì)目優(yōu)良中等一般較差土地級別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會治安★社會人文★區(qū)位形象★人工開發(fā)★結(jié)論：p 地塊屬城東板塊，雖可見到紫金山，但周邊距繞城公路、寧蕪鐵路都很近，區(qū)位形象很受影響。p 地塊所屬位置屬城郊結(jié)合部，本案南面直對城東最大的拆遷安置小區(qū)之一——四方新村，人員復(fù)雜、外來人口眾多，是拆遷戶及外地來寧務(wù)工人員居住地，社會治安、環(huán)境一般。p 外部市政配套較齊全，但商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏； p 地塊位于城東板塊，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來寧的打工著居住，且實際離新街口主城區(qū)也較遠(yuǎn)，無法與月牙湖及紫金山半快相提并論，是屬于城東半快中相對比較差的位置。p 地塊南側(cè)的商業(yè)如羊肉館等經(jīng)營雖好，但檔次不高，對項目建成后的出街形象造成一定影響。p 根據(jù)基地分項評估，綜合評估基地級別為中等。本案位于城郊結(jié)合部，各項開發(fā)條件一般，項目價值有待進(jìn)一步挖掘。2. 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析. 2008年全國房地產(chǎn)市場回顧2008年房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機影響的結(jié)果。經(jīng)過1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房價自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。2008年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下六個特征：a) 房屋交易量持續(xù)下降，空置面積較快增加。2008年111月，%。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上。同時，商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來的負(fù)增長，截止11月底，%。b) 房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降。受需求市場低迷的影響，08年 4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均為同比負(fù)增長。，%，； c) 房價出現(xiàn)近10年來首次下降。08年8月份70大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。從環(huán)比看，%。d) 加大住房保障建設(shè)。2008年，加快保障性住房建設(shè)，成為國務(wù)院確定的擴大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一，經(jīng)濟適用房投資增加和廉租房建設(shè)的加快，對商品房市場存在一定的沖擊。. 2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測a) 商品房屋空置面積會有較大幅度增加。b) 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。c) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加。d) 2009年年底房價將止跌企穩(wěn)。雖然國際大環(huán)境和國內(nèi)小環(huán)境的經(jīng)濟發(fā)展不容樂觀，但中國“保增長”的4萬億資金投入、08年底各項推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好信息的推行，房地產(chǎn)剛性需求以及大量民間資本等，都對09年房價的穩(wěn)定起到積極作用。預(yù)計隨著2009年第3季度宏觀經(jīng)濟的回暖，房地產(chǎn)市場將有可能在09年底真正止跌企穩(wěn)。. 南京市房地產(chǎn)市場分析. 2008年南京整體市場情況分析a) 成交量全方位大幅萎縮。2008年全市商品住宅累計成交42401套，與2007年相比，%，全市各大區(qū)域全方位大幅萎縮，雖然江北、江寧及河西新三區(qū)市場價格調(diào)整的幅度較傳統(tǒng)中心高，但仍無法拉升全市成交量。備注：消化率、余房消化周期均按2008年成交套數(shù)計算。b) 浦口、江寧、河西新三區(qū)主導(dǎo)全市住宅供求的2/3。從房源總量來看，全年排名前三位的浦口、江寧、河西分別為26851套、23159套和13054套，分別占全市總量的28%、24%和13%，累計占全市總量的65%。從成交量來看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、江寧、河西分別為12402套、10948套和6279套，分別占全市總量29%、26%和15%，累計占全市總量的70%。浦口、江寧、河西新三區(qū)年度供應(yīng)量大、在年底價格大幅下調(diào)的前提下，雖實現(xiàn)了一定的銷售，但與07年同比浦口、江寧、河西三區(qū)也均下降了45%、57%、43%。c) 河西、江寧、浦口新三區(qū)銷售的消化率達(dá)到45%以上，傳統(tǒng)各區(qū)消化率城南為首河西、江寧、%、%、%，排名全市前三位。新三區(qū)是在08年底部分樓盤大幅降價的刺激下，成交量大幅回升，呈現(xiàn)典型的“降價保量”特征，取得顯著的促銷成效。城區(qū)市場由于絕對供應(yīng)量不大，價格相對堅挺，因此其消化率急劇降低，明顯落后于新三區(qū)，呈現(xiàn)出“有價無市”的格局。城區(qū)市場中，銷售形勢相對較好的是城南，%，其他各區(qū)的消化率只有30%左右，%。d) 存量房增多，供求關(guān)系短時間很難逆轉(zhuǎn)，銷售壓力和價格壓力并存。截止2008年底，因此09年銷售形勢不容樂觀。受經(jīng)濟危機導(dǎo)致購買力下降的影響，09年成交量是否能在08年基礎(chǔ)上回升還尚待觀察，銷售壓力和價格壓力在09年并存。全市各區(qū)的銷售率，其中浦口、江寧、河西新三區(qū)的存量房源的絕對數(shù)量高，與其他各區(qū)相比，其“上市多、賣的多、剩的多”，因此新三區(qū)的市場消化率依然明顯高于城區(qū)市場。