【正文】 一 項(xiàng)目總論1 項(xiàng)目背景(1) 項(xiàng)目名稱X市X區(qū)欽州北路243街坊土地地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2)研究工作依據(jù)178。 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）178。 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）178。 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）178。 《X建設(shè)工程價(jià)格信息》178。 企業(yè)提供的相關(guān)資料(3) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)《X市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（2009）第1號(hào)）及X區(qū)欽州北路243街坊6/6/2地塊掛牌文件項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：㎡項(xiàng)目名稱布吉鎮(zhèn)崗頭村金圓水庫周邊土地項(xiàng)目總用地面積（m2）26,468建設(shè)用地面積（m2）26,468總建筑面積（m2）52,936建筑容積率2建筑覆蓋率45%綠化率30％其中：住宅（m2）50289商業(yè)（m2）2645資料來源：《X市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（2009）第1號(hào)）X區(qū)欽州北路243街坊6/6/2地塊掛牌文件2 可行性研究結(jié)論(1) 市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目位于X區(qū)欽州北路243街坊，屬X內(nèi)環(huán)板塊片區(qū)，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，片區(qū)規(guī)劃前景良好，區(qū)域商品房銷售暢順。項(xiàng)目規(guī)模較大，周邊有寶山置業(yè)、X城投、寶地東花園、海X、現(xiàn)代星洲城等大型企業(yè)、樓盤，X內(nèi)環(huán)區(qū)現(xiàn)狀住宅需求較大，項(xiàng)目未來可以預(yù)見項(xiàng)目市場(chǎng)前景較好。(2) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度假設(shè)項(xiàng)目假設(shè)前期規(guī)劃從2007年1季度起，分一期開發(fā)，項(xiàng)目開工計(jì)劃時(shí)間為2007年2季度，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為2008年3季度，2008年4季度銷售完畢。(3) 投資估算和資金籌措216。 投資估算按照穩(wěn)健的土地取得價(jià)格為基準(zhǔn)，據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為54,，詳見下表：表2：項(xiàng)目總投資估算表（以穩(wěn)健土地取得方案為測(cè)算基準(zhǔn)）序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本32,6,%2前期工程費(fèi)%3建安工程12, 2,%4管理費(fèi)1,%5不可預(yù)見費(fèi)%6其他費(fèi)用%7公用設(shè)施專用基金%財(cái)務(wù)費(fèi)用%8銷售費(fèi)用2,%9銷售稅金4,%10合 計(jì)54,10,%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按計(jì)入容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)。測(cè)算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。216。 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。項(xiàng)目總投資為54,，其中自有資金35,，銀行融資5,300萬元，銷售回款13,。表3：項(xiàng)目資金來源表序號(hào)項(xiàng) 目資金(萬元)比例1自有資金35,%2銀行融資5,%3銷售收入13,%4總投資54,%(4) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論216。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。表4：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（以穩(wěn)健方案為測(cè)算基準(zhǔn)）序號(hào)項(xiàng) 目指標(biāo)單位1占地面積26,468平方米2總建筑面積52,936平方米3項(xiàng)目總投資54,159萬元4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入72,655萬元5利潤(rùn)總額18,496萬元6稅后利潤(rùn)12,392萬元7投資利潤(rùn)率（稅前）%8投資凈利潤(rùn)率（稅后）%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7,781萬元10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%注：上表中為住宅銷售率為100%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。二 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究1 投資市場(chǎng)分析(1) X市宏觀經(jīng)濟(jì)分析表5 XGDP及其增長(zhǎng)率指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005GDP8072．80增長(zhǎng)率　%%%%%%%%29．15%13．27%圖1圖2216。 從表1可看出，X的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，近三年屬于高速發(fā)展的階段，2004年和2005年的GDP分別為8072．80（按經(jīng)濟(jì)普查口徑核算），其數(shù)值在國(guó)內(nèi)具有絕對(duì)領(lǐng)先的地位，2005年，GDP比北京的GDP（），可見其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的雄厚。再看X近幾年的GDP增長(zhǎng)率，2004年的同比增長(zhǎng)率為29．15%，2005年為13．27%。%，%。一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必須要有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力做后盾。X高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為X的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。216。 看圖2，X住宅投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比，2003年2004年的這一指標(biāo)都屬于比較大的范圍，都超過了1，有了極大的回轉(zhuǎn),。這一指標(biāo)可以說明住宅投資相對(duì)于經(jīng)濟(jì)的膨脹情況。從2005年的數(shù)值看。X的住宅市場(chǎng)有強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)作為基礎(chǔ)，是較為健康的住宅市場(chǎng)。(2) X市居民購買能力分析圖3216。 房?jī)r(jià)收入比是放映一個(gè)地區(qū)購買能力的重要指標(biāo)，在全國(guó)收集的數(shù)據(jù)表明，在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)收入在67的水平是比較合理的，我們從圖看，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)的合理水平，再看房?jī)r(jià)相對(duì)于收入的增長(zhǎng)情況，也是一個(gè)較高的狀況。但2005年相對(duì)于2004年都有所降低，指標(biāo)向好的方向發(fā)展。(3) X市人口狀況分析表6 人口狀況 指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005外來人口(萬人)　　　　　　 城市人口(萬人) 　1150外來人口增長(zhǎng)率　　　　　　　%%%%城市人口增長(zhǎng)率　%%%%%%%%%　%圖4216。 外來人口和城市人口是影響一個(gè)地區(qū)住房潛在需求的主要因素。城市化將是中國(guó)未來的一項(xiàng)大的工程，城市化必將形成極大的住房需求，所以我們有必要來分析X的城市化情況，從圖4，可看出從2002年開始，城市人口保持高速地增長(zhǎng)，%的增幅，%的增幅，將達(dá)到1150萬人的城市人口，%。，%。216。 外來人口和城市化進(jìn)程將造成X未來23年內(nèi)將潛在的住房需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)需求。(4) 房?jī)r(jià)表7 房?jī)r(jià)與GDP增長(zhǎng)的關(guān)系指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率　%%%%%%%%%%GDP增長(zhǎng)率　%%%%%%%%29．15%13．27%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率　 0．96 圖5216。 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率這一指標(biāo)通常被用來當(dāng)作衡量房地產(chǎn)相對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的速度，首先該比率低于2被認(rèn)為是合理的，在1—2之間則需要高度警覺，而超過2說明存在泡沫問題。216。 從圖6看，X近兩年的這一指標(biāo)屬于較為合理的范圍。(5) 需求分析表8 住宅銷售面積及其增長(zhǎng)率單位（萬平方米）指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005住宅銷售面積 增長(zhǎng)率　%%%%%%%%%%圖6216。 從2002年至2004年住宅的銷售速度增長(zhǎng)極快，%，2005年由于受宏觀政策的調(diào)控，%。表9 城鎮(zhèn)人均住宅使用面積及其增長(zhǎng)率 單位（平方米/人）指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005城鎮(zhèn)人均住宅使用面積 增長(zhǎng)率　%%%%%%%%%%圖7216。 從圖8看X的人均住宅使用面積的增長(zhǎng)，2004年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，又達(dá)到了一個(gè)高峰，%，%。X的人均住宅使用面積增長(zhǎng)率在全國(guó)也屬于一個(gè)較高的水平。，還有很大的增長(zhǎng)空間。(6) 供求關(guān)系表10 X歷年供求關(guān)系對(duì)比指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005施工面積/銷售面積