【正文】 售單價(jià)1250016600元/平米216。 產(chǎn)品：1）建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚2）功能組合齊全3）精裝修產(chǎn)品戶型4）50%綠化景觀彰顯開發(fā)商背景實(shí)力，產(chǎn)品功能組合強(qiáng)大，建成集居住、商業(yè)、辦公、展示、觀光為一體的現(xiàn)代化社區(qū)典型項(xiàng)目六：信通浦皓園216。216。 從供應(yīng)量的角度來(lái)看，X內(nèi)環(huán)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)216。 區(qū)域整個(gè)住宅市場(chǎng)的吸納速度一般，整體上內(nèi)環(huán)板塊一般平均每月的成交套數(shù)集中在100套左右，成交量較好的樓盤一般在35套/月左右，如寶地東花園。(6) X內(nèi)環(huán)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景假設(shè) 216。項(xiàng)目地塊地勢(shì)與臨近道路接近，地塊上已拆遷完畢，正在進(jìn)行土地平整與整理工作。 臨近有通往人民廣場(chǎng)（145等）、西藏中路外灘、X火車站、浦東新區(qū)等多條公交線路，交通較為便捷；178。178。 隨著X內(nèi)環(huán)片區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，從而房地產(chǎn)也得到了迅速發(fā)展，X內(nèi)環(huán)片區(qū)的區(qū)域形象提高將對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)較大的正面影響；178。 五角場(chǎng)城市副中心及濱江發(fā)展帶的規(guī)劃發(fā)展，對(duì)周邊產(chǎn)生積極的輻射影響，為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)會(huì)；178。 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，及市場(chǎng)的觀望態(tài)勢(shì)對(duì)將會(huì)對(duì)銷售造成一定的影響。主要客戶次要客戶邊緣客戶周邊區(qū)域結(jié)婚置業(yè)、煙草局及周邊企業(yè)客戶、學(xué)校老師、政府公務(wù)員、五角場(chǎng)及控江路工作白領(lǐng)、新上海人五角場(chǎng)、東外灘區(qū)域結(jié)婚、拆遷及改善居住環(huán)境置業(yè)者虹口、浦東等臨近區(qū)域結(jié)婚及拆遷置業(yè)者b 產(chǎn)品定位通過(guò)項(xiàng)目的SWOT分析，我們考慮到項(xiàng)目的較適宜的定位為：以小高層住宅為主。考慮到市場(chǎng)因素，可將項(xiàng)目戶型定位在兩房為主、適當(dāng)考慮一定量的三房（可考慮在130平米左右，不超過(guò)140平米的大戶型），由于未來(lái)可能市場(chǎng)產(chǎn)品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項(xiàng)目整體的市場(chǎng)品質(zhì)c 價(jià)格定位現(xiàn)狀價(jià)格：結(jié)合項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的價(jià)格分析，本項(xiàng)目的現(xiàn)狀價(jià)格定位為12500元/平米區(qū)位溢價(jià)分析根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，考慮區(qū)位溢價(jià)的影響因素（如規(guī)劃、交通、配套設(shè)施等），項(xiàng)目區(qū)位溢價(jià)的價(jià)格百分比為9%項(xiàng)目影響因素溢價(jià)百分比綜合百分比區(qū)位溢價(jià)因素規(guī)劃方案3% 9%規(guī)劃交通 2%人口結(jié)構(gòu)的變化2%配套設(shè)施2%216。因此，一橋(X大橋)、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號(hào)線與八號(hào)線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動(dòng)此區(qū)域周邊物業(yè)價(jià)值提升，此溢價(jià)百分比為2%左右216。d 銷售率預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)因素，按照銷售價(jià)格住宅13500元/平方米、商業(yè)20000元/平方米預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的合理銷售期約為1年（以2008年1季度至2008年4季度），在測(cè)算期內(nèi)項(xiàng)目住宅、商業(yè)能達(dá)到的合理銷售率分別為100%、90%。五 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力，我們假設(shè)確定本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃如下：項(xiàng)目前期規(guī)劃從2007年1季度起，項(xiàng)目開工計(jì)劃時(shí)間為2007年2季度，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為2008年3季度，2008年4季度銷售完畢。按X市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，由于項(xiàng)目規(guī)模大，故項(xiàng)目管理費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的3%計(jì)取。公用設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)總投資2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開發(fā)情況，項(xiàng)目前期規(guī)劃從2007年1季度起，項(xiàng)目開工計(jì)劃時(shí)間為2007年2季度，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為2008年3季度，2008年4季度銷售完畢。 萬(wàn)元。2008年1季度年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷售期，銷售期至2008年4季度結(jié)束。因此，決定一宗土地價(jià)格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格。2 測(cè)算前提216。 以季度為測(cè)算單位周期，現(xiàn)金流入與流出均按季度進(jìn)行測(cè)算；216。 178。九 可行性研究結(jié)論與建議1 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)（1）項(xiàng)目地塊正在掛牌中本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，土地掛牌出讓正在進(jìn)行中（2）項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、項(xiàng)目銷售回款。資金籌措風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目除自有資金和銀行貸款外，項(xiàng)目開發(fā)前期資金壓力較大，保證項(xiàng)目順利施工且按時(shí)銷售是項(xiàng)目順利開展的重要因素。 合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足。（2）防范建議178。表23：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（以穩(wěn)健方案為測(cè)算基準(zhǔn)）序號(hào)項(xiàng) 目指標(biāo)單位1占地面積26,468平方米2總建筑面積52,936平方米34項(xiàng)目總投資54,159萬(wàn)元項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入72,655萬(wàn)元5利潤(rùn)總額18,496萬(wàn)元6稅后利潤(rùn)12,392萬(wàn)元7投資利潤(rùn)率（稅前）%8投資凈利潤(rùn)率（稅后）%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7,781萬(wàn)元10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%注：上表中為住宅銷售率為100%、商業(yè)銷售率為90%情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 根據(jù)溝通，委托方的目標(biāo)內(nèi)部收益率不低于18％，成本凈利潤(rùn)率為15%，以此目標(biāo)收益率為基本方案測(cè)算土地價(jià)格，再根據(jù)售價(jià)和收益率的變化確定土地競(jìng)投價(jià)格區(qū)間3 土地價(jià)格基本方案測(cè)算根據(jù)內(nèi)部收益率不低于18％，凈成本利潤(rùn)率不低于15%，在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健售價(jià)13500元/平方米和樂(lè)觀售價(jià)14500元/平方米兩種方案下，推算出土地的價(jià)格分別為 ，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：表21 方案選擇經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)售價(jià)銷售收入(萬(wàn)元)總投資(萬(wàn)元)總地價(jià)(萬(wàn)元)樓面地價(jià)(元/m2)內(nèi)部收益率凈成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)穩(wěn)健方案1350072,65554,159 30,862 5,830 %%7,781 樂(lè)觀方案1450077,68457,815 33,826 6,390 %%8,3164 敏感性分析我們?cè)谀繕?biāo)凈成本收益率為15%，對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化如下：表22：項(xiàng)目敏感性分析方案選擇經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化銷售收入(萬(wàn)元)總投資(萬(wàn)元)總地價(jià)(萬(wàn)元)樓面地價(jià)(元/m2)內(nèi)部收益率凈成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)穩(wěn)健方案售價(jià)+5％76,04956,638 32,873 6,210 %%8,134 售價(jià)5％69,26052,687 29,777 5,625 %%6,736 成本+5％72,65554,177 30,491 5,760 %%7,790 成本5％72,65554,141 31,232 5,900 %%7,772 樂(lè)觀方案售價(jià)+5％81,33060,459 35,970 6,795 %%8,708 售價(jià)5％74,03855,170 31,682 5,985 %%7,924 成本+5％77,68457,832 33,456 6,320 %%8,325 成本5％77,68457,768 34,170 6,455 %%8,326 經(jīng)測(cè)算可知：178。所謂安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，一般情況下按照銀行一年期貸款利率為安全利率，在安全利率的基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)因素。216。八 土地競(jìng)投價(jià)格測(cè)算1 土地價(jià)格測(cè)算原理假設(shè)開發(fā)法是測(cè)算土地取得價(jià)格最為科學(xué)的方法216。根據(jù)X住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入、銷售稅金測(cè)算具體見(jiàn)《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（）。由此我們確定項(xiàng)目以穩(wěn)健售價(jià)13500元/平方米，樂(lè)觀售價(jià)14500元/平方米分別進(jìn)行測(cè)算。按照土地穩(wěn)健取得價(jià)格測(cè)算，其中自有資金35,，銀行融資5300萬(wàn)元，銷售回款13,。本項(xiàng)目共向銀行融資5300萬(wàn)元貸款1年，自2007年至2008年，%。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。項(xiàng)目評(píng)估分析結(jié)論本項(xiàng)目定位為小高層住宅樓宇，住宅目標(biāo)客戶主要面向X區(qū)五角場(chǎng)周邊企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客，住宅以2