【正文】 政策風險新政“70%90政策”的限制和相關(guān)宏觀政策，對于項目的開發(fā)與產(chǎn)品、客戶定位有一定的風險，如何準確地定位產(chǎn)品和實現(xiàn)預期的銷售收益對于項目成功的關(guān)鍵因素。 項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目仍有較大贏利空間，說明項目具較強的抗風險能力。 貼現(xiàn)率確定采用安全利率加風險調(diào)整值法。項目銷售回款計劃詳見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。七 銷售及經(jīng)營收入測定1 物業(yè)銷售收入估算項目銷售收入測算根據(jù)前面的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，至2008年初項目開盤時，區(qū)域同類項目售價可達1300014000元/平方米，考慮招商地產(chǎn)的項目操作能力，預計可使項目實現(xiàn)10％的溢價，即銷售均價1400015000元/平方米。財務費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。（3）建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。：項目銷售計劃與銷售收入測算表。 江灣五角場城市副中心（集商業(yè)服務、商務辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂為一體、具有教育科技特色的X城市副中心），與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設，將帶動X周邊市場的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內(nèi)環(huán)區(qū)域?qū)艽溯椛溆绊?，周邊物業(yè)價值有可能得到提升，此溢價百分比為3%左右216。3 項目評價項目位于X區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設施逐漸完善，未來區(qū)域市場環(huán)境的改善會為區(qū)域帶來很大的提升，區(qū)域商品房銷售較為順暢。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)逐漸向高尚居住區(qū)氛圍發(fā)展，未來樓盤增值空間較大；178。 周邊商業(yè)配套逐漸完善，周邊有齊齊哈爾小學、X市教育科學研究院附屬中學、聯(lián)華好德等便利超市、新華醫(yī)院等，生活方便。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)隨著寶地東花園、海X新城等項目的開發(fā)完成，逐漸形成中高檔住宅區(qū)氛圍。 片區(qū)的住宅樓盤供應量較多戶型主要以面積介于100120平方米為主。 基本情況：總建面32800平方米，綠化率35%。 項目優(yōu)勢：配套較成熟，房型實用216。 房型：一、二期：一房：，兩房：9299平米，三房：117149平米，其他：150218平米三期（銀座公寓）：5475平米216。 基本情況：，總建筑面積22萬平方米，一期二期由8幢小高層、7幢高層和一條休閑商業(yè)街組成，三期（格調(diào)星洲城）歷史價格為650013000元/平米，現(xiàn)二手房均價12500元/平米216。 片區(qū)內(nèi)已交房的樓盤有現(xiàn)代星洲城、金X家園、泰鴻苑等，在售的新樓盤有恒陽花苑、海X新城、陽明苑、寶地東花園等項目。成交日期216。 由于2005年調(diào)控政策的影響，X區(qū)的銷售面積與價格都出現(xiàn)了一定的波動，但整體相對穩(wěn)定B. 供給情況216。 中原板塊： 軌道交通、成熟社區(qū)；未來供應量預計5萬平方米216。由于歷史原因，黃浦江沿岸地區(qū)是X傳統(tǒng)工業(yè)的基地，周家嘴路以南地區(qū)是X舊區(qū)與工業(yè)集中的區(qū)域，城市環(huán)境相對較差。500萬—1000萬元的企業(yè)105家，1000萬元—1億元的企業(yè)71家，1億元以上企業(yè)1家216。 從銷售面積和人均住宅使用面積來看X的需求，2005年X的住宅銷售面積在宏觀政策的作用下出現(xiàn)了負增長，但還是存在著大量的需求。出臺的宏觀政策將繼續(xù)對X的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，由于宏觀政策的效果時間的不確定性。(6) 供求關(guān)系表10 X歷年供求關(guān)系對比指標/年份19951996199719981999200020012002200320042005施工面積/銷售面積 銷售面積/竣工面積%%%%%%%%%%%圖8從兩個指標來分析X住宅市場的供求關(guān)系① 施工面積/銷售面積，從我們搜集的數(shù)據(jù)表明，這一指標在5以下是比較健康的。216。(3) X市人口狀況分析表6 人口狀況 指標/年份19951996199719981999200020012002200320042005外來人口(萬人)　　　　　　 城市人口(萬人) 　1150外來人口增長率　　　　　　　%%%%城市人口增長率　%%%%%%%%%　%圖4216。216。 項目具有良好的社會效益項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。(2) 項目建設進度假設項目假設前期規(guī)劃從2007年1季度起，分一期開發(fā)，項目開工計劃時間為2007年2季度，竣工時間預計為2008年3季度，2008年4季度銷售完畢。一 項目總論1 項目背景(1) 項目名稱X市X區(qū)欽州北路243街坊土地地塊項目可行性研究報告(2)研究工作依據(jù)178。(3) 投資估算和資金籌措216。表4：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標（以穩(wěn)健方案為測算基準）序號項 目指標單位1占地面積26,468平方米2總建筑面積52,936平方米3項目總投資54,159萬元4項目經(jīng)營收入72,655萬元5利潤總額18,496萬元6稅后利潤12,392萬元7投資利潤率（稅前）%8投資凈利潤率（稅后）%9財務凈現(xiàn)值7,781萬元10財務內(nèi)部收益率（FIRR）%注：上表中為住宅銷售率為100%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。 看圖2，X住宅投資增長率與GDP增長率之比，2003年2004年的這一指標都屬于比較大的范圍，都超過了1，有了極大的回轉(zhuǎn),。 外來人口和城市人口是影響一個地區(qū)住房潛在需求的主要因素。 從圖6看，X近兩年的這一指標屬于較為合理的范圍。從表8看近4年X的這一指標的平均值為3左右，遠低于5。所以說X的房地產(chǎn)市場存在著眾多不確定性。2005年人均住宅使用面積有小幅度的增加，還有很大的增長空間。 2004年X區(qū)創(chuàng)立了X市知識產(chǎn)權(quán)園，并成功推動臺州科技研發(fā)園落戶X ，并新開辦了科技企業(yè)519戶 X是人口聚居的重要區(qū)域，且舊區(qū)改造力度加大，居民住房需求量較大表11：X人口分布216。黃浦江兩岸綜合開發(fā)世紀工程的啟動以及2010年X世博會的申辦成功，推動了浦江兩岸周邊區(qū)域的功能轉(zhuǎn)換。 五角場板塊： 配套優(yōu)勢、商圈規(guī)劃、大學城；未來供應量預計10萬平方米216。 隨著政府對用地出讓的控制加強，以及X區(qū)可開發(fā)地的逐步減少，X區(qū)從2003年開始，住宅性質(zhì)用地批量逐年減少圖15 圖16 X批準預售情況216。 整個內(nèi)環(huán)片區(qū)有同濟大學、控江路商圈和長陽路小商圈等生活商業(yè)配套環(huán)境。公告號出讓類別楊房地（2003）147號江浦路1200號住辦222430237020031231招標X區(qū)1號 周家嘴路南、江浦路東居住、辦公2224319118200312192003年第8號招標X區(qū)2號 寧國路西、河間路南居住、辦公綜合107144990200312192003年第8號招標楊房地（2003）080號大連路東、唐山路南、遼陽路西、昆明路北商品住宅330040338120031212招標X區(qū)2號 寧國路西、平?jīng)雎繁?、錦州灣路南綜合2093517273550200311252003年第7號招標楊房地（2003）056號荊州路東、昆明路北、遼陽路南等商品住宅6027087942003617招標楊房地（2003）001號長陽路1650號商品住宅23121022352003513招標楊房地（2003）003號平?jīng)雎?090號商品住宅73592003116招標X市X區(qū)隆昌路長陽路地塊隆昌路以東、長陽路以北辦公33055719644200511212005年第4號招標X市X區(qū)黃興路1617號地塊黃興路以西、走馬塘以北綜合368718835200511212005年第4號招標X區(qū)江浦街道26街坊3/2丘地塊大連路東、長陽路北、荊州路西、昆明路南綜合商業(yè)辦公151602149020091232005年第5號招標216。圖18 片區(qū)樓盤分布D. 典型項目分析典型項目一：金X家園216。 房型：（三期）兩房：108平米左右，三房：130140平米左右，四房：170—190平米216。 項目優(yōu)勢：處于控江路商圈內(nèi)，周邊商業(yè)教育配套成熟，交通便捷（公交、軌道交通8號線