【正文】 （3）項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。也就是說，我們可以從房價倒推出地價，這種方法在估價上稱為假設(shè)開發(fā)法或者剩余法。1 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。2 施工橫道圖六 投資估算與資金籌措1．項目總投資估算根據(jù)測算，詳見下表：表17：項目總投資估算表（不含土地成本）序號項目名稱總額（萬元）單價(元/㎡)占總投資比例111前期工程費%2建安工程2320%3管理費%4不可預(yù)見費%5其他費用%6財務(wù)費用%7銷售費用2,%8銷售稅金10,%9公用設(shè)施專用基金4,%10合 計20,3,%注：單價為按計入容積率建筑面積計算的單價。住宅：根據(jù)項目初步設(shè)計方案，項目住宅戶型以二房為主。 目前規(guī)劃執(zhí)行力度不足導(dǎo)致片區(qū)的商業(yè)配套發(fā)展較慢。216。 房型：兩房：95104，三房：118—140216。 產(chǎn)品：小區(qū)有水景庭園及半開放內(nèi)庭院休閑商業(yè)街知名開發(fā)商詮釋，房型多樣，生活配套設(shè)施齊全，小區(qū)綠化較好典型項目三：新鳳城216。 X內(nèi)環(huán)區(qū)域20042005年基本無經(jīng)營性土地出讓。C. 供求關(guān)系216。該地區(qū)包含了濱江發(fā)展帶、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，這些都對該地區(qū)城市建設(shè)和品質(zhì)的提升有積極的帶動作用。 %，%。(7) 市場小結(jié)216。216。再看X近幾年的GDP增長率，2004年的同比增長率為29．15%，2005年為13．27%。 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）178。 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。(2) X市居民購買能力分析圖3216。 從圖8看X的人均住宅使用面積的增長，2004年是一個轉(zhuǎn)折點，又達到了一個高峰，%，%。216。 X區(qū)為配合市政工程，2004年拆遷居民就為4500戶左右，預(yù)計在0607年拆遷戶數(shù)不會少于3000戶，對住宅市場的剛性需求較大(3) X片區(qū)規(guī)劃發(fā)展定位總體規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，未來X將形成“一中心、一發(fā)展帶、兩軸線、五功能區(qū)”的多層次、網(wǎng)絡(luò)狀、組團式的空間布局結(jié)構(gòu)。 根據(jù)X的人口結(jié)構(gòu)分布，年輕婚房置業(yè)構(gòu)成一定需求216。地 主要客戶：只為煙草公司內(nèi)部職工購買216?，F(xiàn)均價12500元/平米216。 項目優(yōu)勢：交通優(yōu)勢、近軌道交通8號線江浦路站216。 地塊位于X區(qū)內(nèi)環(huán)線，依托X內(nèi)環(huán)工業(yè)園區(qū)，擁有穩(wěn)定的人流量；178。 區(qū)域市場對小戶型的潛在需求為項目帶來更多發(fā)展機會；威脅（T）178。項目商業(yè)規(guī)模較小，為小區(qū)級配套服務(wù)類商業(yè)，確定商業(yè)銷售均價為 20000 元/平方米。其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。根據(jù)X住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。 根據(jù)溝通，委托方的目標內(nèi)部收益率不低于18％，成本凈利潤率為15%，以此目標收益率為基本方案測算土地價格，再根據(jù)售價和收益率的變化確定土地競投價格區(qū)間3 土地價格基本方案測算根據(jù)內(nèi)部收益率不低于18％，凈成本利潤率不低于15%，在實現(xiàn)穩(wěn)健售價13500元/平方米和樂觀售價14500元/平方米兩種方案下，推算出土地的價格分別為 ，經(jīng)濟指標如下：表21 方案選擇經(jīng)濟指標靜態(tài)經(jīng)濟指標動態(tài)經(jīng)濟指標售價銷售收入(萬元)總投資(萬元)總地價(萬元)樓面地價(元/m2)內(nèi)部收益率凈成本利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)穩(wěn)健方案1350072,65554,159 30,862 5,830 %%7,781 樂觀方案1450077,68457,815 33,826 6,390 %%8,3164 敏感性分析我們在目標凈成本收益率為15%，對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算，經(jīng)濟指標變化如下：表22：項目敏感性分析方案選擇經(jīng)濟指標靜態(tài)經(jīng)濟指標動態(tài)經(jīng)濟指標變化銷售收入(萬元)總投資(萬元)總地價(萬元)樓面地價(元/m2)內(nèi)部收益率凈成本利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)穩(wěn)健方案售價+5％76,04956,638 32,873 6,210 %%8,134 售價5％69,26052,687 29,777 5,625 %%6,736 成本+5％72,65554,177 30,491 5,760 %%7,790 成本5％72,65554,141 31,232 5,900 %%7,772 樂觀方案售價+5％81,33060,459 35,970 6,795 %%8,708 售價5％74,03855,170 31,682 5,985 %%7,924 成本+5％77,68457,832 33,456 6,320 %%8,325 成本5％77,68457,768 34,170 6,455 %%8,326 經(jīng)測算可知：178。 合理安排融資計劃，保證資金充足。 以季度為測算單位周期，現(xiàn)金流入與流出均按季度進行測算；216。 萬元。按X市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，由于項目規(guī)模大，故項目管理費按前述3項之和的3%計取。因此，一橋(X大橋)、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號線與八號線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動此區(qū)域周邊物業(yè)價值提升，此溢價百分比為2%左右216。 五角場城市副中心及濱江發(fā)展帶的規(guī)劃發(fā)展，對周邊產(chǎn)生積極的輻射影響，為項目發(fā)展帶來更多機會；178。項目地塊地勢與臨近道路接近，地塊上已拆遷完畢，正在進行土地平整與整理工作。216。 基本情況：小區(qū)總建面15000平方米，綠化率30%。歷史價格54007000元/平米，現(xiàn)二手房價格為1250013000元/平米216。地 東外灘板塊： 北外灘延伸板塊、濱江規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計10萬平方米216。其戶籍人口總數(shù)排位僅此于X市浦東新區(qū)，是X人口數(shù)第二大的行政區(qū)216。216。 從2002年至2004年住宅的銷售速度增長極快，%，2005年由于受宏觀政策的調(diào)控，%。從2005年的數(shù)值看。測算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。 企業(yè)提供的相關(guān)資料(3) 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)《X市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（2009）第1號）及X區(qū)欽州北路243街坊6/6/2地塊掛牌文件項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標如下表：表1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標 單位：㎡項目名稱布吉鎮(zhèn)崗頭村金圓水庫周邊土地項目總用地面積（m2）26,468建設(shè)用地面積（m2）26,468總建筑面積（m2）52,936建筑容積率2建筑覆蓋率45%綠化率30％其中：住宅（m2）50289商業(yè)（m2）2645資料來源：《X市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（2009）第1號）X區(qū)欽州北路243街坊6/6/2地塊掛牌文件2 可行性研究結(jié)論(1) 市場預(yù)測項目位于X區(qū)欽州北路243街坊，屬X內(nèi)環(huán)板塊片區(qū)，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，片區(qū)規(guī)劃前景良好，區(qū)域商品房銷售暢順。一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須要有雄厚的經(jīng)濟實力做后盾。(4) 房價表7 房價與GDP增長的關(guān)系指標/年份19951996199719981999200020012002200320042005房價增長率　%%%%%%%%%%GDP增長率　%%%%%%%%29．15%13．27%房價增長率/GDP增長率　 0．96 圖5216。216。以“工業(yè)型產(chǎn)業(yè)”為主導(dǎo)，向“知識型產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變的X區(qū)正逐漸成為一個高素質(zhì)人才的聚集地216。X區(qū)內(nèi)交通的進一步完善將改變區(qū)內(nèi)通行不便的現(xiàn)狀，從而加速X的發(fā)展 圖12 交通規(guī)劃布局(4) X區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況①房產(chǎn)市場板塊格局與發(fā)展特點根據(jù)X各區(qū)域不同的區(qū)位和發(fā)展特點，X區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域可分為六大板塊： 圖13 區(qū)域房地產(chǎn)板塊216。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)位于X西南邊，是