【正文】 園板塊： 軌道交通線、黃興綠地、成熟社區(qū)；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì)20萬(wàn)平方米216。X區(qū)內(nèi)交通的進(jìn)一步完善將改變區(qū)內(nèi)通行不便的現(xiàn)狀，從而加速X的發(fā)展 圖12 交通規(guī)劃布局(4) X區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況①房產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局與發(fā)展特點(diǎn)根據(jù)X各區(qū)域不同的區(qū)位和發(fā)展特點(diǎn)，X區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域可分為六大板塊： 圖13 區(qū)域房地產(chǎn)板塊216。周家嘴路以南地區(qū)既是借此快速推進(jìn)沿岸地區(qū)開(kāi)發(fā)的有利時(shí)機(jī)，對(duì)其周邊區(qū)域從整體上進(jìn)行功能優(yōu)化調(diào)整，以促進(jìn)這一區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。其中項(xiàng)目處于周家嘴路以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是X區(qū)區(qū)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點(diǎn)區(qū)域圖11周家嘴以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)規(guī)劃范圍西起大連路，東至軍工路，北抵周家嘴路，南至濱江。 ，％。以“工業(yè)型產(chǎn)業(yè)”為主導(dǎo)，向“知識(shí)型產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變的X區(qū)正逐漸成為一個(gè)高素質(zhì)人才的聚集地216。2 區(qū)域市場(chǎng)分析(1) 區(qū)域市場(chǎng)界定本項(xiàng)目地塊位于X區(qū)唐山路以南、許昌路以東，處于X區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域。 X外來(lái)人口和城市人口近幾年都有大幅度的增長(zhǎng)，這將造成巨大的潛在需求。X的“十一五”規(guī)劃的眾多利好條件將為X的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)種種機(jī)遇。216。但是2005年這一指標(biāo)有上升的趨勢(shì)，需警惕。X的人均住宅使用面積增長(zhǎng)率在全國(guó)也屬于一個(gè)較高的水平。(5) 需求分析表8 住宅銷售面積及其增長(zhǎng)率單位（萬(wàn)平方米）指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005住宅銷售面積 增長(zhǎng)率　%%%%%%%%%%圖6216。(4) 房?jī)r(jià)表7 房?jī)r(jià)與GDP增長(zhǎng)的關(guān)系指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率　%%%%%%%%%%GDP增長(zhǎng)率　%%%%%%%%29．15%13．27%房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率　 0．96 圖5216。城市化將是中國(guó)未來(lái)的一項(xiàng)大的工程，城市化必將形成極大的住房需求，所以我們有必要來(lái)分析X的城市化情況，從圖4，可看出從2002年開(kāi)始，城市人口保持高速地增長(zhǎng)，%的增幅，%的增幅，將達(dá)到1150萬(wàn)人的城市人口，%。 房?jī)r(jià)收入比是放映一個(gè)地區(qū)購(gòu)買能力的重要指標(biāo)，在全國(guó)收集的數(shù)據(jù)表明，在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)收入在67的水平是比較合理的，我們從圖看，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)的合理水平，再看房?jī)r(jià)相對(duì)于收入的增長(zhǎng)情況，也是一個(gè)較高的狀況。這一指標(biāo)可以說(shuō)明住宅投資相對(duì)于經(jīng)濟(jì)的膨脹情況。一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必須要有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力做后盾。二 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究1 投資市場(chǎng)分析(1) X市宏觀經(jīng)濟(jì)分析表5 XGDP及其增長(zhǎng)率指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005GDP8072．80增長(zhǎng)率　%%%%%%%%29．15%13．27%圖1圖2216。項(xiàng)目總投資為54,，其中自有資金35,，銀行融資5,300萬(wàn)元，銷售回款13,。 投資估算按照穩(wěn)健的土地取得價(jià)格為基準(zhǔn)，據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為54,，詳見(jiàn)下表：表2：項(xiàng)目總投資估算表（以穩(wěn)健土地取得方案為測(cè)算基準(zhǔn)）序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬(wàn)元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本32,6,%2前期工程費(fèi)%3建安工程12, 2,%4管理費(fèi)1,%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)%6其他費(fèi)用%7公用設(shè)施專用基金%財(cái)務(wù)費(fèi)用%8銷售費(fèi)用2,%9銷售稅金4,%10合 計(jì)54,10,%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按計(jì)入容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)。 企業(yè)提供的相關(guān)資料(3) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)《X市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（2009）第1號(hào)）及X區(qū)欽州北路243街坊6/6/2地塊掛牌文件項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：㎡項(xiàng)目名稱布吉鎮(zhèn)崗頭村金圓水庫(kù)周邊土地項(xiàng)目總用地面積（m2）26,468建設(shè)用地面積（m2）26,468總建筑面積（m2）52,936建筑容積率2建筑覆蓋率45%綠化率30％其中：住宅（m2）50289商業(yè)（m2）2645資料來(lái)源：《X市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（2009）第1號(hào)）X區(qū)欽州北路243街坊6/6/2地塊掛牌文件2 可行性研究結(jié)論(1) 市場(chǎng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目位于X區(qū)欽州北路243街坊，屬X內(nèi)環(huán)板塊片區(qū)，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，片區(qū)規(guī)劃前景良好，區(qū)域商品房銷售暢順。 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）178。 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）178。項(xiàng)目規(guī)模較大，周邊有寶山置業(yè)、X城投、寶地東花園、海X、現(xiàn)代星洲城等大型企業(yè)、樓盤，X內(nèi)環(huán)區(qū)現(xiàn)狀住宅需求較大，項(xiàng)目未來(lái)可以預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景較好。測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。表3：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng) 目資金(萬(wàn)元)比例1自有資金35,%2銀行融資5,%3銷售收入13,%4總投資54,%(4) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論216。 從表1可看出，X的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，近三年屬于高速發(fā)展的階段，2004年和2005年的GDP分別為8072．80（按經(jīng)濟(jì)普查口徑核算），其數(shù)值在國(guó)內(nèi)具有絕對(duì)領(lǐng)先的地位，2005年，GDP比北京的GDP（），可見(jiàn)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的雄厚。X高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為X的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。從2005年的數(shù)值看。但2005年相對(duì)于2004年都有所降低，指標(biāo)向好的方向發(fā)展。%。 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率這一指標(biāo)通常被用來(lái)當(dāng)作衡量房地產(chǎn)相對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的速度，首先該比率低于2被認(rèn)為是合理的，在1—2之間則需要高度警覺(jué)，而超過(guò)2說(shuō)明存在泡沫問(wèn)題。 從2002年至2004年住宅的銷售速度增長(zhǎng)極快，%，2005年由于受宏觀政策的調(diào)控，%。還有很大的增長(zhǎng)空間。② 銷售面積/竣工面積，從近幾年的數(shù)據(jù)看，X供求基本平衡的，還傾向于供不應(yīng)求。 從相關(guān)的政策我們可以知道，2005年一系列的宏觀政策對(duì)X的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一大重?fù)簟?16。216。圖9 區(qū)域位置(2) X區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rX區(qū)整體經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)步上升，支撐居民生活水平及購(gòu)買力逐步提高圖10 XGDP歷年增長(zhǎng)情況216。 2004年110月引進(jìn)各類企業(yè)2217 戶，同比增長(zhǎng)19%；，同比增長(zhǎng)1%，注重引大引強(qiáng)，引進(jìn)注冊(cè)資金500萬(wàn)元以上的企業(yè)185戶，同比增長(zhǎng)12%。其戶籍人口總數(shù)排位僅此于X市浦東新區(qū)，是X人口數(shù)第二大的行政區(qū)216。以寧國(guó)路—黃興路為界分為西塊與東塊兩個(gè)規(guī)劃編制單元。周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)分別為城市快速干道軍工路與大連路，并通過(guò)黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系；楊樹(shù)浦路以南為黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)的核心區(qū)，規(guī)劃將建成漁人碼頭現(xiàn)代觀光旅游區(qū)及X大橋現(xiàn)代科教辦公區(qū)；東側(cè)緊鄰規(guī)劃復(fù)興島CID中心；地區(qū)道路交通條件優(yōu)越。 新江灣板塊： 生態(tài)、區(qū)域整體規(guī)劃；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì)40萬(wàn)平方米216。 東外灘板塊： 北外灘延伸板塊、濱江規(guī)劃；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì)10萬(wàn)平方米216。 2005年X區(qū)亦經(jīng)受房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的影響，一手房交易面積大幅下降，均價(jià)也略有波動(dòng)，但在進(jìn)入06年后，價(jià)格又進(jìn)入一個(gè)上升通道216。 從供應(yīng)角度來(lái)看，X區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是從一級(jí)市場(chǎng)，還是二級(jí)市場(chǎng)，供應(yīng)量都都在減少。其中周家嘴路以南是以居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是X區(qū)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點(diǎn)區(qū)域。地用途容積率面積 (米2)總價(jià) (萬(wàn)元)單價(jià) (萬(wàn)/畝)樓面單價(jià)（元/平米）216。216。歷史價(jià)格54007000元/平米，現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格為1250013000元/平米216。 產(chǎn)品：實(shí)用社區(qū)聚集人氣，產(chǎn)品中檔典型項(xiàng)目二：現(xiàn)代星洲城216。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：社區(qū)集聚大量人氣216。公開(kāi)時(shí)別墅均價(jià)13000元/平方米，公寓歷史價(jià)格700012000元/平米，現(xiàn)公寓二手房均價(jià)14000元/平米216。 基本情況：小區(qū)總建面15000平方米，綠化率30%。 主要客戶：本區(qū)域客戶216。預(yù)計(jì)2008年2月交房，現(xiàn)