【正文】 園板塊： 軌道交通線、黃興綠地、成熟社區(qū)；未來供應(yīng)量預(yù)計20萬平方米216。X區(qū)內(nèi)交通的進一步完善將改變區(qū)內(nèi)通行不便的現(xiàn)狀，從而加速X的發(fā)展 圖12 交通規(guī)劃布局(4) X區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況①房產(chǎn)市場板塊格局與發(fā)展特點根據(jù)X各區(qū)域不同的區(qū)位和發(fā)展特點，X區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域可分為六大板塊： 圖13 區(qū)域房地產(chǎn)板塊216。周家嘴路以南地區(qū)既是借此快速推進沿岸地區(qū)開發(fā)的有利時機，對其周邊區(qū)域從整體上進行功能優(yōu)化調(diào)整，以促進這一區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。其中項目處于周家嘴路以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是X區(qū)區(qū)調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點區(qū)域圖11周家嘴以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)規(guī)劃范圍西起大連路，東至軍工路，北抵周家嘴路，南至濱江。 ，％。以“工業(yè)型產(chǎn)業(yè)”為主導(dǎo)，向“知識型產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變的X區(qū)正逐漸成為一個高素質(zhì)人才的聚集地216。2 區(qū)域市場分析(1) 區(qū)域市場界定本項目地塊位于X區(qū)唐山路以南、許昌路以東，處于X區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域。 X外來人口和城市人口近幾年都有大幅度的增長，這將造成巨大的潛在需求。X的“十一五”規(guī)劃的眾多利好條件將為X的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來種種機遇。216。但是2005年這一指標有上升的趨勢，需警惕。X的人均住宅使用面積增長率在全國也屬于一個較高的水平。(5) 需求分析表8 住宅銷售面積及其增長率單位（萬平方米）指標/年份19951996199719981999200020012002200320042005住宅銷售面積 增長率　%%%%%%%%%%圖6216。(4) 房價表7 房價與GDP增長的關(guān)系指標/年份19951996199719981999200020012002200320042005房價增長率　%%%%%%%%%%GDP增長率　%%%%%%%%29．15%13．27%房價增長率/GDP增長率　 0．96 圖5216。城市化將是中國未來的一項大的工程，城市化必將形成極大的住房需求，所以我們有必要來分析X的城市化情況，從圖4，可看出從2002年開始，城市人口保持高速地增長，%的增幅，%的增幅，將達到1150萬人的城市人口，%。 房價收入比是放映一個地區(qū)購買能力的重要指標，在全國收集的數(shù)據(jù)表明，在國內(nèi)房價收入在67的水平是比較合理的，我們從圖看，遠高于國內(nèi)的合理水平，再看房價相對于收入的增長情況，也是一個較高的狀況。這一指標可以說明住宅投資相對于經(jīng)濟的膨脹情況。一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須要有雄厚的經(jīng)濟實力做后盾。二 項目投資環(huán)境和市場研究1 投資市場分析(1) X市宏觀經(jīng)濟分析表5 XGDP及其增長率指標/年份19951996199719981999200020012002200320042005GDP8072．80增長率　%%%%%%%%29．15%13．27%圖1圖2216。項目總投資為54,，其中自有資金35,，銀行融資5,300萬元，銷售回款13,。 投資估算按照穩(wěn)健的土地取得價格為基準，據(jù)測算，項目的總投資為54,，詳見下表：表2：項目總投資估算表（以穩(wěn)健土地取得方案為測算基準）序號項目名稱總額（萬元）單價(元/㎡)占總投資比例1土地成本32,6,%2前期工程費%3建安工程12, 2,%4管理費1,%5不可預(yù)見費%6其他費用%7公用設(shè)施專用基金%財務(wù)費用%8銷售費用2,%9銷售稅金4,%10合 計54,10,%注：單價為按計入容積率建筑面積計算的單價。 企業(yè)提供的相關(guān)資料(3) 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)《X市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（2009）第1號）及X區(qū)欽州北路243街坊6/6/2地塊掛牌文件項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標如下表：表1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標 單位：㎡項目名稱布吉鎮(zhèn)崗頭村金圓水庫周邊土地項目總用地面積（m2）26,468建設(shè)用地面積（m2）26,468總建筑面積（m2）52,936建筑容積率2建筑覆蓋率45%綠化率30％其中：住宅（m2）50289商業(yè)（m2）2645資料來源：《X市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（2009）第1號）X區(qū)欽州北路243街坊6/6/2地塊掛牌文件2 可行性研究結(jié)論(1) 市場預(yù)測項目位于X區(qū)欽州北路243街坊，屬X內(nèi)環(huán)板塊片區(qū)，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，片區(qū)規(guī)劃前景良好，區(qū)域商品房銷售暢順。 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標[2000]205號）178。 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資[1993]530號）178。項目規(guī)模較大，周邊有寶山置業(yè)、X城投、寶地東花園、海X、現(xiàn)代星洲城等大型企業(yè)、樓盤，X內(nèi)環(huán)區(qū)現(xiàn)狀住宅需求較大，項目未來可以預(yù)見項目市場前景較好。測算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。表3：項目資金來源表序號項 目資金(萬元)比例1自有資金35,%2銀行融資5,%3銷售收入13,%4總投資54,%(4) 項目綜合評價結(jié)論216。 從表1可看出，X的國內(nèi)生產(chǎn)總值，近三年屬于高速發(fā)展的階段，2004年和2005年的GDP分別為8072．80（按經(jīng)濟普查口徑核算），其數(shù)值在國內(nèi)具有絕對領(lǐng)先的地位，2005年，GDP比北京的GDP（），可見其經(jīng)濟實力的雄厚。X高速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境為X的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。從2005年的數(shù)值看。但2005年相對于2004年都有所降低，指標向好的方向發(fā)展。%。 房價增長率/GDP增長率這一指標通常被用來當作衡量房地產(chǎn)相對國家經(jīng)濟擴張的速度，首先該比率低于2被認為是合理的，在1—2之間則需要高度警覺，而超過2說明存在泡沫問題。 從2002年至2004年住宅的銷售速度增長極快，%，2005年由于受宏觀政策的調(diào)控，%。還有很大的增長空間。② 銷售面積/竣工面積，從近幾年的數(shù)據(jù)看，X供求基本平衡的，還傾向于供不應(yīng)求。 從相關(guān)的政策我們可以知道，2005年一系列的宏觀政策對X的房地產(chǎn)市場是一大重擊。216。216。圖9 區(qū)域位置(2) X區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況X區(qū)整體經(jīng)濟總量持續(xù)穩(wěn)步上升，支撐居民生活水平及購買力逐步提高圖10 XGDP歷年增長情況216。 2004年110月引進各類企業(yè)2217 戶，同比增長19%；，同比增長1%，注重引大引強，引進注冊資金500萬元以上的企業(yè)185戶，同比增長12%。其戶籍人口總數(shù)排位僅此于X市浦東新區(qū)，是X人口數(shù)第二大的行政區(qū)216。以寧國路—黃興路為界分為西塊與東塊兩個規(guī)劃編制單元。周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)分別為城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系；楊樹浦路以南為黃浦江兩岸綜合開發(fā)的核心區(qū)，規(guī)劃將建成漁人碼頭現(xiàn)代觀光旅游區(qū)及X大橋現(xiàn)代科教辦公區(qū)；東側(cè)緊鄰規(guī)劃復(fù)興島CID中心；地區(qū)道路交通條件優(yōu)越。 新江灣板塊： 生態(tài)、區(qū)域整體規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計40萬平方米216。 東外灘板塊： 北外灘延伸板塊、濱江規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計10萬平方米216。 2005年X區(qū)亦經(jīng)受房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的影響，一手房交易面積大幅下降，均價也略有波動，但在進入06年后，價格又進入一個上升通道216。 從供應(yīng)角度來看，X區(qū)房地產(chǎn)市場無論是從一級市場，還是二級市場，供應(yīng)量都都在減少。其中周家嘴路以南是以居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是X區(qū)調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點區(qū)域。地用途容積率面積 (米2)總價 (萬元)單價 (萬/畝)樓面單價（元/平米）216。216。歷史價格54007000元/平米，現(xiàn)二手房價格為1250013000元/平米216。 產(chǎn)品：實用社區(qū)聚集人氣，產(chǎn)品中檔典型項目二：現(xiàn)代星洲城216。 項目優(yōu)勢：社區(qū)集聚大量人氣216。公開時別墅均價13000元/平方米，公寓歷史價格700012000元/平米，現(xiàn)公寓二手房均價14000元/平米216。 基本情況：小區(qū)總建面15000平方米，綠化率30%。 主要客戶：本區(qū)域客戶216。預(yù)計2008年2月交房，現(xiàn)