【正文】 房為主，戶型定位合理，符合市場需求。項目商業(yè)規(guī)模較小，為小區(qū)級配套服務(wù)類商業(yè)，確定商業(yè)銷售均價為 20000 元/平方米。 “知識X”將會帶來一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟能力、對住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價百分比為2%216。商業(yè)：根據(jù)項目初步設(shè)計方案，項目商業(yè)為區(qū)內(nèi)臨街配套商業(yè)。目前項目周圍住宅商品房的售價均在1100013000元/平方米左右，目前商業(yè)氛圍較為欠缺近期項目所處片區(qū)住宅價格增長速度較為平緩，隨著舊城改造的深入和配套設(shè)施的完善，住宅市場前景較好。 區(qū)域市場對小戶型的潛在需求為項目帶來更多發(fā)展機會；威脅（T）178。 目前周邊商品住宅推出量較小，項目存在一定的市場機會；178。178。劣勢（W）178。 地塊位于X區(qū)內(nèi)環(huán)線，依托X內(nèi)環(huán)工業(yè)園區(qū)，擁有穩(wěn)定的人流量；178。216。 —，整體均價在12,000元/平方米左右。區(qū)域市場對于90平米左右的住宅小戶型供應(yīng)量相對較少，但市場消化速度很快，因此市場對于小戶型有一定的需求量。 項目優(yōu)勢：交通優(yōu)勢、近軌道交通8號線江浦路站216。由高層組成，總戶數(shù)208套。 主要客戶：本區(qū)域及周邊區(qū)域客戶216。 產(chǎn)品：一梯兩戶全明設(shè)計特別設(shè)計的二加一房型舒適實用房型緊湊精致，生活配套設(shè)施較全，景觀良好典型項目五：寶地東花園216。現(xiàn)均價12500元/平米216。 項目優(yōu)勢：處于控江路商圈內(nèi)，周邊商業(yè)教育配套成熟，交通便捷（公交、軌道交通8號線江浦站）216。 基本情況：216。 房型：（三期）兩房：108平米左右，三房：130140平米左右，四房：170—190平米216。 主要客戶：只為煙草公司內(nèi)部職工購買216。圖18 片區(qū)樓盤分布D. 典型項目分析典型項目一：金X家園216。C. 住宅房地產(chǎn)市場分布概況216。公告號出讓類別楊房地（2003）147號江浦路1200號住辦222430237020031231招標X區(qū)1號 周家嘴路南、江浦路東居住、辦公2224319118200312192003年第8號招標X區(qū)2號 寧國路西、河間路南居住、辦公綜合107144990200312192003年第8號招標楊房地（2003）080號大連路東、唐山路南、遼陽路西、昆明路北商品住宅330040338120031212招標X區(qū)2號 寧國路西、平?jīng)雎繁薄㈠\州灣路南綜合2093517273550200311252003年第7號招標楊房地（2003）056號荊州路東、昆明路北、遼陽路南等商品住宅6027087942003617招標楊房地（2003）001號長陽路1650號商品住宅23121022352003513招標楊房地（2003）003號平?jīng)雎?090號商品住宅73592003116招標X市X區(qū)隆昌路長陽路地塊隆昌路以東、長陽路以北辦公33055719644200511212005年第4號招標X市X區(qū)黃興路1617號地塊黃興路以西、走馬塘以北綜合368718835200511212005年第4號招標X區(qū)江浦街道26街坊3/2丘地塊大連路東、長陽路北、荊州路西、昆明路南綜合商業(yè)辦公151602149020091232005年第5號招標216。地 整個內(nèi)環(huán)片區(qū)有同濟大學、控江路商圈和長陽路小商圈等生活商業(yè)配套環(huán)境。 由于X區(qū)內(nèi)部的剛性需求比較大，并且隨著五角場副中心及濱江發(fā)展帶的逐漸發(fā)展輻射，以及“知識X”引發(fā)新的需求量，因此在近年房地產(chǎn)市場供應(yīng)相對減少的情況下，在一定時期會有供不應(yīng)求的市場表現(xiàn)(5) X內(nèi)環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)市場特征A. 區(qū)域概況及配套情況：216。 隨著政府對用地出讓的控制加強，以及X區(qū)可開發(fā)地的逐步減少，X區(qū)從2003年開始，住宅性質(zhì)用地批量逐年減少圖15 圖16 X批準預(yù)售情況216。 根據(jù)X的人口結(jié)構(gòu)分布，年輕婚房置業(yè)構(gòu)成一定需求216。 五角場板塊： 配套優(yōu)勢、商圈規(guī)劃、大學城；未來供應(yīng)量預(yù)計10萬平方米216。交通規(guī)劃X區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃軌道交通線路初定為8條；規(guī)劃主干道為主的“五橫、四豎”的骨干道路網(wǎng)絡(luò)格局。黃浦江兩岸綜合開發(fā)世紀工程的啟動以及2010年X世博會的申辦成功，推動了浦江兩岸周邊區(qū)域的功能轉(zhuǎn)換。 X區(qū)為配合市政工程，2004年拆遷居民就為4500戶左右，預(yù)計在0607年拆遷戶數(shù)不會少于3000戶，對住宅市場的剛性需求較大(3) X片區(qū)規(guī)劃發(fā)展定位總體規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，未來X將形成“一中心、一發(fā)展帶、兩軸線、五功能區(qū)”的多層次、網(wǎng)絡(luò)狀、組團式的空間布局結(jié)構(gòu)。 2004年X區(qū)創(chuàng)立了X市知識產(chǎn)權(quán)園，并成功推動臺州科技研發(fā)園落戶X ，并新開辦了科技企業(yè)519戶 X是人口聚居的重要區(qū)域，且舊區(qū)改造力度加大，居民住房需求量較大表11：X人口分布216。工業(yè)總值與GDP成正比上升，%，X區(qū)一直保持了工業(yè)重區(qū)的地位。2005年人均住宅使用面積有小幅度的增加，還有很大的增長空間。216。所以說X的房地產(chǎn)市場存在著眾多不確定性。 從經(jīng)濟發(fā)展上看，X的經(jīng)濟總量在全國具有絕對的領(lǐng)先地位，這為X的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟后盾。從表8看近4年X的這一指標的平均值為3左右，遠低于5。 從圖8看X的人均住宅使用面積的增長，2004年是一個轉(zhuǎn)折點，又達到了一個高峰，%，%。 從圖6看，X近兩年的這一指標屬于較為合理的范圍。 外來人口和城市化進程將造成X未來23年內(nèi)將潛在的住房需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實需求。 外來人口和城市人口是影響一個地區(qū)住房潛在需求的主要因素。(2) X市居民購買能力分析圖3216。 看圖2，X住宅投資增長率與GDP增長率之比，2003年2004年的這一指標都屬于比較大的范圍，都超過了1，有了極大的回轉(zhuǎn),。%，%。表4：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標（以穩(wěn)健方案為測算基準）序號項 目指標單位1占地面積26,468平方米2總建筑面積52,936平方米3項目總投資54,159萬元4項目經(jīng)營收入72,655萬元5利潤總額18,496萬元6稅后利潤12,392萬元7投資利潤率（稅前）%8投資凈利潤率（稅后）%9財務(wù)凈現(xiàn)值7,781萬元10財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%注：上表中為住宅銷售率為100%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。(3) 投資估算和資金籌措216。 《X建設(shè)工程價格信息》178。一 項目總論1 項目背景(1) 項目名稱X市X區(qū)欽州北路243街坊土地地塊項目可行性研究報告(2)研究工作依據(jù)178。 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）178。(2) 項目建設(shè)進度假設(shè)項目假設(shè)前期規(guī)劃從2007年1季度起，分一期開發(fā)，項目開工計劃時間為2007年2季度，竣工時間預(yù)計為2008年3季度，2008年4季度銷售完畢。216。 項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。再看X近幾年的GDP增長率，2004年的同比增長率為29．15%，2005年為13．27%。216。X的住宅市場有強有力的經(jīng)濟作為基礎(chǔ)，是較為健康的住宅市場。(3) X市人口狀況分析表6 人口狀況 指標/年份19951996199719981999200020012002200320042005外來人口(萬人)　　　　　　 城市人口(萬人) 　1150外來人口增長率　　　　　　　%%%%城市人口增長率　%%%%%%%%%　%圖4216。216。216。表9 城鎮(zhèn)人均住宅使用面積及其增長率 單位（平方米/人）指標/年份19951996199719981999200020012002200320042005城鎮(zhèn)人均住宅使用面積 增長率　%%%%%%%%%%圖7216。(6) 供求關(guān)系表10 X歷年供