【正文】 圖12 交通規(guī)劃布局(4) X區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況①房產(chǎn)市場板塊格局與發(fā)展特點(diǎn)根據(jù)X各區(qū)域不同的區(qū)位和發(fā)展特點(diǎn)，X區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域可分為六大板塊： 圖13 區(qū)域房地產(chǎn)板塊216。其中項目處于周家嘴路以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是X區(qū)區(qū)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點(diǎn)區(qū)域圖11周家嘴以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)規(guī)劃范圍西起大連路，東至軍工路，北抵周家嘴路，南至濱江。以“工業(yè)型產(chǎn)業(yè)”為主導(dǎo)，向“知識型產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變的X區(qū)正逐漸成為一個高素質(zhì)人才的聚集地216。 X外來人口和城市人口近幾年都有大幅度的增長，這將造成巨大的潛在需求。216。X的人均住宅使用面積增長率在全國也屬于一個較高的水平。(4) 房價表7 房價與GDP增長的關(guān)系指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005房價增長率　%%%%%%%%%%GDP增長率　%%%%%%%%29．15%13．27%房價增長率/GDP增長率　 0．96 圖5216。 房價收入比是放映一個地區(qū)購買能力的重要指標(biāo)，在全國收集的數(shù)據(jù)表明，在國內(nèi)房價收入在67的水平是比較合理的，我們從圖看，遠(yuǎn)高于國內(nèi)的合理水平，再看房價相對于收入的增長情況，也是一個較高的狀況。一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須要有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力做后盾。項目總投資為54,，其中自有資金35,，銀行融資5,300萬元，銷售回款13,。 企業(yè)提供的相關(guān)資料(3) 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)《X市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（2009）第1號）及X區(qū)欽州北路243街坊6/6/2地塊掛牌文件項目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表1：項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：㎡項目名稱布吉鎮(zhèn)崗頭村金圓水庫周邊土地項目總用地面積（m2）26,468建設(shè)用地面積（m2）26,468總建筑面積（m2）52,936建筑容積率2建筑覆蓋率45%綠化率30％其中：住宅（m2）50289商業(yè)（m2）2645資料來源：《X市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（2009）第1號）X區(qū)欽州北路243街坊6/6/2地塊掛牌文件2 可行性研究結(jié)論(1) 市場預(yù)測項目位于X區(qū)欽州北路243街坊，屬X內(nèi)環(huán)板塊片區(qū)，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，片區(qū)規(guī)劃前景良好，區(qū)域商品房銷售暢順。 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資[1993]530號）178。測算數(shù)據(jù)來源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。 從表1可看出，X的國內(nèi)生產(chǎn)總值，近三年屬于高速發(fā)展的階段，2004年和2005年的GDP分別為8072．80（按經(jīng)濟(jì)普查口徑核算），其數(shù)值在國內(nèi)具有絕對領(lǐng)先的地位，2005年，GDP比北京的GDP（），可見其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的雄厚。從2005年的數(shù)值看。%。 從2002年至2004年住宅的銷售速度增長極快，%，2005年由于受宏觀政策的調(diào)控，%。② 銷售面積/竣工面積，從近幾年的數(shù)據(jù)看，X供求基本平衡的，還傾向于供不應(yīng)求。216。圖9 區(qū)域位置(2) X區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rX區(qū)整體經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)步上升，支撐居民生活水平及購買力逐步提高圖10 XGDP歷年增長情況216。其戶籍人口總數(shù)排位僅此于X市浦東新區(qū)，是X人口數(shù)第二大的行政區(qū)216。周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)分別為城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系；楊樹浦路以南為黃浦江兩岸綜合開發(fā)的核心區(qū)，規(guī)劃將建成漁人碼頭現(xiàn)代觀光旅游區(qū)及X大橋現(xiàn)代科教辦公區(qū)；東側(cè)緊鄰規(guī)劃復(fù)興島CID中心；地區(qū)道路交通條件優(yōu)越。 東外灘板塊： 北外灘延伸板塊、濱江規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計10萬平方米216。 從供應(yīng)角度來看，X區(qū)房地產(chǎn)市場無論是從一級市場，還是二級市場，供應(yīng)量都都在減少。地216。歷史價格54007000元/平米，現(xiàn)二手房價格為1250013000元/平米216。 項目優(yōu)勢：社區(qū)集聚大量人氣216。 基本情況：小區(qū)總建面15000平方米，綠化率30%。預(yù)計2008年2月交房，現(xiàn)售單價1250016600元/平米216。216。 區(qū)域整個住宅市場的吸納速度一般，整體上內(nèi)環(huán)板塊一般平均每月的成交套數(shù)集中在100套左右，成交量較好的樓盤一般在35套/月左右，如寶地東花園。項目地塊地勢與臨近道路接近，地塊上已拆遷完畢，正在進(jìn)行土地平整與整理工作。178。 五角場城市副中心及濱江發(fā)展帶的規(guī)劃發(fā)展，對周邊產(chǎn)生積極的輻射影響，為項目發(fā)展帶來更多機(jī)會；178。主要客戶次要客戶邊緣客戶周邊區(qū)域結(jié)婚置業(yè)、煙草局及周邊企業(yè)客戶、學(xué)校老師、政府公務(wù)員、五角場及控江路工作白領(lǐng)、新上海人五角場、東外灘區(qū)域結(jié)婚、拆遷及改善居住環(huán)境置業(yè)者虹口、浦東等臨近區(qū)域結(jié)婚及拆遷置業(yè)者b 產(chǎn)品定位通過項目的SWOT分析，我們考慮到項目的較適宜的定位為：以小高層住宅為主。因此，一橋(X大橋)、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號線與八號線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動此區(qū)域周邊物業(yè)價值提升，此溢價百分比為2%左右216。五 項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1 有關(guān)工程計劃說明根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力，我們假設(shè)確定本項目開發(fā)進(jìn)度計劃如下：項目前期規(guī)劃從2007年1季度起，項目開工計劃時間為2007年2季度，竣工時間預(yù)計為2008年3季度，2008年4季度銷售完畢。按X市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，由于項目規(guī)模大，故項目管理費(fèi)按前述3項之和的3%計取。 萬元。因此，決定一宗土地價格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場銷售價格。 以季度為測算單位周期，現(xiàn)金流入與流出均按季度進(jìn)行測算；216。九 可行性研究結(jié)論與建議1 擬建方案的結(jié)論性意見（1）項目地塊正在掛牌中本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地掛牌出讓正在進(jìn)行中（2）項目建設(shè)后續(xù)資金有保證項目建設(shè)資金來源于自籌資金、項目銷售回款。 合理安排融資計劃，保證資金充足。表23：項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（以穩(wěn)健方案為測算基準(zhǔn)）序號項 目指標(biāo)單位1占地面積26,468平方米2總建筑面積52,936平方米34項目總投資54,159萬元項目經(jīng)營收入72,655萬元5利潤總額18,496萬元6稅后利潤12,392萬元7投資利潤率（稅前）%8投資凈利潤率（稅后）%9財務(wù)凈現(xiàn)值7,781萬元10財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%注：上表中為住宅銷售率為100%、商業(yè)銷售率為90%情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 根據(jù)溝通，委托方的目標(biāo)內(nèi)部收益率不低于18％，成本凈利潤率為15%，以此目標(biāo)收益率為基本方案測算土地價格，再根據(jù)售價和收益率的變化確定土地競投價格區(qū)間3 土地價格基本方案測算根據(jù)內(nèi)部收益率不低于18％，凈成本利潤率不低于15%，在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健售價13500元/平方米和樂觀售價14500元/平方米兩種方案下，推算出土地的價格分別為 ，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：表21 方案選擇經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)售價銷售收入(萬元)總投資(萬元)總地價(萬元)樓面地價(元/m2)內(nèi)部收益率凈成本利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)穩(wěn)健方案1350072,65554,159 30,862 5,830 %%7,781 樂觀方案1450077,68457,815 33,826 6,390 %%8,3164 敏感性分析我們在目標(biāo)凈成本收益率為15%，對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化如下：表22：項目敏感性分析方案選擇經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化銷售收入(萬元)總投資(萬元)總地價(萬元)樓面地價(元/m2)內(nèi)部收益率凈成本利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)穩(wěn)健方案售價+5％76,04956,638 32,873 6,210 %%8,134 售價5％69,26052,687 29,777 5,625 %%6,736 成本+5％72,65554,177 30,491 5,760 %%7,790 成本5％72,65554,141 31,232 5,900 %%7,772 樂觀方案售價+5％81,33060,459 35,970 6,795 %%8