【正文】 X區(qū)距離市區(qū)最近的區(qū)域，也是X區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的地區(qū)。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)目前新開發(fā)的住宅房地產(chǎn)項目主要集中在大連路以及周家嘴路沿線附近。 小區(qū)總建筑面積15萬平方米，一期聯(lián)列住宅，二期高層公寓，三期為銀座公寓。 項目優(yōu)勢：位于北外灘輻射區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯；區(qū)域交通優(yōu)勢（距軌道交通四號線大連路200米、公交便利），社區(qū)配套完備216。樓盤在設(shè)計、開發(fā)品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境、內(nèi)在配套等都在較高層次上，一般均價較高，如寶地東花園售價達到了13,00016500元/平方米。 由于地塊規(guī)模較小，且地塊四至不規(guī)整，對于項目的整體發(fā)展受到一定限制機會（O）178。表16 戶型配比建議（參考）房型主力面積㎡面積配比設(shè)計建議一房一廳一衛(wèi)586010%布置在1梯4戶格局中間套；或全集中在點式純小戶型單元房二廳一衛(wèi)687015%二房一廳一衛(wèi)858945%布置在1梯4戶格局中間套；或1梯4戶全2房三房二廳一衛(wèi)13013818%布置在1梯4戶格局端頭套大三房二廳二衛(wèi)15016012%可考慮1梯2戶單元格局，在地塊上可排布78棟的1318層的小高層。2．總投資估算說明（1）土地成本未知，為本次測算的目標（2）前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用、土地平整費等，費用確定主要參考近期《X市建筑工程價格信息》、已交費用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。表18：項目資金來源表序號項 目資金(萬元)比例1自有資金35,%2銀行融資5,%3銷售收入13,%4總投資54,%2 投資使用計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，：《項目投資計劃表》。 計算公式：地 價＝開發(fā)完成以后的銷售收入－開發(fā)費用－利息－利潤－銷售稅費－所得稅－購買土地需要繳納的稅費 考慮資金的時間成本，我們采用現(xiàn)金流量法進行測算。最大的市場風險。5 土地競投價格區(qū)間確定根據(jù) 在實現(xiàn)委托方目標凈成本利潤率的條件下，我們建議取地價格區(qū)間如下：保守出價區(qū)間為：56255760元/平米（[微軟系統(tǒng)1]）競爭出價區(qū)間為：57606210元/平米（）風險出價區(qū)間為：62106500元/平米（）若地價超過 ，建議委托方放棄競投。 假設(shè)開發(fā)法的原理：開發(fā)商的最終目的是為了得到可銷售的房屋而非土地。銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前X市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準和寶安區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費用為銷售額的3%。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。 四 市場定位及項目評估1 項目定位a 客戶定位客戶主要面向X區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。 所處片區(qū)屬X老住宅與工業(yè)區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進一步發(fā)展完善，對于項目發(fā)展有一定的限制影響。216。 基本情況：小區(qū)總建筑面積約30萬平方米，綠化率超過50%，綜合配套占地約30000平方米，規(guī)劃約10萬平方米的商業(yè)、辦公等設(shè)施。 主要客戶：本區(qū)域客戶216。 2004年之前土地出讓基本以招標方式進行，出讓類型主要以住宅為主，這一時期土地出讓的市場化程度低，因而土地出讓價格偏低。 歷年批售面積中以2002年量最大，尤其是2002年3季度，因受政策影響，批售量在2005年出現(xiàn)大幅度下降216。周家嘴路以南地區(qū)既是借此快速推進沿岸地區(qū)開發(fā)的有利時機，對其周邊區(qū)域從整體上進行功能優(yōu)化調(diào)整，以促進這一區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。2 區(qū)域市場分析(1) 區(qū)域市場界定本項目地塊位于X區(qū)唐山路以南、許昌路以東，處于X區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域。但是2005年這一指標有上升的趨勢，需警惕。城市化將是中國未來的一項大的工程，城市化必將形成極大的住房需求，所以我們有必要來分析X的城市化情況，從圖4，可看出從2002年開始，城市人口保持高速地增長，%的增幅，%的增幅，將達到1150萬人的城市人口，%。二 項目投資環(huán)境和市場研究1 投資市場分析(1) X市宏觀經(jīng)濟分析表5 XGDP及其增長率指標/年份19951996199719981999200020012002200320042005GDP8072．80增長率　%%%%%%%%29．15%13．27%圖1圖2216。 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標[2000]205號）178。表3：項目資金來源表序號項 目資金(萬元)比例1自有資金35,%2銀行融資5,%3銷售收入13,%4總投資54,%(4) 項目綜合評價結(jié)論216。但2005年相對于2004年都有所降低，指標向好的方向發(fā)展。還有很大的增長空間。216。以寧國路—黃興路為界分為西塊與東塊兩個規(guī)劃編制單元。 2005年X區(qū)亦經(jīng)受房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的影響，一手房交易面積大幅下降，均價也略有波動，但在進入06年后，價格又進入一個上升通道216。用途容積率面積 (米2)總價 (萬元)單價 (萬/畝)樓面單價（元/平米） 產(chǎn)品：實用社區(qū)聚集人氣，產(chǎn)品中檔典型項目二：現(xiàn)代星洲城216。 主要客戶：本區(qū)域客戶216。 從供應(yīng)量的角度來看，X內(nèi)環(huán)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)216。 臨近有通往人民廣場（145等）、西藏中路外灘、X火車站、浦東新區(qū)等多條公交線路，交通較為便捷；178。 國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，及市場的觀望態(tài)勢對將會對銷售造成一定的影響。d 銷售率預測根據(jù)項目價格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及未來競爭因素，按照銷售價格住宅13500元/平方米、商業(yè)20000元/平方米預測，預計本項目的合理銷售期約為1年（以2008年1季度至2008年4季度），在測算期內(nèi)項目住宅、商業(yè)能達到的合理銷售率分別為100%、90%。公用設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價外的建設(shè)總投資2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥”。2008年1季度年正式進入項目的銷售期，銷售期至2008年4季度結(jié)束。 178。（2）防范建議178。所謂安全利率是指無風險的資本投資收益率，一般情況下按照銀行一年期貸款利率為安全利率，在安全利率的基礎(chǔ)上根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境，考慮一定的風險因素。由此我們確定項目以穩(wěn)健售價13500元/平方米，樂觀售價14500元/平方米分別進行測算。 “知識X”將會帶來一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟能力、對住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價百分比為2%216。 目前周邊商品住宅推出量較小，項目存在一定的市場機會；178。216。由高層組成，總戶數(shù)208套。 項目優(yōu)勢：處于控江路商圈內(nèi)，周邊商業(yè)教育配套成熟，交通便捷（公交、軌道交通8號線江浦站）216。圖18 片區(qū)樓盤分布D. 典型項目分析典型項目一：金X家園216。 整個內(nèi)環(huán)片區(qū)有同濟大學、控江路商圈和長陽路小商圈等生活商業(yè)配套環(huán)境。 五角場板塊： 配套優(yōu)勢、商圈規(guī)劃、大學城；未來供應(yīng)量預計10萬平方米216。 2004年X區(qū)創(chuàng)立了X市知識產(chǎn)權(quán)園，并成功推動臺州科技研發(fā)園落戶X ，并新開辦了科技企業(yè)519戶 X是人口聚居的重要區(qū)域，且舊區(qū)改造力度加大，居民住房需求量較大表11：X人口分布216。所以說X的房地產(chǎn)市場存在著眾多不確定性。 從圖6看，X近兩年的這一指標屬于較為合理的范圍。 看圖2，X住宅投資增長率與GDP增長率之比，2003年2004年的這一指標都屬于比較大的范圍，都超過了1，有了極大的回轉(zhuǎn),。(3) 投資估算和資金籌措216。(2) 項目建設(shè)進度假設(shè)項目假設(shè)前期規(guī)劃從2007年1季度起，分一期開發(fā)，項目開工計劃時間為2007年2季度，竣工時間預計為2008年3季度，2008年4季度銷售完畢。216。216。出臺的宏觀政策將繼續(xù)對X的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，由于宏觀政策的效果時間的不確定性。500萬—1000萬元的企業(yè)105家，1000萬元—1億元的企業(yè)71家，1億元以上企業(yè)1家216。 中原板塊： 軌道交通、成熟社區(qū)；未來供應(yīng)量預計5萬平方米216。216。 片區(qū)內(nèi)已交房的樓盤有現(xiàn)代星洲城、金X家園、泰鴻苑等，在售的新樓盤有恒陽花苑、海X新城、陽明苑、寶地東花園等項目。 房型：一、二期：一房：，兩房：9299平米，三房：117149平米，其他：150218平米三期（銀座公寓）：5475平米216。 基本情況：總建面32800平方米，綠化率35%。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)隨著寶地東花園、海X新城等項目的開發(fā)完成，