【正文】 X區(qū)距離市區(qū)最近的區(qū)域，也是X區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早的地區(qū)。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)目前新開(kāi)發(fā)的住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在大連路以及周家嘴路沿線附近。 小區(qū)總建筑面積15萬(wàn)平方米，一期聯(lián)列住宅，二期高層公寓，三期為銀座公寓。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于北外灘輻射區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)（距軌道交通四號(hào)線大連路200米、公交便利），社區(qū)配套完備216。樓盤(pán)在設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境、內(nèi)在配套等都在較高層次上，一般均價(jià)較高，如寶地東花園售價(jià)達(dá)到了13,00016500元/平方米。 由于地塊規(guī)模較小，且地塊四至不規(guī)整，對(duì)于項(xiàng)目的整體發(fā)展受到一定限制機(jī)會(huì)（O）178。表16 戶型配比建議（參考）房型主力面積㎡面積配比設(shè)計(jì)建議一房一廳一衛(wèi)586010%布置在1梯4戶格局中間套；或全集中在點(diǎn)式純小戶型單元房二廳一衛(wèi)687015%二房一廳一衛(wèi)858945%布置在1梯4戶格局中間套；或1梯4戶全2房三房二廳一衛(wèi)13013818%布置在1梯4戶格局端頭套大三房二廳二衛(wèi)15016012%可考慮1梯2戶單元格局，在地塊上可排布78棟的1318層的小高層。2．總投資估算說(shuō)明（1）土地成本未知，為本次測(cè)算的目標(biāo)（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考近期《X市建筑工程價(jià)格信息》、已交費(fèi)用和區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。表18：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng) 目資金(萬(wàn)元)比例1自有資金35,%2銀行融資5,%3銷(xiāo)售收入13,%4總投資54,%2 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，：《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》。 計(jì)算公式：地 價(jià)＝開(kāi)發(fā)完成以后的銷(xiāo)售收入－開(kāi)發(fā)費(fèi)用－利息－利潤(rùn)－銷(xiāo)售稅費(fèi)－所得稅－購(gòu)買(mǎi)土地需要繳納的稅費(fèi) 考慮資金的時(shí)間成本，我們采用現(xiàn)金流量法進(jìn)行測(cè)算。最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。5 土地競(jìng)投價(jià)格區(qū)間確定根據(jù) 在實(shí)現(xiàn)委托方目標(biāo)凈成本利潤(rùn)率的條件下，我們建議取地價(jià)格區(qū)間如下：保守出價(jià)區(qū)間為：56255760元/平米（[微軟系統(tǒng)1]）競(jìng)爭(zhēng)出價(jià)區(qū)間為：57606210元/平米（）風(fēng)險(xiǎn)出價(jià)區(qū)間為：62106500元/平米（）若地價(jià)超過(guò) ，建議委托方放棄競(jìng)投。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理：開(kāi)發(fā)商的最終目的是為了得到可銷(xiāo)售的房屋而非土地。銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前X市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和寶安區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的3%。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。 四 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估1 項(xiàng)目定位a 客戶定位客戶主要面向X區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。 所處片區(qū)屬X老住宅與工業(yè)區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進(jìn)一步發(fā)展完善，對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展有一定的限制影響。216。 基本情況：小區(qū)總建筑面積約30萬(wàn)平方米，綠化率超過(guò)50%，綜合配套占地約30000平方米，規(guī)劃約10萬(wàn)平方米的商業(yè)、辦公等設(shè)施。 主要客戶：本區(qū)域客戶216。 2004年之前土地出讓基本以招標(biāo)方式進(jìn)行，出讓類(lèi)型主要以住宅為主，這一時(shí)期土地出讓的市場(chǎng)化程度低，因而土地出讓價(jià)格偏低。 歷年批售面積中以2002年量最大，尤其是2002年3季度，因受政策影響，批售量在2005年出現(xiàn)大幅度下降216。周家嘴路以南地區(qū)既是借此快速推進(jìn)沿岸地區(qū)開(kāi)發(fā)的有利時(shí)機(jī)，對(duì)其周邊區(qū)域從整體上進(jìn)行功能優(yōu)化調(diào)整，以促進(jìn)這一區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。2 區(qū)域市場(chǎng)分析(1) 區(qū)域市場(chǎng)界定本項(xiàng)目地塊位于X區(qū)唐山路以南、許昌路以東，處于X區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域。但是2005年這一指標(biāo)有上升的趨勢(shì)，需警惕。城市化將是中國(guó)未來(lái)的一項(xiàng)大的工程，城市化必將形成極大的住房需求，所以我們有必要來(lái)分析X的城市化情況，從圖4，可看出從2002年開(kāi)始，城市人口保持高速地增長(zhǎng)，%的增幅，%的增幅，將達(dá)到1150萬(wàn)人的城市人口，%。二 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究1 投資市場(chǎng)分析(1) X市宏觀經(jīng)濟(jì)分析表5 XGDP及其增長(zhǎng)率指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005GDP8072．80增長(zhǎng)率　%%%%%%%%29．15%13．27%圖1圖2216。 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）178。表3：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng) 目資金(萬(wàn)元)比例1自有資金35,%2銀行融資5,%3銷(xiāo)售收入13,%4總投資54,%(4) 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論216。但2005年相對(duì)于2004年都有所降低，指標(biāo)向好的方向發(fā)展。還有很大的增長(zhǎng)空間。216。以寧國(guó)路—黃興路為界分為西塊與東塊兩個(gè)規(guī)劃編制單元。 2005年X區(qū)亦經(jīng)受房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的影響，一手房交易面積大幅下降，均價(jià)也略有波動(dòng)，但在進(jìn)入06年后，價(jià)格又進(jìn)入一個(gè)上升通道216。用途容積率面積 (米2)總價(jià) (萬(wàn)元)單價(jià) (萬(wàn)/畝)樓面單價(jià)（元/平米） 產(chǎn)品：實(shí)用社區(qū)聚集人氣，產(chǎn)品中檔典型項(xiàng)目二：現(xiàn)代星洲城216。 主要客戶：本區(qū)域客戶216。 從供應(yīng)量的角度來(lái)看，X內(nèi)環(huán)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)216。 臨近有通往人民廣場(chǎng)（145等）、西藏中路外灘、X火車(chē)站、浦東新區(qū)等多條公交線路，交通較為便捷；178。 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，及市場(chǎng)的觀望態(tài)勢(shì)對(duì)將會(huì)對(duì)銷(xiāo)售造成一定的影響。d 銷(xiāo)售率預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析，參照周邊同類(lèi)樓盤(pán)的一般銷(xiāo)售狀況及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)因素，按照銷(xiāo)售價(jià)格住宅13500元/平方米、商業(yè)20000元/平方米預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的合理銷(xiāo)售期約為1年（以2008年1季度至2008年4季度），在測(cè)算期內(nèi)項(xiàng)目住宅、商業(yè)能達(dá)到的合理銷(xiāo)售率分別為100%、90%。公用設(shè)施專(zhuān)用基金根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專(zhuān)用基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)總投資2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。2008年1季度年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售期至2008年4季度結(jié)束。 178。（2）防范建議178。所謂安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，一般情況下按照銀行一年期貸款利率為安全利率，在安全利率的基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)因素。由此我們確定項(xiàng)目以穩(wěn)健售價(jià)13500元/平方米，樂(lè)觀售價(jià)14500元/平方米分別進(jìn)行測(cè)算。 “知識(shí)X”將會(huì)帶來(lái)一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟(jì)能力、對(duì)住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費(fèi)需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價(jià)百分比為2%216。 目前周邊商品住宅推出量較小，項(xiàng)目存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；178。216。由高層組成，總戶數(shù)208套。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：處于控江路商圈內(nèi)，周邊商業(yè)教育配套成熟，交通便捷（公交、軌道交通8號(hào)線江浦站）216。圖18 片區(qū)樓盤(pán)分布D. 典型項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目一：金X家園216。 整個(gè)內(nèi)環(huán)片區(qū)有同濟(jì)大學(xué)、控江路商圈和長(zhǎng)陽(yáng)路小商圈等生活商業(yè)配套環(huán)境。 五角場(chǎng)板塊： 配套優(yōu)勢(shì)、商圈規(guī)劃、大學(xué)城；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì)10萬(wàn)平方米216。 2004年X區(qū)創(chuàng)立了X市知識(shí)產(chǎn)權(quán)園，并成功推動(dòng)臺(tái)州科技研發(fā)園落戶X ，并新開(kāi)辦了科技企業(yè)519戶 X是人口聚居的重要區(qū)域，且舊區(qū)改造力度加大，居民住房需求量較大表11：X人口分布216。所以說(shuō)X的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著眾多不確定性。 從圖6看，X近兩年的這一指標(biāo)屬于較為合理的范圍。 看圖2，X住宅投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比，2003年2004年的這一指標(biāo)都屬于比較大的范圍，都超過(guò)了1，有了極大的回轉(zhuǎn),。(3) 投資估算和資金籌措216。(2) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度假設(shè)項(xiàng)目假設(shè)前期規(guī)劃從2007年1季度起，分一期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目開(kāi)工計(jì)劃時(shí)間為2007年2季度，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為2008年3季度，2008年4季度銷(xiāo)售完畢。216。216。出臺(tái)的宏觀政策將繼續(xù)對(duì)X的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，由于宏觀政策的效果時(shí)間的不確定性。500萬(wàn)—1000萬(wàn)元的企業(yè)105家，1000萬(wàn)元—1億元的企業(yè)71家，1億元以上企業(yè)1家216。 中原板塊： 軌道交通、成熟社區(qū)；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì)5萬(wàn)平方米216。216。 片區(qū)內(nèi)已交房的樓盤(pán)有現(xiàn)代星洲城、金X家園、泰鴻苑等，在售的新樓盤(pán)有恒陽(yáng)花苑、海X新城、陽(yáng)明苑、寶地東花園等項(xiàng)目。 房型：一、二期：一房：，兩房：9299平米，三房：117149平米，其他：150218平米三期（銀座公寓）：5475平米216。 基本情況：總建面32800平方米，綠化率35%。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)隨著寶地東花園、海X新城等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)完成，