【正文】 銷售面積/竣工面積%%%%%%%%%%%圖8從兩個指標來分析X住宅市場的供求關(guān)系① 施工面積/銷售面積，從我們搜集的數(shù)據(jù)表明，這一指標在5以下是比較健康的。從表8看近4年X的這一指標的平均值為3左右，遠低于5。但是2005年這一指標有上升的趨勢，需警惕。② 銷售面積/竣工面積，從近幾年的數(shù)據(jù)看，X供求基本平衡的，還傾向于供不應(yīng)求。(7) 市場小結(jié)216。 從經(jīng)濟發(fā)展上看，X的經(jīng)濟總量在全國具有絕對的領(lǐng)先地位，這為X的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟后盾。216。 從相關(guān)的政策我們可以知道，2005年一系列的宏觀政策對X的房地產(chǎn)市場是一大重擊。出臺的宏觀政策將繼續(xù)對X的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，由于宏觀政策的效果時間的不確定性。所以說X的房地產(chǎn)市場存在著眾多不確定性。X的“十一五”規(guī)劃的眾多利好條件將為X的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來種種機遇。216。 購買力方面，由于近幾年X的房價迅速增長，造成居民收入與房價的巨大差距，X居民的購買力極弱。216。 X外來人口和城市人口近幾年都有大幅度的增長，這將造成巨大的潛在需求。216。 從銷售面積和人均住宅使用面積來看X的需求，2005年X的住宅銷售面積在宏觀政策的作用下出現(xiàn)了負增長，但還是存在著大量的需求。2005年人均住宅使用面積有小幅度的增加，還有很大的增長空間。2 區(qū)域市場分析(1) 區(qū)域市場界定本項目地塊位于X區(qū)唐山路以南、許昌路以東，處于X區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域。圖9 區(qū)域位置(2) X區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況X區(qū)整體經(jīng)濟總量持續(xù)穩(wěn)步上升，支撐居民生活水平及購買力逐步提高圖10 XGDP歷年增長情況216。 %，%。工業(yè)總值與GDP成正比上升，%，X區(qū)一直保持了工業(yè)重區(qū)的地位。以“工業(yè)型產(chǎn)業(yè)”為主導(dǎo)，向“知識型產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變的X區(qū)正逐漸成為一個高素質(zhì)人才的聚集地216。 2004年110月引進各類企業(yè)2217 戶，同比增長19%；，同比增長1%，注重引大引強，引進注冊資金500萬元以上的企業(yè)185戶，同比增長12%。500萬—1000萬元的企業(yè)105家，1000萬元—1億元的企業(yè)71家，1億元以上企業(yè)1家216。 2004年X區(qū)創(chuàng)立了X市知識產(chǎn)權(quán)園，并成功推動臺州科技研發(fā)園落戶X ，并新開辦了科技企業(yè)519戶 X是人口聚居的重要區(qū)域，且舊區(qū)改造力度加大，居民住房需求量較大表11：X人口分布216。 ，％。其戶籍人口總數(shù)排位僅此于X市浦東新區(qū)，是X人口數(shù)第二大的行政區(qū)216。 從X區(qū)的人口構(gòu)成來看，1834歲年齡段的客戶比例高于全市平均比例216。 X區(qū)為配合市政工程，2004年拆遷居民就為4500戶左右，預(yù)計在0607年拆遷戶數(shù)不會少于3000戶，對住宅市場的剛性需求較大(3) X片區(qū)規(guī)劃發(fā)展定位總體規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，未來X將形成“一中心、一發(fā)展帶、兩軸線、五功能區(qū)”的多層次、網(wǎng)絡(luò)狀、組團式的空間布局結(jié)構(gòu)。其中項目處于周家嘴路以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是X區(qū)區(qū)調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點區(qū)域圖11周家嘴以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)規(guī)劃范圍西起大連路，東至軍工路，北抵周家嘴路，南至濱江。以寧國路—黃興路為界分為西塊與東塊兩個規(guī)劃編制單元。由于歷史原因，黃浦江沿岸地區(qū)是X傳統(tǒng)工業(yè)的基地，周家嘴路以南地區(qū)是X舊區(qū)與工業(yè)集中的區(qū)域，城市環(huán)境相對較差。黃浦江兩岸綜合開發(fā)世紀工程的啟動以及2010年X世博會的申辦成功，推動了浦江兩岸周邊區(qū)域的功能轉(zhuǎn)換。周家嘴路以南地區(qū)既是借此快速推進沿岸地區(qū)開發(fā)的有利時機，對其周邊區(qū)域從整體上進行功能優(yōu)化調(diào)整，以促進這一區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)分別為城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系；楊樹浦路以南為黃浦江兩岸綜合開發(fā)的核心區(qū)，規(guī)劃將建成漁人碼頭現(xiàn)代觀光旅游區(qū)及X大橋現(xiàn)代科教辦公區(qū)；東側(cè)緊鄰規(guī)劃復(fù)興島CID中心；地區(qū)道路交通條件優(yōu)越。該地區(qū)包含了濱江發(fā)展帶、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，這些都對該地區(qū)城市建設(shè)和品質(zhì)的提升有積極的帶動作用。交通規(guī)劃X區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃軌道交通線路初定為8條；規(guī)劃主干道為主的“五橫、四豎”的骨干道路網(wǎng)絡(luò)格局。X區(qū)內(nèi)交通的進一步完善將改變區(qū)內(nèi)通行不便的現(xiàn)狀，從而加速X的發(fā)展 圖12 交通規(guī)劃布局(4) X區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況①房產(chǎn)市場板塊格局與發(fā)展特點根據(jù)X各區(qū)域不同的區(qū)位和發(fā)展特點，X區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域可分為六大板塊： 圖13 區(qū)域房地產(chǎn)板塊216。 新江灣板塊： 生態(tài)、區(qū)域整體規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計40萬平方米216。 中原板塊： 軌道交通、成熟社區(qū)；未來供應(yīng)量預(yù)計5萬平方米216。 五角場板塊： 配套優(yōu)勢、商圈規(guī)劃、大學(xué)城；未來供應(yīng)量預(yù)計10萬平方米216。 黃興公園板塊： 軌道交通線、黃興綠地、成熟社區(qū)；未來供應(yīng)量預(yù)計20萬平方米216。 東外灘板塊： 北外灘延伸板塊、濱江規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計10萬平方米216。 X內(nèi)環(huán)板塊： 離市區(qū)近、配套優(yōu)勢；未來供應(yīng)量預(yù)計40萬平方米②X區(qū)供求情況分析A. 需求情況X區(qū)是原X最大的居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)剛性需求大216。 根據(jù)X的人口結(jié)構(gòu)分布，年輕婚房置業(yè)構(gòu)成一定需求216。 X區(qū)為了配合市政工程，大量的拆遷換房構(gòu)成大量的需求量 雖受整體宏觀政策影響，但X區(qū)銷售情況整體穩(wěn)定圖14 X一手房成交情況216。 2005年X區(qū)亦經(jīng)受房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的影響，一手房交易面積大幅下降，均價也略有波動，但在進入06年后，價格又進入一個上升通道216。 由于2005年調(diào)控政策的影響，X區(qū)的銷售面積與價格都出現(xiàn)了一定的波動，但整體相對穩(wěn)定B. 供給情況216。 隨著政府對用地出讓的控制加強，以及X區(qū)可開發(fā)地的逐步減少，X區(qū)從2003年開始，住宅性質(zhì)用地批量逐年減少圖15 圖16 X批準預(yù)售情況216。 歷年批售面積中以2002年量最大，尤其是2002年3季度，因受政策影響，批售量在2005年出現(xiàn)大幅度下降216。 從供應(yīng)角度來看，X區(qū)房地產(chǎn)市場無論是從一級市場，還是二級市場，供應(yīng)量都都在減少。C. 供求關(guān)系216。 由于X區(qū)內(nèi)部的剛性需求比較大，并且隨著五角場副中心及濱江發(fā)展帶的逐漸發(fā)展輻射，以及“知識X”引發(fā)新的需求量，因此在近年房地產(chǎn)市場供應(yīng)相對減少的情況下，在一定時期會有供不應(yīng)求的市場表現(xiàn)(5) X內(nèi)環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)市場特征A. 區(qū)域概況及配套情況：216。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)位于X西南邊，是X區(qū)距離市區(qū)最近的區(qū)域，也是X區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的地區(qū)。其中周家嘴路以南是以居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是X區(qū)調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點區(qū)域。216。 整個內(nèi)環(huán)片區(qū)有同濟大學(xué)、控江路商圈和長陽路小商圈等生活商業(yè)配套環(huán)境。在周家嘴路周邊有齊齊哈爾小學(xué)、X市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)、新華醫(yī)院、市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、X瀚海明玉大酒店、小型便利超市等配套設(shè)施，基本配套較全圖17 項目區(qū)域配套情況B. 區(qū)域住宅土地市場表12：X內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域土地市場情況地塊名稱地塊地址用途容積率面積 (米2)總價 (萬元)單價 (萬/畝)樓面單價（元/平米）成交日期公告號出讓類別楊房地（2003）147號江浦路1200號住辦222430237020031231招標X區(qū)1號 周家嘴路南、江浦路東居住、辦公2224319118200312192003年第8號招標X區(qū)2號 寧國路西、河間路南居住、辦公綜合107144990200312192003年第8號招標楊房地（2003）080號大連路東、唐山路南、遼陽路西、昆明路北商品住宅330040338120031212招標X區(qū)2號 寧國路西、平?jīng)雎繁?、錦州灣路南綜合2093517273550200311252003年第7號招標楊房地（2003）056號荊州路東、昆明路北、遼陽路南等商品住宅6027087942003617招標楊房地（2003）001號長陽路1650號商品住宅23121022352003513招標楊房地（2003）003號平?jīng)雎?090號商品住宅73592003116招標X市X區(qū)隆昌路長陽路地塊隆昌路以東、長陽路以北辦公33055719644200511212005年第4號招標X市X區(qū)黃興路1617號地塊黃興路以西、走馬塘以北綜合368718835200511212005年第4號招標X區(qū)江浦街道26街坊3/2丘地塊大連路東、長陽路北、荊州路西、昆明路南綜合商業(yè)辦公15160