【正文】 材商鋪銀行金上海家園現(xiàn)代星洲城 2 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）178。 項(xiàng)目臨近金X花園、現(xiàn)代星洲城等住宅區(qū)，有較濃的生活社區(qū)氛圍；178。 周邊商業(yè)配套逐漸完善，周邊有齊齊哈爾小學(xué)、X市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)、聯(lián)華好德等便利超市、新華醫(yī)院等，生活方便。 所處片區(qū)屬X老住宅與工業(yè)區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進(jìn)一步發(fā)展完善，對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展有一定的限制影響。 目前規(guī)劃執(zhí)行力度不足導(dǎo)致片區(qū)的商業(yè)配套發(fā)展較慢。 由于地塊規(guī)模較小，且地塊四至不規(guī)整，對(duì)于項(xiàng)目的整體發(fā)展受到一定限制機(jī)會(huì)（O）178。 X內(nèi)環(huán)片區(qū)逐漸向高尚居住區(qū)氛圍發(fā)展，未來樓盤增值空間較大；178。 項(xiàng)目緊臨建設(shè)中東外灘商業(yè)圈（寶地商業(yè)廣場(chǎng)），未來會(huì)為項(xiàng)目帶來更多機(jī)會(huì)178。 為配合舊城改造，X及周邊區(qū)域較大的拆遷需求量為項(xiàng)目發(fā)展帶來更多機(jī)會(huì)；178。 未來兩年內(nèi)寶地東花園住宅大量大規(guī)模推出將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)；178。3 項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于X區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，未來區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的改善會(huì)為區(qū)域帶來很大的提升，區(qū)域商品房銷售較為順暢。 四 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估1 項(xiàng)目定位a 客戶定位客戶主要面向X區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。住宅：根據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目住宅戶型以二房為主。表16 戶型配比建議（參考）房型主力面積㎡面積配比設(shè)計(jì)建議一房一廳一衛(wèi)586010%布置在1梯4戶格局中間套；或全集中在點(diǎn)式純小戶型單元房二廳一衛(wèi)687015%二房一廳一衛(wèi)858945%布置在1梯4戶格局中間套；或1梯4戶全2房三房二廳一衛(wèi)13013818%布置在1梯4戶格局端頭套大三房二廳二衛(wèi)15016012%可考慮1梯2戶單元格局，在地塊上可排布78棟的1318層的小高層。 江灣五角場(chǎng)城市副中心（集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂為一體、具有教育科技特色的X城市副中心），與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設(shè)，將帶動(dòng)X周邊市場(chǎng)的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內(nèi)環(huán)區(qū)域?qū)?huì)受此輻射影響，周邊物業(yè)價(jià)值有可能得到提升，此溢價(jià)百分比為3%左右216。 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)有城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系。 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會(huì)一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價(jià)值，溢價(jià)百分比為2%左右項(xiàng)目溢價(jià)分析綜合考慮到戶型、綠化景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等項(xiàng)目溢價(jià)因素，項(xiàng)目溢價(jià)的價(jià)格百分比為10%左右項(xiàng)目影響因素溢價(jià)百分比綜合百分比項(xiàng)目溢價(jià)因素戶型2% 10%品質(zhì)2%綠化景觀 2%物業(yè)管理2%開發(fā)商品牌信譽(yù)2%價(jià)格定位我們根據(jù)X內(nèi)環(huán)片區(qū)的市場(chǎng)狀況，并結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢(shì)，以及區(qū)位溢價(jià)因素和項(xiàng)目溢價(jià)因素，綜合上述因素，預(yù)測(cè)2008年項(xiàng)目住宅銷售穩(wěn)健價(jià)格為1300014000元/平米，住宅樂觀銷售均價(jià)為15000元/平方米左右（由現(xiàn)狀價(jià)格加上區(qū)位及項(xiàng)目的溢價(jià)百分比19%左右）。因此，我們以住宅銷售均價(jià)為13500元/平方米，商業(yè) 20000 元/平方米、進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算。：項(xiàng)目銷售計(jì)劃與銷售收入測(cè)算表。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。2 施工橫道圖六 投資估算與資金籌措1．項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，詳見下表：表17：項(xiàng)目總投資估算表（不含土地成本）序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例111前期工程費(fèi)%2建安工程2320%3管理費(fèi)%4不可預(yù)見費(fèi)%5其他費(fèi)用%6財(cái)務(wù)費(fèi)用%7銷售費(fèi)用2,%8銷售稅金10,%9公用設(shè)施專用基金4,%10合 計(jì)20,3,%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按計(jì)入容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)。2．總投資估算說明（1）土地成本未知，為本次測(cè)算的目標(biāo)（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考近期《X市建筑工程價(jià)格信息》、已交費(fèi)用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。（3）建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。（4）管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本能力較強(qiáng)，%計(jì)取較為合理。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前X市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和寶安區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的3%。1 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。表18：項(xiàng)目資金來源表序號(hào)項(xiàng) 目資金(萬元)比例1自有資金35,%2銀行融資5,%3銷售收入13,%4總投資54,%2 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，：《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》。七 銷售及經(jīng)營收入測(cè)定1 物業(yè)銷售收入估算項(xiàng)目銷售收入測(cè)算根據(jù)前面的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，至2008年初項(xiàng)目開盤時(shí)，區(qū)域同類項(xiàng)目售價(jià)可達(dá)1300014000元/平方米，考慮招商地產(chǎn)的項(xiàng)目操作能力，預(yù)計(jì)可使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)10％的溢價(jià)，即銷售均價(jià)1400015000元/平方米。 萬元。表19：項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表（穩(wěn)?。╉?xiàng)目可售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅50,289 13500100%67,商業(yè)26472000090%4,合計(jì)5293672,表20：項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表（樂觀）項(xiàng)目可售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅50,289 14500100%72,商業(yè)26472000090%4,合計(jì)5293677,銷售稅金及附加測(cè)算銷售稅金及附加：按規(guī)定，X市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%），印花稅（%），%。2 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃根據(jù)X住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。 假設(shè)開發(fā)法的原理：開發(fā)商的最終目的是為了得到可銷售的房屋而非土地。也就是說，我們可以從房?jī)r(jià)倒推出地價(jià)，這種方法在估價(jià)上稱為假設(shè)開發(fā)法或者剩余法。 計(jì)算公式：地 價(jià)＝開發(fā)完成以后的銷售收入－開發(fā)費(fèi)用－利息－利潤－銷售稅費(fèi)－所得稅－購買土地需要繳納的稅費(fèi) 考慮資金的時(shí)間成本，我們采用現(xiàn)金流量法進(jìn)行測(cè)算。 貼現(xiàn)率確定采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。本次測(cè)算貼現(xiàn)率取7%；216。 開發(fā)成本及銷售收入依據(jù)前面章節(jié)的測(cè)算；216。 本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響很大。 項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目仍有較大贏利空間，說明項(xiàng)目具較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。5 土地競(jìng)投價(jià)格區(qū)間確定根據(jù) 在實(shí)現(xiàn)委托方目標(biāo)凈成本利潤率的條件下，我們建議取地價(jià)格區(qū)間如下：保守出價(jià)區(qū)間為：56255760元/平米（[微軟系統(tǒng)1]）競(jìng)爭(zhēng)出價(jià)區(qū)間為：57606210元/平米（）風(fēng)險(xiǎn)出價(jià)區(qū)間為：62106500元/平米（）若地價(jià)超過 ，建議委托方放棄競(jìng)投。（3）項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)新政“70%90政策”的限制和相關(guān)宏觀政策，對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)與產(chǎn)品、客戶定位有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如何準(zhǔn)確地定位產(chǎn)品和實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售收益對(duì)于項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。 作好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶需求調(diào)查，控制開發(fā)節(jié)奏，注重項(xiàng)目整體營銷策劃；178。十 附表：項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表：資金來源與運(yùn)用表：損益及利潤分配表：現(xiàn)金流量表（全部投資）：敏感性分析表