【正文】 江浦站）216。 產(chǎn)品：一梯兩戶全明設(shè)計特別設(shè)計的二加一房型舒適實用房型緊湊精致，生活配套設(shè)施較全，景觀良好典型項目五：寶地東花園216。由高層組成，總戶數(shù)208套。區(qū)域市場對于90平米左右的住宅小戶型供應(yīng)量相對較少，但市場消化速度很快，因此市場對于小戶型有一定的需求量。216。劣勢（W）178。 目前周邊商品住宅推出量較小，項目存在一定的市場機會；178。目前項目周圍住宅商品房的售價均在1100013000元/平方米左右，目前商業(yè)氛圍較為欠缺近期項目所處片區(qū)住宅價格增長速度較為平緩，隨著舊城改造的深入和配套設(shè)施的完善，住宅市場前景較好。 “知識X”將會帶來一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟能力、對住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價百分比為2%216。項目評估分析結(jié)論本項目定位為小高層住宅樓宇，住宅目標(biāo)客戶主要面向X區(qū)五角場周邊企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客，住宅以2房為主，戶型定位合理，符合市場需求。本項目共向銀行融資5300萬元貸款1年，自2007年至2008年，%。由此我們確定項目以穩(wěn)健售價13500元/平方米，樂觀售價14500元/平方米分別進行測算。八 土地競投價格測算1 土地價格測算原理假設(shè)開發(fā)法是測算土地取得價格最為科學(xué)的方法216。所謂安全利率是指無風(fēng)險的資本投資收益率，一般情況下按照銀行一年期貸款利率為安全利率，在安全利率的基礎(chǔ)上根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境，考慮一定的風(fēng)險因素。保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。（2）防范建議178。資金籌措風(fēng)險項目除自有資金和銀行貸款外，項目開發(fā)前期資金壓力較大，保證項目順利施工且按時銷售是項目順利開展的重要因素。 178。2 測算前提216。2008年1季度年正式進入項目的銷售期，銷售期至2008年4季度結(jié)束。經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的預(yù)計開發(fā)情況，項目前期規(guī)劃從2007年1季度起，項目開工計劃時間為2007年2季度，竣工時間預(yù)計為2008年3季度，2008年4季度銷售完畢。公用設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)除地價外的建設(shè)總投資2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥”。d 銷售率預(yù)測根據(jù)項目價格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及未來競爭因素，按照銷售價格住宅13500元/平方米、商業(yè)20000元/平方米預(yù)測，預(yù)計本項目的合理銷售期約為1年（以2008年1季度至2008年4季度），在測算期內(nèi)項目住宅、商業(yè)能達到的合理銷售率分別為100%、90%?？紤]到市場因素，可將項目戶型定位在兩房為主、適當(dāng)考慮一定量的三房（可考慮在130平米左右，不超過140平米的大戶型），由于未來可能市場產(chǎn)品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項目整體的市場品質(zhì)c 價格定位現(xiàn)狀價格：結(jié)合項目周邊競爭性樓盤的價格分析，本項目的現(xiàn)狀價格定位為12500元/平米區(qū)位溢價分析根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，考慮區(qū)位溢價的影響因素（如規(guī)劃、交通、配套設(shè)施等），項目區(qū)位溢價的價格百分比為9%項目影響因素溢價百分比綜合百分比區(qū)位溢價因素規(guī)劃方案3% 9%規(guī)劃交通 2%人口結(jié)構(gòu)的變化2%配套設(shè)施2%216。 國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，及市場的觀望態(tài)勢對將會對銷售造成一定的影響。 隨著X內(nèi)環(huán)片區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，從而房地產(chǎn)也得到了迅速發(fā)展，X內(nèi)環(huán)片區(qū)的區(qū)域形象提高將對本項目帶來較大的正面影響；178。 臨近有通往人民廣場（145等）、西藏中路外灘、X火車站、浦東新區(qū)等多條公交線路，交通較為便捷；178。(6) X內(nèi)環(huán)片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景假設(shè) 216。 從供應(yīng)量的角度來看，X內(nèi)環(huán)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)216。 產(chǎn)品：1）建筑風(fēng)格現(xiàn)代時尚2）功能組合齊全3）精裝修產(chǎn)品戶型4）50%綠化景觀彰顯開發(fā)商背景實力，產(chǎn)品功能組合強大，建成集居住、商業(yè)、辦公、展示、觀光為一體的現(xiàn)代化社區(qū)典型項目六：信通浦皓園216。 主要客戶：本區(qū)域客戶216。公開時別墅均價13000元/平方米，公寓歷史價格700012000元/平米，現(xiàn)公寓二手房均價14000元/平米216。 產(chǎn)品：實用社區(qū)聚集人氣，產(chǎn)品中檔典型項目二：現(xiàn)代星洲城216。216。用途容積率面積 (米2)總價 (萬元)單價 (萬/畝)樓面單價（元/平米）其中周家嘴路以南是以居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是X區(qū)調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點區(qū)域。 2005年X區(qū)亦經(jīng)受房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的影響，一手房交易面積大幅下降，均價也略有波動，但在進入06年后，價格又進入一個上升通道216。 新江灣板塊： 生態(tài)、區(qū)域整體規(guī)劃；未來供應(yīng)量預(yù)計40萬平方米216。以寧國路—黃興路為界分為西塊與東塊兩個規(guī)劃編制單元。 2004年110月引進各類企業(yè)2217 戶，同比增長19%；，同比增長1%，注重引大引強，引進注冊資金500萬元以上的企業(yè)185戶，同比增長12%。216。 從相關(guān)的政策我們可以知道，2005年一系列的宏觀政策對X的房地產(chǎn)市場是一大重擊。還有很大的增長空間。 房價增長率/GDP增長率這一指標(biāo)通常被用來當(dāng)作衡量房地產(chǎn)相對國家經(jīng)濟擴張的速度，首先該比率低于2被認為是合理的，在1—2之間則需要高度警覺，而超過2說明存在泡沫問題。但2005年相對于2004年都有所降低，指標(biāo)向好的方向發(fā)展。X高速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境為X的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。表3：項目資金來源表序號項 目資金(萬元)比例1自有資金35,%2銀行融資5,%3銷售收入13,%4總投資54,%(4) 項目綜合評價結(jié)論216。項目規(guī)模較大，周邊有寶山置業(yè)、X城投、寶地東花園、海X、現(xiàn)代星洲城等大型企業(yè)、樓盤，X內(nèi)環(huán)區(qū)現(xiàn)狀住宅需求較大，項目未來可以預(yù)見項目市場前景較好。 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號）178。 投資估算按照穩(wěn)健的土地取得價格為基準，據(jù)測算，項目的總投資為54,，詳見下表：表2：項目總投資估算表（以穩(wěn)健土地取得方案為測算基準）序號項目名稱總額（萬元）單價(元/㎡)占總投資比例1土地成本32,6,%2前期工程費%3建安工程12, 2,%4管理費1,%5不可預(yù)見費%6其他費用%7公用設(shè)施專用基金%財務(wù)費用%8銷售費用2,%9銷售稅金4,%10合 計54,10,%注：單價為按計入容積率建筑面積計算的單價。二 項目投資環(huán)境和市場研究1 投資市場分析(1) X市宏觀經(jīng)濟分析表5 XGDP及其增長率指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005GDP8072．80增長率　%%%%%%%%29．15%13．27%圖1圖2216。這一指標(biāo)可以說明住宅投資相對于經(jīng)濟的膨脹情況。城市化將是中國未來的一項大的工程，城市化必將形成極大的住房需求，所以我們有必要來分析X的城市化情況，從圖4，可看出從2002年開始，城市人口保持高速地增長，%的增幅，%的增幅，將達到1150萬人的城市人口，%。(5) 需求分析表8 住宅銷售面積及其增長率單位（萬平方米）指標(biāo)/年份19951996199719981999200020012002200320042005住宅銷售面積 增長率　%%%%%%%%%%圖6216。但是2005年這一指標(biāo)有上升的趨勢，需警惕。X的“十一五”規(guī)劃的眾多利好條件將為X的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來種種機遇。2 區(qū)域市場分析(1) 區(qū)域市場界定本項目地塊位于X區(qū)唐山路以南、許昌路以東，處于X區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域。 ，％。周家嘴路以南地區(qū)既是借此快速推進沿岸地區(qū)開發(fā)的有利時機，對其周邊區(qū)域從整體上進行功能優(yōu)化調(diào)整，以促進這一區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。 黃興公園板塊： 軌道交通線、黃興綠地、成熟社區(qū)；未來供應(yīng)量預(yù)計20萬平方米216。 歷年批售面積中以2002年量最大，尤其是2002年3季