地塊收購可行性研究報告-閱讀頁
2025-05-07 23:32本頁面
【正文】 房和三房為主；216。 4. 項目開發(fā)經營SWOT分析及銷售價格預判. 項目綜合分析（SWOT分析） S 優(yōu) 勢 ——公交和道路情況相對于城東板塊其他項目相對較好；——超市、銀行、學校、醫(yī)療配套等較齊全；——地塊本身條件良好； W 劣 勢 ——地塊面積小，規(guī)模小，景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度。 O 機 會 ——隨著地鐵二號線的即將建成通車、南京繞城公路向北，交通問題的解決大力抬升了城東板塊的價值；——樓盤尚未開發(fā)，可在主題設計和產品規(guī)劃上力爭特色； T 威 脅 ——本案周邊新老小區(qū)都有，產品不易突破、客戶有較多對比參數(shù)；——區(qū)域內品質樓盤較多，對新樓盤開發(fā)提出更高要求；——區(qū)域內客戶不足，要在客戶群的突破上作文章。. 項目銷售價格預判. 建筑類型本項目占地50畝，總建面積為56695平方米，為保持較低密度，可建成純電梯小高層住宅小區(qū)。項目均價（元/㎡）地理位置交通狀況配套設施項目規(guī)劃物業(yè)服務戶型設計居住環(huán)境開發(fā)商實力項目價格修正價（元/㎡）德基紫金南苑900099%99%100%100%100%100%100%99%95%8757萬達江南明珠840098%98%98%101%100%100%99%102%99%8078萬達紫金明珠9800101%100%101%99%100%99%99%99%99%9507鴻意星城750097%98%98%100%100%100%99%100%99%6848市場加權算術平均系數(shù)修正表項目德基紫金南苑萬達江南明珠東城雅筑鴻意星城修正價（元/㎡）8756807795076847權重60%20%10%10%修正值52541615950684本項目價格（元/㎡） 8500通過以上的市場比較分析，我們得出一個符合現(xiàn)階段本項目的市場定價應該在8500元/㎡，再加上國家預測2009年房地產市場宏觀環(huán)境的小幅下降，預計會有5％的下降，即未來項目市場合理定價應在8000元/㎡左右。中央多次降息、降低交易費稅和二套房貸款部分松動等政策變化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細則出臺，對維護市場穩(wěn)定，挽救市場信心起到了一定的作用。雖然可能有政策扶持，但也要謹防市場壓力和對手競爭，50畝的小型項目也會受到相關政策法規(guī)的影響，因此，本項目應密切關注相關政策的出臺，并提高對政策變動的預見性。當然要突破區(qū)位競爭的風險仍然有許多的操作方式，如營造品牌效應、加大營銷廣告向投入量等等，但只是枝節(jié)之末。. 行業(yè)市場競爭風險市場競爭風險對本案的不利影響可歸結為三點：一是價格難以上漲；二、直接競爭樓盤已具有的市場品牌度和銷售經驗；三、后續(xù)供應量較大。本次研究工作就是在對現(xiàn)階段市場競爭進行判斷及預測的基礎上，為本項目制定一種抗市場風險的發(fā)展模式。 項目的規(guī)劃是否得到市場的認同；216。要回避技術的風險，一方面對市場要保持良好的觸覺，另一方面要加強項目的工程管理。因此，對國際風險的分析并及時調整監(jiān)控本項目對長期發(fā)展是有利的。 處理危險的能力216。 6. 項目開發(fā)經營策略及投資估算預算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按3500元/平方米底價測算（約350萬/畝計算）銷售均價按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項目總費用每平方米費用備注一開發(fā)成本34107712060161土地成本1984325003500土地費用19843250035002前期工程費10772050190規(guī)劃勘察設計費用226780040規(guī)費 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費19843250350基礎設施配套費14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設費283475050人防工程建設費2834750505不可預見費113390020市政增容、煤氣管道運資費、衛(wèi)星電視也包含在內6教育贊助費907120167垃圾清運費2834750 508管理性費用510255090建安費的3%二開發(fā)費用302184355331銷售費用17688800310銷售收入的3%（含廣告投入）2財務費用12644119300按土地成本60%的2年計算三成本費用合計3712955556549四銷售收入4422210007800五營業(yè)稅24322155429%六土地增值稅198432535土地成本1%增收七利潤44618965787八所得稅11154741197利潤的25%九凈利潤33464224590十凈利潤率9%根據(jù)以上經濟測算，如果按照400萬/畝土地成本預算，項目凈利潤回報率僅僅只有9%，項目開發(fā)風險較大，市場波動對項目開發(fā)影響很大，開發(fā)可行性比較嚴峻。經濟預測綜合分析：總結第一和第二套方案，根據(jù)我們對目前市場的調查理解，以及考慮到未來12年房地產市場的風險因素的綜合考慮，再結合行業(yè)利潤平均2030%之間的合理利潤回報率，我們可以初步得出的土地成本在300350萬元/畝之間比較合理。 7. 結論與建議. 項目綜合評價從目前的市場情況來看，本次可行性研究主要是以市場、發(fā)展、營銷為重點，結合項目的開發(fā)、經營等方面較系統(tǒng)的分析項目發(fā)展的市場、營銷條件，尋求最佳的開發(fā)、經營模式。建議產品規(guī)劃定位上要填充市場空缺。n 城東板塊客戶人群在區(qū)域和層次上有一定局限性，一段時間內還不能突破，一手、二手市場較主城區(qū)其他板塊不太活躍，這些因素都要在銷售初期充分考慮。但是由于項目整體規(guī)模較小，市場競爭力相對較弱。27
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