【正文】 有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上。%，； c) 房價出現(xiàn)近10年來首次下降。2008年，加快保障性住房建設(shè)，成為國務(wù)院確定的擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一，經(jīng)濟適用房投資增加和廉租房建設(shè)的加快，對商品房市場存在一定的沖擊。d) 2009年年底房價將止跌企穩(wěn)。2008年全市商品住宅累計成交42401套，與2007年相比，%，全市各大區(qū)域全方位大幅萎縮，雖然江北、江寧及河西新三區(qū)市場價格調(diào)整的幅度較傳統(tǒng)中心高，但仍無法拉升全市成交量。從成交量來看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、江寧、河西分別為12402套、10948套和6279套，分別占全市總量29%、26%和15%，累計占全市總量的70%。城區(qū)市場由于絕對供應(yīng)量不大，價格相對堅挺，因此其消化率急劇降低，明顯落后于新三區(qū)，呈現(xiàn)出“有價無市”的格局。受經(jīng)濟危機導(dǎo)致購買力下降的影響，09年成交量是否能在08年基礎(chǔ)上回升還尚待觀察，銷售壓力和價格壓力在09年并存。4000元/㎡以下的低檔房源集中在江北，此板塊樓盤紛紛大幅降價，成交持續(xù)上升；40005000元/㎡的中檔房源集中的江寧板塊，雖然此板塊樓盤也有大幅促銷，但成交比例明顯下降；而8000元/㎡及以上的城中新盤以及河西部分樓盤由于價格明顯下調(diào)，令8000元/㎡以上高檔房在年底出現(xiàn)翹尾。 . 2008年南京房地產(chǎn)市場政策回顧2008年對南京房地產(chǎn)業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房價過快增長，防止房地產(chǎn)投資再度過熱為主要目標；下半年隨國內(nèi)外經(jīng)濟形勢惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標。 二、本標準自2008年10月1日起執(zhí)行，與本通知精神不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。. 2009年1月份南京房地產(chǎn)市場特征分析a) 市場消費信心呈階段性回暖在各類房地產(chǎn)利好政策的刺激以及各樓盤的積極促銷，使得08年觀望者的剛性需求在08年底和09年2月份得到部分釋放，市場交易量有較大幅度的增長，出現(xiàn)較為顯著的階段性回暖特征。有的樓盤延續(xù)了過去的促銷舉措，有的則針對當前市場推出了特別的優(yōu)惠，都取得較好銷售業(yè)績。綜合評述：項目所在區(qū)域整體價格偏高，2008年南京各大區(qū)域價格都出現(xiàn)了2040%左右的下降調(diào)整，城東板塊由于成交量低迷維持在1020%左右的價格下調(diào)，市場補跌可能性在增大，市場風(fēng)險相對于其它區(qū)域較大。城東板塊2008年總可售房源5118套，%，供求關(guān)系處于供嚴重大于求的失衡狀態(tài)，市場形勢相當嚴峻。216。216。（說明按照2008年成交套數(shù)1663套*套均面積120平方米計算，板塊年成交不到20萬平方米，按照2007年最好成交套數(shù)5330套*套均面積120平方米計算，最好年成交不到65萬平方米，市場競爭還是比較大的。物業(yè)地址：白下區(qū)長巷，銀城東苑的南面物業(yè)管理費：「規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計」：。一期開發(fā)項目如下：01幢、02幢、03幢、04幢、05幢、08幢、11幢高層（1718層）住宅；06幢、07幢、09幢、10幢、12幢、13幢、15幢小高層（11層）住宅；16幢為多層住宅；14幢為會所、28幢為幼兒園。當前銷售的二期2008年5月開盤，總套數(shù)約500套，當前均價9500元/㎡，戶型面積90150㎡，二期當前銷售率20%。. 項目區(qū)域置業(yè)者分析因為城東板塊（不包括麒麟鎮(zhèn)等準城東片區(qū)）是公認的高尚居住區(qū)，產(chǎn)品多為低密度小區(qū)，交通不及城中、河西、城南等板塊方便，因此該區(qū)域一次置業(yè)的客戶有以下主要特征：216?？蛻纛愋椭饕獮槭聵I(yè)單位、企業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)，私營業(yè)主等高端消費類型。 月牙湖板塊居住環(huán)境較成熟因此二手房價格略高于紫金山板塊；216?！捎谑欠峙_發(fā)，難以塑造高端樓盤形象——商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏；——大眾心目中，區(qū)域心理認同度低，區(qū)域市場不易突破。. 銷售價格建議根據(jù)對項目的分析和市場環(huán)境，我們選取與本項目定價最具有參考價值的項目德基紫金南苑、萬達江南明珠、東城雅筑、鴻意星城，采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項目的初步價格建議。為保障整體經(jīng)濟的穩(wěn)定，2009年國家和地方政府極有可能加大“救市”力度，如進一步降低交易稅費、下調(diào)貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段。本案的區(qū)位競爭風(fēng)險體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)競爭，所以本案要在區(qū)域內(nèi)樹立精品意識，積極營造主題文化競爭差異化特質(zhì)。. 技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險體現(xiàn)在以下三方面：216。. 國際風(fēng)險國際金融危機和國家政治變革都將直接影響宏觀經(jīng)濟市場環(huán)境，將會對購買力產(chǎn)生重要的影響，使本項目銷售產(chǎn)生高潮或陷入低谷。 對市場的適應(yīng)性市場是變化萬千的，本案必須在發(fā)展期內(nèi)面對各種市場的突發(fā)事件，并根據(jù)各種市場的變化調(diào)整即時決策，特別是營銷決策。超過350萬/畝則項目整體開發(fā)風(fēng)險比較大。n 項目所在區(qū)域08年價格調(diào)整幅度低于南京整體市場1015%的調(diào)整幅度，市場補跌可能性較大。n 如根據(jù)以上所提出的銷售預(yù)判價格執(zhí)行，此銷售價格在區(qū)域市場基本符合市場的價格預(yù)期，在保證一定利潤率的前提下，將在一定程度上降低開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險，保證開發(fā)資金安全。n 本項目初步定位為純小高層高尚住宅區(qū)，對人群和產(chǎn)品都有了初步定位。綜合評價如下：n 城東板塊未來住宅供應(yīng)量較大，以高端產(chǎn)品為主，市場競爭激烈，銷售價格壓力較大。預(yù)算前提條件：占地面積：33350平方米容積率：建筑面積56695平方米 土地成本按2650元/平方米底價測算（約300萬/畝計算）銷售均價按7800元/平方米，總銷售額為44222萬元項目總費用每平方米費用備注一開發(fā)成本29288637051661土地成本1502417502650土地費用15024175026502前期工程費10772050190規(guī)劃勘察設(shè)計費用226780040規(guī)費 85042501503建安成本1020510001800建安成本10205100018004配套費19843250350基礎(chǔ)設(shè)施配套費14173750250水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等居住區(qū)綠化建設(shè)費283475050人防工程建設(shè)費2834750505不可預(yù)見費113390020市政增容、煤氣管道運資費、衛(wèi)星電視也包含在內(nèi)6教育贊助費907120167垃圾清運費2834750