地塊收購(gòu)可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-19 23:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如何改變目標(biāo)客群的觀望、如何挖掘改善型自住客戶是板塊內(nèi)各樓盤面對(duì)的共性問題。. 項(xiàng)目區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析. 主要在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表光華路區(qū)域：項(xiàng)目名稱德基紫金南苑萬達(dá)江南明珠萬達(dá)紫金明珠鴻意星城項(xiàng)目地址玄武區(qū)長(zhǎng)巷石楊路2號(hào)星海路8號(hào)星海路6號(hào)開發(fā)商南京凱豐經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司南京萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京鴻意地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積25萬㎡18萬㎡㎡15萬㎡容積率2綠化率%%40%%推出時(shí)間在售期數(shù)二期四期二期建筑形式多層（6+1）、小高層（10+1）、高層（17+1）多層（45層）小高層（10+1）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯總套數(shù)2200套四期150套2306套1200套銷售率54%98%90%銷售均價(jià)（元/㎡）9500850072007500折后均價(jià)（元/㎡）900084006700主力面積（㎡）991149013012716092129主力客群主城范圍內(nèi)年輕成功人士板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人后續(xù)供應(yīng)量（㎡）約18萬基本售完基本售完基本售完216。 項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤受容積率限制，建筑一般為多層、小高層，為爭(zhēng)取建筑面積的最大化，產(chǎn)品多做了頂層躍層。216。 從樓盤戶型方面，各個(gè)樓盤的主力面積幾乎都是以90平方米（兩房?jī)蓮d）、120平方米（三房?jī)蓮d）的戶型占據(jù)了市場(chǎng)主力地位，三房仍然最受市場(chǎng)的青睞。216。 從價(jià)格上看，項(xiàng)目所在光華路區(qū)域銷售均價(jià)在67009000元/平方米左右，比月牙湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價(jià)格低很多，符合此區(qū)域中高端購(gòu)買人群的定位。216。 從樓盤配套來看，周邊環(huán)境尚可，光華門地區(qū)交通較順暢，但到達(dá)率不高，教育和商業(yè)等相關(guān)配套還需進(jìn)一步提升。. 后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布的城東板塊在售和在建項(xiàng)目（不包括未入網(wǎng)的待開發(fā)地塊）不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，，占整個(gè)板塊后續(xù)供應(yīng)量的65%，可見此區(qū)域在整個(gè)板塊中競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。從以上數(shù)據(jù)可見，城東板塊的后續(xù)供應(yīng)量巨大，在09年嚴(yán)峻的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，壓力非常大，項(xiàng)目所處區(qū)域又是板塊中壓力最大的一個(gè)區(qū)域，銷售前景不容樂觀。（說明按照2008年成交套數(shù)1663套*套均面積120平方米計(jì)算，板塊年成交不到20萬平方米，按照2007年最好成交套數(shù)5330套*套均面積120平方米計(jì)算，最好年成交不到65萬平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是比較大的。）. 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析德基紫金南苑「項(xiàng)目概況」：德基紫金南苑位于海內(nèi)外聞名的南京東郊風(fēng)景區(qū)－紫金山南麓玄武區(qū)長(zhǎng)巷，地處中山陵景觀中軸線上，西鄰中山門明城墻，南望南京最大混地公園—七橋甕混地公園，與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理工大學(xué)工程兵學(xué)院，南京理工大學(xué)，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)等多所高校環(huán)擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門坎，東、西面為擬建32米規(guī)劃路，其南北方向分別與石門坎和緯六路相連?！富厩闆r」：物業(yè)類別：普通住宅、商業(yè)、住宅建筑類別：多層、小高層、高層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：白下區(qū)長(zhǎng)巷，銀城東苑的南面物業(yè)管理費(fèi)：月物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：南京凱豐經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：南京城鎮(zhèn)建筑咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司、江蘇建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司開盤時(shí)間：一期2007年10月，二期2008年5月入住時(shí)間：2008年12月占地面積：125000平方米總建筑面積：250000平方米總戶數(shù)：2200戶容積率：2綠化率：37%車位配比：1:交通狀況：東苑路上有5830804路到銀城東苑站下，光華路上有12361314路到海福巷東站下。周邊配套：配有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、健身中心、商業(yè)中心、七大地下車庫、公交站場(chǎng)以及沿街分布的商鋪用房，周邊醫(yī)院有南農(nóng)附院和南理工附院。「規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)」：。項(xiàng)目推廣名稱為德基?紫金南苑。本工程即南片分為兩期開發(fā)，小區(qū)北片為一期開發(fā)建設(shè)，一期用地面積約為7萬平方米，一期總建筑面積約為15萬平方米，2008年8月竣工。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)北南為新建的緯六路、南靠石門砍路、西北靠鐘山變電站。一期開發(fā)項(xiàng)目如下：01幢、02幢、03幢、04幢、05幢、08幢、11幢高層（1718層）住宅；06幢、07幢、09幢、10幢、12幢、13幢、15幢小高層（11層）住宅；16幢為多層住宅；14幢為會(huì)所、28幢為幼兒園。主力戶型為：91平米（兩房?jī)蓮d）、125平米（三房?jī)蓮d）、150平米（四房?jī)蓮d）。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)由香港貝爾高林設(shè)計(jì)大師主理?！镐N售情況」：該項(xiàng)目一期2007年10月開盤，總套數(shù)600套，均價(jià)8500元/㎡，戶型面積84200㎡，一期當(dāng)前銷售率93%。當(dāng)前銷售的二期2008年5月開盤，總套數(shù)約500套，當(dāng)前均價(jià)9500元/㎡，戶型面積90150㎡，二期當(dāng)前銷售率20%。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，㎡，%。「項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)」：優(yōu)勢(shì)1) 景觀優(yōu)勢(shì)：該樓盤最大的特色在于紫金山、濕地公園等自然景觀的稀缺資源，這一地區(qū)的景色很好、空氣清新，由于靠近鐘山風(fēng)景區(qū)和月牙湖地區(qū)，因此外出散步休閑也比較方便；2) 交通優(yōu)勢(shì)：紫金南苑的交通情況無論是公交，還是道路情況而言相對(duì)于城東板塊其他項(xiàng)目還是不錯(cuò)的，通往夫子廟、新街口、珠江路、山西路等方向公交車比較多，附近寬闊的道路和良好的路況給開車出行的人也提供了條件；3) 配套齊全：步行5分鐘就可以達(dá)到超市、銀行等，小區(qū)內(nèi)有幼兒園、會(huì)所，附近的南京九中校區(qū)和南京農(nóng)業(yè)大學(xué)也帶來了一定的人文氣息，醫(yī)療配套有南農(nóng)附院和南理工附院，應(yīng)該說可以滿足日常生活需求；劣勢(shì)1) 容積率高：容積率達(dá)到2，以后入住率高了會(huì)顯得擁擠2) 價(jià)格定位：德基紫金南苑的均價(jià)在從一期開盤的8000左右漲到了現(xiàn)在的9500元/㎡，考慮到南京城東紫金山板塊普遍均價(jià)是85009000元/㎡，紫金南苑第一次開盤8000元/㎡的均價(jià)銷售尚可達(dá)到93%的銷售率，但價(jià)格提升至9000元/㎡后只銷售了20%多。競(jìng)爭(zhēng)力1) 產(chǎn)品規(guī)劃：90150平方米的產(chǎn)品，包括了從兩房到四房的所有類型，主力戶型為90114平方米的市場(chǎng)主流產(chǎn)品，客戶選擇范圍大；2) 德基紫金南苑從總體上來看在城東紫金山板塊具有一定競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤，與價(jià)格相差不大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關(guān)配套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不斷完善，具有較大升值潛力。. 項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析因?yàn)槌菛|板塊（不包括麒麟鎮(zhèn)等準(zhǔn)城東片區(qū)）是公認(rèn)的高
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