【文章內容簡介】 2149020091232005年第5號招標216。 2004年之前土地出讓基本以招標方式進行，出讓類型主要以住宅為主，這一時期土地出讓的市場化程度低，因而土地出讓價格偏低。216。 X內環(huán)區(qū)域20042005年基本無經營性土地出讓。C. 住宅房地產市場分布概況216。 X內環(huán)片區(qū)目前新開發(fā)的住宅房地產項目主要集中在大連路以及周家嘴路沿線附近。216。 片區(qū)內已交房的樓盤有現(xiàn)代星洲城、金X家園、泰鴻苑等，在售的新樓盤有恒陽花苑、海X新城、陽明苑、寶地東花園等項目。圖18 片區(qū)樓盤分布D. 典型項目分析典型項目一：金X家園216。 基本情況：，由2幢29層高層和5幢1314層小高層組成，得房率82%。歷史價格54007000元/平米，現(xiàn)二手房價格為1250013000元/平米216。 房型：兩房：100108平米左右，三房：122148平米左右216。 主要客戶：只為煙草公司內部職工購買216。 項目優(yōu)勢：近學校、銀行、生活配套較齊全216。 產品：實用社區(qū)聚集人氣，產品中檔典型項目二：現(xiàn)代星洲城216。 基本情況：，總建筑面積22萬平方米，一期二期由8幢小高層、7幢高層和一條休閑商業(yè)街組成，三期（格調星洲城）歷史價格為650013000元/平米，現(xiàn)二手房均價12500元/平米216。 房型：（三期）兩房：108平米左右，三房：130140平米左右，四房：170—190平米216。 主要客戶：本區(qū)域客戶216。 項目優(yōu)勢：社區(qū)集聚大量人氣216。 產品：小區(qū)有水景庭園及半開放內庭院休閑商業(yè)街知名開發(fā)商詮釋，房型多樣，生活配套設施齊全，小區(qū)綠化較好典型項目三：新鳳城216。 基本情況：216。 小區(qū)總建筑面積15萬平方米，一期聯(lián)列住宅，二期高層公寓，三期為銀座公寓。公開時別墅均價13000元/平方米，公寓歷史價格700012000元/平米，現(xiàn)公寓二手房均價14000元/平米216。 房型：一、二期：一房：，兩房：9299平米，三房：117149平米，其他：150218平米三期（銀座公寓）：5475平米216。 項目優(yōu)勢：處于控江路商圈內，周邊商業(yè)教育配套成熟，交通便捷（公交、軌道交通8號線江浦站）216。 產品：功能組合齊全（三期：銀座公寓）精裝修小戶型、全采光、酒店物業(yè)管理房型多樣，小區(qū)配套成熟，集文化、生態(tài)、科技三大亮點典型項目四：陽明苑216。 基本情況：小區(qū)總建面15000平方米，綠化率30%。由2幢小高層組成?，F(xiàn)均價12500元/平米216。 房型：兩房：97102平米，三房：104155平米216。 主要客戶：本區(qū)域客戶216。 項目優(yōu)勢：配套較成熟，房型實用216。 產品：一梯兩戶全明設計特別設計的二加一房型舒適實用房型緊湊精致，生活配套設施較全，景觀良好典型項目五：寶地東花園216。 基本情況：小區(qū)總建筑面積約30萬平方米，綠化率超過50%，綜合配套占地約30000平方米，規(guī)劃約10萬平方米的商業(yè)、辦公等設施。預計2008年2月交房，現(xiàn)售單價1250016600元/平米216。 房型：兩房：95104，三房：118—140216。 主要客戶：本區(qū)域及周邊區(qū)域客戶216。 項目優(yōu)勢：位于北外灘輻射區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯；區(qū)域交通優(yōu)勢（距軌道交通四號線大連路200米、公交便利），社區(qū)配套完備216。 產品：1）建筑風格現(xiàn)代時尚2）功能組合齊全3）精裝修產品戶型4）50%綠化景觀彰顯開發(fā)商背景實力，產品功能組合強大，建成集居住、商業(yè)、辦公、展示、觀光為一體的現(xiàn)代化社區(qū)典型項目六：信通浦皓園216。 基本情況：總建面32800平方米，綠化率35%。由高層組成，總戶數(shù)208套?，F(xiàn)售均價10800元/平方米。216。 房型：兩房：，三 房: ，復式房：216。 項目優(yōu)勢：交通優(yōu)勢、近軌道交通8號線江浦路站216。 產品：1）周家嘴路沿線小高層公寓2）建筑外立面簡潔明快3）排布緊湊實用居住產品實用，社區(qū)功能單一，資源整合能力一般E. 周邊物業(yè)銷售現(xiàn)狀與成交量匯總表13：周邊二手樓盤信息匯總表項目名稱規(guī) 模戶型與面積（平方米）均價（元/平方米）開盤時間主力客戶金X家園占地：建面：2房：；3房：歷史價格54007000二手房價：1250013000煙草公司職工內部購買現(xiàn)代星洲城占地：8萬建面：22萬（共三期）（三期）2房：1083房：1301404房：170190三期歷史價格650011300二手房均價12500三期：區(qū)域周邊客戶泰鴻苑2房：3房：二手房均價12000新鳳城建面：15萬（共三期）1房：2房：92993房：117149其余：150218二手房均價14000二期：三期：X周邊表14：片區(qū)及周邊在售樓盤情況匯總表項目名稱規(guī) 模戶型與面積（平方米）銷售均價（元/平米）開盤時間銷售情況及銷售率主力客戶恒陽花苑海上花占地：3萬建面：12萬2房：；（占91%）3房：（9%）1000013800（一期含拆遷）(二期)63%周邊及浦東工作居民海X新城占地：8萬建面：23萬多共7棟公寓，推出334套1房：（占11%左右）2房： 3房： 4房：230233公寓均價15000現(xiàn)推出六棟，未成交X、虹口周邊區(qū)域居民信通浦皓園建面：現(xiàn)推出117套2房：，（90平米以下約20%左右）3房：10500已推出36套小戶型已售罄，余大戶型， 80%本區(qū)域居民為主陽明苑建面：共120套2房：97~1023房：1041551250094%寶地東花園總建面：30萬共11幢高層，已推出589套2房：95~1053房：1181414房：1761881250016600（一期）（二期）已售70%左右周邊本地居民為主表15：X內環(huán)板塊主要樓盤成交量匯總表項目名稱05年銷售套數(shù)06年銷售套數(shù)（0108月）恒陽花苑海上花475113現(xiàn)代星洲城94信通浦皓園99陽明苑4385寶地東花園163275和平花苑二期29310華升新苑三期78101匯總1146683216。 從供應量的角度來看，X內環(huán)板塊房地產市場發(fā)展平穩(wěn)216。 片區(qū)的住宅樓盤供應量較多戶型主要以面積介于100120平方米為主。區(qū)域市場對于90平米左右的住宅小戶型供應量相對較少，但市場消化速度很快，因此市場對于小戶型有一定的需求量。216。 區(qū)域整個住宅市場的吸納速度一般，整體上內環(huán)板塊一般平均每月的成交套數(shù)集中在100套左右，成交量較好的樓盤一般在35套/月左右，如寶地東花園。216。 —，整體均價在12,000元/平方米左右。樓盤在設計、開發(fā)品質及社區(qū)環(huán)境、內在配套等都在較高層次上，一般均價較高，如寶地東花園售價達到了13,00016500元/平方米。(6) X內環(huán)片區(qū)房地產市場發(fā)展前景假設 216。 X內環(huán)片區(qū)隨著寶地東花園、海X新城等項目的開發(fā)完成，逐漸形成中高檔住宅區(qū)氛圍。216。 X區(qū)內交通的進一步完善及隨著五角場城市副中心、濱江發(fā)展帶的發(fā)展輻射，有可能激發(fā)未來住宅區(qū)域市場的發(fā)展?jié)摿?，也會一定程度提升物業(yè)價值三 項目分析及評價1 地塊分析（1）項目位置項目位于X市X區(qū)內環(huán)片區(qū)，四至范圍，唐山路南、許昌路東、昆明路北、懷德路西項目地塊四至如下：西側：許昌路； 南側；昆明路東側：懷德路北側：唐山路圖19 項目位置圖南側：昆明路（上海煙草集團公司）西側：許昌路 北側東側：懷德路 （2）地形、地勢項目地塊形狀不規(guī)整，地勢平坦。項目地塊地勢與臨近道路接近，地塊上已拆遷完畢，正在進行土地平整與整理工作。圖20 地籍圖圖6 地塊現(xiàn)狀 （3）附近交通有通往人民廣場、浦東新區(qū)、X火車站等多條線路，交通較為便捷：許昌路上：960、80路周家嘴路上：870、87149617路江浦路上：70、8484310路（4）周邊配套及區(qū)域環(huán)境項目緊鄰金X家園、現(xiàn)代星洲城等成熟樓盤，周邊有工商銀行、X浦發(fā)銀行及小學、中學等，擁有基本生活配套上海市教育科學研究院附屬中學齊齊哈爾路小學 周邊建材商鋪銀行金上海家園現(xiàn)代星洲城 2