【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平均業(yè)主價(jià)折返現(xiàn)金。 C、業(yè)主房?jī)r(jià)權(quán)。免費(fèi)居住使用完后，業(yè)主在紅樹(shù)林系列酒店訂房均自動(dòng)享受業(yè)主房?jī)r(jià)。 D、酒店利潤(rùn)分紅權(quán)。三亞紅樹(shù)林酒店為第三方獨(dú)立財(cái)務(wù)，年終按業(yè)主所購(gòu)房屋的分紅指數(shù)，自動(dòng)分享酒店利潤(rùn)，酒店運(yùn)營(yíng)第二年起即每月分紅。 E、團(tuán)體訂房傭金權(quán)。業(yè)主訂會(huì)議或團(tuán)隊(duì)房享受團(tuán)體價(jià)，同時(shí)可獲得5%訂房傭金。（3）海口在售的產(chǎn)權(quán)式酒店?？诋a(chǎn)權(quán)式酒店以精裝修為主，去化速度慢。LOFT產(chǎn)品在?？谑袌?chǎng)空白，發(fā)展機(jī)會(huì)較大，但也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。根據(jù)本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)的定位，選擇參考?？谠谑鄣木哂写硇援a(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目如下：項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（萬(wàn)/㎡）裝修情況銷售情況恒大海口灣精裝修，2000元/㎡戶型面價(jià)過(guò)大，以5060㎡一房，90多㎡兩房，總價(jià)格較高?？谟^瀾湖（復(fù)式產(chǎn)品）毛坯高爾夫度假產(chǎn)品，買一層送一層的復(fù)式產(chǎn)品?？谟^瀾湖（住宅）毛坯所有戶型為67㎡標(biāo)準(zhǔn)一房一廳酒店式住宅海域陽(yáng)光精裝，均價(jià)14000元/㎡，含2000元/㎡；均價(jià)17000元/㎡，含4000元/㎡第一季度銷售40多套天利龍騰灣精裝，4000元/㎡通過(guò)特價(jià)房帶動(dòng)銷售中弘西岸首府精裝修，2000元/㎡銷售狀況欠佳逸海國(guó)際廣場(chǎng)精裝修，5000元/㎡開(kāi)始認(rèn)籌寫字樓市場(chǎng)分析海南國(guó)際旅游島的獲批，掀起海口投資建設(shè)的熱潮，大量有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐海口，從而帶動(dòng)?？趯懽謽堑氖袌?chǎng)火熱。（1）?？趯懽謽乾F(xiàn)狀分布目前?？趯懽謽侵饕性邶埲A區(qū)的金貿(mào)片區(qū)，未來(lái)將向大英山和西海岸長(zhǎng)流起步區(qū)兩個(gè)區(qū)域發(fā)展。當(dāng)前海口寫字樓分布格局如下：1時(shí)代廣場(chǎng)25銀通國(guó)際中心大廈2帝都大廈26中衡大廈3龍珠新城27中機(jī)大廈4帝豪大廈28海涯國(guó)際商務(wù)大廈5南洋大廈29景瑞大廈6瓊泰大廈30宏源證券大廈7天邑國(guó)際31華銀大廈8財(cái)富廣場(chǎng)32星華大廈9證大國(guó)際金融中心33華能大廈10鴻聯(lián)商務(wù)大廈34財(cái)富中心11環(huán)海國(guó)際商務(wù)大廈35寰島大廈12誠(chéng)田國(guó)際商務(wù)大廈36中新商務(wù)大廈13半山花園海天商務(wù)樓37信恒大廈14北京大廈38海南大廈15新達(dá)商務(wù)大廈39新海航大廈16正昊大廈1*海航國(guó)際廣場(chǎng)17嘉陵國(guó)際大廈2*中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)18萬(wàn)利隆大廈3*國(guó)瑞大廈19深發(fā)展銀行大廈4*日月廣場(chǎng)20玉沙國(guó)際5*?？谒?1中鹽大廈6*起步區(qū)35號(hào)地塊22國(guó)貿(mào)中心7*起步區(qū)26號(hào)地塊23富豪大廈8*起步區(qū)25號(hào)地塊24港澳開(kāi)發(fā)大廈9*起步區(qū)24號(hào)地塊①金貿(mào)片區(qū)是目前海口寫字樓最集中的區(qū)域，以發(fā)展商業(yè)金融、居住為主，辦公格局已基本形成。板塊名稱客戶群硬件設(shè)置板塊印象濱海大道板塊大企業(yè)、高端客戶群中高端配套設(shè)置高端形象 視覺(jué)沖擊力強(qiáng)國(guó)貿(mào)板塊各種企業(yè)類型，以中小型企業(yè)為主傳統(tǒng)老式寫字樓、缺乏高端商務(wù)配套形象陳舊世貿(mào)板塊多集中于高增長(zhǎng)型和高附加值行業(yè)，如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、銀行等商住兩用型為主，商務(wù)配套缺乏商務(wù)辦公氛圍較弱②西海岸片區(qū)寫字樓市場(chǎng)：西海岸以商品房市場(chǎng)為主，辦公環(huán)境尚不成熟，但受市政西遷影響，未來(lái)將促進(jìn)片區(qū)商務(wù)環(huán)境形成。西海岸以商品房市場(chǎng)為主，辦公環(huán)境尚不成熟，但受市政西遷影響，未來(lái)將促進(jìn)片區(qū)商務(wù)環(huán)境形成。西海岸目前以商品住宅市場(chǎng)為主，但受新?？谑姓呀?jīng)遷入，政府辦公環(huán)境已經(jīng)形成。寫字樓目前僅有逸海國(guó)際廣場(chǎng)售樓處建成。③大英山片區(qū)今后將發(fā)展為商務(wù)行政辦公、商業(yè)零售、文化娛樂(lè)、旅游服務(wù)加配套居住的現(xiàn)代化綜合型城市中心區(qū)。㎡，潛在量在50萬(wàn)㎡左右，憑借靠近市區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)。板塊項(xiàng)目名稱工程進(jìn)度預(yù)計(jì)上市時(shí)將體量（萬(wàn)㎡）大英山片區(qū)潛在供應(yīng)日月廣場(chǎng)尚未動(dòng)工待定㎡，㎡，其中一棟7層寫字樓海口塔尚未動(dòng)工待定㎡，㎡，擬建一棟94層集超五星級(jí)酒店、SOHO式住宅、精品商業(yè)、高級(jí)寫字樓等大英山片區(qū)在售項(xiàng)目海南大廈在售41061總面積238998㎡，銷售3367㎡，在售235631㎡④其他區(qū)域未來(lái)發(fā)展：未來(lái)寫字樓供應(yīng)主要分布在大英山和西海岸板塊，目前基本尚未動(dòng)工，全市潛在供應(yīng)量超過(guò)150萬(wàn)㎡。板塊項(xiàng)目名稱工程進(jìn)度上市時(shí)間體量（萬(wàn)㎡）國(guó)貿(mào)金龍城市廣場(chǎng)尚未動(dòng)工 待定 一幢27層高的寫字樓，㎡ 安中玉沙廣場(chǎng)已動(dòng)工2013年 4棟寫字樓，面積17萬(wàn)㎡ 置地廣場(chǎng)已動(dòng)工待定 地上48層、地下三層，濱海大道中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)出地面8層 2013年 ㎡，㎡海灣國(guó)際尚未動(dòng)工待定大廈分為地上27層、地下2層，其中，427層為辦公區(qū)海甸島濱江海岸 尚未動(dòng)工 待定 項(xiàng)目三期，尚無(wú)規(guī)劃?？谕鉃┲行囊褎?dòng)工待定尚無(wú)規(guī)劃，寫字樓為項(xiàng)目第四期，目前項(xiàng)目二期尚未動(dòng)工 （2）需求分析2008年2011年海口寫字樓基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)，2009年尤為明顯，2009年2011年供應(yīng)量較穩(wěn)定，㎡的水平，2012年供應(yīng)量主要受【海南大廈】大量供應(yīng)，大幅拉升整體供應(yīng)量。成交量出現(xiàn)大幅萎縮。近年來(lái)，隨著?？诘谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成長(zhǎng)型企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的增長(zhǎng)速度不斷擴(kuò)大，給寫字樓的市場(chǎng)帶來(lái)潛在的發(fā)展空間。另外，隨外來(lái)資金不斷涌入，企業(yè)加快成長(zhǎng)，對(duì)高品質(zhì)寫字樓存在潛在需求。在加上，?？诟咂焚|(zhì)純寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期空白，高端辦公物業(yè)客戶現(xiàn)主要在星級(jí)酒店辦公。這些都使得?？趯懽謽莾r(jià)格逐年快速上升，其中高端寫字樓成交占比增加拉高整體價(jià)格水平。高端寫字樓客戶行業(yè)主要以金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、制造等行業(yè)為主，基本上為外資企業(yè)，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。同時(shí)， “海南國(guó)際旅游島”和?？凇?+1”的規(guī)劃將帶動(dòng)旅游業(yè)、旅游地產(chǎn)和旅游服務(wù)業(yè)的發(fā)展，會(huì)吸引想到海南開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的公司在此落戶作為總部輻射其他城市。?？趯懽謽悄壳罢谧呦蛘?guī)化，專業(yè)化、高端化的道路，低檔次的寫字樓將逐漸淡出市場(chǎng)。海口高品質(zhì)寫字樓市場(chǎng)有較大的機(jī)會(huì)機(jī)遇。海口未來(lái)寫字樓最主要供應(yīng)地在大英山和濱海大道，未來(lái)推出的寫字樓多以混合業(yè)態(tài)為主。未來(lái)?？趯懽謽堑墓?yīng)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，故推出的寫字樓基本都是混合業(yè)態(tài)形式的，但高端寫字樓市場(chǎng)空白仍將持續(xù)一段時(shí)間。（3）?？谠谑蹖懽謽莾r(jià)格情況?？趯懽謽莾r(jià)格逐年快速上升。2011年以前價(jià)格上漲原因主要是市場(chǎng)供求關(guān)系及國(guó)際旅游島概念影響，其后價(jià)格依然保持大幅上漲的主要原因是成交結(jié)構(gòu)因素，高端寫字樓成交占比增加拉高整體價(jià)格水平。海口市寫字樓成交價(jià)格走勢(shì)及?？谑性谑蹖懽謽莾r(jià)格情況詳見(jiàn)以下圖件。海口市在售寫字樓價(jià)格情況項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)（元/㎡）優(yōu)惠折扣海南大廈均價(jià)26500一次性95折，分期97折海航國(guó)際廣場(chǎng)均價(jià)31000一次性95折，分期98折商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析根據(jù)城市發(fā)展階段與商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，海口正處于規(guī)?；虡I(yè)的大型百貨、綜合商超向大型購(gòu)物中心、SHOPPINMALL的商業(yè)轉(zhuǎn)型期。海口商業(yè)現(xiàn)狀處于百貨、商超為主的集中化商業(yè)發(fā)展模式下，隨著城市擴(kuò)容，以省府、市府板塊為代表的離散化城市副中心、綜合體發(fā)展模式將逐步成型。?？谏虡I(yè)現(xiàn)狀處于百貨、商超為主的集中化商業(yè)發(fā)展模式下，隨著城市擴(kuò)容，以省府、市府板塊為代表的離散化城市副中心、綜合體發(fā)展模式將逐步成型。?？谑心壳暗纳倘Ψ植贾饕試?guó)貿(mào)商圈以及明珠大同商圈為主其他初級(jí)社區(qū)商業(yè)為輔的分布情況。（1）明珠大同商圈：區(qū)域內(nèi)交通便利、居住區(qū)密集，商業(yè)氛圍與生活氛圍濃厚，整體定位中端，業(yè)態(tài)以百貨零售與專業(yè)市場(chǎng)為主。商業(yè)名體量規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式分樓層業(yè)態(tài)萬(wàn)國(guó)大都會(huì)商業(yè)面積10萬(wàn)㎡租賃負(fù)一樓：運(yùn)動(dòng)裝、化妝品、超市 一樓：黃金珠寶、鐘表，二樓：時(shí)尚女裝、女性飾品、餐廳；三樓：女裝、手機(jī)數(shù)碼書(shū)店；四樓：童裝、家居飾品；五七樓：娛樂(lè)城、攝影、美體中心；八樓：酒店、萬(wàn)達(dá)電影城、音樂(lè)吧；南亞廣場(chǎng)商業(yè)面積達(dá)3萬(wàn)㎡租賃負(fù)一樓：男裝、汽國(guó)專營(yíng) 一樓：酒行、婚紗、化妝品 二樓：女裝、美容美體、超市 三樓：超市、服裝、床上用品、 四樓：攝影、電玩城、電影院明珠廣場(chǎng)建筑面積10000㎡租賃負(fù)一樓:超市、珠寶化妝品；二三樓:服飾、鞋類箱包；四樓:創(chuàng)新通訊城；五樓:創(chuàng)新書(shū)店、創(chuàng)新眼睛店；六樓:女裝、電玩城；七樓:足浴城、電玩城八樓:餐飲、體彩吧望海國(guó)際　建筑面積：㎡　聯(lián)營(yíng)一樓:飾品、餐飲、鐘表；二樓：咖啡時(shí)間、繽紛少女；三四樓：男裝、家居男鞋、箱包；五樓：超市、家電、保健數(shù)碼；六樓：美食廣場(chǎng)、望海大酒樓東方廣場(chǎng)層高5層，總營(yíng)業(yè)面積13000㎡租賃經(jīng)營(yíng)；一年一簽一樓：化妝品、珠寶、皮具、女鞋、麥當(dāng)勞；二樓：女裝、鐘表；三樓：女裝、飾品友誼廣場(chǎng)共6層，總營(yíng)業(yè)面積約15000㎡租賃經(jīng)營(yíng)；一年一簽一樓：化妝品、皮鞋、珠寶名表、屈臣氏；二樓：女裝；三樓：飾品、水吧、少女服飾；四樓：男士服飾；五樓：運(yùn)動(dòng)服飾、童裝/女內(nèi)續(xù)前表商業(yè)名入駐率經(jīng)營(yíng)狀況消費(fèi)者特征白描萬(wàn)國(guó)大都會(huì)80%一、二層入駐率100%，其它基本在保持70%左右，屬于中檔商業(yè)，人流量較大，商業(yè)氛圍較濃消費(fèi)群體主要為周邊的學(xué)生及單位員工，消費(fèi)能力較低南亞廣場(chǎng)90%13樓店面的出租率達(dá)到90%以上，包括外面小型食街，四樓為大型商戶，南光影城部分仍在裝修，整體檔次中檔消費(fèi)群體為周邊居民和年輕人為主，有一定消費(fèi)能力，明珠廣場(chǎng)95%明珠廣場(chǎng)除了六樓七樓重新規(guī)劃中，其他樓層人流量都非常大，日人流量約1萬(wàn)到2萬(wàn)人，周末有3萬(wàn)到5萬(wàn)人消費(fèi)群體范圍較廣，有消費(fèi)能力較好望海國(guó)際100%高端定位，老牌商場(chǎng)，前幾年較為沒(méi)落，重新裝修后檔次提升，經(jīng)營(yíng)狀況較好消費(fèi)者一般刷卡消費(fèi)，消費(fèi)能力較高東方廣場(chǎng)100%以中高端品牌為主，商業(yè)氣氛成熟，在本地消費(fèi)群中具備良好的口碑和強(qiáng)大的影響力，經(jīng)營(yíng)狀況良好。消費(fèi)群體主要為中年本地居民，有較高消費(fèi)能力，一般為刷卡消費(fèi)友誼廣場(chǎng)95%人氣較旺，產(chǎn)品定位中端，購(gòu)物環(huán)境舒適，經(jīng)營(yíng)情況較好。消費(fèi)群體年輕人居多，消費(fèi)能力中等（2）國(guó)貿(mào)商圈：區(qū)域交通便利，寫字樓集中，中高端住宅項(xiàng)目云集，整體定位中高端，業(yè)態(tài)以餐飲、零售、大型超市為主。商業(yè)名體量規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式分樓層業(yè)態(tài)生生百貨㎡聯(lián)營(yíng)一樓：國(guó)際名品、珠寶鐘表、化妝品、超市；二三樓：精品女裝、女士飾品、兒童嬰幼；四樓：男士服裝、體育用品、小家電上邦百匯城㎡，㎡租賃一樓：服飾、休閑；二樓：餐飲、服飾、美容美發(fā)、電子游戲城；三樓：餐飲、南國(guó)影城宜欣購(gòu)物廣場(chǎng)該項(xiàng)目總體建筑面積達(dá)10萬(wàn)㎡，㎡租賃一樓:化妝品，黃金珠寶，名表；二樓：飾品，箱包皮具，男女皮鞋，男女服飾；三樓：餐飲，兒童中心，休閑運(yùn)動(dòng)館，探奇樂(lè)園；四樓：逢唱量版式KTV，現(xiàn)代健身俱樂(lè)部；五樓：宜欣銀龍電影城京華城㎡體量，㎡休閑廣場(chǎng)租賃街鋪：餐飲、國(guó)際品牌服裝、皮鞋皮具；B區(qū)一樓：黃金珠寶、化妝品、精品名表、女鞋；B區(qū)二樓：淑女服飾、精品配飾、休閑包；B區(qū)三樓：仕女服飾、家居生活、婚慶用品；B1：停車場(chǎng)續(xù)前表生生百貨100%?？谑袌?chǎng)上經(jīng)營(yíng)高檔百貨時(shí)間最久的百貨商城，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好。本地中高檔收入的中年為主，也有少量外地游客上邦百匯城95%定位中高端，人流尚可，百貨經(jīng)營(yíng)較差，隆仟百貨的三樓在進(jìn)行裝修整改，家樂(lè)福聚集大量人氣消費(fèi)群體為周邊白領(lǐng)和居民，有一定消費(fèi)能力宜欣購(gòu)物廣場(chǎng)95%中檔定位，百貨經(jīng)營(yíng)狀況不佳，主要是負(fù)一樓大潤(rùn)發(fā)超市帶動(dòng)人氣消費(fèi)群體為周邊居民為主，消費(fèi)能力一般，主要消費(fèi)為超市購(gòu)物京華城70%中高端定位，一線品牌較多，晚上人流量較大，集中在餐飲周邊居民為主，年輕群體主要為餐飲消費(fèi)，消費(fèi)能力較好（3）其他初級(jí)社區(qū)商業(yè)：以獨(dú)立性較強(qiáng)的海甸島為代表，除集中商業(yè)區(qū)外，城市各區(qū)域商業(yè)布局分散，以零散的街鋪、底商、及各類生活配套為主。（4）海口510年即將興起長(zhǎng)流商圈、長(zhǎng)秀商圈、美麗沙商圈、日月廣場(chǎng)（國(guó)興商圈）、靈山商圈、觀瀾湖蘭桂坊商業(yè)小鎮(zhèn)等7大商圈，商業(yè)面積將近達(dá)150㎡，均為集中式商業(yè)，商業(yè)壓力較大。①長(zhǎng)流商圈：以濱海新天地項(xiàng)目為首的10萬(wàn)㎡國(guó)際購(gòu)物公園，含有大型購(gòu)物商場(chǎng)、風(fēng)情商業(yè)街、電影院，打造海南現(xiàn)代化一站式全天候購(gòu)物公園。② 長(zhǎng)秀商圈：以紫色項(xiàng)目為首的5萬(wàn)平地下集中式購(gòu)物廣場(chǎng)。③玉沙廣場(chǎng)（國(guó)貿(mào)商圈）：以玉沙村舊城改造項(xiàng)目為首的玉沙廣場(chǎng)，10萬(wàn)㎡集中式商業(yè)，含有百貨、電影院、溜冰場(chǎng)等。④美麗沙商圈：占地15萬(wàn)平打造海南最高級(jí)別的購(gòu)物中心，以世界知名品牌為主。⑤日月廣場(chǎng)（國(guó)興商圈）：占地15萬(wàn)㎡，建設(shè)面積達(dá)46萬(wàn)㎡商業(yè)，建成后將成為海南首個(gè)現(xiàn)代化一站式全天候購(gòu)物中心和國(guó)際化綜合商業(yè)廣場(chǎng)。⑥靈山商圈：鴻洲江山項(xiàng)目引進(jìn)深圳大梅沙奧特萊斯，規(guī)劃面積6萬(wàn)㎡，將云集世界頂級(jí)奢侈品牌，填補(bǔ)?？谏莩奁返氖袌?chǎng)空白。⑦觀瀾湖蘭桂坊商業(yè)小鎮(zhèn)：引進(jìn)香港品牌蘭桂坊，打造50萬(wàn)㎡商業(yè)小鎮(zhèn)，滿足客戶“吃喝玩樂(lè)游購(gòu)?qiáng)省钡囊徽臼叫蓍e度假商業(yè)中心。（5）商業(yè)機(jī)會(huì)?？诔鞘猩虡I(yè)板塊形成小范圍的商圈輻射，目前綜合型集中商業(yè)市場(chǎng)處于空白，未來(lái)壓力相對(duì)較大；但后期商業(yè)是否取勝，主要在于商業(yè)業(yè)態(tài)、招商、經(jīng)營(yíng)模式等。（6）?？谠谑凵虡I(yè)價(jià)格情況海口商圈以集中式商業(yè)和項(xiàng)目底商為主，目前銷售的商業(yè)以項(xiàng)目底商為主。由于項(xiàng)目所處的位置不同，造成項(xiàng)目底商銷售價(jià)格差異巨大；成熟區(qū)域商業(yè)價(jià)格30000500