【文章內(nèi)容簡介】 平均業(yè)主價折返現(xiàn)金。 C、業(yè)主房價權(quán)。免費居住使用完后，業(yè)主在紅樹林系列酒店訂房均自動享受業(yè)主房價。 D、酒店利潤分紅權(quán)。三亞紅樹林酒店為第三方獨立財務，年終按業(yè)主所購房屋的分紅指數(shù)，自動分享酒店利潤，酒店運營第二年起即每月分紅。 E、團體訂房傭金權(quán)。業(yè)主訂會議或團隊房享受團體價，同時可獲得5%訂房傭金。（3）?？谠谑鄣漠a(chǎn)權(quán)式酒店?？诋a(chǎn)權(quán)式酒店以精裝修為主，去化速度慢。LOFT產(chǎn)品在?？谑袌隹瞻祝l(fā)展機會較大，但也存在一定的風險性。根據(jù)本項目擬開發(fā)的定位，選擇參考?？谠谑鄣木哂写硇援a(chǎn)權(quán)式酒店項目如下：項目名稱銷售價格（萬/㎡）裝修情況銷售情況恒大?？跒尘b修，2000元/㎡戶型面價過大，以5060㎡一房，90多㎡兩房，總價格較高?？谟^瀾湖（復式產(chǎn)品）毛坯高爾夫度假產(chǎn)品，買一層送一層的復式產(chǎn)品?？谟^瀾湖（住宅）毛坯所有戶型為67㎡標準一房一廳酒店式住宅海域陽光精裝，均價14000元/㎡，含2000元/㎡；均價17000元/㎡，含4000元/㎡第一季度銷售40多套天利龍騰灣精裝，4000元/㎡通過特價房帶動銷售中弘西岸首府精裝修，2000元/㎡銷售狀況欠佳逸海國際廣場精裝修，5000元/㎡開始認籌寫字樓市場分析海南國際旅游島的獲批，掀起?？谕顿Y建設的熱潮，大量有實力的開發(fā)企業(yè)進駐?？?，從而帶動?？趯懽謽堑氖袌龌馃帷＃?）?？趯懽謽乾F(xiàn)狀分布目前海口寫字樓主要集中在龍華區(qū)的金貿(mào)片區(qū)，未來將向大英山和西海岸長流起步區(qū)兩個區(qū)域發(fā)展。當前?？趯懽謽欠植几窬秩缦拢?時代廣場25銀通國際中心大廈2帝都大廈26中衡大廈3龍珠新城27中機大廈4帝豪大廈28海涯國際商務大廈5南洋大廈29景瑞大廈6瓊泰大廈30宏源證券大廈7天邑國際31華銀大廈8財富廣場32星華大廈9證大國際金融中心33華能大廈10鴻聯(lián)商務大廈34財富中心11環(huán)海國際商務大廈35寰島大廈12誠田國際商務大廈36中新商務大廈13半山花園海天商務樓37信恒大廈14北京大廈38海南大廈15新達商務大廈39新海航大廈16正昊大廈1*海航國際廣場17嘉陵國際大廈2*中環(huán)國際廣場18萬利隆大廈3*國瑞大廈19深發(fā)展銀行大廈4*日月廣場20玉沙國際5*海口塔21中鹽大廈6*起步區(qū)35號地塊22國貿(mào)中心7*起步區(qū)26號地塊23富豪大廈8*起步區(qū)25號地塊24港澳開發(fā)大廈9*起步區(qū)24號地塊①金貿(mào)片區(qū)是目前?？趯懽謽亲罴械膮^(qū)域，以發(fā)展商業(yè)金融、居住為主，辦公格局已基本形成。板塊名稱客戶群硬件設置板塊印象濱海大道板塊大企業(yè)、高端客戶群中高端配套設置高端形象 視覺沖擊力強國貿(mào)板塊各種企業(yè)類型，以中小型企業(yè)為主傳統(tǒng)老式寫字樓、缺乏高端商務配套形象陳舊世貿(mào)板塊多集中于高增長型和高附加值行業(yè)，如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險、銀行等商住兩用型為主，商務配套缺乏商務辦公氛圍較弱②西海岸片區(qū)寫字樓市場：西海岸以商品房市場為主，辦公環(huán)境尚不成熟，但受市政西遷影響，未來將促進片區(qū)商務環(huán)境形成。西海岸以商品房市場為主，辦公環(huán)境尚不成熟，但受市政西遷影響，未來將促進片區(qū)商務環(huán)境形成。西海岸目前以商品住宅市場為主，但受新海口市政府已經(jīng)遷入，政府辦公環(huán)境已經(jīng)形成。寫字樓目前僅有逸海國際廣場售樓處建成。③大英山片區(qū)今后將發(fā)展為商務行政辦公、商業(yè)零售、文化娛樂、旅游服務加配套居住的現(xiàn)代化綜合型城市中心區(qū)。㎡，潛在量在50萬㎡左右，憑借靠近市區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，未來發(fā)展?jié)摿^強。板塊項目名稱工程進度預計上市時將體量（萬㎡）大英山片區(qū)潛在供應日月廣場尚未動工待定㎡，㎡，其中一棟7層寫字樓海口塔尚未動工待定㎡，㎡，擬建一棟94層集超五星級酒店、SOHO式住宅、精品商業(yè)、高級寫字樓等大英山片區(qū)在售項目海南大廈在售41061總面積238998㎡，銷售3367㎡，在售235631㎡④其他區(qū)域未來發(fā)展：未來寫字樓供應主要分布在大英山和西海岸板塊，目前基本尚未動工，全市潛在供應量超過150萬㎡。板塊項目名稱工程進度上市時間體量（萬㎡）國貿(mào)金龍城市廣場尚未動工 待定 一幢27層高的寫字樓，㎡ 安中玉沙廣場已動工2013年 4棟寫字樓，面積17萬㎡ 置地廣場已動工待定 地上48層、地下三層，濱海大道中環(huán)國際廣場出地面8層 2013年 ㎡，㎡海灣國際尚未動工待定大廈分為地上27層、地下2層，其中，427層為辦公區(qū)海甸島濱江海岸 尚未動工 待定 項目三期，尚無規(guī)劃海口外灘中心已動工待定尚無規(guī)劃，寫字樓為項目第四期，目前項目二期尚未動工 （2）需求分析2008年2011年?？趯懽謽腔咎幱诠┎粦鬆顟B(tài)，2009年尤為明顯，2009年2011年供應量較穩(wěn)定，㎡的水平，2012年供應量主要受【海南大廈】大量供應，大幅拉升整體供應量。成交量出現(xiàn)大幅萎縮。近年來，隨著?？诘谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成長型企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的增長速度不斷擴大，給寫字樓的市場帶來潛在的發(fā)展空間。另外，隨外來資金不斷涌入，企業(yè)加快成長，對高品質(zhì)寫字樓存在潛在需求。在加上，?？诟咂焚|(zhì)純寫字樓市場長期空白，高端辦公物業(yè)客戶現(xiàn)主要在星級酒店辦公。這些都使得?？趯懽謽莾r格逐年快速上升，其中高端寫字樓成交占比增加拉高整體價格水平。高端寫字樓客戶行業(yè)主要以金融保險、房地產(chǎn)、制造等行業(yè)為主，基本上為外資企業(yè)，國內(nèi)知名企業(yè)。同時， “海南國際旅游島”和海口“3+1”的規(guī)劃將帶動旅游業(yè)、旅游地產(chǎn)和旅游服務業(yè)的發(fā)展，會吸引想到海南開發(fā)市場的公司在此落戶作為總部輻射其他城市。?？趯懽謽悄壳罢谧呦蛘?guī)化，專業(yè)化、高端化的道路，低檔次的寫字樓將逐漸淡出市場。?？诟咂焚|(zhì)寫字樓市場有較大的機會機遇。?？谖磥韺懽謽亲钪饕卦诖笥⑸胶蜑I海大道，未來推出的寫字樓多以混合業(yè)態(tài)為主。未來?？趯懽謽堑墓繉⑦h遠大于需求量，故推出的寫字樓基本都是混合業(yè)態(tài)形式的，但高端寫字樓市場空白仍將持續(xù)一段時間。（3）?？谠谑蹖懽謽莾r格情況?？趯懽謽莾r格逐年快速上升。2011年以前價格上漲原因主要是市場供求關(guān)系及國際旅游島概念影響，其后價格依然保持大幅上漲的主要原因是成交結(jié)構(gòu)因素，高端寫字樓成交占比增加拉高整體價格水平。?？谑袑懽謽浅山粌r格走勢及?？谑性谑蹖懽謽莾r格情況詳見以下圖件。?？谑性谑蹖懽謽莾r格情況項目銷售報價（元/㎡）優(yōu)惠折扣海南大廈均價26500一次性95折，分期97折海航國際廣場均價31000一次性95折，分期98折商業(yè)地產(chǎn)市場分析根據(jù)城市發(fā)展階段與商業(yè)現(xiàn)狀來看，?？谡幱谝?guī)?；虡I(yè)的大型百貨、綜合商超向大型購物中心、SHOPPINMALL的商業(yè)轉(zhuǎn)型期。?？谏虡I(yè)現(xiàn)狀處于百貨、商超為主的集中化商業(yè)發(fā)展模式下，隨著城市擴容，以省府、市府板塊為代表的離散化城市副中心、綜合體發(fā)展模式將逐步成型。?？谏虡I(yè)現(xiàn)狀處于百貨、商超為主的集中化商業(yè)發(fā)展模式下，隨著城市擴容，以省府、市府板塊為代表的離散化城市副中心、綜合體發(fā)展模式將逐步成型。?？谑心壳暗纳倘Ψ植贾饕試Q(mào)商圈以及明珠大同商圈為主其他初級社區(qū)商業(yè)為輔的分布情況。（1）明珠大同商圈：區(qū)域內(nèi)交通便利、居住區(qū)密集，商業(yè)氛圍與生活氛圍濃厚，整體定位中端，業(yè)態(tài)以百貨零售與專業(yè)市場為主。商業(yè)名體量規(guī)模經(jīng)營模式分樓層業(yè)態(tài)萬國大都會商業(yè)面積10萬㎡租賃負一樓：運動裝、化妝品、超市 一樓：黃金珠寶、鐘表，二樓：時尚女裝、女性飾品、餐廳；三樓：女裝、手機數(shù)碼書店；四樓：童裝、家居飾品；五七樓：娛樂城、攝影、美體中心；八樓：酒店、萬達電影城、音樂吧；南亞廣場商業(yè)面積達3萬㎡租賃負一樓：男裝、汽國專營 一樓：酒行、婚紗、化妝品 二樓：女裝、美容美體、超市 三樓：超市、服裝、床上用品、 四樓：攝影、電玩城、電影院明珠廣場建筑面積10000㎡租賃負一樓:超市、珠寶化妝品；二三樓:服飾、鞋類箱包；四樓:創(chuàng)新通訊城；五樓:創(chuàng)新書店、創(chuàng)新眼睛店；六樓:女裝、電玩城；七樓:足浴城、電玩城八樓:餐飲、體彩吧望海國際　建筑面積：㎡　聯(lián)營一樓:飾品、餐飲、鐘表；二樓：咖啡時間、繽紛少女；三四樓：男裝、家居男鞋、箱包；五樓：超市、家電、保健數(shù)碼；六樓：美食廣場、望海大酒樓東方廣場層高5層，總營業(yè)面積13000㎡租賃經(jīng)營；一年一簽一樓：化妝品、珠寶、皮具、女鞋、麥當勞；二樓：女裝、鐘表；三樓：女裝、飾品友誼廣場共6層，總營業(yè)面積約15000㎡租賃經(jīng)營；一年一簽一樓：化妝品、皮鞋、珠寶名表、屈臣氏；二樓：女裝；三樓：飾品、水吧、少女服飾；四樓：男士服飾；五樓：運動服飾、童裝/女內(nèi)續(xù)前表商業(yè)名入駐率經(jīng)營狀況消費者特征白描萬國大都會80%一、二層入駐率100%，其它基本在保持70%左右，屬于中檔商業(yè)，人流量較大，商業(yè)氛圍較濃消費群體主要為周邊的學生及單位員工，消費能力較低南亞廣場90%13樓店面的出租率達到90%以上，包括外面小型食街，四樓為大型商戶，南光影城部分仍在裝修，整體檔次中檔消費群體為周邊居民和年輕人為主，有一定消費能力，明珠廣場95%明珠廣場除了六樓七樓重新規(guī)劃中，其他樓層人流量都非常大，日人流量約1萬到2萬人，周末有3萬到5萬人消費群體范圍較廣，有消費能力較好望海國際100%高端定位，老牌商場，前幾年較為沒落，重新裝修后檔次提升，經(jīng)營狀況較好消費者一般刷卡消費，消費能力較高東方廣場100%以中高端品牌為主，商業(yè)氣氛成熟，在本地消費群中具備良好的口碑和強大的影響力，經(jīng)營狀況良好。消費群體主要為中年本地居民，有較高消費能力，一般為刷卡消費友誼廣場95%人氣較旺，產(chǎn)品定位中端，購物環(huán)境舒適，經(jīng)營情況較好。消費群體年輕人居多，消費能力中等（2）國貿(mào)商圈：區(qū)域交通便利，寫字樓集中，中高端住宅項目云集，整體定位中高端，業(yè)態(tài)以餐飲、零售、大型超市為主。商業(yè)名體量規(guī)模經(jīng)營模式分樓層業(yè)態(tài)生生百貨㎡聯(lián)營一樓：國際名品、珠寶鐘表、化妝品、超市；二三樓：精品女裝、女士飾品、兒童嬰幼；四樓：男士服裝、體育用品、小家電上邦百匯城㎡，㎡租賃一樓：服飾、休閑；二樓：餐飲、服飾、美容美發(fā)、電子游戲城；三樓：餐飲、南國影城宜欣購物廣場該項目總體建筑面積達10萬㎡，㎡租賃一樓:化妝品，黃金珠寶，名表；二樓：飾品，箱包皮具，男女皮鞋，男女服飾；三樓：餐飲，兒童中心，休閑運動館，探奇樂園；四樓：逢唱量版式KTV，現(xiàn)代健身俱樂部；五樓：宜欣銀龍電影城京華城㎡體量，㎡休閑廣場租賃街鋪：餐飲、國際品牌服裝、皮鞋皮具；B區(qū)一樓：黃金珠寶、化妝品、精品名表、女鞋；B區(qū)二樓：淑女服飾、精品配飾、休閑包；B區(qū)三樓：仕女服飾、家居生活、婚慶用品；B1：停車場續(xù)前表生生百貨100%?？谑袌錾辖?jīng)營高檔百貨時間最久的百貨商城，經(jīng)營業(yè)績較好。本地中高檔收入的中年為主，也有少量外地游客上邦百匯城95%定位中高端，人流尚可，百貨經(jīng)營較差，隆仟百貨的三樓在進行裝修整改，家樂福聚集大量人氣消費群體為周邊白領(lǐng)和居民，有一定消費能力宜欣購物廣場95%中檔定位，百貨經(jīng)營狀況不佳，主要是負一樓大潤發(fā)超市帶動人氣消費群體為周邊居民為主，消費能力一般，主要消費為超市購物京華城70%中高端定位，一線品牌較多，晚上人流量較大，集中在餐飲周邊居民為主，年輕群體主要為餐飲消費，消費能力較好（3）其他初級社區(qū)商業(yè)：以獨立性較強的海甸島為代表，除集中商業(yè)區(qū)外，城市各區(qū)域商業(yè)布局分散，以零散的街鋪、底商、及各類生活配套為主。（4）海口510年即將興起長流商圈、長秀商圈、美麗沙商圈、日月廣場（國興商圈）、靈山商圈、觀瀾湖蘭桂坊商業(yè)小鎮(zhèn)等7大商圈，商業(yè)面積將近達150㎡，均為集中式商業(yè)，商業(yè)壓力較大。①長流商圈：以濱海新天地項目為首的10萬㎡國際購物公園，含有大型購物商場、風情商業(yè)街、電影院，打造海南現(xiàn)代化一站式全天候購物公園。② 長秀商圈：以紫色項目為首的5萬平地下集中式購物廣場。③玉沙廣場（國貿(mào)商圈）：以玉沙村舊城改造項目為首的玉沙廣場，10萬㎡集中式商業(yè)，含有百貨、電影院、溜冰場等。④美麗沙商圈：占地15萬平打造海南最高級別的購物中心，以世界知名品牌為主。⑤日月廣場（國興商圈）：占地15萬㎡，建設面積達46萬㎡商業(yè)，建成后將成為海南首個現(xiàn)代化一站式全天候購物中心和國際化綜合商業(yè)廣場。⑥靈山商圈：鴻洲江山項目引進深圳大梅沙奧特萊斯，規(guī)劃面積6萬㎡，將云集世界頂級奢侈品牌，填補?？谏莩奁返氖袌隹瞻?。⑦觀瀾湖蘭桂坊商業(yè)小鎮(zhèn)：引進香港品牌蘭桂坊，打造50萬㎡商業(yè)小鎮(zhèn)，滿足客戶“吃喝玩樂游購娛”的一站式休閑度假商業(yè)中心。（5）商業(yè)機會?？诔鞘猩虡I(yè)板塊形成小范圍的商圈輻射，目前綜合型集中商業(yè)市場處于空白，未來壓力相對較大；但后期商業(yè)是否取勝，主要在于商業(yè)業(yè)態(tài)、招商、經(jīng)營模式等。（6）?？谠谑凵虡I(yè)價格情況海口商圈以集中式商業(yè)和項目底商為主，目前銷售的商業(yè)以項目底商為主。由于項目所處的位置不同，造成項目底商銷售價格差異巨大；成熟區(qū)域商業(yè)價格30000500