【文章內(nèi)容簡介】 代、聯(lián)盟新城最具有代表性。中原區(qū)項目多為大體量的綜合體項目，其中區(qū)域影響力最大的為中原新城和錦藝國際華都。二七區(qū)雖供應(yīng)量較高，但銷售量不敵中原區(qū)和 XX 新區(qū)。管城區(qū)雖供應(yīng)量較 少，但銷售量卻高于二七區(qū)，位居銷售排名第四。 在成交價格方面， 2021 年 全市商品房銷售均價最高區(qū)域為 XX 新區(qū)，作為鄭州市重點發(fā)展區(qū)域， XX新區(qū)無論是住宅還是辦公物業(yè)均是全市成交均價最高。2021 年區(qū)域成交均價 7753 元 /㎡，是唯一年度均價突破 7000 元 /㎡大關(guān)的區(qū)域。二七區(qū)由于是鄭州市商業(yè)中心，因此區(qū)域市場商鋪類產(chǎn)品價格較高，拉升了區(qū)域年度商品房整體成交均價，達(dá)到 6056 元 /㎡。管城區(qū)本年度市場供應(yīng)量較小，供需比達(dá)到 :1，呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的狀況，因此成交價也較高，達(dá)到 5832元 /㎡。惠濟(jì)區(qū)目前在售 的多為高端別墅項目，均價較高也在情理之中，次于管城區(qū)達(dá)到 5563 元 /㎡。 ） 2021 年 15 月份 鄭州 市市區(qū)商品住宅銷售 19207 套，累計銷售均價為 6177元 /平方米； 2021 年 15 月份，鄭州市商品住宅累計銷售 41037 套，累計銷售均價 5033 元 /平方米。與去年同期相比，商品住宅累計銷售套數(shù)減少過半，銷售均價每平方米則增加了 1144 元。 15 月，鄭州市全市商品房銷售面積 萬平方米，比上年同期下降%，增速同比回落 個百分點，比 1～ 3 月回落 個百分點，但比 1～ 4月略上升了 個百分點，顯示下降的幅度有所減小。 10 年 1 月 — 11 年 5 月鄭州市商品房量價走勢圖050100150200單位：萬㎡010002021300040005000600070008000900010000單位：元/㎡預(yù)售面積 銷售面積 銷售均價 5262 5628 5118 5416 5871 6468 6056 6233 6603 6645 7476 7033 7311 7285 6420 8808 7760 25 從 2021 年 鄭州市 15 月的銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場總體的趨勢是 ‘ 價穩(wěn)量跌 ’ ，價格仍然沒有出現(xiàn)松動。 二、 2021年鄭州 市區(qū) 房地產(chǎn)主要指標(biāo) 名 稱 單 位 較 去 年同期相比（ %） 商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米 商品住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米 非住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售面積 207 萬平方米 商品房累計銷售量 113735 套（間） 商 品房銷售累計面積 萬平方米 商品房累計銷售均價 6138元 /平方米 商品住宅累計銷售量 101957 套（間） 商品住宅累計銷售面積 萬平方米 商品住宅累計銷售均價 5536元 /平方米 非住宅累計銷售量 11778 套（間） 非住宅累計銷售面積 萬平方米 非住宅累計銷售均價 9364元 /平方米 二手房累計成交量 30263 套（間） 二手房累計成交面積 萬平方米 二手房累計成交均價 4177元 /平方米 住宅二手房累計成交量 29506 套（間） 住宅二手房累計成交面積 萬平方米 住宅二手房累計成交均價 4089元 /平方米 （數(shù)據(jù) 來源： 鄭州市房管局網(wǎng)站） 三 、 XX新區(qū)市場狀況 （ 1）區(qū)域市場規(guī)劃 26 2021年 XX新區(qū)規(guī)劃示意圖 XX 新區(qū)位于鄭州市東部，規(guī)劃 總面積 150 平方公里，常住人口 260 萬 。 XX新區(qū)規(guī)劃先進(jìn)、配套完備、環(huán)境一流，是鄭州乃至河南省的發(fā)展標(biāo)志性窗口區(qū)域。多年來一 直保持著強勁吸引力， 2021 年 XX 新區(qū)規(guī)劃升級，教育、醫(yī)療、商業(yè)配套繼續(xù)豐富，使區(qū)域凝聚力更上一籌， 2021 年 XX 新區(qū)將保持強勁吸引力，商、住地產(chǎn)也將共同繁榮。 (2) 商品房市場狀況 商業(yè)步行街 27 2021 年 XX 新區(qū)共成交商品房 萬平米，較上年上漲 %；商品房成交均價 元 /㎡，較上年同期上漲 %。近幾年來，在區(qū)域凝聚力不斷增強的影響下， XX 新區(qū)商品房價格一直引領(lǐng)全市。預(yù)計 2021 年區(qū)域成交均價仍將高位徘徊于全市最高位，房價也將再創(chuàng)新高。 2021 年 XX 新 區(qū)住宅、辦公及商業(yè)用房供 求價格表 業(yè)態(tài) 住宅 商業(yè) 辦公 投放面積（萬 ㎡ ） 銷售面積（萬 ㎡ ） 銷售價格 （元 /㎡） (數(shù)據(jù)來源： 鄭州市房管局 ) 2021 年 XX 新區(qū)分物業(yè)數(shù)據(jù)來看，商品住宅依然占據(jù)絕對市場主力，占 本區(qū)域商品房供應(yīng)、成交量的比例分別達(dá)到 %和 %。 2021 年商品住宅供給明顯不足， XX 新區(qū)本年商品住宅成交均價已經(jīng)達(dá)到 元 /㎡，較去年有較大幅度的提升，上漲幅度為 %。 辦公市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，銷售面積達(dá)到 萬平米， 較去年上漲 %。 成交均價 元 /平米，較去年上漲 %。 商業(yè)物業(yè)成交量 萬平米， 較去年 下降了 %。 成交均價13820 元 /平米，較去年上漲了 %。 28 四 、 地塊區(qū)域主要競爭樓盤情況 東區(qū) 目前共有 8 個典型在售寫字樓項目， 且 寫字樓項目大多在 2021 年取得熱銷，實現(xiàn)了快速清盤，如匯智大廈、領(lǐng)秀國際中心。目前 XX 新區(qū)商務(wù)商業(yè)投資價值得到投資客戶普遍認(rèn)可，成交量及成交均價都呈快速攀升狀態(tài)，引領(lǐng)整個鄭州寫字樓市場。 其中 千璽廣場 引入國際知名酒店企業(yè) —— 萬豪酒店。 項目名稱 區(qū)域 物業(yè)類型 總建面積 (萬㎡） 寫字樓面積（萬㎡） 寫字樓已售 面積（萬㎡） 2 月均價 （元 /㎡） 千璽廣場 XX 新區(qū) 寫字樓、酒店，商業(yè) 24 35684 領(lǐng)秀國際中心 XX 新區(qū) 寫字樓 6 5 17620 永和國際廣場 XX 新區(qū) 寫字樓、酒店 15 9 18000 綠地原盛國際 XX 新區(qū) 商務(wù)綜合體 38 30 26 19609 匯智大廈 XX 新區(qū) 寫字樓 11800 商都世貿(mào)中 心 XX 新區(qū) 寫字樓 、商業(yè)（單層） 18 8 7800 綠地之窗 XX 新區(qū) 商務(wù)綜合體 48 15 4 19000 行署國際廣場 XX 新區(qū) 商務(wù)綜合體 13 6 20210 東區(qū)在 2021 年有 7 個寫字樓項目即將推出，即將入市項目總建筑規(guī)模約為 萬平方米，其中純寫字樓面積預(yù)計達(dá)到 140 萬平方米，約相當(dāng)于 2021 年全市寫字樓總銷售量 的 2 倍 ，相對來說市場 壓力 較 大；幾個項目中除綠地中央廣場 和升龍站前商業(yè)廣場 外，建筑規(guī)模均處于中等水平。幾個即將推出項目的體量從 580 萬㎡不等，建筑形態(tài) 并不集中，如天明國際廣場（ 13 層）、豫航中心（ 20 層）為中高層建筑；綠地中央廣場為超高層建筑； 其中綠地中央廣場和升龍站前商業(yè)廣場公共部分全為精裝修，其余項目均為毛坯。 項目名稱 區(qū)域 物業(yè)類型 總建面積 (萬㎡） 寫字樓面積 預(yù)計推出時間 天明國際廣場 XX 新區(qū) 寫字樓、公寓式酒店 5 豫航中心 XX 新區(qū) 寫字樓、商鋪 7 美盛中心 XX 新區(qū) 寫字 樓、酒店、商鋪 綠地中央廣場 XX 新區(qū) 寫字 樓、商 82 29 業(yè)、酒店 中科金座 XX 新區(qū) 寫字樓、商鋪 升龍站前商業(yè)廣場 XX 新區(qū) 寫字樓、商業(yè) 60 55 永和宇宙星廣場 XX 新區(qū) 寫字樓、商業(yè) 10 9 五、 XX新區(qū)辦公物業(yè)產(chǎn)品特征 （ 1）產(chǎn)品設(shè)計 鄭州寫字樓項目越來越注重將自己提升為區(qū)域的“地標(biāo)”項目，造型上不斷創(chuàng)新。 在待售寫字樓項目其中最具特色的 建筑 為綠地中央廣場 ， 以 300 米的高度為主要形象，打造中原第一高的雙塔 。 鄭州綠地中央廣場 建設(shè)用地面積 畝，總建筑面積 82 萬平方米，投資總額達(dá) 80 億元，是集甲級辦公、高 端商業(yè)、文化娛樂為一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體 。 兩棟超高層大廈樓體采用交錯參差的結(jié)構(gòu)，輕巧精致而又動感十足，層疊的建筑元素使整個建筑外觀高貴優(yōu)雅、輕靈通透。兩棟高樓矗立于寬闊的高鐵 30 站西廣場西側(cè)，將給出站的旅客強烈的視覺沖擊。中央廣場 300 米雙塔將成為中原新高度。 升龍站前商業(yè)廣場 是 以商業(yè)為核心的大型城市綜合體。項目規(guī)劃設(shè)計定位為 24 小時城市綜合體概念 ,即目前國際流行的豪布斯卡模式，總建筑面積近 60萬平方米，地上 13 層為商業(yè)、主要由大型購物中心、主力品牌店、餐飲、娛樂影城等業(yè)態(tài)組成，四層及以上由包含兩棟 150 米超高層 5A 智能寫字樓在內(nèi)的5 棟寫字樓、 1 棟 300 間的國際品牌五星級希爾頓酒店、兩棟酒店公寓共 8 棟公共建筑組成。 31 綠地中心千璽廣場 位于 XX 新區(qū) CBD中心湖南側(cè)，是由上海綠地集團(tuán)投資開發(fā)的集商業(yè)、國際 5A 甲級寫字樓、超五星級酒店、觀光旅游、頂級私人會所等多功能為一體的寫字樓項目。占地面積 萬平米，建筑面積 24 萬平米，主體高達(dá) 280 米，是中原第一高樓，亦是 XX 新區(qū) CBD 三大核心標(biāo)志性建筑之首。綠地中心千璽廣場共 60 層，其中 5— 35層國際 5A 甲級純 生態(tài)商務(wù)寫字樓； 38—55 層超五星級萬豪酒店； 58 層為空中觀光層、 59 層為頂級私人會所。寫字樓面積區(qū)間 170350 平方米。 32 綠地之窗 位于 XX 新區(qū)東風(fēng)東路與七里河南路交匯處，距高鐵站僅 50 米，由河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的，集甲級寫字樓樓、時尚寫字樓、星級酒店、以及大型主題商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體。項目總用地 萬平方米，總建筑面積 48 萬平方米，是鄭州綜合交通樞紐中心首個配套工程。該項目規(guī)劃有 3 棟寫字樓、 3 棟酒店和 1 棟商業(yè)用樓。預(yù)計分四期開發(fā) ，一期 D4 地塊，為一棟 24 層準(zhǔn)甲級寫字樓，共 264 套房源。主力房型及面積： 91260 平米。標(biāo)準(zhǔn)層每層共分十二間，還包括八部電梯和五星級配套的公共衛(wèi)生間。綠地之窗二期為一棟 36 層的準(zhǔn)甲級寫字樓，共 300 套房源。 （ 2）產(chǎn)品特征 就目前新建的的寫字樓來看，智能化配套設(shè)施越來越完善，鄭州也出現(xiàn)了相當(dāng)一部分高端寫字樓 — 5A 甲級。 從外立面來看：目前市場大部分為石幕結(jié)合外立面，但高品質(zhì)項目均為純玻璃幕墻外立面。 標(biāo)準(zhǔn)層面積：普遍在 1500 ㎡以上，部分樓盤（永和國際廣場、建業(yè)總部港） 33 標(biāo)準(zhǔn)層面積超過 3000 平方米。 主流標(biāo)準(zhǔn)層高為 米左右。 大堂層高：目前項目越來越注重大堂空間的打造，大部分項目大堂層高都為 10 米左右，只有少部分項目大堂層高在 5 米左右。 樓面布局：在售項目以單元分割為主，但新推出的項目較偏重自由分割的布局。 中央空調(diào)在鄭州寫字樓當(dāng)中得到了普遍的應(yīng)用。 項目名稱 區(qū)域 總建面積（萬） 寫字樓面積 外立面 標(biāo)準(zhǔn)層面積 層高 大堂層高 電梯 空調(diào) 停車位 千璽廣場 XX 24 LowE 中空玻璃 2500 9 28 部（辦公 14 部） 中央空調(diào) 400 匯智大廈 XX LowE 中空玻璃 +局部石材 2021 10 15 中央空調(diào) 300 王鼎國際 XX 6 LowE 中空玻璃 +局部石材 1990 12 美國OTIS 中央空調(diào) 400 綠地之窗 XX 48 15 LowE 中空玻璃 2021 14 部 中央空調(diào) 3000 領(lǐng)秀國際中心 XX 6 LowE 中空玻璃 2100 9 11 部三菱 中央空調(diào) 200 中科金座 XX 玻璃幕墻+ 局部石材 2021 9 6 部 中央空調(diào) 400 美盛 中心 XX 玻