【文章內(nèi)容簡介】 was busy eating. I tried to make conversation. 39。 A new play is ing to The Globe soon,39。 I said. 39。Will you be seeing it ?39。 39。 No,39。 she answered. 39。Will you be spending your holidays abroad this year ?39。 I asked. 39。 No,39。 she answered.39。 Will you be staying in England?39。 I asked. 39。 No,39。 she answered. In despair, I asked her whether she was enjoying her dinner. 39。 Young man,39。 she answered,39。 if you ate more and talked less, we would both enjoy our dinner !39。 lesson41 Do you call that a hat? 你把那個叫帽子嗎？39。Do you call that a hat ?39。 I said to my wife. 39。You needn39。t be so rude about it,39。 my wife answered as she looked at herself in the mirror. I sat down on one of those modern chairs with holes in it and waited. We had been in the hat shop for half an hour and my wife was still in front of the mirror.39。 We mustn39。t buy things we don39。t need,39。 I remarked suddenly. I regretted saying it almost at once.39。You needn39。t have said that,39。 my wife answered.39。 I need not remind you of that terrible tie you bought yesterday.39。 39。 I find it beautiful,39。 I said. 39。A man can never have too into the cave hoping to find buried treasure. The leader of the party was examining the soil near the entrance to the cave when the machine showed that there was gold under the ground. Very excited, the party dug a hole two feet deep. They finally found a small gold coin which was almost worthless. The party then searched the whole cave thoroughly but did not find anything except an empty tin trunk. In spite of this, many people are confident that 39。The Revealer39。 may reveal something of value fairly soon.Lesson56 Faster than sound! 比聲音還快！Once a year a race is held for old cars. A lot of cars entered for this race last year and there was a great deal of excitement just before it began. One of the most handsome cars was a RollsRoyce Silver Ghost. The most unusual car was a Benz which had only three wheels. Built in 1885, it was the oldest car taking part. After a great many loud explosions, the race began. Many of the cars broke down on the course and some drivers spent more time under their cars than in them ! A few cars, however, pleted the race. The winning car reached a speed of forty miles an hourmuch faster than any of its rivals. It sped downhill at the end of the race and its driver had a lot of trouble trying to stop it. The race gave everyone a great deal of pleasure. It was very different from modern car races but no less exciting. Lesson57 Can I help you, madam? 你要買什么，夫人？A woman in blue jeans stood at the window of an expensive shop. Though she hesitated for a moment, she finally went in and asked to see a dress that was in the window. The assistant who served her did not like the way she was dressed. Glancing at her海鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項目可行性研究報告200412目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸二、嘉興市房地產(chǎn)市場概況三、海鹽縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查四、海鹽消費者調(diào)查分析第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點第五章 項目定位一、目標市場定位二、產(chǎn)品定位第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進度安排四、項目投資與籌資計劃第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經(jīng)營成本估算四、項目利潤估算第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 一、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析第十章 結(jié)論與建議第十一章 結(jié)束語第一章 前 言一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目進行投資分析和風險分析。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù) 海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 嘉興市統(tǒng)計局，海鹽縣統(tǒng)計局； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。三、項目概況該地塊位于嘉興市海鹽縣長安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約73畝，并位于海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號文件批準通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號R2，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上），建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。建筑限高多層不超過五層（約15米左右，），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過16層（約48米左右）；根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項目主要技術(shù)指標如下：①總用地面積：48763平方米，合73畝。②容積率：③總建筑面積： 其中：排屋、多層住宅： 小高層住宅： 公建面積：3500M2 建筑密度（暫無設(shè)計方案無法計算出，建筑密度= 建筑基底總面積247。建筑用地總面積）。 ⑤綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。n 宏觀市場分析l 據(jù)國家統(tǒng)計局，最新發(fā)布的“國房景氣指數(shù)”報告顯示，今年10月的“國房景氣指數(shù)”，比9。今年110月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2758元，%。其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米2566元，%。從全國房地產(chǎn)投資的總情況看，110月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，%。其中，商品住宅完成投資6461億元，%；%%。顯然，國家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長勢頭，商品房平均售價繼續(xù)上漲的勢頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房價仍有進一步上升空間。l 房地產(chǎn)百強企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低，但百強企業(yè)在當?shù)厥袌龅囊?guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn)，其競爭力優(yōu)勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。l “18號”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，標志著中國房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。據(jù)嘉興市統(tǒng)計局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計快報顯示，今年上半年由于國家宏觀調(diào)控的各項政策相繼出臺嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價穩(wěn)中微升，少數(shù)指標由于慣性的作用，仍處于高位運行態(tài)勢。在近日，“2004中國（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會”上，得出的一個有關(guān)結(jié)論，認為中國整個房地產(chǎn)市場目前正處于一個快速增長時期，至少還有20年的發(fā)展歷程。l 我省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產(chǎn)投資熱進一步降溫。19月，%，增幅分別比13月、。主要特點有： 住宅開發(fā)增長速度快于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。19月，%，；，%%，增幅均低于住宅投資。 　　一、二級資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級企業(yè)出現(xiàn)回落。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實力雄厚企業(yè)優(yōu)勢突顯。19月，在總速度回落的情況下，一、二級企業(yè)開發(fā)速度不降反升，%%，；三、%%。 　　銀行貸款增幅進一步下滑。19月，%，，%。9月末，%和18%。 　　各市對宏觀調(diào)控的反映差別較大。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大，；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)。在宏觀嚴控下，一些市的增幅還有所上升，與13月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與16月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺州和麗水市。%，速度明顯偏高。二、嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展概況n 地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計已有房地產(chǎn)開發(fā)公司105家，總注冊資本金131799萬元，注冊資金在2000萬元或2000萬元以上的企業(yè)達26家，％；在1000萬元2000萬元的有39家，％；在500萬元1000萬元的有40家，％。n 房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年16月房地產(chǎn)開發(fā)投資為225463萬元，％，％。n ，％。，％。n 商品房施工面積由于去年新開工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年的施工面積數(shù)量較多。，％；，％。n 商品房竣工面積持續(xù)走低，，％，％。n 商品房銷售已趨緩和。，％。，％。n 空置房繼續(xù)減少，％。土地開發(fā)面積和土地購置面積雙雙下降，％％。n 商品住房價格穩(wěn)中微揚，漲幅逐季回落。今年一季度住宅均價3676元，%，二季度住宅均價為3742元/平方米，%，房價處于全省中游。n 二手房源充裕。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。價格和去年下半年相比也有回落。二手房源增加與宏觀調(diào)控措施出臺直接有關(guān)，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場，原先準備進行投資或投機購房的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風險。持幣觀望已成為市民購房消費心態(tài)的主要特征。n 市場交易活躍，價格不斷攀升。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場非?；鸨?jù)市統(tǒng)計局調(diào)查統(tǒng)計：與去年同季相比，二季度市區(qū)商品房銷售