蘇園某地塊競買可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-06-06 18:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 226244264285308累計71387010431233144216681912217624612769 二、產(chǎn)品策劃 （一）土地規(guī)劃用途 本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動等用途，向公眾開放。其余為高層住宅和商業(yè)用房。 地塊面積2公頃，容積率4，建筑面積66596平方米（可上下浮動5%）。 （二）套型分析 利用我們的信息渠道征求過眾多房地產(chǎn)公司的意見，綜合起來普遍認(rèn)為商業(yè)、餐飲都不宜采用大規(guī)模獨(dú)家經(jīng)營方式，應(yīng)該建成每間4060平方米的商鋪，根據(jù)銷售情況及購房者的要求隔斷。寫字樓每間也按4060平方米考慮?？梢晕嗟耐顿Y者。 高層住宅宜建每套小于100平方米小套型，吸引投資者既購買商鋪也購買住宅，或一部分投資者用于出租?？赡苡猩碳屹徺I住宅用于辦公。 （三）擬建規(guī)模 擬建規(guī)模主要受到規(guī)劃的約束。要求建筑面積66596平方米（可上下浮動5%） 三、銷售價格商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r5500元/平方米，竣工后每年價格上浮5%。高層住宅價格按3600元/平方米計算。主要產(chǎn)品售價變化的概率分布見表3。地下車位。售價分析表表3產(chǎn)品項目加權(quán)平均售價及概率商業(yè)用房售價5900500054005800620066007000概率高層住宅售價3696320034003600380040004200概率銷售額（萬元）249102664328375301063183833570銷售額概率 四、銷售計劃 市場分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售，分3年售完。住宅期房預(yù)售50%，余下50%現(xiàn)房銷售。 五、回款計劃 簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬元，一個月內(nèi)簽定合同，首付30%。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20%交房再付 10%本項目分析按預(yù)售當(dāng)期收款30%，結(jié)構(gòu)封頂收款至70%，交付使用收清全部房款。 六、競爭能力分析與對策 剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤空間也受到擠壓，因此競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此，土地最高限價的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價風(fēng)險。 第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件該地塊分為A/B兩個地塊，規(guī)劃參數(shù)如下：蘇園（2002）03地塊規(guī)劃技術(shù)條件表4 規(guī)劃參數(shù)A規(guī)劃要求B規(guī)劃要求宗地面積（由建筑布置用地和附屬用地組成）8834平方米（建筑布置用地）830平方米（附屬用地）8885平方米（建筑布置用地）832平方米（附屬用地）土地使用/規(guī)劃商業(yè)/住宅第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動等用途，向公眾開放。商業(yè)/住宅第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動等用途，向公眾開放。容積率4*4*總建筑面積擬建發(fā)展項目的地上部分總建筑面積為31056平方米（可上下浮動5%）擬建發(fā)展項目的地上部分總建筑面積為35540平方米（可上下浮動5%）建筑高度建筑高度5060米，裙樓為24層建筑高度5060米，裙樓為24層樓層高度限制（最高值）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第二層以上）最高每層6米（限于第一層）最高每層5米（限于第二及第二層以上）人防工程應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。 二、蘇園（2002）03地塊界址點報表03地塊界址點報表表5 界址點數(shù)：26序號X坐標(biāo)值（米）Y坐標(biāo)值（米）邊長（米）界址點號001J001002J0012003J0013004J0014005J0015006J0016007J0017008J0018009J0019010J0020011J0021012J0022013J0023014J0024015J0025016J0026260
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