蘇園20xx03地塊競(jìng)買可行性研究報(bào)告doc18-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2024-09-18 08:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 555 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8% 數(shù)量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308 累計(jì) 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 二、產(chǎn)品策劃 （一）土地規(guī)劃用途 本地塊規(guī)劃要求，第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。其余為高層住宅和商業(yè)用房。 地塊面積 2 公頃，容積率 4，建筑面積 66596 平方米（可上下浮動(dòng) 5%）。 （二）套型分析 利用我們的信息渠道征求過眾多房地產(chǎn)公司的意見，綜合起來普遍認(rèn)為商業(yè)、餐飲都不宜采用大規(guī)模獨(dú)家經(jīng)營(yíng)方式，應(yīng)該建成每間 4060 平方米的商鋪，根據(jù)銷售情 況及購房者的要求隔斷。寫字樓每間也按 4060 平方米考慮?？梢晕嗟耐顿Y者。 高層住宅宜建每套小于 100 平方米小套型，吸引投資者既購買商鋪也購買住宅，或一部分投資者用于出租。可能有商家購買住宅用于辦公。 （三）擬建規(guī)模 擬建規(guī)模主要受到規(guī)劃的約束。要求建筑面積 66596 平方米（可上下浮動(dòng) 5%） 三、銷售價(jià)格 商鋪或?qū)懽謽瞧浞孔畹褪蹆r(jià) 5500 元 /平方米，竣工后每年價(jià)格上浮 5%。 高層住宅價(jià)格按 3600 元 /平方米計(jì)算。 主要產(chǎn)品售價(jià)變化的概率分布見表 3。 地下車位，每個(gè)車位 萬元 /個(gè)或每平方米 3500 元。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 ９ 售價(jià)分析表 表 3 產(chǎn)品 項(xiàng)目 加權(quán) 平均 售價(jià)及概率 商業(yè)用房 售價(jià) 5900 5000 5400 5800 6200 6600 7000 概率 高層 住宅 售價(jià) 3696 3200 3400 3600 3800 4000 4200 概率 銷售額（萬元） 24910 26643 28375 30106 31838 33570 銷售額概率 四、銷售計(jì)劃 市場(chǎng)分析認(rèn)為住宅銷售比商業(yè)用房更快，商業(yè)用房期房預(yù)售 50%，余下 50%現(xiàn)房銷售，分 3 年售完。住宅期房預(yù)售 50%，余下 50%現(xiàn)房銷售，分 年售完。 五、回款計(jì)劃 簽定協(xié)議預(yù)付定金 1 萬元，一個(gè)月內(nèi)簽定合同，首付 30%。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20% 交房再付 10% 本項(xiàng)目分析按預(yù)售當(dāng)期收款 30%，結(jié)構(gòu)封頂收款至 70%，交付使用收清全部房款。 六、競(jìng)爭(zhēng)能力分析與對(duì)策 剛剛實(shí)行土地拍賣制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競(jìng)買土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣房?jī)r(jià)提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤(rùn)，而對(duì)于競(jìng)買的土地來說房?jī)r(jià)提高帶來的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣前的利潤(rùn)空間也受到擠壓，因此競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場(chǎng)價(jià)格 向下波動(dòng)，競(jìng)買獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １０ 第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 一、蘇園（ 2020） 03 地塊規(guī)劃技術(shù)條件 該地塊分為 A/B 兩個(gè)地塊，規(guī)劃參數(shù)如下： 蘇園（ 2020） 03 地塊規(guī)劃技術(shù)條件 表 4 規(guī)劃參數(shù) A規(guī)劃要求 B 規(guī)劃要求 宗地面積（由建筑布置用地和附屬用地組成） 8834 平方米（建筑布置用地） 830 平方米（附屬用地） 8885 平方米（建筑布置用地） 832 平方米（附屬用地） 土地使 用 /規(guī)劃 商業(yè) /住宅 第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。 商業(yè) /住宅 第一層必須用于商業(yè)、餐飲、娛樂或其它促進(jìn)活動(dòng)等用途，向公眾開放。 容積率 4* 4* 總建筑面積 擬建發(fā)展項(xiàng)目的地上部分總建筑面積為31056 平方米（可上下浮動(dòng) 5%） 擬建發(fā)展項(xiàng)目的地上部分總建筑面積為 35540 平方米（可上下浮動(dòng) 5%） 建筑高度 建筑高度 5060 米，裙樓為 24 層 建筑高度 5060 米，裙樓為 24 層 樓層高度限制（最高值） 最高每層 6 米（限于第一層） 最高每層 5 米（限于第二及第二 層以上） 最高每層 6 米（限于第一層） 最高每層 5 米（限于第二及第二層以上） 人防工程 應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。 應(yīng)按規(guī)定配人防工程，具體面積指標(biāo)與房產(chǎn)處聯(lián)系確定。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 １１ 二、蘇園（ 2020） 03 地塊 界址點(diǎn)報(bào)表 03 地塊界址點(diǎn)報(bào)表 表 5 界址點(diǎn)數(shù)： 26 序號(hào) X 坐標(biāo)值（米） Y 坐標(biāo)值（米） 邊長(zhǎng)（米） 界址點(diǎn)號(hào) 001 J001 002 J0012 003 J0013 004 J0014 005 J0015 006 J0016 007 J0017 008 J0018 009 J0019 010
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