【文章內(nèi)容簡介】 本項目住宅的初步銷售均價暫定為 5300 元 /平方米，商鋪均價暫定為 9000 元 /M2，地下車位價格定為 10 萬元 /個。 一般來講地下車位的可售收入大于車庫建造成本，為方便計算故將其收入與成本抵沖（不進(jìn)入估算表）。其利潤估算如表 4： 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 36 頁 表 項目總體利潤估算表 項目名稱：蘇州 6 號地塊 地塊面積： 建筑面積： 銷售收入 項目 均價 ( 元/M2) 面積（ M2） 總價（ 萬） 單價 (元/M2) 備注 住宅 5300 110000 暫以全小高層預(yù)估，不考慮增值 商鋪 9000 5500 5% 收入合計 115500 以 115500M2 可售面積計算的單價 成本支出 項目 子項目 面積（ M2） 總價（萬） 單價 (元/M2) 備注 直接費 （一）土地費用 土地出讓金 契稅 4%，地價已含契稅？ 小計 樓面價 （二）前期工程費 規(guī)劃設(shè)計費用 建筑、景觀、電力、施工圖 三通一平費 包括臨時水、電、路、臨時圍墻 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 36 頁 招標(biāo)監(jiān)理費用 勘探費用 小計 預(yù)估 （三）基礎(chǔ)設(shè)施配套費 電力 供水 電信 煤氣 排水排污 智能化配套 景觀環(huán)境工程 道路，景觀，照明 小計 預(yù)估 （四）建筑安裝工程費用 住宅（高層） 110000 商業(yè) 5500 底商 售樓處 1500 項目開發(fā)完畢后改作會所 幼兒園 2200 另造多層 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 36 頁 非經(jīng)營用房 不入 公攤面積部分 架空層成本 2454 以高層落地面積的 30%估算架空層 小計 地下室收入與成本沖抵，不計入 （五）各項規(guī)費 蘇州工業(yè)園規(guī)費較少，暫估 不可預(yù)計費用 (一 +二 +三 +四 +五 )2% 直接費合計 間接費 營銷費用 以銷售收入的 %估算 管理費用 以銷售收入的 2%估算 財務(wù)費用 (1 億 +7000 萬 )* 年*(*) 間接費合計 稅費 營業(yè)稅及附加 以銷售收入的 6%預(yù)估 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 36 頁 所得稅 暫不計 稅費合計 成本總計 以可售面積算成本則為 5504 元 /M2 利潤 虧損，銷售利潤率約為% 注： ? 地下車庫不計入建筑面積；車庫收入與成本抵沖，不在估算表中反映； ? 幼兒園、會所計入公攤，為全體業(yè)主共有； ? 假定 4%契稅已含（按 ??提供資料中的信息），規(guī)費為 60 元 /M2（有待進(jìn)一步確認(rèn) ）； ? 宏觀調(diào)控形勢下，營銷費用 2 個點略嫌不夠，故給予 個點的額度； ? 財務(wù)費用以一期、二期土地分別貸兩次款預(yù)估，假定評估后貸款額度分別為 1 億為 7000 萬，期限為 1 年半，利率為 %再上浮 20%，并不考慮短期資金拆借過橋費用。 ? 高層、小高層強制必須全架空。 如上表所示，住宅與商鋪價格均價約為 5476 元 /M2（不含車庫），除車庫外的單方可銷售面積成本為 5504 元 /M2，虧損 萬，銷售利潤率約為 %，沒有贏利。 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 36 頁 除非銷售形勢好轉(zhuǎn)，銷售均價上揚，或者通過樓盤差異化突破市場均價，或者通過運作提高 容積率，才能有明顯的利潤空間。 敏感性分析 假如容積率有上調(diào)操作的空間，湖東房地產(chǎn)售價上下波動，則在不同容積率與房價情況下對項目利潤的敏感性分析如下： 表 項目敏感性分析 售價變化 容積率 85% 90% 95% 100% 105% 110% 120% 住宅4505 商鋪7650 住宅4770 商鋪8100 住宅5035 商鋪8550 住宅5300 商鋪9000 住宅5556 商鋪9450 住宅5830 商鋪9900 住宅6360 商鋪10800 9812.11 6649.61 3487.11 1 9 9 12325.39 7783.33 4304.58 3 2 7 2 16567.92 5754.56 1959.56 4 4 4 13220.44 20810.44 3725.78 2 7 12719.22 16830.47 25052.97 1697. 11585. 16013. 20440. 29295. 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 36 頁 00 0 0 50 00 50 50 如表 5 所示，在容積率上調(diào)到 時，如果市場價格不變，項目將有2653 萬元的利潤。但此行蘇州實地調(diào)研的結(jié)果為：不可能調(diào)高容積率，故此法不可取！ 則在 的容積率下，當(dāng)市場價格上漲 5%時將有 2837 萬利潤（ %的銷售利潤率）；當(dāng)市場價格下降 5%或因項目自身促銷、折扣、團(tuán)購因素消耗 5%收入時，項目將虧損 3487 萬。 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 36 頁 四、項目開發(fā)計劃 項目計劃分兩期，總開發(fā)周期為 3 年半，其進(jìn)度安排如下： 事項 \ 時間 季 季 季 季 季 季 季 季 季 季 2020年 成立項目公司，資金到位 拿一期土地證 一期方案設(shè)計，報批 施工圖設(shè)計 專項報建，取得四證齊全 一期土地抵押貸款 招招標(biāo) 試樁，樁基工程 一期項目施工