【文章內(nèi)容簡介】 求產(chǎn)生了很大程度的影響。 開發(fā)理念較為滯后 A、戶型設(shè)計 ：戶型結(jié)構(gòu)單一、設(shè)計面積偏大，布局不合理。以三房以上的戶型為主，面積普遍比較大，缺乏小戶型產(chǎn)品； B、建筑風(fēng)格 ：絕大部分樓盤建筑風(fēng)格千遍一律毫無個性可言，抄襲 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 30 頁 現(xiàn)象極為嚴(yán)重； C、服務(wù)體系： 專業(yè)物業(yè)管 理公司較少，大部分樓盤都由開發(fā)商自己成立物管公司 `進行管理，管理水平不高，物業(yè)管理費 元 /平方米； D、戶型面積 ：根據(jù)全國房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市的統(tǒng)計情況來看，市場供需主力戶型為 100 平米以上的三房二廳二衛(wèi)一廚住宅，經(jīng)過科學(xué)研究結(jié)果也表明舒適性住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是客廳面積 2535 平米左右，主臥 1520 平米，兩間次臥分別為 1215 平米和 1012 平米，加上廚房、衛(wèi)生間、陽臺和公攤單套建面在 120 平米左右； 目前 B 在售樓盤中，三房二廳一般都以 130 平米以上的大戶型為主力，且缺少二房等小戶型產(chǎn) 品，與全國的差距較大； E、園林景觀 ： B 市目前在售項目一般規(guī)模均較小，小區(qū)內(nèi)很少有園林景觀和綠化。 D城市花園、新城國際、鉆石城為典型的大規(guī)模大園林景觀社區(qū)，在 B 掀起“大”的概念。 宣傳推廣落后 B 市房地產(chǎn)市場整體營銷策劃隨著樓盤競爭的加劇也逐步在提高，很多發(fā)展商已開始改變原來營銷策劃、開發(fā)、銷售都由自己獨立完成的觀念，已有部分樓盤聘請外地專業(yè)營銷策劃公司和廣告公司參與代理，市場上開始出現(xiàn)較高水準(zhǔn)的樓盤。為代表的樓盤有： D城市花園、XX 世家、新城國際、鉆石城。 A、媒介宣傳 ：受本地開發(fā)商常規(guī)的土 法開發(fā)的觀念影響，與全國各大城市的道路兩旁林立的房地產(chǎn)廣告牌和滿是房地產(chǎn)廣告的報紙形成鮮 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 30 頁 明對比的是， B 很少見到房地產(chǎn)樓盤廣告，由于本地媒體比較少，報紙發(fā)行量低，印刷質(zhì)量較差，傳播面窄，導(dǎo)致廣告宣傳的主要形式均采用戶外廣告牌的形式。 B、賣場和樣板房 ：與現(xiàn)在大城市先做賣場和綠化園林，后建樓的做法相反的是， B 本地的眾多樓盤不注重賣場的包裝和銷售氣氛的營造，大多僅設(shè)置非常簡陋的售樓部，包裝差，且很少做樣板房，一般都是在主體工程基本完工后才開始做綠化園林，無法體現(xiàn)樓盤的檔次，甚至沒有綠化園林，也沒有認(rèn)識到全新式營銷 對樓盤銷售的促進作用，缺乏對購房者的正確引導(dǎo)。 四、項目定位 X 湖 新 城 概 念 設(shè) 計 之 二 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 30 頁 （一） X 湖公園、 F 大道 X 湖新城標(biāo)段道路建設(shè) 充分利用 X 湖公園的自然資源，融合現(xiàn)代文化色彩，投資對其開發(fā)建設(shè) 。建成后，優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境、鮮明的地域文化特點，將成為 B市民及各地游客放松 身心、休閑娛樂的好去處，并成為城市中一道亮麗的風(fēng)景線 。 F 大道建設(shè)的同時注重周邊的綠化景觀規(guī)劃，目標(biāo)是建成一條綠色寬廣的拓城之道、發(fā)展之道、民生之道。 F 大道的建設(shè)，將極大地拉動城市東擴南移，拓寬城市發(fā)展空間，縮短中心城區(qū)與城市出口的距離。打破 C區(qū)的交通瓶頸，進一步強化 B“東大門”的交通樞紐地位，對提升城市品位、促進經(jīng)濟發(fā)展、改善居民生活具有十分重要的意義。 （二） 高尚生態(tài)居住區(qū)、綜合商業(yè) 在 B 市東部 X 湖周邊、 F 大道 X 湖新城標(biāo)段道路兩廂開發(fā)面向 B、 A乃至中南部地區(qū)的國際化生態(tài)高尚住 宅社區(qū)。 B 市豐富的旅游資源及方便的交通為高尚社區(qū)開發(fā)了有利條件，高尚社區(qū)建成后配合良好的策劃宣傳將吸引大量的 B 地區(qū)中高端客戶、 A 省高端客戶、及外地高端客戶等。最終建造一個人與自然和諧的國際化生態(tài)高尚社區(qū)。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 30 頁 高尚生態(tài)居住社區(qū) 概念設(shè)計之一 高尚生態(tài) 居住 社區(qū) 高尚綠色生態(tài)居住社區(qū)的建設(shè)將充分利用 X 湖自然景觀，吸收項目投資商開發(fā)的 “ XX” 、 “ XX” 、 “XX” 等知名 樓盤 的 規(guī) 劃 設(shè)計 理念，以 國際級 、 專業(yè) 化服 務(wù)質(zhì) 量，打造出 B 最高端居住小區(qū)。 綠色生態(tài)居住區(qū) 將建成國際化、生態(tài)型的高端居住區(qū)，主要為 X 湖新城 區(qū)域市民 服務(wù)，同時面向市內(nèi)及周邊地區(qū)追求居住質(zhì)量的高端人士，打造中國 華東 居住典范。將集中建設(shè)歐陸世紀(jì)園、太平洋風(fēng)情區(qū)等一大批具有國際地域風(fēng)格的建筑，成為萬國風(fēng)情的國際新家園。 高尚綠色生態(tài)居住社區(qū) 擬定位為大面積綠化花園式國際化生態(tài)高尚住宅。整個建設(shè)內(nèi)容主要由以下幾部分組成：創(chuàng)新型豪華別墅、現(xiàn)今設(shè)計理念的小高層建筑、建筑風(fēng)格獨特的高層建筑、突顯大氣的社區(qū)會所、流暢的交通干道、大面積的綠化草坪、前瞻性規(guī)劃的綠化樹木及齊全的商業(yè)社區(qū)配套設(shè)施等。社區(qū)建成后將為業(yè)主提供環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、生活方面的居住環(huán)境，社區(qū) 會所將為業(yè)主提供餐飲、娛樂、健身、游泳、 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 30 頁 公寓、商務(wù)、休閑等服務(wù)，社區(qū)配套中的商務(wù)設(shè)施如購物超市、商務(wù)活動室、商務(wù)酒店、娛樂設(shè)施等將面向成為 B 社會配套的一部分，也努力使其成為 B 市高端社會配套的重要組成部分。 社區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)計特別是綠化草地設(shè)計、綠化樹木選擇及布置設(shè)計、水系規(guī)劃設(shè)計、道路規(guī)劃設(shè)計等將決定社區(qū)的品位和檔次。從初步來看，本項目地塊進行綠化時將初步計劃在 F 大道路側(cè)進行縱深綠化建設(shè)使其成為社區(qū)的主要景觀帶之一，縱深深度結(jié)合政府總體規(guī)劃后給出；為充分利用地塊現(xiàn)有 X 湖水面并對其投資改造型，初步計劃利用項目地 塊內(nèi) X湖主要水系，使其成為社區(qū)的另外一個主要景觀帶。社區(qū)具體綠化設(shè)計方案將進行整體規(guī)劃設(shè)計，將本社區(qū)建成 B 市有影響力的國際化生態(tài)高尚社。 商貿(mào)購物及商務(wù)辦公區(qū) 主要建造服務(wù)于 X 湖新城科研辦公、商品交易、金融等的 寫字樓 、 商務(wù)酒店 、 金融服務(wù)機構(gòu) 及 配套商務(wù)服務(wù) 機構(gòu)。 五、項目規(guī)劃與實施 （一）項目建設(shè)實施步驟 根據(jù) B 市總體規(guī)劃要求， D 集團計劃用五年時間對整個 X 湖新城實行“整體規(guī)劃、分期、分步實施”開發(fā)建設(shè)，項目規(guī)劃總占地面積約為 5000畝，建筑面積約為 200 萬 ㎡ ，建設(shè)總投資約為 35 億元人民幣。 項目總體 分兩期進行。一期項目包括：投資對 F 大道從 B 市康乾公司至東外環(huán)路路段（約 公里）的基礎(chǔ)設(shè)施及 X 湖公園建設(shè)；投資對 F大道上述路段兩廂的土地及 X 湖公園周邊的補償土地（ F 大道上述路段兩廂的土地的補償順序為自西向東依次出讓）進行商住開發(fā)。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 30 頁 二期項目包括：投資對 F 大道從東環(huán)路至高速鐵路客運站路段的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投資對 F 大道該路段兩廂的補償土地（土地補償?shù)捻樞驗樽詵|向西依次出讓）及 X 湖新城內(nèi)補償之外土地進行商住開發(fā)。 （二）項目規(guī)劃 整個 X 湖新城分為四大功能區(qū)： 交通功能區(qū)。投資 F 大道建設(shè)，打造以 F 大道、 武廣高速客運站、東外環(huán)及其他城市次干道為交通樞紐的 B 東部新城區(qū)，徹底解決長期以來制約 B 東部經(jīng)濟發(fā)展的交通瓶頸。占地約 1000 畝。 F 大道建設(shè)概念圖 X 湖水域生態(tài)保護區(qū)。投資對 X 湖公園進行改造， 以“親水”為主題， 擬引 X 水進湖，利用 X 湖水域的自然 資源，融合現(xiàn)代文化色彩，建成面向全市人民開放的休閑娛樂、觀光旅