【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)， 層數(shù)為 6躍 7層，每個(gè)樓層兩戶(hù)人家 ， 復(fù)式層高 ，其他３米。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)； 面積 從百余平米到近三百平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶(hù)型進(jìn)行合理搭配，充分滿(mǎn)足中等收入家庭的居家要求。在戶(hù)內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開(kāi)間 廳與空中露臺(tái)相連；通過(guò)向上和向下兩道 ，活躍室內(nèi)空間。 ４、 項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì) 小區(qū)環(huán)境 主要 由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融 ，突出濃厚的川西民居特色 。 設(shè)計(jì)空中花園，使住戶(hù)身在戶(hù)內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)的樂(lè)趣。 ５、 項(xiàng)目的配套 另 建一層地下室 ，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車(chē)輛 ， 小區(qū)無(wú)機(jī)動(dòng)車(chē)行駛 ；籃球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)好文檔 20 等； ６、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn) 工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等 ７、 項(xiàng)目的客戶(hù)定位 二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓 開(kāi)發(fā)為居住為主的 12 層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓?？煽紤]在中心地面修建生態(tài)休閑廣場(chǎng)，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營(yíng)造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。 方案二的具體設(shè)想： １、 項(xiàng)目的規(guī)劃布局 項(xiàng)目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場(chǎng)和其他配套； ２、 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì) 建筑外觀采用線(xiàn)流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 ，用 石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品質(zhì) 。 建筑層數(shù)為 12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶(hù)； ３、 項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì) 專(zhuān)業(yè)好文檔 21 在戶(hù)型設(shè)計(jì)上充分滿(mǎn)足中高收入層的居家要求，主力戶(hù)型為120m2200m2的三室兩廳和四室三廳的錯(cuò)層、平層為主； 每 戶(hù)設(shè)置外飄式窗臺(tái)延景入室 ； 在戶(hù)型空間上 ， 采用 通透式大空間，運(yùn)用移動(dòng)式隔墻來(lái)自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動(dòng)；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)； ４、 項(xiàng)目的環(huán)境 規(guī)劃 在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)主要由 綠色草坪、 廣場(chǎng)噴泉、景觀游泳池、流動(dòng)水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂(lè)園 銀杏、榕樹(shù)、茶花等名貴樹(shù) 組合而成的休閑廣場(chǎng)， 突出 綠意、 生態(tài)、 健康、別致 等特色。 在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè) 流動(dòng)水渠 讓 潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動(dòng)意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道， 滿(mǎn)足業(yè)主 晨練 和 與家人散步 的需要。 ５、 項(xiàng)目的配套 建一層地下室，用于物管配套和停放車(chē)輛，修建 健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施 的 全面配套 ； 安全系統(tǒng)： 每戶(hù)配置 紅外線(xiàn)防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng) ， 24小時(shí)保安巡邏 ； 供電系統(tǒng)： 每戶(hù)設(shè)有配電箱以及 10A（ 40A）或 15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層 為 6000W，躍層為 8000W，六回路供電方式 ； 電訊、電視 ： 每戶(hù)直播電話(huà)戶(hù)兩門(mén)，三個(gè)電話(huà)接口 ， 每戶(hù)電視插座三專(zhuān)業(yè)好文檔 22 個(gè) ； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 每戶(hù)均設(shè) inter寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ； 消防報(bào)警系統(tǒng)： 每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專(zhuān)用消防水池，屋頂專(zhuān)用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性 ； 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng) 。 ６、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。 ７、 項(xiàng)目的客戶(hù)定位 二次置業(yè)的中、高收入者。 （二）投資估算 本項(xiàng)目的土地價(jià)格按 **萬(wàn)元 /畝測(cè)算。 土地成本 =土地價(jià)格 土地面積 =** **=****（萬(wàn)元） 項(xiàng)目測(cè)算開(kāi)發(fā)技術(shù)參數(shù) 方案一： 總占地面積 **畝 建筑面積 ****m2； 專(zhuān)業(yè)好文檔 23 綠化率 ≥**％ 容積率 1.* 建筑高度 ≧ **m 建筑層數(shù) 6 躍 7 方案二： 總占地面積 **畝 建筑面積 ****m2； 綠化率 ≥***％ 容積率 2.* 建筑高度 ≧ **m 建筑層數(shù) **層 方案 1： 項(xiàng)目以 5 躍 6 的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為 基礎(chǔ)估算 建安成本 =***元 /M2 （見(jiàn)附表 51） 方案 2： 項(xiàng)目主體為 12 層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 專(zhuān)業(yè)好文檔 24 建安成本 =***元 /M2 （見(jiàn)附表 52） 項(xiàng)目總投資估算 方案 1： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項(xiàng)目總投資為： ****（萬(wàn)元） （見(jiàn)附表 51） 方案 2： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項(xiàng)目總投資為： ****（萬(wàn)元） （見(jiàn)附表 52） 方案 1： 總建筑面積 *****m2 單價(jià) *****元 /m2 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 = * = 萬(wàn) 方案 2： 總建筑面積 ***m2 單價(jià) ****元 /m2 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 =83200*2500=20800 萬(wàn) 方案 1： 項(xiàng)目利潤(rùn) =********=2404 萬(wàn) 項(xiàng)目稅利潤(rùn)率 =項(xiàng)目利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 ****% =****/1***100%=**% 方案 2： 項(xiàng)目利潤(rùn) =*********=****萬(wàn) 項(xiàng)目利潤(rùn)率 =項(xiàng)目利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 *100% =****/****= *** % 專(zhuān)業(yè)好文檔 25 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)與利潤(rùn)率 分析 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 若項(xiàng)目稅收費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的 *.7%計(jì)算，則 方案 1： 稅收費(fèi)用 =項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 *%=7**.14 萬(wàn) 項(xiàng)目利潤(rùn) =項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 項(xiàng)目總投資 稅收費(fèi)用 =16**.86 萬(wàn) 方案 2： 稅收費(fèi)用 =項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 *%=11**.6 萬(wàn) 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) =項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 項(xiàng)目總投資 稅收費(fèi)用 = 萬(wàn) 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率分析 方案 1： 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率 =項(xiàng)目稅后利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 *100% 方案 2： 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率 =項(xiàng)目稅后利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 *100% 五 、方案評(píng)估及選取 （一）、項(xiàng)目可能的開(kāi)發(fā)方案比較： 項(xiàng)目 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 方案一 a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越； b. 總體投入相對(duì)較少； c、開(kāi)發(fā)周期較短； a. 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 求； c、區(qū)域樓盤(pán)價(jià)位較高，競(jìng)爭(zhēng)力弱。 d、在戶(hù)型分隔和布局上有一定的限制； e、對(duì)項(xiàng)目本身的形象起不到提升作用； f、獲得的利潤(rùn)小 g、不能很好的營(yíng)造環(huán)境 專(zhuān)業(yè)好文檔 26 方案五 a. 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對(duì)電梯公寓的需求較大； b. 中等收入者對(duì)區(qū)域的中、高樓盤(pán)的認(rèn)可度大； c. 能夠提升項(xiàng)目 自身的形象； d. 容易很好進(jìn)行戶(hù)型布局和特色環(huán)境的設(shè)計(jì)； e. 可獲得更多的利潤(rùn)； a. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和營(yíng)造上有較大難度； b. 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； c. 需花大量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳； ，資金投入較大 財(cái)務(wù)測(cè)算比較： 1324810844365920800171410500010000150002021025000總投入（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）方案一方案二 22% 21%15% 14%0%5%10%15%20%25%稅前利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)率方案一方案二分析： １、 從絕對(duì)利潤(rùn)看，方案二比方案一多 ****萬(wàn)元（方案一專(zhuān)業(yè)好文檔 27 為 ****萬(wàn)元，方案二為 ****萬(wàn)元）。 ２、 從利潤(rùn)率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為 **％，方案二為 **％ ）。 （二）方案選取及建議 經(jīng)過(guò)對(duì)以上 2 種方案的綜合對(duì)比，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤(rùn)較大的原則，我們建議本項(xiàng)目采用第二種開(kāi)發(fā)方案。 采用這種開(kāi)發(fā)方案具有以下優(yōu)勢(shì)： A、小高層電梯公寓在城西市場(chǎng)比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場(chǎng)容易。 B、小高層電梯公寓的售價(jià)高，總體利潤(rùn)價(jià)值大。 C、開(kāi)發(fā)形式為小高層，土地利用率高。 D、容易營(yíng)造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤(rùn)，顯示更高的檔次。 E、整個(gè)項(xiàng)目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。 就財(cái)務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對(duì)利潤(rùn)相對(duì)較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤(rùn) 率方案二與方案一相當(dāng)。 針對(duì)以上的優(yōu)勢(shì)，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對(duì)較大，開(kāi)發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強(qiáng)的開(kāi)發(fā)方案。 （三）項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目定位為：通過(guò)對(duì)上面方案的比較，按照利潤(rùn)較大，風(fēng)險(xiǎn)較專(zhuān)業(yè)好文檔 28 小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開(kāi)發(fā)形式為 12 層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。 六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措 （一）開(kāi)發(fā)周期 按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí) 間 為 18 個(gè)月。 （二）開(kāi)發(fā)各階段的周期安排 工作項(xiàng)目 時(shí)間（月） 備注 立項(xiàng) 初規(guī)設(shè)計(jì) 報(bào)規(guī) 項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì) 報(bào)建 項(xiàng)目土建施工 項(xiàng)目室內(nèi)安裝 項(xiàng)目外裝 項(xiàng)目室外安裝及環(huán)境 竣工交驗(yàn) 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理 合計(jì) （三）資金籌措 專(zhuān)業(yè)好文檔 29 整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金主要來(lái)源于三個(gè)方面： 其中：開(kāi)發(fā)商自有資金 ****萬(wàn)元； 項(xiàng)目土地銀行抵押貸款 ****萬(wàn)元； 銷(xiāo)售期銷(xiāo)售回款 *****萬(wàn)元； （四）投資使用計(jì)劃 （見(jiàn)附表 6） 七、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè) （一）電 梯公寓銷(xiāo)售收入估算 電梯公寓按 2500 元 /m2 計(jì)算： 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 = （二）項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃 （見(jiàn)附表 7） （三）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 根據(jù)現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表 8）計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。在現(xiàn)金流量表中基準(zhǔn)收益率取 %，按月計(jì)算。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段 （一）開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè) 對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率影響較大的是投資額，售價(jià)及開(kāi)發(fā)成本，在此專(zhuān)業(yè)好文檔 30 對(duì)三個(gè)影響投資利潤(rùn)率的因素作敏感性分析。 （見(jiàn)附表 9） 由附表四可見(jiàn) ,售價(jià)變化對(duì)利潤(rùn)率影響最大 ,其他兩個(gè)因素變化對(duì)利潤(rùn) 率影響較小。故此本項(xiàng)目考慮是以銷(xiāo)售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷(xiāo)售利潤(rùn)作為目標(biāo)至關(guān)重要。從表中可以看出 ,本方案具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但由于絕對(duì)利潤(rùn)并不高，故仍具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 /1（單位變動(dòng)成本 /單位銷(xiāo)售價(jià)格） =*******/1（ 300/2500） =******（萬(wàn)元） 由此計(jì)算可見(jiàn)本項(xiàng)目銷(xiāo)售回款達(dá)到 *****萬(wàn)元，約是總回款 ***萬(wàn)元的***%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn) 。 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及回避 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在： A、其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)； B、開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)和成本控制不嚴(yán)使開(kāi)發(fā)成本增加，使利潤(rùn)降低。本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮如何嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)好文檔 31 周期和開(kāi)發(fā)成本。 2. 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制 首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮 到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶?