【文章內(nèi)容簡介】 充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計， 層數(shù)為 6躍 7層，每個樓層兩戶人家 ， 復(fù)式層高 ，其他３米。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)； 面積 從百余平米到近三百平米，以平層、錯層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，開間 廳與空中露臺相連；通過向上和向下兩道 ，活躍室內(nèi)空間。 ４、 項目的環(huán)境設(shè)計 小區(qū)環(huán)境 主要 由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融 ，突出濃厚的川西民居特色 。 設(shè)計空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。 ５、 項目的配套 另 建一層地下室 ，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛 ， 小區(qū)無機(jī)動車行駛 ；籃球場、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會所；安全、消防系統(tǒng)專業(yè)好文檔 20 等； ６、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點 工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等 ７、 項目的客戶定位 二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓 開發(fā)為居住為主的 12 層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓?？煽紤]在中心地面修建生態(tài)休閑廣場，在室外地面上修建綠色植物走廊；大力營造小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和建筑立面的特色。 方案二的具體設(shè)想： １、 項目的規(guī)劃布局 項目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套； ２、 項目的建筑設(shè)計 建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 ，用 石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計，彰顯高檔生活品質(zhì) 。 建筑層數(shù)為 12層的單元式框架結(jié)構(gòu)的中檔電梯公寓，每層兩戶； ３、 項目的戶型設(shè)計 專業(yè)好文檔 21 在戶型設(shè)計上充分滿足中高收入層的居家要求，主力戶型為120m2200m2的三室兩廳和四室三廳的錯層、平層為主； 每 戶設(shè)置外飄式窗臺延景入室 ； 在戶型空間上 ， 采用 通透式大空間，運(yùn)用移動式隔墻來自由分隔，達(dá)到空間與人的完全互動；充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)； ４、 項目的環(huán)境 規(guī)劃 在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計一個主要由 綠色草坪、 廣場噴泉、景觀游泳池、流動水渠、園藝小品、體育設(shè)施、兒童游戲樂園 銀杏、榕樹、茶花等名貴樹 組合而成的休閑廣場， 突出 綠意、 生態(tài)、 健康、別致 等特色。 在小區(qū)的四周設(shè)計一個 流動水渠 讓 潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動意境。在綠色環(huán)境鋪排之間，設(shè)置健康通道， 滿足業(yè)主 晨練 和 與家人散步 的需要。 ５、 項目的配套 建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建 健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項康體設(shè)施 的 全面配套 ； 安全系統(tǒng)： 每戶配置 紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng) ， 24小時保安巡邏 ； 供電系統(tǒng)： 每戶設(shè)有配電箱以及 10A（ 40A）或 15A(60A)新型電表，設(shè)計用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層 為 6000W，躍層為 8000W，六回路供電方式 ； 電訊、電視 ： 每戶直播電話戶兩門，三個電話接口 ， 每戶電視插座三專業(yè)好文檔 22 個 ； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 每戶均設(shè) inter寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ； 消防報警系統(tǒng)： 每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性 ； 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng) 。 ６、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。 ７、 項目的客戶定位 二次置業(yè)的中、高收入者。 （二）投資估算 本項目的土地價格按 **萬元 /畝測算。 土地成本 =土地價格 土地面積 =** **=****（萬元） 項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù) 方案一： 總占地面積 **畝 建筑面積 ****m2； 專業(yè)好文檔 23 綠化率 ≥**％ 容積率 1.* 建筑高度 ≧ **m 建筑層數(shù) 6 躍 7 方案二： 總占地面積 **畝 建筑面積 ****m2； 綠化率 ≥***％ 容積率 2.* 建筑高度 ≧ **m 建筑層數(shù) **層 方案 1： 項目以 5 躍 6 的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為 基礎(chǔ)估算 建安成本 =***元 /M2 （見附表 51） 方案 2： 項目主體為 12 層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 專業(yè)好文檔 24 建安成本 =***元 /M2 （見附表 52） 項目總投資估算 方案 1： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項目總投資為： ****（萬元） （見附表 51） 方案 2： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項目總投資為： ****（萬元） （見附表 52） 方案 1： 總建筑面積 *****m2 單價 *****元 /m2 項目銷售收入 = * = 萬 方案 2： 總建筑面積 ***m2 單價 ****元 /m2 項目銷售收入 =83200*2500=20800 萬 方案 1： 項目利潤 =********=2404 萬 項目稅利潤率 =項目利潤 /項目投資總額 ****% =****/1***100%=**% 方案 2： 項目利潤 =*********=****萬 項目利潤率 =項目利潤 /項目投資總額 *100% =****/****= *** % 專業(yè)好文檔 25 項目稅后利潤與利潤率 分析 項目稅后利潤 若項目稅收費用根據(jù)項目銷售收入的 *.7%計算，則 方案 1： 稅收費用 =項目銷售收入 *%=7**.14 萬 項目利潤 =項目銷售收入 項目總投資 稅收費用 =16**.86 萬 方案 2： 稅收費用 =項目銷售收入 *%=11**.6 萬 項目稅后利潤 =項目銷售收入 項目總投資 稅收費用 = 萬 項目稅后利潤率分析 方案 1： 項目稅后利潤率 =項目稅后利潤 /項目投資總額 *100% 方案 2： 項目稅后利潤率 =項目稅后利潤 /項目投資總額 *100% 五 、方案評估及選取 （一）、項目可能的開發(fā)方案比較： 項目 優(yōu)點 缺點 方案一 a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越； b. 總體投入相對較少； c、開發(fā)周期較短； a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈； 求； c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。 d、在戶型分隔和布局上有一定的限制； e、對項目本身的形象起不到提升作用； f、獲得的利潤小 g、不能很好的營造環(huán)境 專業(yè)好文檔 26 方案五 a. 區(qū)域內(nèi)消費人群對電梯公寓的需求較大； b. 中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可度大； c. 能夠提升項目 自身的形象； d. 容易很好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計； e. 可獲得更多的利潤； a. 在環(huán)境設(shè)計和營造上有較大難度； b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈； c. 需花大量精力對項目進(jìn)行包裝和宣傳； ，資金投入較大 財務(wù)測算比較： 1324810844365920800171410500010000150002021025000總投入（萬元）銷售收入（萬元） 稅后利潤（萬元） 稅前利潤（萬元）方案一方案二 22% 21%15% 14%0%5%10%15%20%25%稅前利潤率 稅后利潤率方案一方案二分析： １、 從絕對利潤看，方案二比方案一多 ****萬元（方案一專業(yè)好文檔 27 為 ****萬元，方案二為 ****萬元）。 ２、 從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為 **％，方案二為 **％ ）。 （二）方案選取及建議 經(jīng)過對以上 2 種方案的綜合對比，結(jié)合風(fēng)險較小、利潤較大的原則，我們建議本項目采用第二種開發(fā)方案。 采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢： A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場容易。 B、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。 C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。 D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。 E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。 就財務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對利潤相對較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤 率方案二與方案一相當(dāng)。 針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強(qiáng)的開發(fā)方案。 （三）項目定位 本項目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險較專業(yè)好文檔 28 小的原則，我們將此項目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為 12 層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。 六、項目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措 （一）開發(fā)周期 按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時 間 為 18 個月。 （二）開發(fā)各階段的周期安排 工作項目 時間（月） 備注 立項 初規(guī)設(shè)計 報規(guī) 項目施工圖設(shè)計 報建 項目土建施工 項目室內(nèi)安裝 項目外裝 項目室外安裝及環(huán)境 竣工交驗 項目產(chǎn)權(quán)辦理 合計 （三）資金籌措 專業(yè)好文檔 29 整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面： 其中：開發(fā)商自有資金 ****萬元； 項目土地銀行抵押貸款 ****萬元； 銷售期銷售回款 *****萬元； （四）投資使用計劃 （見附表 6） 七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測 （一）電 梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按 2500 元 /m2 計算： 項目銷售收入 = （二）項目銷售回款計劃 （見附表 7） （三）財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率。 根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表 8）計算可得出本方案的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。在現(xiàn)金流量表中基準(zhǔn)收益率取 %，按月計算。 八、風(fēng)險分析與回避的手段 （一）開發(fā)風(fēng)險評測 對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此專業(yè)好文檔 30 對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。 （見附表 9） 由附表四可見 ,售價變化對利潤率影響最大 ,其他兩個因素變化對利潤 率影響較小。故此本項目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷售利潤作為目標(biāo)至關(guān)重要。從表中可以看出 ,本方案具有一定的抗風(fēng)險能力，但由于絕對利潤并不高，故仍具有一定的市場風(fēng)險。 本項目盈虧平衡點 =總固定成本 /1（單位變動成本 /單位銷售價格） =*******/1（ 300/2500） =******（萬元） 由此計算可見本項目銷售回款達(dá)到 *****萬元，約是總回款 ***萬元的***%時，項目達(dá)到盈虧平衡，項目總體有一定的風(fēng)險 。 （二）項目市場風(fēng)險及回避 市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在： A、其它項目競爭； B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項目重點考慮如何嚴(yán)格控制開發(fā)專業(yè)好文檔 31 周期和開發(fā)成本。 2. 項目市場風(fēng)險的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計劃，經(jīng)充分考慮 到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶?