【正文】 售額 億元，同比增長 %；其中：銷售給個(gè)人 億元 ,同比增長 %，所占比重為 %。 今年上半年，商品住宅開發(fā)完成投資 億元，同比增長%，占商品房投資的 %（其中，經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資 億元，同比增長 %，占商品住宅投資的比重為 %） ；辦公樓投資完成 億元，同比增長 %，所占比重為 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，同比增長 %，所占比重為 %。我國政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場經(jīng)濟(jì)中的運(yùn)行成本尤其是 “ 交易成本 ” 大幅度下降 。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。 （二）承擔(dān)可行性研究的單位 ****國聯(lián)投資顧問有限公司 （三）研究工作依據(jù) 根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃，依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 二、 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 （一）市場宏觀背景 國家信息中心在剛剛發(fā)布的 2021 年經(jīng)濟(jì)預(yù)測報(bào)告中指出，今年我國投資將繼續(xù)保持一個(gè)較高的增長速度，預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 16%左右， GDP 增長有望達(dá)到 8%。在市場準(zhǔn)入方面， 2021 年國家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵(lì)、允許、限制和禁止類政策時(shí)，體現(xiàn)專業(yè)好文檔 2 國民待遇和公平競爭原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。 2. 2021年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 開發(fā)投資繼續(xù)高速增長 2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長速度 個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為 %。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為 %、 %、專業(yè)好文檔 3 %。 商品房空置面積增幅較大 2021 年商品房空置面積比 2021 年凈增 萬平方米，其中，空置時(shí)間在一年以上的凈增 萬平方米，占竣工總量的 %。 今年上半年，這一趨勢仍在持續(xù)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對 35 個(gè)大中城市調(diào)查顯示， 2021 年商品房價(jià)格上漲 %，土地交易價(jià)格上漲 %，房屋租賃價(jià)格上漲 %。 有 9 個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的下降，分別為：新疆%、河北 %、四川 %、廣西 %、北京 %、云南 %、遼寧 %、內(nèi)蒙古 %、貴州 %。從 15 月全國城鎮(zhèn) 500 萬元以上項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)情況看，超過 1 億元的項(xiàng)目 13028 個(gè)，占全國全部城鎮(zhèn)500 萬元以上施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 %，完成投資 5262 億元，占全國全部城鎮(zhèn) 500 萬元以上施工項(xiàng)目完成投資的 %。 新開工規(guī)模迅速擴(kuò)大。上半年，國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資累計(jì)到位資金 18411 億元，同比增長 %,比同期投資增速高 個(gè)百分點(diǎn)。 1~7 月， **商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大 425 萬平方米，總量達(dá) 萬平方米，增長 ％。最為可喜的是，從上月開始，商品房空置得到初步抑制， 7 月末，超過一年期的空置房面積為 萬平方米，比六月末僅新增 萬平方米。其中寫字樓的開發(fā)規(guī)模達(dá) 萬平方米，增長 ％，增長速度超過商品房和商業(yè)營業(yè)用房。 城西房地產(chǎn)市場 發(fā)展前景分析 A、 “城西是上風(fēng)上水的寶地 ”， **人如是說。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、 **花園、會(huì)所花園成為這七大版塊的代表。 D、 一個(gè)充滿生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動(dòng)著，其中 “人流 ”的遷移又是最活躍的因素。在這個(gè)居住帶內(nèi)，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。這種定位，無疑是打上了 “中產(chǎn) ”的標(biāo)簽。 川陜路：重塑川西古鎮(zhèn) 解放北路 — 駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場 ；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機(jī)械產(chǎn)品銷售市場帶等，同時(shí)建設(shè)充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。 城西房地產(chǎn)市場 發(fā)展的趨勢 A、 無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。 某 區(qū)的居住環(huán)境有很強(qiáng)的商業(yè)配套環(huán)境： **市黃金旅游通道 某 線是房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集較多的地方，也是城西專業(yè)好文檔 9 最先 成熟的區(qū)域?，F(xiàn)在 某 線因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，介入了 **最高檔的消費(fèi)場所。有調(diào)查報(bào)告顯示：在購房方位上傾向于城西?？梢钥闯觯陆?jīng)濟(jì)下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流。片區(qū)內(nèi)的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個(gè)城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。片區(qū)內(nèi)，率先打出 “綠色生態(tài)住宅 ”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無論是御都花園、草堂之春還是置信 **花園社區(qū)內(nèi) 7大主題園林、 7大景觀河濱公園、 1個(gè)中心文化廣場、 、 6％的綠 化率（不含河濱公園）構(gòu)筑了一個(gè)天然氧吧。金沙園通過水景、雕塑、環(huán)境設(shè)計(jì)塑造了 “園林水景 ”“健康水景 ”“休閑水景 ”三大主題；蜀風(fēng)花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5個(gè)各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)?? E、 價(jià)格呈上升趨勢。隨著 高新西區(qū) 規(guī)劃的出臺 、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建 ，城 西 的房地產(chǎn)開發(fā) 變得異?；鸨?，土地 也隨之升值，特別是 某 線一帶。新近開發(fā)的項(xiàng)目在進(jìn)行充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計(jì)趨向小康型 。 城西目前有 120 個(gè)專業(yè)市場和眾多的經(jīng)營餐飲娛樂的個(gè)體戶，造就出了大量富人。城 西 的 新經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)工人 、白領(lǐng)、商人、高校 教師，他們收入 高且 穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著 城西人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。包括 新經(jīng)濟(jì)的 產(chǎn)業(yè)工人、 白領(lǐng)、高校教師、商人等。從城 西 城 南 的消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購買潛力 。 城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約 320 萬平方米， 高 于城 東 和城南總開發(fā)規(guī)模。 ■想賺錢就住城西，城西有 120 余個(gè)專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個(gè)零頭就夠了。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有紅綠燈。 具體 典型物業(yè)調(diào)查見附表：《 某 線在售樓盤銷售價(jià)格表》見附表 2 《 某 線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見附表 3 《城西在售樓盤綜合情況表》見附表 4 《 **市 某 線住宅市場消費(fèi)者調(diào)查》 A、 項(xiàng)目位于 **市 某 線中， 某 線是 **新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是 **市的一條“黃金旅游通道”。 B、 消費(fèi)者對 某 線住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購買欲。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費(fèi)者評價(jià)即為“生活不舒服”。 專業(yè)好文檔 16 隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。同時(shí)，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。 ： 立交橋下噪音大，對居住有一定的影響。 ： 高新西區(qū)直接推動(dòng)城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ： 黃忠小區(qū)和 某 線有一定的土地未開發(fā)，使項(xiàng)目存在較多的潛在競爭者。因?yàn)榻鼛啄瓿俏鞣康禺a(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度較高。項(xiàng)目開發(fā)形式為 6 躍 7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營造出特色小區(qū)。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)； 面積 從百余平米到近三百平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。 ５、 項(xiàng)目的配套 另 建一層地下室 ，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛 ， 小區(qū)無機(jī)動(dòng)車行駛 ；籃球場、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)專業(yè)好文檔 20 等； ６、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn) 工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等 ７、 項(xiàng)目的客戶定位 二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓 開發(fā)為居住為主的 12 層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。 在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè) 流動(dòng)水渠 讓 潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動(dòng)意境。 ７、 項(xiàng)目的客戶定位 二次置業(yè)的中、高收入者。 ２、 從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為 **％，方案二為 **％ ）。 C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。 針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。 六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措 （一）開發(fā)周期 按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí) 間 為 18 個(gè)月。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段 （一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評測 對項(xiàng)目投資利潤率影響較大的是投資額，售價(jià)及開發(fā)成本，在此專業(yè)好文檔 30 對三個(gè)影響投資利潤率的因素作敏感性分析。 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 /1（單位變動(dòng)成本 /單位銷售價(jià)格） =*******/1（ 300/2500） =******（萬元） 由此計(jì)算可見本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到 *****萬元，約是總回款 ***萬元的***%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn) 。 2. 項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮 到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。 （三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn) 其它風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng) 險(xiǎn)等。 ４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。t. Baumgartner still will free fall at a speed that would cause you and me to pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters). It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will always remember, because there is no way I39。 UE9aQGn8xp$Ramp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux