【正文】 建設的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。 目前株洲市的經(jīng)濟和社會發(fā)展已與鐵路交通密切相關(guān)。中華民族的始祖、農(nóng)耕文化的創(chuàng)始人炎帝神農(nóng)氏，就長眠在株洲境內(nèi)炎陵縣鹿原陂。 高新技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為株洲新的經(jīng)濟增長點。并且正在以積極的姿態(tài)面對中南五省。以各大酒店為核心所延伸出的餐飲、按摩、娛樂等服務性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)也逐漸城市經(jīng)濟發(fā)展的重要部分，目前株洲有五星級酒店一家、四星級一家、三星級四家，在工業(yè)型的三線地級城市擁有這樣多數(shù)量的高檔次涉外酒店的現(xiàn)象并不多見。 人口集中的優(yōu)勢，因地制宜，合理規(guī)劃，大力開拓流通市場，使這一地區(qū)初步形成了集購物、娛樂、食宿為一體的多功能服務區(qū)。 河西區(qū)和高新技術(shù)區(qū) —— 城市未來的經(jīng)濟中心 ? 城市地位：在政府對城市未來經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略中占有重要的核心地位。全面貫通老城區(qū)與新區(qū)的溝通。整個城市的經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)蒸蒸日上的趨勢。 （ 1）、 城市消費品市場平穩(wěn)增長。 1－ 6 月份，餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，比上年同期增長 %，仍居各行業(yè)之首。二是各種連鎖超市業(yè)績突出。另外，城市長久以來呈啞鈴狀發(fā)展，不合乎城市正常合理的規(guī)劃的布局，使城市部分周邊地區(qū)超負荷的運作。通過新區(qū)的建立政府將加大力度發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，有利的開發(fā)自然資源發(fā)展旅游業(yè)，是未來幾年的總目 標。城市中高檔 消費的氣氛尚未形成，有限的四、五星級的酒店也成為部分富人的重要消費場所。所以 新的消費熱點尚未形成，造成市民有錢不愿花。另外，按摩場所眾多，也是株洲一大景觀。在株洲的中心有一個著名的開放式公園 —— 文化園，從早上五點鐘到晚上十一點都有很多不同年齡段的人在此鍛煉身體、賞風景。 株洲市家庭結(jié)構(gòu)的一些特點 據(jù)一些資料顯示，規(guī)模小，結(jié)構(gòu)簡單的核心家庭已成為 株洲家庭戶的主要形式 。 2） 、世代結(jié)構(gòu)仍以二代戶為主。在有 65 歲及以上老年人口家庭中，有一個老人的家庭為 萬戶，占有 65歲及以上老人戶的 75％，比 1990 年增加 萬戶，增長 ％，其中，單身老人戶 萬戶；一個老人與未成年親屬的戶 3260 戶，分別占有老人戶的 ％和 ％。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 41 頁 二、居民需求分析 居民消費狀況分析 1） 2020 年 ,全市居民人均可支配收入 7934 元，按可比口徑計算增長%，其中城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資報酬 12328 元，增長 %。城市居民人均居住面積 平方米，增加 平方米。最高行業(yè)平均工資與最低行業(yè)平均工資之差由上年的12351 元增加至今年的 17267 元，差額增大 4916 元。 2020年上半年 2020年上半年 增長率 投資開發(fā)量 % 房地產(chǎn)企業(yè) 80家 90家 % 原來按管理渠道劃分的一些本屬基本建設投資的項目，如城市廣場建設、商業(yè)步行街等城市基礎設施建設也進入了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)領(lǐng)域，加上停建多年的“爛尾樓”復工及舊城改造項目的實施直接拉動了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長。 銷售情況分析 2020年上半年 2020年上半年 增長率 商品房預售面積 % 預售住宅 20萬平方米 %， 實際銷售面積 48% 住宅銷售面 41% 商業(yè)用房 268% ? 從預售情況我們可以看到： 2020 年上半年即期市場狀況比往年好，住宅 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 41 頁 市場活躍。一 季度商品房價格指數(shù)為 %，二季度恢復到 100%。 投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理 2020年 增長倍數(shù) 有限責任公司和股份有限公司 占完成投資 44%， 增長 ； 中私營和個體投資， 占完成投資 % 增長 集體投資， 占完成總量的 % 增長 %； 外商投資增長 占完成投資 %， ? 非國有投資見旺，土地投入多。 株洲房地產(chǎn)市場整體運營良好 。 二、城市住宅市場分析 住宅市場總體描述 房改政策推動 —— 經(jīng)濟型住房銷售增長迅速 。 26 萬平方米的舊房，如果更新 30％，對株洲市房地產(chǎn)業(yè)來說是一個巨大的消費市場。 消費觀念轉(zhuǎn)變 —— 高檔住房由冷轉(zhuǎn)俏。不少房地產(chǎn)商也抓住這個機遇，開發(fā)了一大批適應中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟效益，如合泰房地產(chǎn)由于開發(fā)了大戶型商住 樓（ 130 平方米以上），一季度銷售收入較去年增長 23％。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個回報太低，一個風險太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。 城市建設和改造使土地價格增值 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 41 頁 去年下半年以來，城市建設和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個四通八達的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動工，也 預示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。今年三季度以來，株洲市綜合地價約上漲三個百分點左右。一些規(guī)模較大、實力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良、設計精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費者展示，并配有專車免費接送購房者到實地勘查，同時實行一條龍銷售服務，當場議價，當場辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費者稱為“房產(chǎn)超市”。 經(jīng)濟回暖帶動租賃業(yè)繼續(xù)看好 今年三季度以來，株洲市經(jīng)濟出現(xiàn)了逐月回升的好勢頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強勁，從而帶動了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價格也有上漲。據(jù)統(tǒng)計，株洲市三季度高標準寫字樓較上年同期也上升了 ％。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、會所等基礎配套設施完整。 碧玉花園 位于蘆淞區(qū)省道 1815 線旁，距株洲市電腦市場 3 公里，占地 276 畝擬建別墅 320棟。北三面均是纏綿不斷 的自然山體環(huán)繞，綠色山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。 小區(qū)配套設施完善，內(nèi)設幼兒園 、 超市 、 籃球場、門球場；水 、 電 、 煤氣 、 有線 電視 ,寬帶網(wǎng)入戶；該項目于二 00 二年十二月全面 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 41 頁 完工 ， 90％以上住宅已認購。機動車位 170。 三、項目分析 區(qū)域概況描述 地理位置： 株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。具體表現(xiàn)不僅在價格、開發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的檔次上。這樣的開發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項目提升整個項目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。明珠花園 多層 90130 1630 別墅 300 3500 聯(lián)誼 機會點： 隨著城市建設的步伐不斷加快， 項目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c； 項目所處天元政府對面，過去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善； 項目地塊為單位用地，場內(nèi)拆遷量工作容易開展，降低了開發(fā)周期； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 41 頁 項目周邊體育場啟動力，推動了整個區(qū)域的影響力。在市調(diào)過程中確認株洲各項目普遍不同程度的收取如：管線費、智能化配套費、有線電視初裝費、防盜門費以及煤氣入戶費等費1 給水工程 18 元 /㎡ 萬元 2 污水處理 8 元 /㎡ 萬元 3 配電工程 18 元 /㎡ 萬元 4 電話 12 元 /㎡ 萬元 5 有線電視 7 元 /㎡ 萬元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 41 頁 6 智能化系統(tǒng) 10 元 /㎡ 萬元 用，前幾項費用除了煤氣入戶費一般不計入開發(fā)成本外，其他費用通常均計入成本。 二、 現(xiàn)金流量初步分析 2020 3 月 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 一季度 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 14 月 工程 三通一 設計定 一期正 一期地 一期主 二期正 二期地 二期主 綠化、配 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 41 頁 進度 平、勘探、設計 案，一期基礎 負零，地面工程 面主體，二期基礎 體完畢、內(nèi)外裝修 負零，地面工程 面主體 體完畢、內(nèi)外裝修 套 現(xiàn)金支出累計 1710 萬元 3226 萬元 3407 萬元 4484 萬元 6747 萬元 7952 萬元 9209 萬元 10812 萬元 12149 萬元 當月現(xiàn)金支出 1710 萬元 1516 萬元 181 萬元 1077 萬元 2263 萬元 1205 萬元 1257 萬元 1603 萬元 1337 萬元 土地款 1000 萬元 1000 萬元 0 0 940 萬元 0 0 0 0 前期 費用 600 萬元 446 萬元 0 0 0 0 0 0 0 土建工程款 0 0 0 800 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 429 萬元 配套工程款 0 0 0 0 0 0 0 300 萬元 725 萬元 銷售 費用 100 萬元 30 萬元 50 萬元 100 萬元 100 萬元 74 萬元 80 萬元 80 萬元 50 萬元 銷售 稅金 0 0 91 137 183 91 137 183 91 管理 費用 10 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 42 萬元 銷售 進度 0 0 10% 15% 20% 10% 15% 20% 10% 現(xiàn)金收入累計 0 0 1661 萬元 4135 萬元 7476 萬元 9137 萬元 11630 萬元 14952 元 16614 萬元 當月現(xiàn)金收入 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 銷售 收入 0 0 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 41 頁 項目的投資收益分析 一、 項目的銷售收入： 16614 萬元 二、 項目的投資金額： 10406 萬元 三、 項目的銷售管理成本： 996 萬元 四、 項目的稅金： 2499 萬元 五、 項目的稅后凈利潤： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁 共 41 頁 16614104069962499=2713 萬元 六、 項目的投資回報率 2713/10406 100%=26% 項目的不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期等。 本項目的優(yōu)勢就在于土地面積不是很大，前期的費用較少，不多的資金就可以啟動項目，而且株洲當?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬^低，對整個項目的資金壓制不大。 當售價下降 %時，該項目的投資利潤率將達到臨界點，即達到保底收益率（ 8%），此時如果再降價將無法達到該項目的基本收益率；建安費用上升30%，該項目的投資利潤率將達到臨界點，此時如