【正文】 地產(chǎn)項(xiàng)目也主要集中在臨近市中心的區(qū)域，但由于距市區(qū)中心地帶距離較遠(yuǎn)，這些項(xiàng)目的客戶群主要以周邊區(qū)域?yàn)橹鳌? 河?xùn)|區(qū)居民收入水平不高，住宅消費(fèi)水平相對較低，但住宅市場需求旺盛。 ? 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。 首先是由于市中心土地的稀缺，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，市中心住宅的開發(fā)量越來越不能滿足日益增長的需求；其次，郊區(qū)的房地天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 11 頁 大量的管理資料下載 產(chǎn)價(jià)格相對較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，隨著私家車的不斷普及，市中心住宅的位置優(yōu)勢將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區(qū)位價(jià)值會(huì)不斷提升。 4． 改善型需求不斷增長。由于住房消費(fèi)是啟動(dòng)內(nèi)需的重要因素，所以為了進(jìn)一步推動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費(fèi)金融、加快培育住房二級市場等多方 面采取措施，以保證未來幾年天津房地產(chǎn)市場的有效增長。 此外， 2020 年天津住宅市場顯著特點(diǎn)是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。購買單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)，其中購買單套面積在 100 平方米～120 平方米商品房同比提高了 個(gè)百分點(diǎn)，單套面積在120 平方米以上的商品房同比提高了 個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房成交 660 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年同期增長 ％和 ％，其中個(gè)人購買商品房比例為９８．３％。 2020 年住宅市場銷售量約 630 萬平方米，第一次超過了當(dāng)年新開工面積和當(dāng)年竣工面積。 三． 與二期相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問題 原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有 100 米寬遠(yuǎn)期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_發(fā)用地，則太陽城項(xiàng)目規(guī)劃的整體性無法保證，而且由此將帶來土地及大配套費(fèi)用的大幅上升，所以擬將該用地變性為住宅用地。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 7 頁 大量的管理資料下載 第二部分 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一． 合作方式及條件 （一） 太陽城項(xiàng)目的土地合作方為“天津市安居建設(shè)發(fā)展總公司”，隸屬于天津市安居工程辦公室，有較強(qiáng)的政府背景。 ? 公園： 16地塊的兒童公園 —— “歡樂谷”；位于衛(wèi)國道沿線的“新世紀(jì) ? 新生活 ? 新天津”主題雕塑公園；麗苑一期兩萬平方米居住區(qū)公園。衛(wèi)國道一側(cè)由于人口相應(yīng)減少，道路兩側(cè)的 狀況有較大改觀，衛(wèi)國道沿線聚集了一些平均售價(jià)在 2500 元 /平方米左右的項(xiàng)目，一定程度上帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。 目前，麗苑一期 已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為： 668 路 麗苑至水上公園 907 路 麗苑至大同門（丁字沽） 847 路 麗苑至王頂?shù)? 640 路 麗苑至一中心醫(yī)院 827 路 麗苑至勸業(yè)場 四． 周邊環(huán)境 從自然環(huán)境看，太陽城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。改造完成后，將使河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進(jìn)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。衛(wèi)國道規(guī)劃紅線寬度 70 米，是連接市區(qū)與天津機(jī)場及京津高速公路的城市主干線。（見地理位置圖） 二． 地塊現(xiàn)狀 順馳太陽城項(xiàng)目共包含 12 個(gè)地塊，地塊 總面積 公頃，紅線內(nèi)用地 公頃。 太陽城項(xiàng)目在公司乃至整個(gè)順馳集團(tuán)的開發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將 使順馳發(fā)展公司的開發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 1 頁 大量的管理資料下載 目錄 引言 —————————————————— 第 2 頁 第一部分 項(xiàng)目總體概況 —————————— 第 3 頁 第二部分 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 —————— 第 7 頁 第三部分 市場分析 ———————————— 第 8 頁 第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析 —————————— 第 23 頁 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想 —————————— 第 27 頁 第六部分 太陽城 2 期開發(fā)建議 ——————— 第 30 頁 第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析 ————————— 第 35 頁 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 2 頁 大量的管理資料下載 引言 順馳太陽城的前身是天津市政府重點(diǎn)安 居工程 —— 麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開發(fā)市場上占有舉足輕重的地位。 順馳太陽城項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)住宅及經(jīng)營性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃） 太陽城用地狀況表 項(xiàng) 目 地塊總面積 紅線內(nèi)用地 道路用地 1 號地 2 號地 3 號地 4 號地 5 號地 6 號地 7 號地 8 號地 9 號地 10 號地 16 號地 25 號地 3 總計(jì) 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 4 頁 大量的管理資料下載 目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。東真理道 紅線寬度 40 米，在太陽城地塊內(nèi)橫穿而過，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。 2020 年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。 規(guī)劃中的地鐵 2 號線沿衛(wèi)國道修建，東起天津機(jī)場，西至地鐵1線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國道交口設(shè)計(jì)有地鐵站。但從現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。 五． 周邊生活配套設(shè)施 太陽城項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施主要包括： ? 商業(yè)：太陽城起步區(qū) 2地東側(cè)的商業(yè)街；位于天山路上的萬新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當(dāng)勞快餐店等。 ? 娛樂：位于 25地的社區(qū)綜合會(huì)所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺球、壁球等體育娛樂設(shè)施。在項(xiàng)目開發(fā)過程中將要遇到的政 府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。 四． 政策性風(fēng)險(xiǎn)評估 由于太陽城 起步區(qū)沒有調(diào)整控規(guī)條件，而是采取了在原詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)上調(diào)整規(guī)劃方案的做法，所以二期在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整時(shí)任務(wù)較重，規(guī)劃局也要求先期進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，因控規(guī)牽涉面廣且難度大，因此規(guī)劃何時(shí)通過等都具有很大的不可確定性，由此蘊(yùn)涵一定的操作風(fēng)險(xiǎn)。 2020 年，住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，全年商品房銷售面積達(dá)到 660 萬平方米。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 9 頁 大量的管理資料下載 根據(jù)天津市房管局對今年上半年各類房屋交易情況分析，天津市住房市場呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1． 價(jià)格小幅上升。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前天津市住宅市場正在從以價(jià)格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。這表明，隨著天津市居民生活水平的不斷提高，以前購買商品房和房改房的家庭開始進(jìn)入改善期，從而帶動(dòng)了中、高檔商品住宅的消費(fèi)。 2． 市場利好消息 2020 年，中國加入 WTO、成功申辦奧運(yùn)會(huì)，以及貸款利率下調(diào)等一系列消息，可以說是未來幾年中國房地產(chǎn)市場較大的利好消息，將會(huì)對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大影響。 有資料顯示， 2020 年底全市人均居住面積為 ，還有非常大的上升空間。 6． 市場競爭格局發(fā)展趨勢 近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一 定程度的市場集約化的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場以及一些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常繁榮，市場發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。 ? 隨著市場的不斷成熟，市場競爭已經(jīng)開始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表 的自選動(dòng)作的競爭，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。從 2020 年起，河?xùn)|區(qū)商品房銷售量已經(jīng)由過去的天津市第二位躍居第一位。河北區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，但其購買力不容小視，從 1997 年— 2020 年這 5 年的發(fā)展情況來看，河北區(qū)的市場成長速度要高于河?xùn)|區(qū)，其與河?xùn)|區(qū)商品房交易量的差距也在逐漸縮小，但從兩區(qū)各價(jià)位間成交量的比較來看，河北區(qū)主要集中在低檔產(chǎn)品市場，這也能說明，河北區(qū)的市場處于剛剛啟動(dòng)的階段，購買力尚未 完全成熟。該項(xiàng)目一期以多層為主，高層為輔，銷售情況很好。金灣花園憑著較佳的地理位置、適中的銷價(jià)、良好的大社區(qū)環(huán)境取得了驕人的銷售業(yè)績，多層部分18 萬平米實(shí)現(xiàn)銷售率 100%，客戶主要為河?xùn)|區(qū)居民。 (四 ) 市場綜述 綜上所述，區(qū)域市場具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1． 新項(xiàng)目迭出，項(xiàng)目素質(zhì)正在不斷提高。 5． 新房上市量增幅大于市內(nèi)其他各區(qū)。天津市經(jīng)過多年的開發(fā)歷程，河西、南開等原先熱點(diǎn)區(qū)域經(jīng)過幾年來高強(qiáng)度、大規(guī)模的開發(fā)，發(fā)展空間已顯局促。 河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、機(jī)場、北京的交通樞紐，是政府實(shí)施城市長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場潛力巨大。 1． 目前消費(fèi)者對商品房的購買力相對偏低，從 1999 年至2020 年 5 月河?xùn)|商品房各價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖來看， 2020 元 /平方米至 3000 元 /平方米的產(chǎn)品市場認(rèn)可率最高， 2020 元 /平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例，而 3000元 /平方米以上的產(chǎn)品市場需求較少。 舊區(qū)居民購房原因示意圖 原因 頻次 百分比原住房面積太小 204 34原住房房型結(jié)構(gòu)不好 30 5想改變居住地點(diǎn) 21 3. 5結(jié)婚 60 10想離工作單位近一點(diǎn) 54 9方便子女上學(xué) 45 7. 5