【文章內(nèi)容簡介】 第 16 頁 大量的管理資料下載 多集中于 30 萬元以下，支付首付款的能力及還款能力也偏低。 85649311616850500000100000015000002 0 0 0 元以下 20203000元 30004000元 4 0 0 0 元以上1 9 9 9 年~ 2 0 0 1 年5 月河東區(qū)商品房各價位成交量動態(tài)分布圖 2． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購房最主要的目的。市 場調(diào)查中消費者購房是為了“解決住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了 34%和 %，說明大部分消費者對更高檔次住宅的要求不是很高。 舊區(qū)居民購房原因示意圖 原因 頻次 百分比原住房面積太小 204 34原住房房型結(jié)構(gòu)不好 30 5想改變居住地點 21 3. 5結(jié)婚 60 10想離工作單位近一點 54 9方便子女上學 45 7. 5想改變居住環(huán)境 177 29 .5回遷 6 1合計 597 99 .5缺省 3 0. 5總計 600 100被訪者購房原因示意圖原住房面積太小原住房房型結(jié)構(gòu)不好想改變居住地點結(jié)婚想離工作單位近一點方便子女上學想改變居住環(huán)境回遷 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 17 頁 大量的管理資料下載 3． 除價格因素外，消費者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。調(diào)查表明，環(huán)境及地段的關(guān)注程度分別為 %和 %，對于其它諸如物業(yè)管理、開發(fā)商實力、小區(qū)設施不甚關(guān)心。舊區(qū)居民對住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖 關(guān)注點 頻次 百分比小區(qū)環(huán)境 219 地點 123 物業(yè)管理 63 開發(fā)商實力 21 房型 84 14小區(qū)周邊環(huán)境 63 小區(qū)設施 21 合計 594 99缺省 6 1總計 600 100被訪者的關(guān)注點示意圖小區(qū)環(huán)境地點物業(yè)管理開發(fā)商實力房型小區(qū)周邊環(huán)境小區(qū)設施 通過總體數(shù)據(jù)表明，河東區(qū)老居民區(qū)的消 費者購買能力偏低，對住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。 (二 ) 居住新區(qū)調(diào)查分析 通過對于河東區(qū)太陽城周邊地區(qū)的新商品房的調(diào)查顯示： 1． 新遷進居民無論是在收入、學歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。 2． 新遷進居民的居住面積為 80120 平方米者居多，超過舊區(qū)居民 60 平方米以下的居住面積。 3． 新遷進居民對所居住小區(qū)的總體感受一般，并未達到最佳居住要求，表明稍好的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。 4． 新遷進居民有更多的購房經(jīng)驗，除了關(guān)心環(huán)境外，對于開發(fā)商實力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費者，購房更趨理性化。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 18 頁 大量的管理資料下載 再次購房關(guān)注 因素示意圖 關(guān)注因素 頻次 百分比開發(fā)商是否有實力保證承諾 108 18孩子上學中否方便 69 小區(qū)居民素質(zhì)如何 42 7座落地點交通是否方便 54 9小區(qū)有無網(wǎng)球場、游泳館、超市等 18 3物業(yè)管理狀況 57 小區(qū)內(nèi)環(huán)境是否良好 204 34房型結(jié)構(gòu) 30 5缺省 18 3合計 600 100050100150200250開發(fā)商是否有實力保證承諾 孩子上學中否方便 小區(qū)居民素質(zhì)如何 座落地點交通是否方便 小區(qū)有無網(wǎng)球場、游泳館、超市等 物業(yè)管理狀況 小區(qū)內(nèi)環(huán)境是否良好 房型結(jié)構(gòu) 缺省如果再次購房比較看重哪一點 (三 ) 麗苑一期居民調(diào)查分析 我們還重點對麗苑一期的居民做了詳細的調(diào)查，以了解這部分消費者購買行為的產(chǎn)生原因，以利于我們更直接有效的把握市場。 1． 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。 2． 購房原因以改善居住條件為主，麗苑一期的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時也是他們引以為豪的最主要的因素。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 19 頁 大量的管理資料下載 客戶購房最主要的原因示意圖 原因 頻次 百分比改善居住環(huán)境 196 給自已準備 5 離上班單位近 24 8結(jié)婚用 9 3取消福利分房不得不買房 12 4拆遷 18 6其它 36 12合計 300 100麗苑對客戶最大的吸引因素因素 頻次 百分比價格合適物有所值 66 22政府工程質(zhì)量有保障 48 16環(huán)境優(yōu)美綠化率高 126 42上班上學較近 18 6規(guī)模大有很好的發(fā)展前景 13 親屬朋友相鄰而居比較方便 11 物業(yè)管理良好 2 其它 16 合計 300 100麗苑買房主要原因050100150200250改善居住環(huán)境給自已準備離上班單位近結(jié)婚用取消福利分房不得不買房拆遷 其它購買吸引力020406080100120140價格合適物有所值政府工程質(zhì)量有保障環(huán)境優(yōu)美綠化率高上班上學較近規(guī)模大有很好的發(fā)展前景親屬朋友相鄰而居比較方便物業(yè)管理良好其它 3． 麗苑一期目前存在的最大的問題，依然是交通不便，周 邊生活設施不完善，對于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。 客戶對麗苑目前不滿意的地方示意圖 不滿意因素 頻次 百分比房屋質(zhì)量 38 綠化環(huán)境 3 1交通設施 43 物業(yè)管理 58 周邊公共配套 32 周邊自然環(huán)境 13 運動娛樂設施 30 10配套設施 36 12其它 42 14合計 295 缺省 5 總計 300 100不滿意的地方020406080房屋質(zhì)量 綠化環(huán)境 交通設施 物業(yè)管理周邊公共配套 周邊自然環(huán)境 運動娛樂設施配套設施其它 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 20 頁 大量的管理資料下載 4． 這部分消費者十分看好麗苑地區(qū)將來的發(fā)展前景，堅信自己選擇的正確性，并認為麗苑地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Α? 對麗苑發(fā)展前景的心理預期示意圖 看法 頻次 百分比短期內(nèi)會有很大發(fā)展 9 3有潛力將來會有發(fā)展 216 72距市里較遠有很大發(fā)展可能性不大 321 不了解 42 14合計 298 缺省 2 總計 300 100區(qū)域認同分布圖短期內(nèi)會有很大發(fā)展有潛力將來會有發(fā)展距市里較遠有很大發(fā)展可能性不大不了解 (四 ) 具體消費意向分析 通過我們對市場調(diào)查，以及對消費者購買住宅消費行為的分析，我們不難對消費者的住房消費意向得出如下結(jié)論。 1． 多數(shù)居民對自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好 愿望，自身的消費能力以及房屋價格是制約購房行為產(chǎn)生的主要因素。 2． 每平方米 2020 元 —— 3000 元的住宅為市場主流產(chǎn)品，又因各個區(qū)域的價值發(fā)展水平不同而有所差別， 25 萬 ——30 萬元的住宅最受市場歡迎。 3． 地理位置是影響購買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠郊區(qū)的人比重很小。 4． 由于目前消費者所反映的商品房問題多集中于質(zhì)量問題以及兌現(xiàn)承諾問題，使得越來越多的消費者將房地產(chǎn)開發(fā)天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 21 頁 大量的管理資料下載 商的知名度和信譽度作為購房選擇的要素。 5． 由于河東區(qū)開發(fā)商素質(zhì)參差不齊，居民在選擇購買時存有較多后顧之憂，所以規(guī)模較 大的項目受到追捧，從這一點看來，大規(guī)模項目的開發(fā)在該區(qū)仍屬空白。 6． 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費方式，樹立了借貸購房的住宅消費觀念。 7． 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費者的青睞，居民對低密度住宅的認可程度在升高，獨體別墅和塔式高層市場接受難度頗大，建筑結(jié)構(gòu)也以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的接受程度較差。 8． 環(huán)境是住宅永恒的賣點，除價格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費者最為看重的。 9． 戶型選擇上平層仍是廣大消費者的首選，錯層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。 10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費者購房時考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費者開始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務了。 11． 由于目前市場上供應的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從裝修標準上看毛坯房仍是消費者的第一選擇，但對精裝修的要求日趨強烈。 12． 消費者對居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設施越來越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務設施和交通設施在消費者進行購房選擇時倍受關(guān)注，而對一些實用性功能不佳的智能化設施興趣不大。 13． 對人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費者購天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 22 頁 大量的管理資料下載 房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越 明顯。 通過上述我們對天津市總體市場及順馳太陽城相關(guān)區(qū)域市場消費行為分析，我們認為隨著天津市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民購買力也將逐步提高，加之河東區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，隨著消費者購房理念的日漸成熟，適應市場需求并引領(lǐng)市場的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場空間。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 23 頁 大量的管理資料下載 第四部分 項目素質(zhì)分析 一． 項目優(yōu)勢 1． 太陽城項目規(guī)模大，總建筑面積超過 100 萬平方米，各種功能規(guī)劃齊備，二期項目依托于大社區(qū)，有利于營造良好的居住氛圍。 2． 太陽城起步區(qū)將于 2020 年 6 月入住，目前銷售情況良好，其良好的市場形象將對二期產(chǎn)生巨大的示范效應。 3． 緊鄰城市 迎賓快速路、外環(huán)線、京津高速、天津機場，交通出行便利。未來隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵 2 號線的興建，項目周邊的交通狀況會得到更大程度的改善。 4． 地塊內(nèi)土地已平整，地塊