【文章內(nèi)容簡介】 可支配收入增長幅度高達 . %，市場有效需求較大。三是房地產(chǎn)市場化 程度高，個人購房比例高達 4%以上，個人購房已經(jīng)成為市場主體，且購房者主要是滿足提升居住質(zhì)量和生活品質(zhì)購房。 這些因素構(gòu)成了對廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強勁動力。 (2) 截止 00年 底 ， 廣州人均居住面積僅為 . 平方米 ，而 全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到 . 平方米，廣州人均居住面積與全國城鎮(zhèn)平均3362802511642000501001502002503003504001998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 9 水平相差較遠， 跟住房水平較高的其它省份比，如浙江省城鎮(zhèn)人均居住面積為0.平方米，差距更大， 未來廣州 房 地產(chǎn) 的 發(fā)展空間 和潛力 巨大。 如果 廣州要達到 小康社會的標準人均居住面積要達到 0 平方米 ，每人還需增加住房面積近 平方米，對 于擁有 00 萬常住居民的廣州而言，意味著至少需要增加住房面積高達１億平方米 ，按現(xiàn)在批出和成交水平至少需要十年的時間 。 (3) 二手市場的迅速發(fā)展將帶動一級市場的發(fā)展。廣州二手樓市成交增幅加大， 00年，廣州市區(qū)二手房成交登記面積為 4萬平方米，同比增長 . %，二手房成交面積占一、二手房成交總面積的比重逐步增長， 00 年占 4. %，二手市場發(fā)展有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。市政府為促進房地產(chǎn)二手市場和租賃市場的發(fā)育，采取了一系列的政策，如稅費調(diào)整、嚴格控制土地供應(yīng)、簡化房改房上市的手續(xù)。這些政策的出臺也將有利 于緩解供需矛盾，刺激市場需求。 (4) 城市戶籍制度改革將有力地推動廣州城市化水平。廣州部分區(qū)域?qū)嵭兴{印戶口制度，購買商品房可入戶廣州，有力地激活外地人市場，樓市的有效需求肯定會有增加。此外，廣州為引進高層次人才，實施較為寬松的入戶的政策，令 更多地 外地人士尤其是高層次人士進入廣州，此舉 同樣 會增加 市場 需求。 (5) CEPA 簽署之后，廣東將加強與香港服務(wù)業(yè)的整合，面向更大的內(nèi)地和全球市場，將促進廣東省經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級，比加入 WTO 帶來更多的投資機會，隨著 香港 、 廣州 、 深圳 、 澳門 和 珠海的優(yōu)勢互補和經(jīng)濟一體化， 廣州 作為華南地區(qū)的首 中心 城市，其經(jīng)濟地位將更加突出，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來更大的機會。 (6) 九五”期間，廣州城市建設(shè)投入 00 多億元，“一年一小變”整治了臟亂差，“三年一中變”城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效顯著。 00年計劃完成城建投資 4億元，以進一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高現(xiàn)代化中心城市的服務(wù)功能。 琶洲國際會展中心、廣州新國際機場、廣 州小谷圍島大學城、大南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等大型開發(fā)建設(shè)，都將給廣州發(fā)展帶來新的機遇。 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 10 第三部分：項目區(qū)域市場及前景 、項目區(qū)域市場概況 近年來，海珠區(qū)政府加大了區(qū)域形象的整治力度，特別是地鐵二號線的開通、廣州國際 會展中心的建成，海珠區(qū)在市民心目中的地位已有很大的改變，成為許多置業(yè)者的首選區(qū)域，也是廣州市目前最適合居住的區(qū)域之一。從 00年上半年的調(diào)查數(shù)據(jù)看，消費者最有可能選擇的市區(qū)樓盤區(qū)域是天河區(qū)和海珠區(qū)，首選比例分別為 %和 4%。 28%24%15%9%6%2%1%18%12%16%15%7%4%2%4%2%14%0% 10% 20% 30% 40% 50%天河區(qū)海珠區(qū)番禺區(qū)東山區(qū)白云區(qū)荔灣區(qū)芳村區(qū)越秀區(qū)花都區(qū)首選次選圖 4：消費者區(qū)域選擇意向 00年海珠區(qū)商品房批出量和成交量均居廣州市原八區(qū)的首位，商品房批出量和成交量分別為 4.萬平方米和 .萬平方，分別比 00年增長 . %和 . %，商品房供需關(guān)系基本平衡。 00年海珠區(qū)高層住宅的成交價為 4 4元、平方米， 00年至 00年月，海珠區(qū)高層均價在 4 00～ 000 元 /平方米之間波動，其中以 4 00～ 4 00 元 /平方米之間波動為主，該價格區(qū)間為近一年海珠區(qū)高層住宅主流價格。與全市高層住宅 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 11 均價相比，海珠區(qū)均價走勢相對平穩(wěn)，呈較低幅度的上升趨勢，說明該區(qū)市場趨向成熟、理智。 圖 5 、20 0 2 年2 0 0 3 年2月海珠 區(qū)高層均價走勢3800400042004400460048005000520020xx0120xx0320xx0520xx0720xx0920xx1120xx01高層全市單位：元 / 平方米圖 6 、19 98 年2 00 2年 海珠區(qū)住宅成交量0204060801001201401601802001998 1999 20xx 20xx 20xx高層多層總量單位：萬平方圖、 海珠區(qū)建筑面積銷售比例 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 12 6%24%44%20%6%0% 10% 20% 30% 40% 50%60M2以下6080M281100M2101120M2120M2以上 圖、海珠區(qū)戶型銷售比例 3%11%29%15%37%5%1%0% 10% 20% 30% 40%一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房二廳五房二廳 從 00年上半年海珠區(qū)銷售的住宅面積和戶型來看，熱銷的住宅面積集中在 00M，戶型集中在二房二廳和三房二廳的戶型，這顯示了目前在此地購房消費者的消費心理，也將是未來一段時間內(nèi)的主力戶型。 、區(qū)域前景優(yōu)勢分析 未來五年，海珠區(qū)將以建設(shè)“學習海珠、文化海珠、科技海珠、生態(tài)海珠和商務(wù)海珠”為目標，不斷增強區(qū)域的競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展力，促進海珠區(qū)的全面發(fā)展，區(qū)域發(fā)展前景非常看好。 （） 海珠區(qū) 交通狀況大為改善。連接海珠的橋 梁眾多，內(nèi)環(huán)路、地鐵二號現(xiàn)已建成、三號地鐵和廣佛地鐵也已經(jīng)開工，交通十分便利。 （）獨特的地理位置。隨著廣州市城市發(fā)展向東南方向拓展，海珠區(qū)已經(jīng)成為廣州市的中心，地理位置十分優(yōu)越；海珠區(qū)四面臨江，又有萬畝果園等，自然環(huán)境優(yōu)美，最適宜人居。 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 13 （）以會展經(jīng)濟為龍頭帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。海珠區(qū)將圍繞會展中心大力發(fā)展會展經(jīng)濟，在琶洲構(gòu)建商務(wù)中心區(qū)，利用會展品牌，加快新城市副中心功能區(qū)的形成，吸引跨國公司、大公司總部安家落戶。 （ 4）海珠區(qū)將以地鐵南北向的三號線和東西向的二號線，以及廣佛地鐵發(fā)展商業(yè)，將重點建好一批 大型商場、大型專業(yè)市場、特色商業(yè)街。 （）以文化科技產(chǎn)業(yè)為核心的新港經(jīng)濟帶。區(qū)內(nèi)有中山大學、中科院南海海洋研究所等 4所大專院校和科研院所，它們主要分布在新港路兩側(cè)，新港路沿線還有珠江電影廠、黃埔古港等文化資源。 圖：海珠區(qū)發(fā)展前景規(guī)劃 廣州保利花園二期項目可行性研究報告 －－－ 14 第四部分：項目市場定位及價格定位 、項目優(yōu)勢分析 海珠區(qū)樓盤分布呈板塊分布，主要可分為工業(yè)大道板塊、江南大道 — 寶崗大道板塊、新港路 — 赤崗板塊、廣州大道南板塊、濱江東路板塊、江燕路板塊、東曉路－海聯(lián)路板塊及琶洲板塊幾大板塊。本項目位于工業(yè)大道中，毗鄰江燕路，屬于 工業(yè)大道板塊和江燕路板塊的交界處。該板塊大型住宅小區(qū)項目較多，區(qū)域的居住環(huán)境和氛圍較好，生活配套設(shè)施齊全、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達相對其它板塊具有較強的競爭優(yōu)勢，保利花園在該區(qū)具有以下競爭優(yōu)勢，其競爭優(yōu)勢十分明顯： 1. 發(fā)展商實力雄厚，信譽卓著，連續(xù)三年綜合開發(fā)實力居廣州市第三名，在廣州市場上享有極高的品牌知名度和美譽度，具有較強品牌優(yōu)勢。 2. 發(fā)展商已在項目所在地共開發(fā)項目