【文章內(nèi)容簡介】 工程建設中心。公司組織機構(gòu)健全，各部門分工清晰、責任明確。（2）公司經(jīng)營情況西南城控股有限公司，總部設在成都，致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，主營業(yè)務領域為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營。公司目前在建的項目有西南城和遂寧國際城。?西南城西南城項目是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點商貿(mào)項目。位于四川省經(jīng)濟綜合實力十強縣之一的廣漢市，北臨德陽市區(qū) 17 公里，南距成都市 15 公里，成綿高速與成都第二繞城高速交匯處，成綿高速青白江出口，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。近距離輻射周邊 61 座城市和 億常住人口。西南城由西南城控股有限公司投資 100 億開發(fā)，以“產(chǎn)業(yè)世博、樂活之都”為主題，開創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)集——博覽匯——旅游圈”三位一體永續(xù)西南城第二期項目可行性研究報告3循環(huán)的中國財富金三角模式，打造全球糖酒食品博覽匯，開發(fā)周期為五年，于 2022 年底開工，2022 年全面竣工。整個項目占地 5000 余畝，建筑面積達 500 多萬平方米，經(jīng)營范圍涵蓋糖酒副食行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)及關聯(lián)行業(yè)。包含博覽會展中心、產(chǎn)品交易中心、倉儲物流中心、旅游服務中心、商務配套中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、配套居住中心等形態(tài)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎，文旅為導向的超大型特色綜合體。建成后將成為中國糖酒食品 CBD、全國知名的大型主題商業(yè)風情小鎮(zhèn)、國家 4A 級旅游景區(qū)，預計年營業(yè)額可達 100 億，解決就業(yè) 15 萬余人。?國際城遂寧國際城位于遂寧中國西部現(xiàn)代物流港園區(qū)橋頭堡位置，總占地260 畝，投資 20 億開發(fā)，匯聚了各大類建材家居相關產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品，主要包括建材家居、汽車農(nóng)機、五金機電、百貨服裝、農(nóng)副產(chǎn)品等五大主題市場和一個全國性的專業(yè)市場建設。將打造為行業(yè)內(nèi)采購效率最高、采購成本最低的世界級現(xiàn)代化商貿(mào)城。該項目共分三期實施，建設周期為 28 個月，項目建成后年交易額將達到 21 億元。（3）經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平法定代表人（董事長）：方清海，1966 年出生，湖北黃陂人，碩士研究生。湖北天潤（集團）有限公司董事長，中國青年企業(yè)家協(xié)會理事、湖北省政協(xié)委員、湖北工商聯(lián)常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商聯(lián)副會長，先后獲得“優(yōu)秀政協(xié)委員”、“優(yōu)秀民營企業(yè)家” 榮譽稱號、西南城第二期項目可行性研究報告4“優(yōu)秀中國特色社會主義建設者”。擅長城市運營及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，對其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有較深的研究。1998 年創(chuàng)辦了湖北天潤集團，經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心，涉及旅游開發(fā)、工業(yè)投資、廣告?zhèn)髅?、物流、物業(yè)管理等領域的多元經(jīng)營格局。從以上資料分析，公司管理人員有較強的管理能力和較豐富的開發(fā)經(jīng)驗。 項目簡介西南城位于成都市德陽廣漢龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處，距成都市區(qū) 15 公里，北臨德陽市區(qū) 17 公里，交通便利，地理位置優(yōu)越，項目基地東南臨成綿高速公路輔道，西側(cè)及北側(cè)為青白江，緊靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。西南城一期項目地塊與中心博覽區(qū)相鄰。四面臨主要規(guī)劃道路，內(nèi)有燃氣管線通過，毗鄰已建成的招商中心。西南城一期凈用地面積 ㎡（約 354 畝），規(guī)劃總建筑面積475092㎡。一期建設啟動區(qū)項目（標準商鋪）總建筑面積 ㎡，建設內(nèi)容為標準商鋪，建設期 2 年，即 2022 年 11 月－2022 年 11 月，該階段正在竣工驗收中。本次建設項目為第二期建設項目，總建筑面積為 139021㎡，其中包括商業(yè)綜合體 133193㎡，風情街南段 16988㎡，美食街東西段 46979㎡，地下物管用房 ㎡，停車數(shù) 973 個，綠地率 15%，容積率 。在西南城建設基地各產(chǎn)業(yè)分區(qū)布局內(nèi)，由一條景觀步行軸線串聯(lián)統(tǒng)領，由商業(yè)綜合體、風情街、美食街區(qū)組成，各區(qū)域間聯(lián)系緊密，停車西南城第二期項目可行性研究報告5及生活設施配套齊全，該區(qū)域裝飾風格以地中海為主要基調(diào)，為西南城建設基地乃至西南城周邊提供格調(diào)高雅、配置齊全的集餐飲、娛樂、休閑、購物等于一體的商業(yè)綜合體。 項目建設規(guī)模和內(nèi)容本次項目為西南城第二期建設項目，即以餐飲街、風情街和商業(yè)綜合體為核心建筑的商業(yè)配套，二期修建項目總占地面積達 ㎡，總建筑面積 139021㎡，停車位 973 個，綠地率達 15%，容積率 。 表 11 西南城第二期建設項目及經(jīng)濟指標序號 項目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標 備注1 二期規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標2 二期規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二期總體技術經(jīng)濟指標3 商業(yè)綜合體建筑面積 ㎡　 二期總體技術經(jīng)濟指標 商業(yè)綜合體地上記入容積率面積 ㎡ 70791 二期總體技術經(jīng)濟指標 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標4 風情街北段建筑面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標 風情街北段地上記入容積率面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標5 風情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二期總體技術經(jīng)濟指標 風情街南段地上記入容積率面積 ㎡ 13187 二期總體技術經(jīng)濟指標6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標 美食街東西段地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標7 容積率 　 二期總體技術經(jīng)濟指標8 建筑密度 　 % 二期總體技術經(jīng)濟指標9 綠地率 　 15% 二期總體技術經(jīng)濟指標10 機動車位 個 973 二期總體技術經(jīng)濟指標西南城第二期項目可行性研究報告6 項目建設工期及進度本項目建筑面積 139021㎡，建設期 1 年 8 個月，從 2022 年 1 月開工，2022 年 8 月底竣工。具體安排如下表：表 12 西南城一期二階段項目建設進度表項目 建設工期總工期 1 年 8 個月基礎工程 ~主體工程 ~內(nèi)外裝飾、安裝工程 ~總平、道路 ~竣工驗收 投資估算和資金籌措估算西南城第二期項目總投資費用包括：土地費用、工程建設費、管理費、財務費、其他費用、銷售費用及流動資金等。經(jīng)測算，項目總投資約 萬元。該項目的自有資本金為 萬元，達到總投資額的 39%；銷售轉(zhuǎn)投入 萬元，占投資總額的 3%；銀行貸款30000 萬元，占總投資額的 58%。 項目評估結(jié)論及建議 開發(fā)條件及市場分析結(jié)論西南城第二期商業(yè)配套建設項目位于成綿高速青白江出口的廣漢開發(fā)區(qū)，成綿高速與成都第二繞城高速在此交匯，距成都市區(qū) 15 公里，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。地理位置十分優(yōu)越，交通便利。西南城項目將打造為以糖酒食品為主題的國際化商貿(mào)航母，并建立白酒展銷平臺、原酒交易中心和原酒期貨交易平臺。形成的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不西南城第二期項目可行性研究報告7單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢的基礎之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢，依托地區(qū)經(jīng)濟能量、城市功能的提升，促進城市的繁榮和升級。而作為西南城的商業(yè)配套，其規(guī)劃思想、建設規(guī)模在廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目上名列前位，二期商業(yè)配套在投資上具有雙重保障：一是西南城基地本身的業(yè)主消費和未來的發(fā)展規(guī)模，二是廣漢南區(qū)乃至整個廣漢、德陽、青白江的潛在消費人群支撐，因此本項目具有較好的市場前景。 經(jīng)濟分析結(jié)論西南城第二期建設項目總投資為 萬元，項目凈利潤為 萬元，該項目在投資經(jīng)營期內(nèi)，該項目投資回報率為 %，銷售凈利率 %，內(nèi)含報酬率為 %，財務凈現(xiàn)值為： 萬元,動態(tài)投資回收期 1 年 10 個月，靜態(tài)投資回收期 1 年 8 個月。從財務指標看，該項目可行，項目盈利能力較強。表 13 項目主要經(jīng)濟指標表序號 項目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標 備注一 建筑技術經(jīng)濟指標 　 　 　1 二期規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標2 二期規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二期總體技術經(jīng)濟指標3 商業(yè)綜合體建筑面積 ㎡　 二期總體技術經(jīng)濟指標 商業(yè)綜合體地上記入容積率面積 ㎡ 70791 二期總體技術經(jīng)濟指標 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標4 風情街北段建筑面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標 風情街北段地上記入容積率面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標5 風情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二期總體技術經(jīng)濟指標 風情街南段地上記入容積率面積 ㎡ 13187 二期總體技術經(jīng)濟指標西南城第二期項目可行性研究報告86 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標 美食街東西段地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二期總體技術經(jīng)濟指標7 容積率 　 二期總體技術經(jīng)濟指標8 建筑密度 　 % 二期總體技術經(jīng)濟指標9 綠地率 　 15% 二期總體技術經(jīng)濟指標10 機動車位 個 973 二期總體技術經(jīng)濟指標二 投資估算及資金籌措 　 　 　1 項目總投資： 萬元 　2 自有資本金 萬元 　3 銀行借款 萬元 30000 　4 預售轉(zhuǎn)投入 萬元 1,三 售價估算 　 　 　1 商業(yè)綜合體售價 元 6,500 。2 風情街售價 元 8,5003 美食街售價 元 8,500四 利潤測算 　 　 　1 銷售收入 萬元 103, 　2 利潤總額 萬元 37, 　3 所得稅 萬元 9, 　4 凈利潤 萬元 28,五 評價指標 　 　 　1 項目全投資稅前利潤率 % % 　2 項目全投資稅后利潤率 % % 　 項目建議（一）本項目的建設期為 1 年 8 個月，建筑面積 139021 平方米，規(guī)模較大，能否按規(guī)劃工期、設計竣工標準完工，存在一定的不確定性，西南城第二期項目可行性研究報告9在施工管理中應嚴格控制房屋開發(fā)建設成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監(jiān)管力度，確保該項目按計劃正常施工，同時，注意建設資金的保障，有效確保施工進度的順利進行。最大限度地規(guī)避因施工進度，造成對項目竣工交付的影響。（二）從項目銷售來看，項目銷售量較大，本地同期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)較大，競爭壓力較大，因此應該密切關注市場變化，加強市場調(diào)研，針對市場細分目標客戶，有針對性的做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。 項目可行性分析報告主要編制依據(jù)本報告根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和國家、地方有關法規(guī)、政策。國家計委、建設部發(fā)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。企業(yè)投資項目備案通知書（備案號：川投資備【51068110051801】0113 號）、川投資備【51068110052501】0125 號）。廣漢市規(guī)劃和建設局建設工程臨時規(guī)劃許可證[廣住規(guī)建 2022001（臨時）號]。西南城一期規(guī)劃設計。西南城第二期項目可行性研究報告10本公司市場調(diào)查資料。西南城第二期項目可行性研究報告11第 二 章 項 目 建 設 背 景 中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進入黃金期 2022 年以來，在經(jīng)濟刺激政策等多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場，總價及單價地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過 2022 年。為遏制部分城市房價上漲過快，2022 年年底，中央政府決定將加大對市場的調(diào)控。從“國四條”開始，國家對住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)和售賣由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”。2022 年出臺的“國十一條”、新“國十條”、限購令等政策的出臺遏制了房價過快上漲和住宅類房屋的投資投機行為。伴隨著國家對于住宅類產(chǎn)品的持續(xù)調(diào)控，人們逐漸把投資的重點投向了商業(yè)類地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)不限購、不限外、不限貸的優(yōu)勢，越發(fā)凸現(xiàn)出來。同時越來越多的開發(fā)企業(yè)開始意識到商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)的風險影響與平衡。隨著住宅市場競爭日趨白熱化，以及中國人民銀行多次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率。使得能夠?qū)Ｗ⒆≌袌龅拈_發(fā)商已經(jīng)所剩無幾。快速的城市化進程，除了對于住宅的最初需求之外，大量涌入城市的人群需要生活、消費、就業(yè)，因此消費服務類行業(yè)，辦公寫字樓業(yè)態(tài)的需求，有可能成為未來拉動城市經(jīng)濟的主體，而這個主體就離不開為數(shù)眾多的商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)品的支撐。從這個意義上來看，與普通住宅相比，西南城第二期項目可行性研究報告12商業(yè)類投資產(chǎn)品擁有更廣闊的投資空間和穩(wěn)定的政策環(huán)境。商業(yè)地產(chǎn)由于價格也比較合理，且隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展、國民收入的不斷提升、消費需求的不斷升級，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景被普遍看好。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，2022 年 1——6 月，商品房銷售面積 39964 萬平方米，其中，住宅銷售面積下降 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。商品房銷售額 23314 億元，下降 %，降幅縮小 個百分點；其中，住宅銷售額下降 %，辦公樓銷售額下降 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %?？梢娚虡I(yè)營業(yè)用房是目前房地產(chǎn)開發(fā)最好的業(yè)態(tài)形式。國內(nèi)實力開發(fā)商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域的力度。商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了良好的可循環(huán)發(fā)展勢頭，而城市也將借由商業(yè)地產(chǎn)的這份創(chuàng)新力量，展現(xiàn)出更加活躍的脈搏。或者可以說，未來的十年是商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”。 成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛2022 年 2 月成都主城區(qū)開始執(zhí)行限購令，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。2022年底成都共開發(fā)城市綜合體 90 余個，商業(yè)總體量近千萬平方米，全年累計成交 萬㎡，同比增長 %，其中商業(yè)用房成交 萬平方