【文章內(nèi)容簡介】 工程建設(shè)中心。公司組織機(jī)構(gòu)健全，各部門分工清晰、責(zé)任明確。（2）公司經(jīng)營情況西南城控股有限公司，總部設(shè)在成都，致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，主營業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營。公司目前在建的項(xiàng)目有西南城和遂寧國際城。?西南城西南城項(xiàng)目是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目。位于四川省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣之一的廣漢市，北臨德陽市區(qū) 17 公里，南距成都市 15 公里，成綿高速與成都第二繞城高速交匯處，成綿高速青白江出口，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。近距離輻射周邊 61 座城市和 億常住人口。西南城由西南城控股有限公司投資 100 億開發(fā)，以“產(chǎn)業(yè)世博、樂活之都”為主題，開創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)集——博覽匯——旅游圈”三位一體永續(xù)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3循環(huán)的中國財(cái)富金三角模式，打造全球糖酒食品博覽匯，開發(fā)周期為五年，于 2022 年底開工，2022 年全面竣工。整個(gè)項(xiàng)目占地 5000 余畝，建筑面積達(dá) 500 多萬平方米，經(jīng)營范圍涵蓋糖酒副食行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)。包含博覽會展中心、產(chǎn)品交易中心、倉儲物流中心、旅游服務(wù)中心、商務(wù)配套中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、配套居住中心等形態(tài)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體。建成后將成為中國糖酒食品 CBD、全國知名的大型主題商業(yè)風(fēng)情小鎮(zhèn)、國家 4A 級旅游景區(qū)，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額可達(dá) 100 億，解決就業(yè) 15 萬余人。?國際城遂寧國際城位于遂寧中國西部現(xiàn)代物流港園區(qū)橋頭堡位置，總占地260 畝，投資 20 億開發(fā)，匯聚了各大類建材家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品，主要包括建材家居、汽車農(nóng)機(jī)、五金機(jī)電、百貨服裝、農(nóng)副產(chǎn)品等五大主題市場和一個(gè)全國性的專業(yè)市場建設(shè)。將打造為行業(yè)內(nèi)采購效率最高、采購成本最低的世界級現(xiàn)代化商貿(mào)城。該項(xiàng)目共分三期實(shí)施，建設(shè)周期為 28 個(gè)月，項(xiàng)目建成后年交易額將達(dá)到 21 億元。（3）經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平法定代表人（董事長）：方清海，1966 年出生，湖北黃陂人，碩士研究生。湖北天潤（集團(tuán)）有限公司董事長，中國青年企業(yè)家協(xié)會理事、湖北省政協(xié)委員、湖北工商聯(lián)常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商聯(lián)副會長，先后獲得“優(yōu)秀政協(xié)委員”、“優(yōu)秀民營企業(yè)家” 榮譽(yù)稱號、西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4“優(yōu)秀中國特色社會主義建設(shè)者”。擅長城市運(yùn)營及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，對其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有較深的研究。1998 年創(chuàng)辦了湖北天潤集團(tuán)，經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心，涉及旅游開發(fā)、工業(yè)投資、廣告?zhèn)髅?、物流、物業(yè)管理等領(lǐng)域的多元經(jīng)營格局。從以上資料分析，公司管理人員有較強(qiáng)的管理能力和較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 項(xiàng)目簡介西南城位于成都市德陽廣漢龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處，距成都市區(qū) 15 公里，北臨德陽市區(qū) 17 公里，交通便利，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目基地東南臨成綿高速公路輔道，西側(cè)及北側(cè)為青白江，緊靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。西南城一期項(xiàng)目地塊與中心博覽區(qū)相鄰。四面臨主要規(guī)劃道路，內(nèi)有燃?xì)夤芫€通過，毗鄰已建成的招商中心。西南城一期凈用地面積 ㎡（約 354 畝），規(guī)劃總建筑面積475092㎡。一期建設(shè)啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目（標(biāo)準(zhǔn)商鋪）總建筑面積 ㎡，建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)商鋪，建設(shè)期 2 年，即 2022 年 11 月－2022 年 11 月，該階段正在竣工驗(yàn)收中。本次建設(shè)項(xiàng)目為第二期建設(shè)項(xiàng)目，總建筑面積為 139021㎡，其中包括商業(yè)綜合體 133193㎡，風(fēng)情街南段 16988㎡，美食街東西段 46979㎡，地下物管用房 ㎡，停車數(shù) 973 個(gè)，綠地率 15%，容積率 。在西南城建設(shè)基地各產(chǎn)業(yè)分區(qū)布局內(nèi)，由一條景觀步行軸線串聯(lián)統(tǒng)領(lǐng)，由商業(yè)綜合體、風(fēng)情街、美食街區(qū)組成，各區(qū)域間聯(lián)系緊密，停車西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5及生活設(shè)施配套齊全，該區(qū)域裝飾風(fēng)格以地中海為主要基調(diào)，為西南城建設(shè)基地乃至西南城周邊提供格調(diào)高雅、配置齊全的集餐飲、娛樂、休閑、購物等于一體的商業(yè)綜合體。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本次項(xiàng)目為西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體為核心建筑的商業(yè)配套，二期修建項(xiàng)目總占地面積達(dá) ㎡，總建筑面積 139021㎡，停車位 973 個(gè)，綠地率達(dá) 15%，容積率 。 表 11 西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注1 二期規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2 二期規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3 商業(yè)綜合體建筑面積 ㎡　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率面積 ㎡ 70791 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5 風(fēng)情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 美食街東西段地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7 容積率 　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8 建筑密度 　 % 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9 綠地率 　 15% 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 973 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度本項(xiàng)目建筑面積 139021㎡，建設(shè)期 1 年 8 個(gè)月，從 2022 年 1 月開工，2022 年 8 月底竣工。具體安排如下表：表 12 西南城一期二階段項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表項(xiàng)目 建設(shè)工期總工期 1 年 8 個(gè)月基礎(chǔ)工程 ~主體工程 ~內(nèi)外裝飾、安裝工程 ~總平、道路 ~竣工驗(yàn)收 投資估算和資金籌措估算西南城第二期項(xiàng)目總投資費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用、銷售費(fèi)用及流動(dòng)資金等。經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資約 萬元。該項(xiàng)目的自有資本金為 萬元，達(dá)到總投資額的 39%；銷售轉(zhuǎn)投入 萬元，占投資總額的 3%；銀行貸款30000 萬元，占總投資額的 58%。 項(xiàng)目評估結(jié)論及建議 開發(fā)條件及市場分析結(jié)論西南城第二期商業(yè)配套建設(shè)項(xiàng)目位于成綿高速青白江出口的廣漢開發(fā)區(qū)，成綿高速與成都第二繞城高速在此交匯，距成都市區(qū) 15 公里，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。地理位置十分優(yōu)越，交通便利。西南城項(xiàng)目將打造為以糖酒食品為主題的國際化商貿(mào)航母，并建立白酒展銷平臺、原酒交易中心和原酒期貨交易平臺。形成的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升，促進(jìn)城市的繁榮和升級。而作為西南城的商業(yè)配套，其規(guī)劃思想、建設(shè)規(guī)模在廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上名列前位，二期商業(yè)配套在投資上具有雙重保障：一是西南城基地本身的業(yè)主消費(fèi)和未來的發(fā)展規(guī)模，二是廣漢南區(qū)乃至整個(gè)廣漢、德陽、青白江的潛在消費(fèi)人群支撐，因此本項(xiàng)目具有較好的市場前景。 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目總投資為 萬元，項(xiàng)目凈利潤為 萬元，該項(xiàng)目在投資經(jīng)營期內(nèi)，該項(xiàng)目投資回報(bào)率為 %，銷售凈利率 %，內(nèi)含報(bào)酬率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 萬元,動(dòng)態(tài)投資回收期 1 年 10 個(gè)月，靜態(tài)投資回收期 1 年 8 個(gè)月。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目可行，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。表 13 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注一 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 　 　 　1 二期規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2 二期規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 139021 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3 商業(yè)綜合體建筑面積 ㎡　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地上記入容積率面積 ㎡ 70791 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)綜合體地下建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4 風(fēng)情街北段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街北段地上記入容積率面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5 風(fēng)情街南段建筑面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 ㎡ 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告86 美食街東西段建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 美食街東西段地上記入容積率建筑面積 ㎡ 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7 容積率 　 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8 建筑密度 　 % 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9 綠地率 　 15% 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 973 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二 投資估算及資金籌措 　 　 　1 項(xiàng)目總投資： 萬元 　2 自有資本金 萬元 　3 銀行借款 萬元 30000 　4 預(yù)售轉(zhuǎn)投入 萬元 1,三 售價(jià)估算 　 　 　1 商業(yè)綜合體售價(jià) 元 6,500 。2 風(fēng)情街售價(jià) 元 8,5003 美食街售價(jià) 元 8,500四 利潤測算 　 　 　1 銷售收入 萬元 103, 　2 利潤總額 萬元 37, 　3 所得稅 萬元 9, 　4 凈利潤 萬元 28,五 評價(jià)指標(biāo) 　 　 　1 項(xiàng)目全投資稅前利潤率 % % 　2 項(xiàng)目全投資稅后利潤率 % % 　 項(xiàng)目建議（一）本項(xiàng)目的建設(shè)期為 1 年 8 個(gè)月，建筑面積 139021 平方米，規(guī)模較大，能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，存在一定的不確定性，西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度，確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工，同時(shí)，注意建設(shè)資金的保障，有效確保施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。最大限度地規(guī)避因施工進(jìn)度，造成對項(xiàng)目竣工交付的影響。（二）從項(xiàng)目銷售來看，項(xiàng)目銷售量較大，本地同期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)較大，競爭壓力較大，因此應(yīng)該密切關(guān)注市場變化，加強(qiáng)市場調(diào)研，針對市場細(xì)分目標(biāo)客戶，有針對性的做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù)本報(bào)告根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和國家、地方有關(guān)法規(guī)、政策。國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書（備案號：川投資備【51068110051801】0113 號）、川投資備【51068110052501】0125 號）。廣漢市規(guī)劃和建設(shè)局建設(shè)工程臨時(shí)規(guī)劃許可證[廣住規(guī)建 2022001（臨時(shí)）號]。西南城一期規(guī)劃設(shè)計(jì)。西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10本公司市場調(diào)查資料。西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11第 二 章 項(xiàng) 目 建 設(shè) 背 景 中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期 2022 年以來，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價(jià)格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場，總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過 2022 年。為遏制部分城市房價(jià)上漲過快，2022 年年底，中央政府決定將加大對市場的調(diào)控。從“國四條”開始，國家對住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)和售賣由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”。2022 年出臺的“國十一條”、新“國十條”、限購令等政策的出臺遏制了房價(jià)過快上漲和住宅類房屋的投資投機(jī)行為。伴隨著國家對于住宅類產(chǎn)品的持續(xù)調(diào)控，人們逐漸把投資的重點(diǎn)投向了商業(yè)類地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)不限購、不限外、不限貸的優(yōu)勢，越發(fā)凸現(xiàn)出來。同時(shí)越來越多的開發(fā)企業(yè)開始意識到商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)影響與平衡。隨著住宅市場競爭日趨白熱化，以及中國人民銀行多次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。使得能夠?qū)Ｗ⒆≌袌龅拈_發(fā)商已經(jīng)所剩無幾?？焖俚某鞘谢M(jìn)程，除了對于住宅的最初需求之外，大量涌入城市的人群需要生活、消費(fèi)、就業(yè)，因此消費(fèi)服務(wù)類行業(yè)，辦公寫字樓業(yè)態(tài)的需求，有可能成為未來拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的主體，而這個(gè)主體就離不開為數(shù)眾多的商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)品的支撐。從這個(gè)意義上來看，與普通住宅相比，西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告12商業(yè)類投資產(chǎn)品擁有更廣闊的投資空間和穩(wěn)定的政策環(huán)境。商業(yè)地產(chǎn)由于價(jià)格也比較合理，且隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、國民收入的不斷提升、消費(fèi)需求的不斷升級，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景被普遍看好。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，2022 年 1——6 月，商品房銷售面積 39964 萬平方米，其中，住宅銷售面積下降 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。商品房銷售額 23314 億元，下降 %，降幅縮小 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降 %，辦公樓銷售額下降 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。可見商業(yè)營業(yè)用房是目前房地產(chǎn)開發(fā)最好的業(yè)態(tài)形式。國內(nèi)實(shí)力開發(fā)商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了良好的可循環(huán)發(fā)展勢頭，而城市也將借由商業(yè)地產(chǎn)的這份創(chuàng)新力量，展現(xiàn)出更加活躍的脈搏?；蛘呖梢哉f，未來的十年是商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”。 成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛2022 年 2 月成都主城區(qū)開始執(zhí)行限購令，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。2022年底成都共開發(fā)城市綜合體 90 余個(gè)，商業(yè)總體量近千萬平方米，全年累計(jì)成交 萬㎡，同比增長 %，其中商業(yè)用房成交 萬平方