【正文】 評價標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30951996 中二級標(biāo)準(zhǔn)；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB309693 中 2 級標(biāo)準(zhǔn)；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB38382022 中 3 級標(biāo)準(zhǔn)；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996 中 3 級標(biāo)準(zhǔn)；西南城第二期項目可行性研究報告40《建筑施工場界噪聲限值》GB1252390。評價技術(shù)規(guī)范《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則總綱、大氣環(huán)境、地表水環(huán)境》（HJ/～）；《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則聲環(huán)境》（HJ/～1995）；《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則非污染生態(tài)影響》（HJ/T19～1997）。?檔次定位高品質(zhì)，特色化、主題化?消費檔次定位：大眾化消費兼營中高端品牌?建筑品質(zhì)定位：簡歐風(fēng)情建筑格調(diào)，融入一期商鋪景觀?目標(biāo)客戶定位：廣漢、德陽乃至成都有投資意向的客戶及西南城一期招商客戶西南城第二期項目可行性研究報告37 營銷策略 銷售時間銷售期從 2022 年 12 月開始——2022 年 12 月結(jié)束。城市居民收入和消費力不斷提高，對消費的環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)要求越來越高。機(jī)會（O）：隨著成綿樂高鐵的修建，城市區(qū)域間聯(lián)系將更加密切，區(qū)域配套設(shè)施的更趨完善，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有一定的發(fā)展?jié)摿?。項目建設(shè)過程中加強(qiáng)監(jiān)理管理、質(zhì)量控制、投資控制，擁有完善的項目建設(shè)管理制度和流程，實行嚴(yán)格的項目責(zé)任制，保證了項目的進(jìn)度和質(zhì)量。項目所在地是廣漢市城市規(guī)劃的重點南岸區(qū)，是未來廣漢發(fā)展的城市綜合區(qū)，居住人口的多于北部。成都國際酒店用品城成都市北部新城三河場商貿(mào)圈四川茂潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 300 240000三河場小學(xué)、中學(xué)、三河場醫(yī)院、建設(shè)銀行、菜市、餐飲、娛樂、電信等較齊全一期均價6125 元 /㎡，二期均價80009000 元/㎡ 元貞 國際機(jī)械城新都物流中心，三河場西園路四川元貞西部工程機(jī)械有限公司 500 202200新都一中實驗學(xué)校、紅色記憶博覽園11000 元/㎡均價香江世界 500 強(qiáng)沃爾瑪，麥當(dāng)勞等現(xiàn)已入駐。學(xué)府城廣漢市鴨子河畔，三星堆遺址旁，擁有 50000㎡商業(yè)配套（超市、電影院、藥店等）。格蘭維亞規(guī)劃了風(fēng)情商業(yè)步行街與臨街底層獨立金鋪，在未來擬引進(jìn)知名大型超市、電影院、酒店等，以豐富配套。區(qū)域建筑高度以三至四層為主，交通節(jié)點區(qū)域部分升高到五層，為產(chǎn)品形象起到點睛作用。西南城第二期項目可行性研究報告30 美食街美食街東西段：處于商業(yè)綜合體圍合的地塊內(nèi)同高速輔道平行布置，分設(shè)東西兩區(qū)，每區(qū)由分設(shè)于三層的數(shù)百間小型店面構(gòu)成，利用水平連廊和扶梯、樓梯組織交通，保證店面間的均好性。西南城第二期項目可行性研究報告28第 四 章 項 目 建 設(shè) 內(nèi) 容 及 建 設(shè) 進(jìn) 度本次項目建設(shè)為西南城二期，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體為核心建筑的商業(yè)配套，二階段修建項目總占地面積達(dá) ㎡，總建筑面積 139021㎡，停車位 973 個，綠化率達(dá) 15%，容積率 。在產(chǎn)業(yè)方面，將打造世界食品博覽園、國際會展中心、原酒交易中心、名食第一街、名茶大觀園、名優(yōu)特產(chǎn)園、營銷總部基地、創(chuàng)意設(shè)計園、糖酒食品交易市場群、物流園等產(chǎn)業(yè)主題項目。（5）缺少良好投資環(huán)境、穩(wěn)定投資回報的商業(yè)項目 廣漢市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量還非常欠缺，老城區(qū)整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平較低，商業(yè)地產(chǎn)投資客戶缺乏一個合理的價格、優(yōu)良的地段、承諾穩(wěn)定的投資回報、品牌商家的進(jìn)駐的大型投資項目。（2）缺少一站式消費的大型綜合體項目 廣漢市目前商業(yè)品牌都以傳統(tǒng)的百貨專柜、臨街開店形式存在，而娛樂休閑品牌集中在不同的地點，眾多商業(yè)品牌分散，不能滿足目前消西南城第二期項目可行性研究報告25費者一站式購物、娛樂、休閑消費，廣漢市需要一個能夠集中商業(yè)品牌的城市綜合體項目以滿足消費一站式購物、休閑、娛樂的消費需求。代表性品牌：太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等等，商鋪 05 年西南城第二期項目可行性研究報告24開盤大部分已經(jīng)裸賣，由于無后續(xù)經(jīng)營管理，較多鋪面轉(zhuǎn)租，價格 1 層80~120 不等，2 層 60~75 元/平米，3 層 35~50 元/平米。主力店信息：成百超市、百貨、國美電器。3F：成都百貨超市。（1）傳統(tǒng)老城購物商圈——時代廣場商業(yè)體量：12022 平米西南城第二期項目可行性研究報告22單層面積：3000 平米業(yè)態(tài)規(guī)劃：1F 摩爾馬特超市；13F 梅西百貨運營模式：1F 分割小鋪面銷售， 單鋪面積在 150~200 以上，銷售單價 萬以上，租金價格為 200~240 元/平米/ 月。廣漢目前的商業(yè)配套較為落后，商業(yè)配套設(shè)施、整體規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營理念、品牌服務(wù)的專業(yè)性、高端性來說都處于較為落后原始的狀態(tài)，沒有集中的體量較大的商業(yè)綜合體，消費者購物體驗差?！耙惠S”即依托成綿高速、108 國道、寶成鐵路及成綿樂城際鐵路專線，往北在小漢鎮(zhèn)與德陽市區(qū)以南打造起新的產(chǎn)業(yè)與城市增長點，往南依托開發(fā)區(qū)與青白江形成產(chǎn)城聯(lián)動，成為廣漢融入成都的第一載體。突出高端化、集聚化、特色化，優(yōu)化資源配置。 廣漢人均消費能力高于全省水平廣漢市幅員面積 538 平方公里，轄 18 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，183 個行政村，總?cè)丝?60 余萬。全市擁有規(guī)模工業(yè)企業(yè) 237 戶，實現(xiàn)銷售收入 289 億元；實現(xiàn)增加值 85 億元；銷售收入上億元的企業(yè) 57 戶。09 年，廣漢市 09 全市 億，增速 %。成德綿經(jīng)濟(jì)帶是川西平原城市最為密集的區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶，也是繼長三角、珠三角、環(huán)渤海、京津唐等四大城市群后的第五大城市群。 交通優(yōu)勢廣漢周邊公路、鐵路、航空便捷發(fā)達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)立體快速、優(yōu)勢明顯。成都市民人均可支配收入連年增長使社會消費水平不斷提高，在2022 年中國主要城市社會消費品零售額排行榜中，成都位居全國主要城市第七位，特別是成都的餐飲消費總額更是位列前茅。其中，餐飲收入 20543 億元，比上年增長 %；商品零售160683 億元，比上年增長 %。2022年底成都共開發(fā)城市綜合體 90 余個，商業(yè)總體量近千萬平方米，全年累計成交 萬㎡，同比增長 %，其中商業(yè)用房成交 萬平方米，同比上漲 %，辦公用房成交 萬平方米，同比大幅上漲%。國內(nèi)實力開發(fā)商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。商業(yè)地產(chǎn)由于價格也比較合理，且隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、國民收入的不斷提升、消費需求的不斷升級，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景被普遍看好。隨著住宅市場競爭日趨白熱化，以及中國人民銀行多次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。2022 年出臺的“國十一條”、新“國十條”、限購令等政策的出臺遏制了房價過快上漲和住宅類房屋的投資投機(jī)行為。西南城第二期項目可行性研究報告11第 二 章 項 目 建 設(shè) 背 景 中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期 2022 年以來，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。企業(yè)投資項目備案通知書（備案號：川投資備【51068110051801】0113 號）、川投資備【51068110052501】0125 號）。最大限度地規(guī)避因施工進(jìn)度，造成對項目竣工交付的影響。 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論西南城第二期建設(shè)項目總投資為 萬元，項目凈利潤為 萬元，該項目在投資經(jīng)營期內(nèi)，該項目投資回報率為 %，銷售凈利率 %，內(nèi)含報酬率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為： 萬元,動態(tài)投資回收期 1 年 10 個月，靜態(tài)投資回收期 1 年 8 個月。地理位置十分優(yōu)越，交通便利。具體安排如下表：表 12 西南城一期二階段項目建設(shè)進(jìn)度表項目 建設(shè)工期總工期 1 年 8 個月基礎(chǔ)工程 ~主體工程 ~內(nèi)外裝飾、安裝工程 ~總平、道路 ~竣工驗收 投資估算和資金籌措估算西南城第二期項目總投資費用包括：土地費用、工程建設(shè)費、管理費、財務(wù)費、其他費用、銷售費用及流動資金等。本次建設(shè)項目為第二期建設(shè)項目，總建筑面積為 139021㎡，其中包括商業(yè)綜合體 133193㎡，風(fēng)情街南段 16988㎡，美食街東西段 46979㎡，地下物管用房 ㎡，停車數(shù) 973 個，綠地率 15%，容積率 。西南城一期項目地塊與中心博覽區(qū)相鄰。擅長城市運營及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，對其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有較深的研究。將打造為行業(yè)內(nèi)采購效率最高、采購成本最低的世界級現(xiàn)代化商貿(mào)城。整個項目占地 5000 余畝，建筑面積達(dá) 500 多萬平方米，經(jīng)營范圍涵蓋糖酒副食行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)。?西南城西南城項目是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點商貿(mào)項目。公司下設(shè)辦公室、行政人事部、成本合約部、財務(wù)部、招商中心、策劃研發(fā)中心、策劃設(shè)計部、工程建設(shè)中心。公司成立于 2022 年 9 月 21 日，根據(jù)四川博達(dá)會計師事務(wù)所出具的川博達(dá)會驗(2022)—163 號驗資報告，變更后的注冊資本為人民幣 10000西南城第二期項目可行性研究報告2萬元，實收資本為人民幣 10000 萬元。其中:方清海以貨幣出資 6000 萬元，方清濤以貨幣出資 4000 萬元。公司組織機(jī)構(gòu)健全，各部門分工清晰、責(zé)任明確。位于四川省經(jīng)濟(jì)綜合實力十強(qiáng)縣之一的廣漢市，北臨德陽市區(qū) 17 公里，南距成都市 15 公里，成綿高速與成都第二繞城高速交匯處，成綿高速青白江出口，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。包含博覽會展中心、產(chǎn)品交易中心、倉儲物流中心、旅游服務(wù)中心、商務(wù)配套中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、配套居住中心等形態(tài)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體。該項目共分三期實施，建設(shè)周期為 28 個月，項目建成后年交易額將達(dá)到 21 億元。1998 年創(chuàng)辦了湖北天潤集團(tuán)，經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心，涉及旅游開發(fā)、工業(yè)投資、廣告?zhèn)髅?、物流、物業(yè)管理等領(lǐng)域的多元經(jīng)營格局。四面臨主要規(guī)劃道路，內(nèi)有燃?xì)夤芫€通過，毗鄰已建成的招商中心。在西南城建設(shè)基地各產(chǎn)業(yè)分區(qū)布局內(nèi)，由一條景觀步行軸線串聯(lián)統(tǒng)領(lǐng)，由商業(yè)綜合體、風(fēng)情街、美食街區(qū)組成，各區(qū)域間聯(lián)系緊密，停車西南城第二期項目可行性研究報告5及生活設(shè)施配套齊全，該區(qū)域裝飾風(fēng)格以地中海為主要基調(diào)，為西南城建設(shè)基地乃至西南城周邊提供格調(diào)高雅、配置齊全的集餐飲、娛樂、休閑、購物等于一體的商業(yè)綜合體。經(jīng)測算，項目總投資約 萬元。西南城項目將打造為以糖酒食品為主題的國際化商貿(mào)航母，并建立白酒展銷平臺、原酒交易中心和原酒期貨交易平臺。從財務(wù)指標(biāo)看，該項目可行，項目盈利能力較強(qiáng)。（二）從項目銷售來看，項目銷售量較大，本地同期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)較大，競爭壓力較大，因此應(yīng)該密切關(guān)注市場變化，加強(qiáng)市場調(diào)研，針對市場細(xì)分目標(biāo)客戶，有針對性的做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。廣漢市規(guī)劃和建設(shè)局建設(shè)工程臨時規(guī)劃許可證[廣住規(guī)建 2022001（臨時）號]。全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場，總價及單價地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過 2022 年。伴隨著國家對于住宅類產(chǎn)品的持續(xù)調(diào)控，人們逐漸把投資的重點投向了商業(yè)類地產(chǎn)。使得能夠?qū)Ｗ⒆≌袌龅拈_發(fā)商已經(jīng)所剩無幾。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，2022 年 1——6 月，商品房銷售面積 39964 萬平方米，其中，住宅銷售面積下降 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了良好的可循環(huán)發(fā)展勢頭，而城市也將借由商業(yè)地產(chǎn)的這份創(chuàng)新力量，展現(xiàn)出更加活躍的脈搏。西南城第二期項目可行性研究報告13圖 21 2022 年成都主城區(qū)商業(yè)類地產(chǎn)月度成交量從成交價格來看，2022 年成都市主城區(qū)商品房成交均價 10054 元/平方米，同比上漲了 %，各個形態(tài)的商品房成交均價也均大幅上漲，住宅用房成交均價 9193 元/平方米，同比上漲 %，商業(yè)用房成交均價 18400 元/㎡，同比上漲 %，辦公用房成交均價 10428 元/平方米，同比上漲 %。圖 23 中國歷年社會消費品零售總額對比圖數(shù)據(jù)顯示，2022 年成都城市居民可支配收入為 23932 元，同比增長%，居民收入的增長成為支撐社會消費增長的重要因素。西南城第二期項目可行性研究報告16第 三 章 市 場 分 析 及 預(yù) 測本項目擬建立集糖酒商業(yè)貿(mào)易、旅游、會展博覽于一體的西南城的配套商業(yè)設(shè)施——餐飲美食街、商業(yè)綜合體和風(fēng)情商業(yè)街。108 國道、成綿高速路、大件路（德陽—樂山）穿境而過，周邊緊鄰北新干道延長線（成都—廣漢—德陽，開放式雙向八車道）、成青公路（成都—青白江—廣漢—德陽，開放式雙向八車道）、城際列車（樂山—綿陽）和寶成鐵路，距西南國際航空港成都雙流國際機(jī)場僅 50 公里，均為高速公路，乘汽車最快只需 20 余分鐘。成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)構(gòu)成中國增長“第四極”中，成都經(jīng)濟(jì)區(qū)是“雙核引擎”中四川的重要一“核”，成德綿則是“核”中“核”，被稱作“四川首席經(jīng)濟(jì)帶”。2022 年全市 GDP 突破 200 億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13810 元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 6040 元。宏西南城第二期項目可行性研究報告19華公司已在香港聯(lián)交所主板市場成功上市，一批重點企業(yè)正在積極爭取上市，謀求更大發(fā)展。2022 年，廣漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 15652