【文章內(nèi)容簡介】 影 9 40— 200平米 1500平米 其他 20 10—— 60平米 600平米 配套服務(wù) 7 200平米左右 1200平米 電腦專賣 1 250平米 250平米 合計 85 約 6800平米 C、通訊市場 ? 咸陽市目前主要的通訊市場 集中于 電信大樓周邊 ? 無論是銷售行貨還是二手手機(jī)的市場狀況都非常差 ? 主要以柜臺形式銷售，單位面積 3 平米左右，總面積約 100 平米 ? 無論是檔次還是規(guī)模，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜于同類三級城市 D、住宅底商（典型性商業(yè)分析） 樓盤名稱 華瑞、城市境界 總建面積 1． 8萬平米 主力單價區(qū)間 一層使用面積 /平米（二、三層只租不售，整層出租） 總價區(qū)間 200萬 — 300萬 付款方式 一次性和按揭 售后返租 自買自營，不返租 面積區(qū)間 外鋪 110平米 樓層總數(shù) 3 開盤時間 2020年 6月 入伙時間 未 定 工程現(xiàn)狀 主體結(jié)束，公共區(qū)域內(nèi)裝期間 銷售現(xiàn)狀 70% 物業(yè)公司 自己組建 裝修標(biāo)準(zhǔn) 高檔 中國最大的管理資源中心 18 結(jié)論： ? 臨街商業(yè)是咸陽市較為常見的一種商業(yè)形式，相較于其他一二級城市，數(shù)量眾多，分布集中，供應(yīng)充足，現(xiàn)有總面積超過 15000 平米 ? 以品牌專賣店為主，但相較于同類三級城市，中低端品牌多，高端品牌少。 ? 現(xiàn)有租金情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同類三級城市，主力租金價格集中在 元 /平米左右 ? 目前的臨街商鋪主力面積在 50 平米左右。在售項目的底商主力面積約 100平米 ? 銷售產(chǎn)品業(yè)態(tài)以服裝類為主 ? 臨街商業(yè)沿中心商業(yè)區(qū)分布，集中 在人民中路兩側(cè)。 ? 非中心區(qū)底商的售價在 8000—— 10000 元 /平米 1． 2． 2內(nèi)街商業(yè) 名稱 中宏時代商業(yè)廣場 盛世銀泰購物廣場 秦隆步行街 福園購物廣場 總建面 12020平米 24000平米 46743平方米 10000平米 售價（建筑面積計算） 均價 1萬 F1: /平米 F1: /平米F2: /平米 F3: /平米 F1: /平米F2: /平米 F3: /平米 售后返租 售后自租，不返租 售后自租或代租，不返租 （自余部分店鋪出租） 返租 3年： 第一 年 7% 第二年 8% 第三年 9% 每月月初返租 返租 2年 每年 % 一次性付清 面積區(qū)間 20— 50平米 20平米 — 100平米 15— 100平米 20— 200平米 租金標(biāo)準(zhǔn) （建筑面積計算）） F1： 3元 /平 .天 F2： /平 .天 F3： /平 .天 3元 /平米 /日 F1： /平 .天 4元 /日 /平米（尚未開業(yè)） 商鋪數(shù) 140 322個 300 160左右 樓層總數(shù) 3 4 5 3 中國最大的管理資源中心 19 入伙時間 陸續(xù)開業(yè) 陸續(xù)獨立開業(yè) 已陸續(xù)開業(yè) 10月 1日（地下一層愛家超市已開業(yè)） 工程 現(xiàn)狀 已完工 已竣工開業(yè) 公共裝修已完成 正在安裝設(shè)備及外立面裝修 銷售現(xiàn)狀 已售完 60% 80% 配套 無 無 地下停車場 地下停車場 1． 2． 3餐飲街 團(tuán)結(jié)路： 飯店 11 家（中等規(guī)模，川味為主，人流較少，生意一般，面積在 100— 400 平米）酒吧 3 家（ J J Bar、西海岸酒吧、 V9 吧），生意平淡。 安定路： 與團(tuán)結(jié)路、樂育路相連，臨街為 20— 60 平米本地風(fēng)味小吃，衛(wèi)生較差生意一般。 渭陽中路： 飯店 10 家（中高檔，精裝修， 200— 600 平米上下兩層，各地香辣風(fēng)味，其中與西蘭路什路口百姓餐飲、 2068 香辣蝦生意火爆，其他生意較好； 咖啡廳一家（挪威森林咖啡，生意清淡）。 西蘭路： 飯店 7家（中高檔，精裝修， 200— 500 平米，海鮮風(fēng)味，生意較好）； 健身房一家規(guī)模中等，瑜珈館一個，咖啡廳兩家，生意清淡。 人民中路： 本地特色小吃十余家 10— 50平米，生意不錯，其他飯店 9 家（其中快餐肯得基一家，麥當(dāng)勞一家，生意火爆，其他一般） KTV 四家，生意清淡，規(guī)模中等，較大規(guī)模有中宏廣場一樓歡樂100；嘉年華健身俱樂部一個，大型網(wǎng)吧兩家，咖啡廳兩家（皇 家咖啡、摩瑪咖啡，生意冷清），劇院一家，迪廳一家（ 處），游戲娛樂廳，生意清淡。 樂育路： 北段為當(dāng)?shù)靥厣L(fēng)味小吃（單個店面 20— 50 平米）十余家，生意不錯，南段風(fēng)味飯店（湘菜） 4 家，中等規(guī)模裝修（ 100— 200 平米），生意一般；網(wǎng)吧 2家，影院一家，迪廳一家， KTV5 家，生意平淡。 中國最大的管理資源中心 20 結(jié)論： ? 內(nèi)街形式的商業(yè)街，實際上是臨街商業(yè)的一種延伸，小體量建設(shè)，容積率低，對土地的利用價值不能夠體現(xiàn)最大化原則，主要是由于消費力支撐薄弱而不得已采用的方式，在北京和上海等大型城市中很少采用。 ? 盛世銀泰的銷售情況比較好，但是 租賃非常差，除一層出租后開始經(jīng)營外，二三層仍然處于空置狀態(tài) ? 目前中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)街商業(yè)，租價普遍較低，僅為 3 元左右，是根本不能夠支撐售價的，因此，這樣的狀況直接導(dǎo)致了租賃少，除一層能夠勉強(qiáng)開業(yè)外，二三層基本都處于空置狀態(tài)。 ? 而在偏離中心商業(yè)區(qū)地點開發(fā)的秦隆和福園，售價僅為 1萬元左右，租金也只有 ,但是整體的銷售和租賃情況都不好 ? 雖然秦隆和福園入市價格已經(jīng)很低 ,但仍然選擇用返租的方式吸引消費者 ,特別是福園居然采用了首付款返租的方式 ,足以說明這種內(nèi)街式商業(yè)模式的市場狀況并不十分理想 ,因此才會選擇用返租來補(bǔ)貼租 金和售價的差額。 ? 另外 ,盛世銀泰在中心商業(yè)區(qū)只建容積率這么低的商業(yè)樓 ,同商業(yè)的宗旨是違背的，之所以選擇內(nèi)街形式 ,只是為了分割產(chǎn)權(quán)后 ,銷售方便 ,同時也說明了這種做法有可能是因為支撐力較為薄弱而不得不采用的做法。 1． 3 百貨類商業(yè) 樓盤名稱 銀泰春天 金義百貨 茂源購物廣場 商業(yè)總建面 約 20200平米 30000平米 約 13000平米 主力單價區(qū)間（使用面積計算） 一層 26000（獨立店鋪）；二層 20200；三層15000 一層 29000；二層 2萬；三層 11000（打 ） 總價區(qū)間 30— 120萬 30萬 — 100萬 付款方式 一次性和按揭（一次性優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠 1%） 一次性和按揭 售后返租 返租 10年 每年 % 返租 10年 每年 10%回報率 自買自營 或公司整體出租 面積區(qū)間 20— 50平米 25— 50平米 中國最大的管理資源中心 21 租金標(biāo)準(zhǔn) 聯(lián)營 25%+1%不出租 聯(lián)營 23%；租金 9元 /月 /平方米（三層局部租金） 樓層商鋪數(shù) 100多（一層） 696 開盤時間 2020年 7月 30日 入伙時間 年底 11月 18日 未定 工程現(xiàn)狀 公共裝修已完成 工程已基本竣工 工程主體完工 銷售 現(xiàn)狀 已停止銷售 60% 結(jié)論： ? 新建在建百貨類商業(yè)在銷售時全部采用了返租的形式，而且平均回報率都在 8%以上，作為一種虛擬返租回報額度相對較高 ? 由于咸陽市存款余額高，因此銀行對于開發(fā)商的支持力度非常大，開發(fā)商通過銀行提供貸款，允諾消費者差價補(bǔ)貼，以維持高售價。 ? 在中心商業(yè)區(qū)的百貨店，一層幾乎全部售空，說明咸陽市投資者對于一層的認(rèn)可度很高，因此，茂源在外圍加做了一批獨立店鋪，用以回收資金，而沒有采用返租。 1． 4 高層商業(yè)業(yè)態(tài)填充問題 1) 在核心商業(yè)區(qū)現(xiàn)有的百貨類商業(yè)中，寶安選擇了 KTV，百貨大樓選擇了網(wǎng)吧和 櫥柜展示 2) 而新建的高層商業(yè)中，銀泰春天選擇酒店，茂源和新華大廈均為寫字樓，而寫字樓大都處于空置狀態(tài)。 3) 通過對現(xiàn)有高層業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況調(diào)查可知，寶安的 KTV 收費很低，百貨大樓的網(wǎng)吧雖然人比較多，但 1元 /小時的價格，也基本沒有利潤可談； 4) 在另外一些三級城市，也有用酒店來做高層填充的情況，但在咸陽，這種可能性是比較低的，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，咸陽雖然可以算做旅游城市，但酒店方面情況并不樂觀，現(xiàn)在咸陽市的四星級酒店標(biāo)間價格僅為 188元，即使不考慮入住率的情況，這樣的價格也根本無力承擔(dān)酒店的日常運營管理費用。 中國最大的管理資源中心 22 5) 因此，盛世銀泰在 人民路這樣的黃金商業(yè)區(qū)，只建三層，不做高層，也正是看到了高層業(yè)態(tài)幾乎不贏利的現(xiàn)狀而作出的選擇。 商戶、投資者、消費者調(diào)研分析 1）商戶調(diào)研分析 商戶經(jīng)營的商品主要是服裝，通常會選擇一定的品牌。在咸陽市， 5 平米以下的攤位較少，多數(shù)為 535 平米的中大攤位，商戶的月流水平均可以達(dá)到 58千，由于距離西安較近，因此，多數(shù)商戶選擇到西安進(jìn)貨，只有少量商戶會到廣州等大的城市進(jìn)貨。 商戶獲取信息的渠道為傳統(tǒng)媒體，集中在報紙和電視方面。 目前商戶對于經(jīng)營的商場最為不滿意的依次為管理混亂、經(jīng)營不規(guī)范、消費水平低以及客 流少。 針對本案，商戶多數(shù)選擇租賃，能夠承擔(dān)的租金介于 300600/月/10 平米市場攤位，有近 2/5 的商戶愿意到本案中經(jīng)營。 2）投資者調(diào)研分析： 在咸陽市，投資者目前主要的投資手段為房地產(chǎn)投資，其中又以商鋪投資為主。半數(shù)以上的投資者能夠承擔(dān)總價在 3050 萬，面積在4060 平米的商鋪，希望達(dá)到的投資回報為 10％，年限最好在 35年。另外，通過調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，投資者主要采取的方式還是自己出租，而不希望借助開發(fā)商進(jìn)行包租。 投資者在購買商鋪時，根據(jù)關(guān)心程度的高低依次為地段、開發(fā)商實力、人流和擔(dān)保公司，非?？?重朋友之間的相互介紹，信賴口碑傳播。 咸陽市投資人對一層商鋪看好，對二三層購買態(tài)度不十分積極。 對本案的投資前景比較看好。 3）消費者調(diào)研分析 通過對消費者進(jìn)行的有效問卷調(diào)查，可以發(fā)現(xiàn)，目前在咸陽市主要的消費者以本地人為主，年齡居于 1835 之間，購買商品的主要用途為自用。消費者在購買產(chǎn)品時，對商品的種類和價格關(guān)注度最高，另外，通過調(diào)查，逛街購物是目前咸陽市居民主要的休閑愛好，單次人均 中國最大的管理資源中心 23 消費 3050 元，平均每周一次。由于咸陽市整體市區(qū)面積較小，因此，消費者對于公共交通的依賴性大。 本案所在地點是咸陽的 主流消費區(qū)域，也是消費者最常逛的地方，因此，只要本項目能夠開業(yè)，他們就一定會來。 五． 項目分析 （一）本案商業(yè)地緣關(guān)系分析 1. 本案所在的人民路是咸陽市自發(fā)形成的商業(yè)中心和政治中心，人民路南側(cè)聚集了大量商業(yè)，已經(jīng)形成核心商業(yè)中心。 2. 與人民路并行的渭陽路是咸陽市的行政中心，包括市政府在內(nèi)的一些市屬機(jī)關(guān)都聚集于此。 3. 本項目的北側(cè)是鐵路線，周邊居住人口有限，缺乏必要的商業(yè)人流支撐。 4. 西側(cè)的西蘭路是主要的交通道路，人流少，車流多為過路車，公交線路少 5. 本項目雖然位于人民路，但是位于人民路的北側(cè)，由于秦都市政府、法院等都位于 此，因此該地區(qū)目前的行政屬性要大于商業(yè)屬性。 （二） SWOT 分析 1) 地理位置優(yōu)越，地處咸陽商業(yè)中心區(qū)，交通便捷，共有 10 條公交車在此?？浚舷M者對傳統(tǒng)公交的依賴心理 2) 區(qū)域商業(yè)地段價值對于投資者來說，認(rèn)同度極其高 3) 周邊配套全面，集中了大量的政府機(jī)構(gòu)和學(xué)校機(jī)關(guān)等，存在高質(zhì)量的購物人群 4) 廣告位集中，便于對項目的宣傳推廣 5) 國民經(jīng)濟(jì)快速增長 ,年增長率已經(jīng)達(dá)到 13% 2．項目的劣勢 1) 咸陽市總體消費水平偏低，人民主要消費仍然是傳統(tǒng)的衣食，對于高端消費需求相對較低。 2) 附近雖然交通線路集中，但過路人 流數(shù)量多，同時其他車輛少，消費人流數(shù)量有限 中國最大的管理資源中心 24 3) 目前人民路商業(yè)中心的商業(yè)主要集中在人民路的南側(cè)，北側(cè)較少，商業(yè)氛圍相對要差一些。 項目的機(jī)會 1) 根據(jù)咸陽市十一五規(guī)劃，未來咸陽整體發(fā)展趨勢明朗 2) 當(dāng)?shù)鼐用耖_始出