【正文】 用酒店來做高層填充的情況，但在咸陽，這種可能性是比較低的，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，咸陽雖然可以算做旅游城市，但酒店方面情況并不樂觀，現(xiàn)在咸陽市的四星級(jí)酒店標(biāo)間價(jià)格僅為 188元，即使不考慮入住率的情況，這樣的價(jià)格也根本無力承擔(dān)酒店的日常運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用。 商戶獲取信息的渠道為傳統(tǒng)媒體，集中在報(bào)紙和電視方面。半數(shù)以上的投資者能夠承擔(dān)總價(jià)在 3050 萬，面積在4060 平米的商鋪，希望達(dá)到的投資回報(bào)為 10％，年限最好在 35年。 對(duì)本案的投資前景比較看好。 本案所在地點(diǎn)是咸陽的 主流消費(fèi)區(qū)域，也是消費(fèi)者最常逛的地方，因此，只要本項(xiàng)目能夠開業(yè)，他們就一定會(huì)來。 4. 西側(cè)的西蘭路是主要的交通道路，人流少，車流多為過路車，公交線路少 5. 本項(xiàng)目雖然位于人民路，但是位于人民路的北側(cè)，由于秦都市政府、法院等都位于 此，因此該地區(qū)目前的行政屬性要大于商業(yè)屬性。 3) 入市時(shí)間晚有可能造成機(jī)會(huì)成本高 4) 現(xiàn)有項(xiàng)目大量采用返租方式，一旦某項(xiàng)目的返租顯現(xiàn)不利態(tài)勢(shì)，將有可能影響其他項(xiàng)目的返租進(jìn)行。 （四） 商戶定位 樓層 開發(fā)功能 商戶定位 B2 車庫、設(shè)備層 ———— B1 小商品市場(chǎng) 以現(xiàn)有嘉惠市場(chǎng)商戶為主體，通過營(yíng)銷手段吸引其他商戶 F1 步行商業(yè)街 主力店以對(duì)外引進(jìn)為主，其他店以現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商戶為主 F2— F3 主力百貨店 通過對(duì)外引進(jìn)大型主力百貨店，彌補(bǔ)現(xiàn)有市場(chǎng)空白 F4 文化廣場(chǎng)、圖書、音像 定向引進(jìn)經(jīng)營(yíng) F5— F6 洗浴、餐飲、娛樂、 KTV 定向引進(jìn)經(jīng)營(yíng) （五） 價(jià)格定位 定價(jià)依據(jù)： 通過對(duì)咸陽市各類業(yè)態(tài)的典型性商業(yè)分析，各類商業(yè)售價(jià)和租金情況如下： 1．市場(chǎng)類業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài) 售價(jià)（終身使用權(quán)） 10 年使用權(quán) 租賃價(jià)格 主力商鋪 中國(guó)最大的管理資源中心 26 面積 市場(chǎng)類商業(yè)（按建筑面積計(jì)算） 9360 元 /平米 /均 6000 元 /平米 /均 元 /平 /天 /均 23 平米 租賃定價(jià)理由： ? 現(xiàn)有中心區(qū)域主流租價(jià)波動(dòng)為 4— 5 元，本項(xiàng)目偏離中心區(qū)域，因此定價(jià)略低 ? 另外本項(xiàng)目地下市場(chǎng)是 的局部開發(fā)，在開發(fā)過程中， 和人民路將有可能影響市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況 2．商業(yè)街 (內(nèi)街 ) 項(xiàng)目名稱 中宏時(shí)代廣場(chǎng) （建筑面積） 盛世銀泰 （建筑面積） 秦隆 （建筑面積） 福園 （建筑面積） 售價(jià) (萬 /平米 ) F1 均價(jià) 1萬 F2 F3 租價(jià) (元 /平 /天 ) F1 3 3 F2 2 F3 銷售模式 售后自租，不返租 售后自租或代租，不返租（自余部分店鋪出租） 返租 3年： 第一年 7% 第二年 8% 第三年 9% 每月月初返租 返租 2年 每年 % 一次性付清 3．百貨店 項(xiàng)目名稱 銀泰春天 （建筑面積） 金義百貨 （建筑面積） 茂源購物廣場(chǎng) （建筑面積） 售價(jià) F1 中國(guó)最大的管理資源中心 27 (萬 /平米 ) F2 F3 銷售模式 返租 10年 每年 % 返租 10年 每年 10%回報(bào)率 自買自營(yíng) 或公司整體出租 F1 定價(jià)依據(jù) 市場(chǎng)售價(jià)，按照建筑面積計(jì)算 : ? 參照市場(chǎng)同類商業(yè)業(yè)態(tài)價(jià)格和地理位置以及本項(xiàng)目開發(fā)成本 ? 市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)：核心商圈內(nèi)其他同類商場(chǎng)中都在 19000 元 /平米以上，本案位置相較于其他商場(chǎng)位置略微偏離核心商圈，因此本案一層市場(chǎng)售價(jià)上限為17000 元 /平米 ? 而更偏離中心商圈位置的瑞和名座通過租金計(jì)算的售價(jià)支撐為 12020 元 /平米左右，本案一層市場(chǎng)售價(jià)下限為 12020 元 /平米 ? 在考慮到一定的市場(chǎng)放大量后，確定本案中一層商業(yè)街市場(chǎng)售價(jià)為 14500 元/；租價(jià)為 4 元 /平米 /天 根據(jù)項(xiàng)目成本制定的實(shí)際 售價(jià)，按照建筑面積計(jì)算 : 真實(shí)支撐售價(jià)為 11000 元 /平米（定價(jià)依據(jù) 10 年回報(bào)為 9700 元， 12 年回報(bào)為12020 元，咸陽市通常按照 12 年計(jì)算，因此，取偏低價(jià)格為 15000 元，由于內(nèi)街式商業(yè)的使用率通常按照 75%進(jìn)行計(jì)算，因此每建筑平米實(shí)際售價(jià)為 11000元） F2 定價(jià)依據(jù) 市場(chǎng)售價(jià)，按照建筑面積計(jì)算 : ? 市場(chǎng)售價(jià)在核心商圈其他同類商場(chǎng)中都在 13000 元 /平米左右，本案位置相較于其他商場(chǎng)位置略微偏離核心商圈，因此本案市場(chǎng)售價(jià) 2 層均價(jià) 11000 元/平米。 主要指建安成本：包括土建工程、給排水工程，采暖及空調(diào)、強(qiáng)電工程、弱電工程、煤氣、電梯等投資費(fèi)用。本項(xiàng)目因不涉及拆遷，無該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生 。 （ 4） 不可預(yù)見費(fèi) 中國(guó)最大的管理資源中心 30 （ 5） 投資方向調(diào)節(jié)稅 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目需交納投資方向調(diào)節(jié)稅，稅率為 15%。 按照甲方意見，項(xiàng)目最終規(guī)劃安排為： 樓層 建筑面積（平米） 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 B2 2 萬 停車場(chǎng)及設(shè)備層 B1 萬 地下市場(chǎng) F1 2 萬 步行商業(yè)街及內(nèi)廊商業(yè)街 F2 1 萬 百貨主力店 F3 1 萬 F4 萬 文化廣場(chǎng)、圖書、音像 F5 萬 洗浴、餐飲、娛樂、 KTV F6 萬 總面積 萬 方案一： 中國(guó)最大的管理資源中心 31 一． 總成本投入： 2800 元 /平米 * 萬 = 億元 二． 銀行支付利息及其他費(fèi)用比例按照 6%計(jì)提 三． 項(xiàng)目資金回收方案 樓 層 面積 （平米） 市場(chǎng)售價(jià) （元 /平米） 成本售價(jià) （元 /平米） 租金 （元 /平米/天） 使用率 備注 B1 9360 65% F1 2 14500 11000 4 75% F2 1 11000 6600 2 65% F3 1 8400 6600 2 F4 2800 以圖書音像為主，服務(wù)功能大于商業(yè)功能，因此租金較低 ,銷售時(shí)建議按照成本價(jià) F5 4500 F6 4000 (一 )銷售收入表 樓層 面積 (萬平米 ) 價(jià)格 (市場(chǎng)價(jià)格 ) 價(jià)格 (實(shí)際價(jià)格 ) B1 9360 收入 (億 ) F1 2 14500 11000 收入 (億 ) 中國(guó)最大的管理資源中心 32 F2 1 11000 6600 收入 (億 ) F3 1 8400 6600 收入 (億 ) F4 2800 收入 (億 ) F5 4500 收入 (億 ) F6 4000 收入 (億 ) 則 : 按照市場(chǎng)售價(jià)的收入為 : 億元 稅后收入 :*6%= 億元 按照實(shí)際售價(jià)的收入為 : 億元 稅后收入 :*6%= 億 (二 ) 出租收入表 樓層 B1 F1 F2 F3 F4 F5 F6 合計(jì) 面積 (萬平米 ) 2 1 1 租金 (元 /天 ) 4 2 2 ———— 年收入 (萬元 ) 4212 2880 720 720 216 514 475 9737 (三 ) 營(yíng)銷實(shí)施表 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷細(xì)則 資金回收 比 例 市場(chǎng)售價(jià)回收額(億元 ) 實(shí)際售價(jià)回收額(億元 ) 2020 年 5 月 項(xiàng)目正式開盤 20% 2020 年 10 月 進(jìn)入強(qiáng)銷期 60% 2020 年 3 月 掃尾銷售期 20% 中國(guó)最大的管理資源中心 33 備注 : 對(duì)于購買后非自營(yíng)的投資商戶，租金收入將用于返還其預(yù)期的年回報(bào)收益，因此，對(duì)于出租收入暫不計(jì)算在總收入當(dāng)中。 2）電視廣告： 中國(guó)最大的管理資源中心 36 ? 電視是人們生活 當(dāng)中必不可少的娛樂工具，電視廣告具有一定的權(quán)威性，同時(shí)可覆蓋面廣，在推廣時(shí)可作為報(bào)紙的有效補(bǔ)充媒體，配合報(bào)紙廣告，搭建立體化宣傳網(wǎng)絡(luò)，在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到告知目的。 4）電臺(tái)： 由于項(xiàng)目所在地點(diǎn)是咸陽市最主要的干路，是市內(nèi)外車輛的必經(jīng)之路，因此有戶外形象宣傳即可，不必以廣播作為補(bǔ)充。 軟文費(fèi)用預(yù)算： 暫按每周一期，重要節(jié)點(diǎn)發(fā)布兩至三期計(jì)算，單期 500 元，共約 6 萬元。 1． 入市告知期： 時(shí)間 工作內(nèi)容 針對(duì)人群 宣傳內(nèi)容 平面報(bào)紙 電視廣告 公關(guān)活動(dòng) 06 年 2 月 15日 項(xiàng)目開始宣傳 咸陽市 項(xiàng)目入市告知 整版，以形象稿出現(xiàn) 形象宣傳片 產(chǎn)品形象發(fā)布會(huì) 2． 開盤期 時(shí)間 工作內(nèi)容 針對(duì)人群 宣傳內(nèi)容 平面報(bào)紙 軟性宣傳 公關(guān)活動(dòng) 項(xiàng)目整體開盤 咸陽市 全新項(xiàng)目入市，引領(lǐng)商業(yè)新天地。 3. 根據(jù)市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品前景評(píng)估和資金狀況確定合理價(jià)格。 十三． 結(jié)論與建議 （一） 終論 通過項(xiàng)目的分析可見，本項(xiàng)目是可行的，并將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 1． 本項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng)前景，本項(xiàng)目的建設(shè)正處于咸陽城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，整個(gè)社會(huì)對(duì)高檔次、綜合性商城的需求旺盛，市場(chǎng)前景較為樂觀。本項(xiàng)目的實(shí)施促進(jìn)了秦都地區(qū)商業(yè)設(shè)施的改造和購物環(huán)境的改善，提高了黃金地段的土地利用率，同時(shí)滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，具有較好的社會(huì)效益。 2． 通過敏感性分析可知，項(xiàng)目的總投資對(duì)財(cái)務(wù)結(jié)果的影響較為敏感。 4． 通過敏感性分析可知，建筑物的容積率對(duì)項(xiàng)目效益影響較大。 。 5． 由于咸陽市有許多商業(yè)區(qū)正在或計(jì)劃進(jìn)行改造，一些新的商業(yè)設(shè)施也將陸續(xù)建成，因此建議本項(xiàng)目應(yīng)盡早動(dòng)工，盡快建成 以爭(zhēng)取時(shí)間上優(yōu)勢(shì)，從而擴(kuò)大市場(chǎng)份額，以保證項(xiàng)目投資的回收。 3． 為有效而合理地利用資金，達(dá)到有效降低項(xiàng)目總投資額的目的。 中國(guó)最大的管理資源中心 41 （二） 建議 1． 雖然本項(xiàng)目擁有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，但項(xiàng)目建設(shè)需要大量資金投入，能否籌集到足夠的資金將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。通過敏感性分析可知項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，即使在較為不利 的環(huán)境下，也能獲得較好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 2. 另外，項(xiàng)目自身所具備的 MALL 的概念，也開創(chuàng)了西北地區(qū)的先河，能夠成為引領(lǐng)整個(gè)西北市場(chǎng)的重 頭項(xiàng)目。既可彌補(bǔ)市場(chǎng) 中國(guó)最大的管理資源中心 40 空白，又能夠有針對(duì)性的滿足消費(fèi)者的需求，同時(shí)和本項(xiàng)目的商業(yè)旗艦地位相符。 ? 因電視廣告單位報(bào)價(jià)波動(dòng)較大，因此暫按 30 萬元進(jìn)行計(jì)算，具體費(fèi)用待支出時(shí)詳細(xì)計(jì)算。 5）網(wǎng)絡(luò)廣告： 鑒于咸陽市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)方面對(duì)于網(wǎng)絡(luò)的宣傳介入較少，因 此，暫不考慮安排網(wǎng)絡(luò)宣傳。 3）戶外： ? 是主要的推廣手段，因咸年陽市城市較小，且本項(xiàng)目地處絕對(duì)的城市中心，因此，戶外的宣傳影響力應(yīng)該是最大的，特別是在搭建圍擋時(shí)，可做 56 米高的異型圍擋，吸引過路人群的關(guān)注，達(dá)到宣傳目的。 ? 咸陽當(dāng)?shù)乜蛇x擇《咸陽日?qǐng)?bào)》、《華商報(bào)》等媒體。 上述兩項(xiàng)之和即為項(xiàng)目的總投資費(fèi)用，共計(jì) 億元人民幣，單位建筑面積造價(jià) 2800 元人民幣。 土地批租費(fèi)包括土地出讓金、“四源”費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，根據(jù)與市政府有關(guān)部門達(dá)成的協(xié)議，本項(xiàng)目的土地批租費(fèi)共計(jì) 5000 萬元人民幣。指將現(xiàn)有土地開發(fā)成可直接使用的熟地所需要的資金。 1． 建設(shè)投資估算 建設(shè)投資是指項(xiàng)目建設(shè)所需的全部資金投入，主要包括固定資產(chǎn)投資，無形資產(chǎn)投資、營(yíng)運(yùn)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。 西北地區(qū)首個(gè)最具特色的 MALL。 2) 附近雖然交通線路集中，但過路人 流數(shù)量多，同時(shí)其他車輛少，消費(fèi)人流數(shù)量有限 中國(guó)最大的管理資源中心 24 3) 目前人民路商業(yè)中心的商業(yè)主要集中在人民路的南側(cè)，北側(cè)較少，商業(yè)氛圍相對(duì)要差一些。 2. 與人民路并行的渭陽路是咸陽市的行政中心，包括市政府在內(nèi)的一些市屬機(jī)關(guān)都聚集于此。消費(fèi)者在購買產(chǎn)品時(shí)，對(duì)商品的種類和價(jià)格關(guān)注度最高，另外，通過調(diào)查，逛街購物是目前咸陽市居民主要的休