【正文】 準(zhǔn)的標(biāo)志性商業(yè)中心；是城市里最具吸引力的地區(qū)。 ? 核心商圈內(nèi)的銀泰春天 3 層售價為 9700 元，金義的 3 層售 價為 7100 元，相較于這兩個項目，本案所處位置居中，因此本案的 3 層均價取兩者中間值，為 8400 元 /平米 中國最大的管理資源中心 28 根據(jù)項目成本制定的實際售價，按照建筑面積計算 主力店 F F3 租價按照 2 元 /平米 /天計算，按照市場支撐價格倒推，百貨店的實際售價為： F F3： 6600 元 /建筑面積 /平米 樓 層 面積 （平米） 市場售價 （元 /平米） 成本售價 （元 /平米） 租金 （元 /平米/天） 使用率 備注 B1 9360 65% F1 2 14500 11000 4 75% F2 11000 6600 2 65% F3 1 8400 6600 2 F4 ———— ———— 以圖書音像為主，服務(wù)功能大于商業(yè)功能，因此租金較低 F5 4500 F6 4000 七． 開發(fā)進(jìn)度 序號 年度 階段 2020 年 2020 年 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 1 項目奠基、開工 2 正負(fù)零 3 主體封頂，地下部分全部 工程結(jié)束 4 進(jìn)行樓體外裝 5 進(jìn)行樓內(nèi)裝修 6 大廈整體調(diào)試、驗收 八． 投入成本計算 總建筑面積： 139000 平米 中國最大的管理資源中心 29 費(fèi)用名稱 投資比例 單位平米價格（元） 總投入 （萬元） 固定資產(chǎn) 41% 1148 15957 無形資產(chǎn) 13% 358 5000 營運(yùn)費(fèi)用 14% 392 5448 推廣費(fèi)用 3% 77 1076 投資方向調(diào)節(jié)稅 15% 417 5786 貸款利息 4% 110 1529 不可 預(yù)見費(fèi) 10% 298 4142 合計 2800 38938 本項目主要由建設(shè)投資、建設(shè)期利息兩部分構(gòu)成。 （ 1） 固定資產(chǎn)投資。 （ 2） 無形資產(chǎn)投資 無形資產(chǎn)投資指用于項目所用土地的開發(fā)費(fèi)用。主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)。因此，只計算土地批租費(fèi)用。 （ 3） 營運(yùn)費(fèi) 是指項目建設(shè)期內(nèi)，用于項目組織管理設(shè)計、營銷等各項費(fèi)用，包括以下各項：項目管理費(fèi)、項目監(jiān)理費(fèi)、設(shè)計勘探費(fèi)、營銷費(fèi)用等。 上述各項之和為總建設(shè)投資，共計 37600 萬元人民幣 2． 建設(shè)期利息 本項目共需建設(shè)資金 億元，建設(shè)期需要大量的貸款以彌補(bǔ)資金的短缺，共 需貸款 億元人民幣，貸款期限暫定三年，按照中長期貸款利率 %計算，共計建設(shè)期利息 1539 萬元人民幣。 自有資金、銀行貸款及利息關(guān)系表 九． 資金回收方案 說明： 根據(jù)市場狀況，本項目整體資金回收方式按照 方案一：全部銷售 方案二： F F F6 按照市場現(xiàn)行價格銷售，其余樓層進(jìn)行租賃 兩種方法分別進(jìn)行計算。 (四 )總收益 : ：總收入 銀行貸款 三年銀行貸款利息 自有資金 == 億元 稅后總收益： 億元 億元 *6%= 億元 ：稅后總收入 銀行貸款 三年銀行貸款利息 自有資金 == 億元 稅后總收益： *6%= 億元 銀行貸款、利息回收安排表 (五 )內(nèi)部收益率： :稅后純利潤 /自有資金投入 = : 稅后純利潤 /自有資金投入 =(六 )盈虧平衡點(diǎn) : 方案二： 除 F F F6 銷售外，其余各層進(jìn)行租賃 （一） 銷售收入 中國最大的管理資源中心 34 樓層 面積 (萬平米 ) 價格 (市場價格 ) 價格 (實際價格 ) F1 2 14500 11000 收入 (億 ) F5 4500 收入 (億 ) F6 4000 收入 (億 ) 市場價格銷售收入： 實際價格銷售收入： （二） 出租收入 樓層 B1 F2 F3 F4 合計 面積 (萬平米 ) 1 1 7． 7 租金 (元 /天 ) 2 2 ———— 年收入 (萬元 ) 4212 720 720 216 5868 （三） 營銷安排 營銷節(jié)點(diǎn) 營銷細(xì)則 資金回收 比 例 市場售價回收額 (億元 ) 實際 售價回收額 (億元 ) 租賃收入 (億元 ) 2020 年 5 月 項目正式開盤 20% 2020 年 10月 進(jìn)入強(qiáng)銷期 60% 2020 年 3 月 掃尾銷售期 20% 收入合計 (四 )總收益 : 1. 市場價格收入：總收入 (銷售收入 +出租收入 )銀行貸款 三年貸款利息自有資金 中國最大的管理資源中心 35 =(+)= 億元 稅后總收益： 億元 *6%= 億元 ：總收入 (銷售收入 +出租收入 )銀行貸款 三年貸款利息 自有資金 ==(+)= 億元 銀行貸款、利息回收安排表 (五 )內(nèi)部收益率： :稅后純利潤 /自有資金投入 = : 稅后純利潤 /自有資金投入 =(六 )盈虧平衡點(diǎn) : 十． 推廣方案 (一 )推廣戰(zhàn)略 1. 推廣針對主體：投資戶和經(jīng)營商戶 2. 推廣主題：項目的 地理位置、規(guī)劃理念、未來遠(yuǎn)景、升值潛力等 3. 道具物料配置： ? 銷售道具：名片、紙杯、手提袋、胸牌、其他辦公用品、樓書、DM單 ? 宣傳道具：圍檔、道旗、報紙報告、公關(guān)活動、電視廣告 ? 售樓處裝修 4. 媒體選擇及理由 1）平面： ? 報紙作為大眾媒體，具有覆蓋面廣，傳閱率高的特點(diǎn)，因此可作為廣告宣傳的主體。由于內(nèi)街品牌店和百貨店需從外埠引進(jìn)，因此，平面選擇方面會涉及在外地的媒體發(fā)布，特別是西安的一些媒體，具體媒體將根據(jù)實際推廣狀況進(jìn)行選擇。 ? 制作 1530 秒左右的形象宣傳片，在項目推廣的重要節(jié)點(diǎn)選擇咸陽或西安主要電視臺滾動播出。 ? 主要以圍擋和道旗為主，視推廣情況和推廣安排，更換畫面，暫定更換 3 次。因此，暫不安排電臺廣告宣傳。 （二） 推廣費(fèi)用預(yù)算： 推廣費(fèi)用總體分配比例 序號 渠道 具體物料 費(fèi)用 （萬元） 總費(fèi)用（萬元） 備注 1 道具物料 銷售道具 23 751 平面立體廣告投入（含硬、軟廣告及電視廣告） 425 由于涉及外埠招商，因此廣告投入涉及外埠市場，外埠推廣費(fèi)暫定 100 萬元 推廣中涵蓋招商和銷售，因此在原有廣告推廣費(fèi)用基礎(chǔ)上增加100 萬元 中國最大的管理資源中心 37 道旗、圍擋 33 含 3 次畫面更換和搭建費(fèi)用 售樓處 70 含土建和內(nèi)部裝修 2 公關(guān)活動 175 3 辦公及公關(guān)費(fèi)用 50 4 機(jī)動資金 100 費(fèi)用匯總： 1076 萬元 道具物料預(yù)算明細(xì)表 銷售道具 內(nèi)容訴求 訴 求 對 象 制 作 數(shù) 量 參考費(fèi)用 預(yù)算（萬） VI系統(tǒng) 名片 LOGO 所有商戶 隨機(jī) 5（含設(shè)計、印刷費(fèi)） 紙杯 手提袋 其他辦公用品 樓書兩本 ? 人民路特殊的商業(yè)文化氛圍 ? 本商鋪賣點(diǎn) ? 招商要素 ? 經(jīng)營前景 ? 商鋪平面規(guī)劃 ? 未來經(jīng)營前景和升值潛力 針對商業(yè)經(jīng)營者一本 20200 8 針對投資者的形象樓書一本 20200 8 DM單 針對所有客戶 40000 2 圍擋 形象 咸陽市 1套 約 23 道旗 約 10 售樓處 （招商處） 土建 與 VI相結(jié)合的項目形象 1套 約 70 內(nèi)部裝修 合計 126 硬廣費(fèi)用預(yù)算： 中國最大的管理資源中心 38 因廣告宣傳中涉及招商推廣和銷售推廣兩項內(nèi)容，且招商中涉及到咸陽 以外的外埠市場招商，因此，費(fèi)用會有一定幅度的浮動，暫定 387 萬元，視實際支出需要增減。 電視廣告費(fèi)用預(yù)算： ? 制作 15— 30 秒形象宣傳廣告片，以項目整體形象及未來發(fā)展?jié)摿π麄鳛橹鳎陧椖客茝V的重要節(jié)點(diǎn)反復(fù)播出，同平面廣告形成交叉立體效應(yīng)。 公關(guān)活動費(fèi)用安排 根據(jù)具體營銷安排，進(jìn)行安排，大型活動單次費(fèi)用不超過 60 萬，其他活動以 1015 萬為主，共約 175 萬 （五）宣傳推廣周期安排 說明：根據(jù)整體推廣要求，分為 6 個推廣分周期，具體推廣主題暫不確定，根據(jù)實際情況待定。經(jīng)營前景，贏利回收 半、整版交替，以形象稿出現(xiàn) 投 資經(jīng)營價值的體現(xiàn) 盛大開盤活動 中國最大的管理資源中心 39 3． 強(qiáng)銷期： 時間 工作內(nèi)容 針對人群 宣傳內(nèi)容 平面報紙 軟性宣傳 電視廣告 公關(guān)活動 06． 610 月 銷售 投資商戶和市場類經(jīng)營商戶 項目的獨(dú)特地理位置；未來的發(fā)展?jié)摿?；可能的投資收益 集中發(fā)布，版面以整版為主 每周一次， 10 月每周兩次 每周黃金時間播出三次 隔月舉辦一次， 10月主體封頂舉辦大活動 4． 掃尾 時間 工作內(nèi)容 針對人群 宣傳內(nèi)容 平面報紙 軟性宣傳 電視廣告 公關(guān)活動 06． 1107． 3 剩余面積銷售 投資商戶和自營商戶 優(yōu)越的地理位置帶來 的商業(yè)前景；開發(fā)商返租保證；專業(yè)團(tuán)隊的經(jīng)營管理；無后顧之憂的投資保證和經(jīng)營保證 3 月整月宣傳，每周兩版，全部為半版，以投資保證為主題發(fā)揮 每月一期，從正反論述投資的價值和為什么會贏利的原因 倒計時形式播出，引發(fā)關(guān)注和緊迫感 外裝、內(nèi)裝結(jié)束后分別舉辦活動慶祝 十一． 敏感性分析 （一） 敏感性因素分析 1. 如何解決百貨店內(nèi)的主力店設(shè)置 2. 如何解決商戶對于地下一層做市場的認(rèn)同度的問題 3. 如何確定街鋪的銷售價格和返租比率 （二） 解決方案 1. 目前咸陽市所有百貨店均為自營或聯(lián)營，缺乏在國內(nèi)外有影響力的百貨機(jī)構(gòu)，市場完全是空白，因此，可考慮 定向引進(jìn)國內(nèi)外一些知名的百貨商家，如家樂福、沃爾瑪、華聯(lián)、物美等。 2. 可通過對市場合理規(guī)劃，引入科學(xué)規(guī)范管理，強(qiáng)化市場形象等改變舊有觀念。 十二． 社會影響分析 1. 本項目位于咸陽市商業(yè)主干道 — 人民路北，緊鄰繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)本項目的定位，項目將能夠成為咸陽市商業(yè)行為的旗艦，是咸陽市的地標(biāo)性建筑。 3. 可以預(yù)見的是，本項目竣工開業(yè)后，不但可以帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益，更因為他獨(dú)特的定位和位置，帶來良好的社會效益。 2． 無論以何種回收方式進(jìn)行計算，本項目投資內(nèi)部收益都比較可觀，為 %，自有資金為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率，財務(wù)效益較好。 3． 本項目擁有良好的社會效益。 4． 項目的建設(shè)也符合市政府制定的發(fā)展規(guī)劃，水、電、煤氣、暖氣、通信、道路和交通等各方面條件較好，這為項目的實施提供了良好的外部條件。因此，建設(shè)項目的主辦者盡可能通過多種渠道籌集足夠的資金，并盡量降低資金成本。因此，建議項目主辦者盡量減少項目的建設(shè)成本以及一系列相關(guān)費(fèi)用，以提高項目效益。因此建議項目主辦者宜聘請專業(yè)財務(wù)管理公司和施工監(jiān)理公司協(xié)助整個項目的實施。因此建議項目主辦者積極向有關(guān)部門申請放寬規(guī)劃限制，盡可能提高容積率。 6． 為了盡可能地吸引客戶以提高項目效益，可以考慮整個商業(yè)設(shè)施的設(shè)計，要體現(xiàn)民族特色和現(xiàn)代氣息，并使其布局合理，功能齊全，以商業(yè)為主，多業(yè)發(fā)