【文章內容簡介】 目的地域優(yōu)勢和項目優(yōu)勢以及目標作出定位、分析。 一、紅色村一、三組所處區(qū)域環(huán)境 1 交通： 距青年大道 300 余米，四周有 5 4 8 8 98 路等多個公交車線路，可到達市區(qū)、火車站、機場等地方，交通十分方便。 2 購物： 與紅旗商場、茶店子商業(yè)區(qū)緊鄰，購物居家非常便利。 3 學校： 周圍有 20 中、茶店子中學和茶店子小學、外國語學校，教育條件優(yōu)越。 4 醫(yī)院： 西區(qū)醫(yī)院、腦外傷急救中心等多家醫(yī)療保健機構分布周圍。 5 娛樂休閑： 周圍有多處大型娛樂休 閑區(qū)域，貝森運動休閑廣場和羊西線餐飲娛樂一條街，全面滿足不同的娛樂需求。 二、錦西花園項目優(yōu)勢分析 1 地域優(yōu)勢 在成都流傳著這樣一句名謠：“有錢人住南門，有權人住西門，工人階級住東門，不三不四住北門”。這句民謠雖然帶有調侃和娛樂的成分，卻從側面透露了一個信息，即西門是有地位的人或者成功人士居家的首選之地。事實也是如此。綜觀成都市各個地域，無論從哪方面的條件看，西門都是目前成都最適宜居家的理想地域。這里由于遠離了工業(yè)化區(qū)域，污染指數偏低。不僅如此，這里還是成都向都江堰、青城山，九寨溝這條黃金旅游線的必經區(qū)域， 人氣旺盛，土地價值高。 紅色區(qū)靠近營門口立交橋，比鄰羊西線，交通便利，空氣新鮮。既和市區(qū)保持了一定的空間距離，又不至于相隔甚遠，很好地保持了和市區(qū)的距離。經過政府重新打造后的羊西線已經被公認為成都的黃金干道，集休閑、娛樂一體。文化氛圍濃厚。本項目所在區(qū)域占據了這些天時、地利、人和的優(yōu)勢。這為項目的開發(fā)帶來了便利。 2 環(huán)境優(yōu)勢 由上面的地域優(yōu)勢可以總結出本項目環(huán)境上的優(yōu)勢。就政策環(huán)境看，一方面來說，金牛區(qū)政府為了改造城西形象，已經啟動了“錦西名苑”的市政建設計劃。本項目是在政府規(guī)劃項目之中，可以享受到政府政策 的支持。另一方面，隨著三環(huán)路的開通，客觀上會使紅色區(qū)這塊介于二環(huán)路和三環(huán)路之間的上水寶地更加增值。更為重要的是，成都向東發(fā)展的戰(zhàn)略方向將很好緩解城西房地產競爭壓力，給這里的開發(fā)商一絲喘息的機會。所以本項目的政策環(huán)境是好的。 特殊的地域優(yōu)勢讓紅色村擁有了一個良好的人文和生態(tài)居住環(huán)境。二環(huán)路、羊西線、營門口立交橋、成灌高速這些配備的交通條件是許多地方不曾擁有的。低指數的空氣污染、濃郁的休閑娛樂氣息、完善的購物條件和衛(wèi)生保健條件共同形成了現(xiàn)代社會中難得的人文居住環(huán)境。錦西花園二期處于這樣良好的環(huán)境之中，開發(fā)前景理 應被看好。 3 宏觀經濟優(yōu)勢 前面已經從國家新近的一次調整稅率和銀行利息率的政策方面分析過本項目擁有的宏觀經濟優(yōu)勢。根據國家統(tǒng)計局的數據，去年全年房地產開發(fā)保持了良好的勢頭。新開工的商品房住宅面積大幅度增長，“國房景氣指數”創(chuàng)造新高。GDP 增幅穩(wěn)定，客觀經濟形勢的好轉為房地產的加速發(fā)展提供了良好的背景和有利的支持。 作為客觀經濟“晴雨表”的房地產業(yè)在國家實施積極的金融和財政政策的影響下，會掀起又一個開發(fā)高潮。 4 價格優(yōu)勢 在本計劃書的附件中，列舉了羊西線樓盤的有關數據，從中不難看出，羊西線樓盤現(xiàn)主要以小高層電 梯公寓為主，均價在 2600 元 /平方米，競爭十分激烈。 本項目是多層建筑，成本較低，羊西線多層的銷售一直十分看好，建議售價在 2200 元 /平方米（均價），起性價比將遠遠高于同區(qū)域的其他樓盤。因此，本項目在價格上具有相當優(yōu)勢。而且隨著周邊環(huán)境的改造，房地產市場的發(fā)展，本項目具有相當大的利潤空間。 三、目標客層定位 根據調查，愿意選擇該區(qū)域居住的大都為年紀較輕，收入較穩(wěn)定的這類消費者，購買的目的主要為改善現(xiàn)有居住條件，為家人購房和結婚購房等。從他們的潛在購買能力來講，目前可能限于購買的戶型范圍為 80 到 130 平方米。因此，本項目處于羊西線范圍，目標客戶確定在家庭月收入 2020 到 3000 元的消費群體，并考慮向下兼顧家庭月收入在 2020 元以內的消費群體。 本項目的市場定位，需從以下幾種因素進行考慮： 目標顧客 市場能力接受的價格 與競爭對手的項目產品差異化 根據調查數據，客戶希望的戶型中，“躍層式”為最大的比例，希望的價格為 2200 元 /平方米，在本項目中的實際操作中十分可行。 客戶對戶型的偏好 （ 1）戶型的選擇三房二廳和二房二廳較受歡迎，分別在 32%和 21%。一房一廳占 17%，三房一廳一衛(wèi)占 15% （ 2）面積選擇 60 平方米以下占 10% 90 平方米以下占 30% 90 到 130 平方米之間占 50% 130 平方米以上占 10% （ 3）廳房面積分布 在面積一定的情況下 34%的客戶認為，衛(wèi)生間廚房夠用就行。 27%的客戶認為，主臥及睡房要寬敞明亮，客廳和餐廳夠用。 20%的客戶認為，客廳和餐廳越大越好，主人房和睡房夠用。 19%的客戶無所謂。 四、物業(yè)管理 住宅小區(qū)一般以物業(yè)管理形式提供附加服務，考慮到本項目所處環(huán)境是在市郊，需要項目配套提供保安方面服務，因此整個項目住房，宜提供全樓層一體化（封閉性）的保安服 務和設施，此服務可以通過物業(yè)管理收費運作。但是在住房修建的最后初裝中，需要預設保安預警和報警電子設備。其他的社區(qū)設施可以根據用戶要求增設。在初期規(guī)劃中，可不作為必需項目考慮，以便降低開發(fā)成本，使得適中的價格策略能有成本基礎而得到實現(xiàn)。同時，給人以“都市中別有洞天”的環(huán)境印象，由此提高本項目的附加價值。 五、價格 就基礎房（清水房）價格而言，最終銷售的平均價格宜確立在 2350 元 /平方米，（建議開發(fā)商采用倒算成本的方法，制定項目開發(fā)目標控制成本），同時為了照顧不同消費水平的客戶，可以根據實際情況對這一價格進行合適的調整。 六、促銷 本項目主要的促銷方式、應以“位置、價格和房型”為市場號召點，整個促銷應該抓住“西郊黃金居住區(qū)”做足文章，因為促銷將是整個項目中成敗的關鍵環(huán)節(jié)。因此，開發(fā)商應通過廣告、宣傳手冊、 POP 媒體和客戶接觸方式進行整體策劃、連續(xù)運作。開始時，促銷的密度和力度易強，整個過程中，平緩的力度與期間多次反復穿 插高力度促銷，使項目的優(yōu)勢能夠被潛在購買者盡快認同。促銷開始時間宜在項目動土時就實施。 廣告主題，我們建議應抓住該項目的地域優(yōu)勢，從環(huán)保、生態(tài)方面建立訴求點。 第四章 錦西花園二期項目規(guī)劃建設和功能設計 本項目地理位置優(yōu)越，地勢平坦，交通便利，四周多為居家民院，周邊環(huán)境良好，被公認為目前較為理想的居住區(qū)域。 錦西花園二期規(guī)劃建設 規(guī)劃的原則 隨著市場經濟的發(fā)展，當今時代人們對物質和精神文明提出了更新的要求，建設一個高品質、多元化、智能化的住宅區(qū)已經成為必然，為此規(guī)劃設計原則是，建筑以人為本，基于對未來現(xiàn)代化 居住條件的追求，更注重對居住者品質的提高。小區(qū)在生態(tài)環(huán)境及居住標準上做了多方面的追求和考慮，力圖體現(xiàn)羊西線規(guī)劃的意圖。環(huán)境及空間的組織充分考慮人的行為模式，精心設計具有傳統(tǒng)人文氣息和現(xiàn)代生活方式的生活環(huán)境，為住戶創(chuàng)造出舒適、安全、優(yōu)美、休閑的居住環(huán)境。居住標準適度超前，借鑒國外經驗，順應國民經濟的增長趨勢，在居住小區(qū)營造出現(xiàn)代生活方式，從而建立一個新的生活模式。從基地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境出發(fā)，處理好小區(qū)內各元素之間功能與景觀的布局關系和小區(qū)整體與周邊環(huán)境的相互關系，為區(qū)域環(huán)境增色。 總平面布局 總體布局是基于結合 實際地形，考慮周邊環(huán)境利弊因素，符合有關規(guī)范，滿足發(fā)展商經濟效益要求和分期發(fā)展需要，以及為住戶提供良好朝向景觀與高素質居住環(huán)境及物業(yè)形象等原則上綜合考慮，解決相互矛盾而構思的，因而繪畫布局上具有不同于其他項目的特色： （ 1）布局靈活，圍而不閉 采用 5到 6層多層住宅進行錯落有致的靈活組合，既適應地形周邊的規(guī)則性，又打破了傳統(tǒng)圍合式布局的模式，使整體布局既成內院式圍合，又不覺得閉塞與呆板，使組群與周邊環(huán)境在視覺上顯得交融通透。 （ 2）空間豐富、既連又分 地塊中部把組團提分一分為二，提供了正南北向戶型。組團的劃分 有利于分期開發(fā)的方便與完整，使空間既分又連，富于層次。 （ 3）群體輪廓，錯落豐富 建筑群體除了靈活多姿的平面布局，立面更以不同層數的錯落組合形成豐富的立體輪廓，整個小區(qū)以色彩明麗。 （ 4）放置美景、戶戶盡享 營造內部環(huán)境來豐富小區(qū)的景觀，在景觀設計時要注意在單體選型和布局組 上充分考慮讓每戶享有庭園景觀。 功能分區(qū)及交通組織 通過地下車庫將整個群宅連接起來，并形成一個平臺。住宅群建在平臺上與環(huán)繞組群的周邊環(huán)路分隔開，減少車流對住宅的干擾。住宅首層全部作架空層，與公共設施、綠化、水池、小道連成了一個行人活動區(qū) ，每棟住宅均有連廊相通。要在小區(qū)入口處設立廣場，廣場要和車庫的入口處相連接。 住宅 按照節(jié)約用地，組合靈活，結構規(guī)整，戶戶有景觀的思路，在平面設計上，采用 梯四戶，室內布置有主仆分區(qū)，戶過渡區(qū)。在單體設計上盡力保證各戶的主要空間有庭院景觀面，大部分住宅為南北朝向，以保證采光通風良好。 綠化景觀設計 小區(qū)布局形成三個主要景觀空間，分別為入口廣場與兩個內庭。由于小區(qū)入 置于內街，寬敞的入口小廣場空間給人豁然開朗的感覺，幽雅的會所舒展，令人感受小區(qū)高品質的格調和歡迎的氣氛。三個景區(qū)的景色互為延伸，既分又連。內庭的 景觀設計充分體現(xiàn)自然與休閑廣場的格調。富于層次的花木結合起伏有致的的草坪，以及水清池與曲徑橋廊形成一片自然的綠色庭院。青蔥自然的園林綠化與質樸明快的風格建筑群互相掩映襯托，突出休閑的小區(qū)格調。 公共設施 由于周圍城市配套齊全，小區(qū)按規(guī)模所需配置的公建有會所、停車場、各元素的設置配合分期發(fā)展過程的需要。 建筑結構和建筑標準 結構：按國家現(xiàn)行規(guī)范，抗震設防烈度為 7 度。 外墻面：水泥混合砂漿面，面貼瓷磚。 內墻面：純清水房處理。 室內生活配套：水、電、氣、電話、光纖均已預埋到戶。 規(guī)劃總平面主要技術經濟指標 總用地面積： 平方米 總建筑面積： 62723 平方米 容積率： 綠化率： % 總戶數： 470 戶 地下車庫建筑面積： 2400 平方米 地下車庫車位數： 99 個 室外小汽車車位： 176 個 自行車車位： 1050 輛 四、項目的功能設計 給排水 1）給水 :配 DN50 單元水表，每戶設 DN25 水表，衛(wèi)生潔具配置到位留口，管道采用 PPR 管。 2）排水衛(wèi)生潔具排水配置到位， 電氣 用電標準： 8KW/戶 公建照明：圍墻燈、小區(qū)路燈、庭院燈、水景燈、物管戶照燈。樓梯間設照明燈、選時開關控制，地下車 庫設設事故照明，日常照明。 公建空調預留：密所各房間設空調插座一個。 通訊 規(guī)劃要求：整個小區(qū)戶內設綜合布線及電話系統(tǒng)。 電話設置標準：主臥和客廳 1 路電話線。 規(guī)劃區(qū)內通訊干線為埋地電纜，通訊干線同市話局并網。 弱電：戶內設不可規(guī)對講系統(tǒng)。主臥設報警按鈕，廚房設煤氣探測口， 通風：地下庫設有消和栓系統(tǒng)和自動噴標志（含報警），帶商鋪住宅，設消火栓滅火系統(tǒng)。小區(qū)內設室外消火栓，滿足消防的功能。 燃氣工程：每戶燃氣到位，配熱水器、爐具、煤氣表用 4 立方米。 消防：地下庫設有消火栓系統(tǒng)和自動噴淋標 志（含報警），帶商鋪住宅設